【正文】 管理人員，其他產(chǎn)品主力客群為事業(yè)單位員工，公務員，大型國企員工。從上圖我們可以看出，上述項目 0811年平均上市量僅為 4萬方， 中南世紀城定位高端，已經(jīng)形成了一定的城市影響力，其每年消化量也僅為 8萬㎡ ，縱觀整個鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場，各項目都面臨著 去化較慢 ， 年推盤量少，項目周期較長的困境。南至東吳路216。便利的交通城市主城 隨著鎮(zhèn)江市主城區(qū)土地的供應稀缺，別墅區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢愈發(fā)明顯，區(qū)域的發(fā)展勢頭較為強勁，屬于鎮(zhèn)江市的主城稀缺板塊；交通條件 地塊周邊兩條主要交通干道為東吳路和江濱路，路況良好，交通便利，與外界完好無縫對接；周邊配套 地塊周邊生活配套完善，可以充分滿足未來高端人群對生活配套的需求。?精耕鎮(zhèn)江，輻射長三角，影響全國。 江山如畫的鎮(zhèn)江，千古風流的鎮(zhèn)江，隨風而去，留下的是無盡的思緒。招商項目以高檔型的中產(chǎn)客群與豪華型富人客群為主。金領階層 350萬 500萬置業(yè)需求目標客群分析目標客戶畫像客戶背景： 趙先生， 40歲左右，民政局科級干部，在主城區(qū)已購一套住房140㎡，工作地點市中心，有豐富的購房經(jīng)驗 。置業(yè)經(jīng)歷： 招商、北固灣者之關系是什么？ IS營銷目標營銷推廣范圍精耕鎮(zhèn)江，輻射長三角，影響全國形象面四維一體整合營銷傳播體系產(chǎn)品面活動面客戶面貫穿全程的是全面的執(zhí)行力：內(nèi)外聯(lián)動、緊密協(xié)作營銷策略實施面如何樹立招商北固灣 ——鎮(zhèn)江第一生活制高點？事件營銷招商品牌落地，項目整體形象樹立由一系列的事件引起市場關注；方式：大型 PR活動；體驗營銷通過項目實景營造，讓客戶直接觀摩、聆聽、嘗試等方式，展示本案產(chǎn)品品質(zhì)及服務優(yōu)勢渠道營銷高端大盤物業(yè)，采用點、面結(jié)合的營銷手段。讓客戶認可售樓處的檔次和品質(zhì)，進一步堅定對本案產(chǎn)品力的信心；軟裝：與整體風格達調(diào)，與整體品質(zhì)匹配；功能：保證齊全的功能和清晰的分區(qū)；招商生活館實景樣板段展示 樣板房展示 工學館展示招商生活館進入項目領地項目入口現(xiàn)場展示中心Step 1Step 3 Step 2 項目如后 500米處，推廣項目標示，注重引導性，標示性。 項目管理196。運作模式對項目運作的節(jié)點，抽取其中比較關鍵的節(jié)點形成二級節(jié)點和一級節(jié)點，一級節(jié)點（比如拿地建議、項目定位、推盤策略、開盤定價等）必須通過公司總部的評審，才能報給開發(fā)商。 三月 21三月 2121:57:0521:57:05March 28, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 21:57:0521:57:0521:57Sunday, March 28, 20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。 三月 2121:57:0521:57Mar2128Mar211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/3/28 21:57:0521:57:0528 March 20231一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 三月 21三月 21Sunday, March 28, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 21:57:0521:57:0521:573/28/2023 9:57:05 PM1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 三月 2121:57:0521:57Mar2128Mar211故人江海別，幾度隔山川。對項目運作過程，利用項目管理的 WBS理論，把項目從與發(fā)展商簽約到最終住戶入伙的整個工作流程標準化，明確了 200多個節(jié)點，每個節(jié)點都有明確的工作成果要求和評審機制，確保工作質(zhì)量達標。快速有效地組織開展工作思源特案項目管理 采取高度集中的管控模式，項目管理 WBS體系分解為 200多個類別三個級別關鍵控制點，總部決策人全程介入并對其負責。