【正文】 營，創(chuàng)造出自身特色所在。 14 經(jīng)緯物業(yè) 消費狀況 ? 城市商業(yè)發(fā)展迅猛 隨著社會發(fā)展，人們生活水平逐步提高，加上外來高素質(zhì)人口涌入，消費要求層次不斷提升，令廣州的商業(yè)在近十年間發(fā)展蓬勃。例如廣百新翼，該商場憑借廣百在市場上的影響力，在銷售階段取得不錯的成績，但其現(xiàn)時的經(jīng)營狀況未如理想，說明了消費者看重的是商場本身的經(jīng)營特色，只有真正體現(xiàn)個性的商場才能走向成功。 6 經(jīng)緯物業(yè) 廣州市主要商業(yè)圈 級別 區(qū)域 商業(yè)圈 大型商場 市級 商業(yè)圈 越秀區(qū) 北京路 ——中山五路 廣百、新大新、廣百新冀、中旅商業(yè)城 荔灣區(qū) 上下九一帶 荔灣廣場、名匯商廈、恒寶廣場、十甫名都 天河區(qū) 天河城 ——體育西路 天河城廣場、宏城商業(yè)廣場 區(qū)級 商業(yè)圈 越秀區(qū) 中山三路一帶 中華廣場、流行前線 東山區(qū) 農(nóng)林下路一帶 東百、王府井、新裕大廈 越秀區(qū) 環(huán)市東 ——淘金路一帶 友誼商店、世貿(mào)、好世界、宜安廣場 海珠區(qū) 江南西 ——江南大道 南豐商場、海珠購物中心、萬國廣場、藍(lán)色快線 廣州商業(yè)格局分布 7 經(jīng)緯物業(yè) 分析： ? 從上表可以看出，現(xiàn)時市內(nèi)的各主要商業(yè)圈內(nèi)均已經(jīng)擁有多間大型商場，且商業(yè)功能相似，各商圈之間也沒有明顯的特色區(qū)分，因此，消費者不易形成重疊消費，可以說現(xiàn)時的商業(yè)格局基本是滿足消費而非刺激消費，難以刺激跨區(qū)消費欲望。但北京路步行街的商業(yè)特色不明顯，與上下九步行街的區(qū)別不大，眾多在北京路設(shè)立專賣店的品牌在上下九也有開設(shè)店鋪。 進一步挖掘及提煉出更符合項目特色的定位，加強市場吸引力，將為項目的整體推廣工作帶來重要的作用，故敝司從本項目的實際情況出發(fā)，結(jié)合市場現(xiàn)狀，對項目的定位部分作出詳細(xì)的闡述，以更有利于項目的招商工作進行。 4 經(jīng)緯物業(yè) ? 北京路會以經(jīng)營時尚潮流商品為方向，結(jié)合歷史、文化、旅游等元素，打造廣州的城市形象； ? 上下九則以保留并發(fā)揚嶺南特色、西關(guān)風(fēng)情為主旨，以此推動商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展； ? 天河城廣場繼續(xù)發(fā)揮其商業(yè)核心的地位，影響廣州、廣東地區(qū)的消費潮流。 11 經(jīng)緯物業(yè) ? 硬件未能配合主題，缺乏個性失去吸引力 商場開業(yè)后大多數(shù)都地?zé)o法體現(xiàn)當(dāng)初所打造的個性特色。 13 經(jīng)緯物業(yè) ? 分析 ? 多個大型商場涌現(xiàn)，競爭更為激烈 現(xiàn)時市場上各主要商圈均有商業(yè)物業(yè)推出市場，商戶的可選擇范圍較多，市場競爭十分激烈。 中低端的大眾型消費為生活的基本消費，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們已解決基本的物質(zhì)需求，市場上的中低消費品也出現(xiàn)供大于求的關(guān)系，故該類市場消費亦已得到滿足。 22 經(jīng)緯物業(yè) ? 商業(yè)氛圍濃郁 北京路的商業(yè)歷史悠久，是傳統(tǒng)的商業(yè)圈，以北京路為核心向外幅射周邊路段，其商業(yè)氣氛也十分濃郁，一直以來都具有相當(dāng)高的知名度，聞名全國。 