【正文】 營(yíng)，創(chuàng)造出自身特色所在。 14 經(jīng)緯物業(yè) 消費(fèi)狀況 ? 城市商業(yè)發(fā)展迅猛 隨著社會(huì)發(fā)展，人們生活水平逐步提高，加上外來(lái)高素質(zhì)人口涌入，消費(fèi)要求層次不斷提升，令廣州的商業(yè)在近十年間發(fā)展蓬勃。例如廣百新翼，該商場(chǎng)憑借廣百在市場(chǎng)上的影響力，在銷售階段取得不錯(cuò)的成績(jī)，但其現(xiàn)時(shí)的經(jīng)營(yíng)狀況未如理想，說(shuō)明了消費(fèi)者看重的是商場(chǎng)本身的經(jīng)營(yíng)特色，只有真正體現(xiàn)個(gè)性的商場(chǎng)才能走向成功。 6 經(jīng)緯物業(yè) 廣州市主要商業(yè)圈 級(jí)別 區(qū)域 商業(yè)圈 大型商場(chǎng) 市級(jí) 商業(yè)圈 越秀區(qū) 北京路 ——中山五路 廣百、新大新、廣百新冀、中旅商業(yè)城 荔灣區(qū) 上下九一帶 荔灣廣場(chǎng)、名匯商廈、恒寶廣場(chǎng)、十甫名都 天河區(qū) 天河城 ——體育西路 天河城廣場(chǎng)、宏城商業(yè)廣場(chǎng) 區(qū)級(jí) 商業(yè)圈 越秀區(qū) 中山三路一帶 中華廣場(chǎng)、流行前線 東山區(qū) 農(nóng)林下路一帶 東百、王府井、新裕大廈 越秀區(qū) 環(huán)市東 ——淘金路一帶 友誼商店、世貿(mào)、好世界、宜安廣場(chǎng) 海珠區(qū) 江南西 ——江南大道 南豐商場(chǎng)、海珠購(gòu)物中心、萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)、藍(lán)色快線 廣州商業(yè)格局分布 7 經(jīng)緯物業(yè) 分析： ? 從上表可以看出，現(xiàn)時(shí)市內(nèi)的各主要商業(yè)圈內(nèi)均已經(jīng)擁有多間大型商場(chǎng)，且商業(yè)功能相似，各商圈之間也沒(méi)有明顯的特色區(qū)分，因此，消費(fèi)者不易形成重疊消費(fèi)，可以說(shuō)現(xiàn)時(shí)的商業(yè)格局基本是滿足消費(fèi)而非刺激消費(fèi)，難以刺激跨區(qū)消費(fèi)欲望。但北京路步行街的商業(yè)特色不明顯，與上下九步行街的區(qū)別不大，眾多在北京路設(shè)立專賣店的品牌在上下九也有開(kāi)設(shè)店鋪。 進(jìn)一步挖掘及提煉出更符合項(xiàng)目特色的定位，加強(qiáng)市場(chǎng)吸引力，將為項(xiàng)目的整體推廣工作帶來(lái)重要的作用，故敝司從本項(xiàng)目的實(shí)際情況出發(fā)，結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀，對(duì)項(xiàng)目的定位部分作出詳細(xì)的闡述，以更有利于項(xiàng)目的招商工作進(jìn)行。 4 經(jīng)緯物業(yè) ? 北京路會(huì)以經(jīng)營(yíng)時(shí)尚潮流商品為方向，結(jié)合歷史、文化、旅游等元素，打造廣州的城市形象； ? 上下九則以保留并發(fā)揚(yáng)嶺南特色、西關(guān)風(fēng)情為主旨，以此推動(dòng)商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展； ? 天河城廣場(chǎng)繼續(xù)發(fā)揮其商業(yè)核心的地位，影響廣州、廣東地區(qū)的消費(fèi)潮流。 11 經(jīng)緯物業(yè) ? 硬件未能配合主題，缺乏個(gè)性失去吸引力 商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后大多數(shù)都地?zé)o法體現(xiàn)當(dāng)初所打造的個(gè)性特色。 13 經(jīng)緯物業(yè) ? 分析 ? 多個(gè)大型商場(chǎng)涌現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)更為激烈 現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上各主要商圈均有商業(yè)物業(yè)推出市場(chǎng)，商戶的可選擇范圍較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。 中低端的大眾型消費(fèi)為生活的基本消費(fèi)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們已解決基本的物質(zhì)需求，市場(chǎng)上的中低消費(fèi)品也出現(xiàn)供大于求的關(guān)系，故該類市場(chǎng)消費(fèi)亦已得到滿足。 22 經(jīng)緯物業(yè) ? 商業(yè)氛圍濃郁 北京路的商業(yè)歷史悠久，是傳統(tǒng)的商業(yè)圈，以北京路為核心向外幅射周邊路段，其商業(yè)氣氛也十分濃郁，一直以來(lái)都具有相當(dāng)高的知名度，聞名全國(guó)。 24 經(jīng)緯物業(yè) 劣勢(shì)（ W） ? 