【正文】 對集中在鎮(zhèn)江市區(qū) ，市區(qū)項目對周邊縣市的 輻射能力不夠 ，市區(qū)內(nèi)部地緣性較強，消費市場較為單一 。鎮(zhèn)江城市商品房成交價格較周邊區(qū)域偏低， 11年城市均價為 6300元 /㎡，考慮到拆遷安置房等因素，鎮(zhèn)江市區(qū)房地產(chǎn)成交均價在 6700元 /㎡左右，成交價格依然相對較低。項目研判核心優(yōu)勢中心城區(qū)江山如畫優(yōu)勢 劣勢機會威脅p 招商地產(chǎn)品牌效應p 緊靠北固山公園，人文景觀資源豐富p 北臨長江灣流，江景資源得天獨厚p 緊鄰市中心，地塊所處位置處于市中心商業(yè)圈輻射范圍內(nèi)p四至道路，缺乏商業(yè)配套與生活配套p公共交通系統(tǒng)有待改善p地塊南側(cè)存在在大量老舊小區(qū)，影響項目視覺效果p周邊目前在售項目所售產(chǎn)品大多與本案所售產(chǎn)品類型重合p鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場受到地產(chǎn)政策影響，鎮(zhèn)江市區(qū)購買力受到明顯影響，市場前景不明朗p鎮(zhèn)江沿江區(qū)域高端住宅稀缺p本案周邊項目開發(fā)商品牌號召力不足，招商地產(chǎn)有望在該區(qū)域獲得更高的品牌溢價能力SWOT項目定位 鎮(zhèn)江首席濱江花園國際生活區(qū)綜合開發(fā)商需求，結合市場特征與基地條件，項目發(fā)展方向為：“ 雙核 ”開發(fā)原則速度核： 市場主流產(chǎn)品， 快速回款 ，確保項目開發(fā)周期。本案開發(fā)目標尋找新的市場需求現(xiàn)有市場 購買力 的充分挖掘如何達到上述目標？影響力?。?！東漢末年，孫權從蘇州遷到鎮(zhèn)江建都，定名京城，不久又西遷南京，鎮(zhèn)江改稱京口。 目標客群選擇供應梯度經(jīng)濟階層 現(xiàn)階段指標 生存類型奢華 富豪單價范圍： 16000元 /㎡ 以上主力戶型： 350㎡ 以上區(qū)域價值：新城 CBD或有稀缺自然景觀資源國企領導，私營老板豪華 富人單價范圍： 1202316000元 /㎡主力戶型： 200350㎡區(qū)域價值：新城 CBD或者舊城繁華地段 ,配套豐富企事業(yè)單位高層干部高檔富裕（中產(chǎn)）單價范圍： 900012023元 /㎡主力戶型： 130170㎡區(qū)域價值：次繁華地段或近臨優(yōu)秀自然環(huán)境中高層管理人員、公務人員舒適 小康 單價范圍： 75009000元 /㎡主力戶型： 80130㎡區(qū)域價值：比較成熟配套地段中層管理人員經(jīng)濟 溫飽 單價范圍： 7500元 /㎡ 以下主力戶型： 120㎡ 以下區(qū)域價值：城市邊緣，配套品質(zhì)低。目標客群分析居住品質(zhì)提升型90萬以下剛性需求型主城生活固守型稀缺資源占有型90萬 —150萬150萬 —350萬500萬以上普通白領、企業(yè)員工客戶類別 目標客群財富階層中級白領、泛公務員私營業(yè)主高級白領、泛公務員住在大市口，二次置業(yè)主要吸引點 :目標客戶畫像核心客戶重要客戶次要客戶核心客戶（ 70%） ——城市上中產(chǎn)目標客戶身份：鎮(zhèn)江市各類私營業(yè)主或私企高管，泛公務員，企業(yè)中高層管理，醫(yī)生、教師，銀行職員與優(yōu)質(zhì)企業(yè)員工（電廠、船廠）等支付能力： 90150萬，總價敏感度高需求產(chǎn)品： 90200㎡目標客戶身份： 鎮(zhèn)江全市范圍內(nèi)各級政府要員、大型企業(yè)高管，；支付能力： 200500萬，但更傾向于總價控制需求產(chǎn)品： 150—300㎡重要客戶（ 20%） ——富人次要客戶（ 10%） ——富豪目標客戶身份：主要是長三角尤其是鎮(zhèn)江行政區(qū)劃范圍內(nèi)的財富階層，國企領導，政府高干，企業(yè)家支付能力：很強，價格不敏感需求產(chǎn)品：較高、不滿足于基本的享受，注重奢華與個性。但很多人都不能真正說得清招商，因為招商的產(chǎn)品往往只賣給那少部分人。項目核心價值六「造城級配套 樹立全市標桿，提神項目高溢價；通過品牌影響力，利于目標客源的積累和潛在客源的拓延；明星代言、獲得建筑大獎、概念營銷，事件營銷 營銷中心，宮殿般的體驗，合理的接待動線，故事性場景的營造，國際級的服務，賓至如歸的客戶體驗，塑造鎮(zhèn)江頂尖生活理念。一人。 資源管理思源特有的品質(zhì)管理體系，以規(guī)范項目運作、監(jiān)督項目工作執(zhí)行、跟進項目銷售任務達成、設置專門崗位，強化客戶維護和整合資源為手段，促進服務品質(zhì)的提升。 