24 經(jīng)緯物業(yè) 劣勢（ W） ? 如前所述，市內(nèi)大型的綜合性商場眾多，尤其是繁華的北京路上同類型的商場項目更是一個接一個先于本項目推出市場，必然分流了客戶資源，對本項目的推廣造成一定的影響。而捕捉市場空白，歸根究底就是要找出最終目標(biāo)消費群，針對其特征厘定項目定位。 ⑥ 個性鮮明，講求生活享受，追逐名牌產(chǎn)品。 ? 支持理據(jù) 36 經(jīng)緯物業(yè) 由于中高端白領(lǐng)階層的收入水平、知識水平都較高，對外來文化相當(dāng)熱衷，有一定敏銳的市場觸覺，因此，潮流產(chǎn)品、品牌產(chǎn)品都較迎合其口味及需要，故針對該消費層，敝司建議招商對象如下： ①引入新進品牌名店 —— 廣州第一店 在本項目招商工作中，重點的招商對象建議是引入新的品牌商戶，即尚未在廣州地區(qū)進駐的國際知名品牌。 造就 “廣州第一店” 的可能性： ? 知名品牌落戶國內(nèi)先進城市早有先例 ? 廣州潛力早被看好 39 經(jīng)緯物業(yè) 星巴克咖啡飄香深圳 潮流 超前的消費觸覺引領(lǐng)時尚 40 經(jīng)緯物業(yè) 新潮服飾同樣是新貴至愛 41 經(jīng)緯物業(yè) ②對本地已有品牌建議開設(shè)旗艦店 通過旗艦店的開設(shè)，既有助于加強商戶的品牌效果，擴大市場份額，也能迅速提升項目形象，建立本項目的市場影響力。因此，品牌消費已經(jīng)成了消費者的消費追求，而旗艦店更是成為品牌愛好者所擁護的對象。同時，旗艦店的品牌一般都有明星作為國際代言人，可以利用這些代言人剪彩開幕極大提高商場的知名度。 在電影院方面，考慮到項目附近已有市內(nèi)兩家最有影響力的電影院 —— 永漢電影院、榕泉電影院。 ? 北京路作為廣州本地旅游資源發(fā)展的重要一部分，本項目地處其中，自然直接成為最大受益者，利用旅游帶動商貿(mào)，將成為本項目的主要賣點之一。 在區(qū)域布局上，建議靠近北京路的商場部分以經(jīng)營時尚、潮流的商品為主，大量吸引來自北京路的龐大人流進場；靠近文明路的商場部分則主要體現(xiàn)娛樂、文化、飲食等功能，與周邊地段的商業(yè)環(huán)境相呼應(yīng)。 逆向宣傳 —— 就是利用作外地媒體進行宣傳炒作，宣傳效果逆流回本地。 操作建議： ① 由于多數(shù)品牌名店的開業(yè)或定期活動中都會有明星出席，項目籍此亦可直接得益，提高知名度。 更重要的是能給商戶帶來充足的信心，在商場尚未成形之際，良好的經(jīng)營前景將成為客戶下定決心的關(guān)鍵。 宣傳推廣工作的延續(xù) 商場的經(jīng)營工作是長期行為，而項目的宣傳推廣也是需要延續(xù)進行的，因此建議發(fā)展商在開頁之后繼續(xù)展開項目的宣傳工作，保持一定市場的曝光率，擴大社會影響力。 71 經(jīng)緯物業(yè) ? 關(guān)于細(xì)部的招商處理 在招商工作中，有眾多的細(xì)部問題應(yīng)該提早引起重視，避免影響日后的經(jīng)營狀況。 ③ 提供場地舉行各式的明星記者會（例如新聞發(fā)布會、首影禮、簽名活動等）。 64 經(jīng)緯物業(yè) ? 采用逆向宣傳為主導(dǎo)的原因 ① 吸引目標(biāo)商戶的注意 由于本項目在招商工作中所希望吸引的主要商戶均為境內(nèi)外的知名品牌，因此運用境外媒體進行炒作宣傳，能引起這類目標(biāo)客戶的注意，達(dá)到招商的目的。 61 經(jīng)緯物業(yè) 要體現(xiàn)項目的經(jīng)營檔次，商場內(nèi)的布局劃分是其中重要的一個指標(biāo)。 ?本項目的主題表現(xiàn)元素 56 經(jīng)緯物業(yè) 一個