如前所述，市內(nèi)大型的綜合性商場(chǎng)眾多，尤其是繁華的北京路上同類型的商場(chǎng)項(xiàng)目更是一個(gè)接一個(gè)先于本項(xiàng)目推出市場(chǎng)，必然分流了客戶資源，對(duì)本項(xiàng)目的推廣造成一定的影響。而捕捉市場(chǎng)空白，歸根究底就是要找出最終目標(biāo)消費(fèi)群，針對(duì)其特征厘定項(xiàng)目定位。 ⑥ 個(gè)性鮮明，講求生活享受，追逐名牌產(chǎn)品。 ? 支持理?yè)?jù) 36 經(jīng)緯物業(yè) 由于中高端白領(lǐng)階層的收入水平、知識(shí)水平都較高，對(duì)外來(lái)文化相當(dāng)熱衷，有一定敏銳的市場(chǎng)觸覺(jué)，因此，潮流產(chǎn)品、品牌產(chǎn)品都較迎合其口味及需要，故針對(duì)該消費(fèi)層，敝司建議招商對(duì)象如下： ①引入新進(jìn)品牌名店 —— 廣州第一店 在本項(xiàng)目招商工作中，重點(diǎn)的招商對(duì)象建議是引入新的品牌商戶，即尚未在廣州地區(qū)進(jìn)駐的國(guó)際知名品牌。 造就 “廣州第一店” 的可能性： ? 知名品牌落戶國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市早有先例 ? 廣州潛力早被看好 39 經(jīng)緯物業(yè) 星巴克咖啡飄香深圳 潮流 超前的消費(fèi)觸覺(jué)引領(lǐng)時(shí)尚 40 經(jīng)緯物業(yè) 新潮服飾同樣是新貴至愛(ài) 41 經(jīng)緯物業(yè) ②對(duì)本地已有品牌建議開(kāi)設(shè)旗艦店 通過(guò)旗艦店的開(kāi)設(shè)，既有助于加強(qiáng)商戶的品牌效果，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，也能迅速提升項(xiàng)目形象，建立本項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力。因此，品牌消費(fèi)已經(jīng)成了消費(fèi)者的消費(fèi)追求，而旗艦店更是成為品牌愛(ài)好者所擁護(hù)的對(duì)象。同時(shí)，旗艦店的品牌一般都有明星作為國(guó)際代言人，可以利用這些代言人剪彩開(kāi)幕極大提高商場(chǎng)的知名度。 在電影院方面，考慮到項(xiàng)目附近已有市內(nèi)兩家最有影響力的電影院 —— 永漢電影院、榕泉電影院。 ? 北京路作為廣州本地旅游資源發(fā)展的重要一部分，本項(xiàng)目地處其中，自然直接成為最大受益者，利用旅游帶動(dòng)商貿(mào)，將成為本項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)之一。 在區(qū)域布局上，建議靠近北京路的商場(chǎng)部分以經(jīng)營(yíng)時(shí)尚、潮流的商品為主，大量吸引來(lái)自北京路的龐大人流進(jìn)場(chǎng)；靠近文明路的商場(chǎng)部分則主要體現(xiàn)娛樂(lè)、文化、飲食等功能，與周邊地段的商業(yè)環(huán)境相呼應(yīng)。 逆向宣傳 —— 就是利用作外地媒體進(jìn)行宣傳炒作，宣傳效果逆流回本地。 操作建議： ① 由于多數(shù)品牌名店的開(kāi)業(yè)或定期活動(dòng)中都會(huì)有明星出席，項(xiàng)目籍此亦可直接得益，提高知名度。 更重要的是能給商戶帶來(lái)充足的信心，在商場(chǎng)尚未成形之際，良好的經(jīng)營(yíng)前景將成為客戶下定決心的關(guān)鍵。 宣傳推廣工作的延續(xù) 商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)工作是長(zhǎng)期行為，而項(xiàng)目的宣傳推廣也是需要延續(xù)進(jìn)行的，因此建議發(fā)展商在開(kāi)頁(yè)之后繼續(xù)展開(kāi)項(xiàng)目的宣傳工作，保持一定市場(chǎng)的曝光率，擴(kuò)大社會(huì)影響力。 71 經(jīng)緯物業(yè) ? 關(guān)于細(xì)部的招商處理 在招商工作中，有眾多的細(xì)部問(wèn)題應(yīng)該提早引起重視，避免影響日后的經(jīng)營(yíng)狀況。 ③ 提供場(chǎng)地舉行各式的明星記者會(huì)（例如新聞發(fā)布會(huì)、首影禮、簽名活動(dòng)等）。 64 經(jīng)緯物業(yè) ? 采用逆向宣傳為主導(dǎo)的原因 ① 吸引目標(biāo)商戶的注意 由于本項(xiàng)目在招商工作中所希望吸引的主要商戶均為境內(nèi)外的知名品牌，因此運(yùn)用境外媒體進(jìn)行炒作宣傳，能引起這類目標(biāo)客戶的注意，達(dá)到招商的目的。 61 經(jīng)緯物業(yè) 要體現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)檔次，商場(chǎng)內(nèi)的布局劃分是其中重要的一個(gè)指標(biāo)。 ?本項(xiàng)目的主題表現(xiàn)元素 56 經(jīng)緯物業(yè) 一個(gè)