實景樣板段展示工學館展示建材類：石材、門窗、鋁合金 ……品質(zhì)工坊屋工藝類：干掛、外墻保溫 ……設備類：電梯設備、新風體統(tǒng)、智能家居 ……工學館展示將建材、工法進行實物展示，在建筑完工之前，給消費者最真實的感知。樹立項目高端圈層定位，營造奢侈化、品牌化、國際化的大盤形象。高層濱江觀景美宅，氣勢非凡，把 “ 欲窮千里目，更上一層樓 ” 的人生哲學與建筑美學合二為一。招商濱江臨山國際化自有的固有的賦予的品牌理解WHAT在對的地方 經(jīng)歷： 客戶背景： 不盡長江滾滾流。 ?70萬㎡大盤，年去化量較大。項目北側(cè)就是鎮(zhèn)江最著名的北固山，李白、杜甫、辛棄疾都在此題詞作賦，留下一段段千古絕唱的詩詞。北至濱水路216。市區(qū)現(xiàn)有在售項目 客群集中在鎮(zhèn)江市區(qū) ，市區(qū)項目對周邊縣市的 輻射能力不夠 ， 消費市場較為單一 。小高層 上述統(tǒng)計中包括拆遷安置房，實際上鎮(zhèn)江每年商品房成交量在 200萬㎡以下，成交量依然較低。從土地成交價格來看， 0811年鎮(zhèn)江土地成交價格逐年上升，年平均增長率保持在 20%左右。鎮(zhèn)江市宏觀經(jīng)濟運行整體平穩(wěn)健康，多項重要宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)在與長三角 16個城市的比對中表明，未來鎮(zhèn)江市的經(jīng)濟發(fā)展具有巨大的潛力，這為鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了良好的基礎，提供了廣闊的發(fā)展空間。n城市空間格局——“ 一城兩翼 ，南山北水， π格局”p水運 ：地處長江與京杭大運河兩條黃金水道的十字路口，新開辟的貨運碼頭位于東郊的大港。鎮(zhèn)江地處江蘇省西南部，是江蘇省 13個地級市之一，長江下游南岸。 全市地域?qū)拸V，人口增長合理，自然人文資源豐富全市地域?qū)拸V，人口增長合理，自然人文資源豐富u 鎮(zhèn)江有著豐富的土地資源、水資源、礦產(chǎn)資源和生物資源，擁有眾多知名的旅游景點，科教文衛(wèi)等各項事業(yè)比較發(fā)達。2023年江蘇省 13大市人均 GDP官方排名地區(qū) 人均 GDP（ 元）無錫市 90355蘇州市 87607常州市 64824鎮(zhèn)江市 62846南京市 62593揚州市 49509南通市 46931泰州市 43359徐州市 33412鹽城市 31215淮安市 28023連云港市 26191宿遷市 21529地區(qū) 人口 比重（ %）2023年 2023年全省合計 78659903 100 100南京市 8004680 無錫市 6372624 徐州市 8580500 常州市 4591972 蘇州市 10465994 南通市 7282835 連云港市 4393914 淮安市 4799889 鹽城市 7260240 揚州市 4459760 鎮(zhèn)江市 3113384 泰州市 4618558 宿遷市 4715553 小結(jié)小結(jié)地處長三角與南京都市圈交匯區(qū)域，鎮(zhèn)江市城市區(qū)位優(yōu)勢明顯；通達的鐵路、水路交通，突出的各項軟硬件條件，良好的居住環(huán)境和城市發(fā)展為整個城市房地產(chǎn)發(fā)展提供保障。 11年上半土地成交 19輻，成交總建 ，成交面積同比去年依然有所增加。從上圖我們可以看出 0811年鎮(zhèn)江商品房成交呈上升態(tài)勢， 09年出現(xiàn)了較大的增長，整體上年成交量維持在 220萬㎡左右。 潤州區(qū)九華山路（南山風景區(qū)西入口對面） 30%江山名洲 鎮(zhèn)江維科置業(yè)有限公司 多層 成交量項目成交價格：本案鎮(zhèn)江市政府項目區(qū)位216。長江近幾年由于上游污染日益惡化，長江水質(zhì)逐年下降，然而本案所處的長江河段，水質(zhì)潔凈河岸兩側(cè)生態(tài)壞境沒有受到破壞，這也讓本案周邊的自然環(huán)境得到了絕對的保證。?市區(qū)中高端項目價格較低?項目影響范圍較小，客群相對單一。鎮(zhèn)江古人云 “ 天下第一江山 ” 永遇樂 ●京口北固亭懷古 辛棄疾 千古江山，英雄無覓，孫仲謀處。　　元嘉草草，封狼居胥，贏得倉皇北顧。千古興亡多少事，悠悠。房子總價不要超過 300萬為好 。李先生， 32歲左右，茶葉店老板，外地人來鎮(zhèn)江時間不久，目前租房居住。地段、配套l靠近市中心，交通便利l生活配套很重要：超市、餐飲、娛樂、運動，生活的和主城一樣自在l教育配套要具備，優(yōu)質(zhì)小學、舒適幼兒園，幫家庭解決后顧之憂環(huán)境 l與公園或休閑廣場為鄰，推窗即見郁郁蔥蔥；l遠離主干道，再無粉塵、噪音，真山真水，享受