三月 219:57 下午 三月 2121:57March 28, 20231行動出成果，工作出財富。 28 三月 20239:57:05 下午 21:57:05三月 211楚塞三湘接，荊門九派通。勝人者有力，自勝者強。 28 三月 20239:57:05 下午 21:57:05三月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/3/28 21:57:0521:57:0528 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 9:57:05 下午 9:57 下午 21:57:05三月 21沒有失敗，只有暫時停止成功！。 三月 21三月 21Sunday, March 28, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。三條線： 項目專業(yè)人員配置：策劃 +銷售 +品管，堅持品管從公司委派三垂直： 三方面的工作總部進行垂直管理：財務、人力資源、品質(zhì)管理內(nèi)部管理模式公司對項目管理分三個層面：總部、分公司、項目部。工學館展示如藝術殿堂版的品質(zhì)與品位建筑的解剖學，價值的過程與細節(jié) 高端品牌店展示空間的感質(zhì) 多媒體與科技系統(tǒng)的應用鋪陳高端氣象，感知尊貴格調(diào)風格、細節(jié)、品質(zhì)樣板房建議樣板間光、影、風、情、境、景 的塑造樣板房建議歐洲奢華風格樣板房參考東南異域風格樣板房參考臥室衛(wèi)生間主臥室客廳裝修格調(diào)：流金歲月餐廳樣板房參考上述的營銷模式可以達到預期的銷售目標么？也許？但我們不需要也許我們要奇跡，突破把不可能變成可能？n新政之下，鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場原有客戶構成面臨重新洗牌， 所謂原有的已購房客戶數(shù)據(jù)庫營銷方式將失去意義！n必須改原先坐等式銷售方式為走出去營銷，進行 狼性的行銷模式 ，最終獲得全面的成功！坐等式數(shù)據(jù)庫銷售營銷轉(zhuǎn)向走出去狼性行銷團隊OUT IN回顧：新政之下的營銷轉(zhuǎn)向l狼 性行銷團隊，全覆蓋區(qū)域掃描客戶；專屬大客戶經(jīng)理直銷談判 ……l點對點式銷售說辭、銷售道具；l分點布控，點對點巡展，精準出擊目標；l專項產(chǎn)品發(fā)布會；l客戶資源整合；l……規(guī)模化、完整化：保證展示實物的完整，充分體現(xiàn)產(chǎn)品力，圈定的樣板段包含項目行銷 5大接觸點獨立化：將樣板區(qū)完全與施工區(qū)分開，有利于展示效果和管理控制。設計原則：企業(yè)文化：體現(xiàn)招商公司品質(zhì)地產(chǎn)先行者、推動低碳理念 現(xiàn)場體驗、大型 PR活動、激賞、分享 提供的不是生活保障，而是生活方式」「高尚物業(yè)」聘請國際知名顧問公司 項目核心價值一北固灣在鎮(zhèn)江濱江項目中極具代表性，既可望江，又可近享濱江北固山景區(qū)天然氧吧與濱江風光帶的時尚氣息， 75萬方造城級規(guī)模，將在鎮(zhèn)江樹立大型國際化生活社區(qū)的典范。留給我們的更多是困惑與愛不釋手！ l建筑質(zhì)量要保證、小區(qū)園林要舒適、外立面要美觀、高端的物業(yè)服務。目標客戶畫像客戶背景： 買房子，周邊環(huán)境一定要好，配套一定完善，至于地段不要太遠就成，鎮(zhèn)江本來也不大。學區(qū) 、 園林、環(huán)境、私密性較好客戶語錄：以 物業(yè)類型、總價 這兩個最基本的剛性指標，匡定項目所針對的細分場，甄別出目標人群的社會特征，以備對其進行洞察?！　『翁幫裰?，滿眼風光北固樓。 更有 《 白蛇傳 》 － “ 水漫金山 ” 、 《三國演義 》 － “ 甘露寺招親 ” 、 “ 梁紅玉擊鼓戰(zhàn)金兵 ” 等神話傳說和歷史故事，給鎮(zhèn)江增添了神奇美麗的色彩。市場現(xiàn)狀?城市購買力不足，各項目年去化量偏低。：本案京口區(qū)項目四至項目西面道路情況濱水路（雙向兩車道）項目北面道路情況濱水路（雙向兩車道）項目東面道路情況 項目北面道路情況江濱路（雙向四車道）東吳路（雙向四車道）項目四至占地面積 388100㎡總建筑面積 760000㎡地上建筑面積 550000㎡地下建筑面積（不記容積率） 214216㎡容積率 綠化率 30%總戶數(shù) 預計 5200戶建筑密度 20%項目經(jīng)濟指標項目周邊江景資源豐富，北側(cè)濱水路，濱江風光帶，風景十分優(yōu)美。項目位于京口區(qū)，緊鄰四星級景區(qū)北固山，地處濱江大道與東吳路交叉口東北角，靠近老城區(qū)，距離市中心 10分鐘車程。各項目銷售周期普遍較長，每次推盤量都相對