【正文】 管理人員，其他產(chǎn)品主力客群為事業(yè)單位員工，公務(wù)員，大型國(guó)企員工。從上圖我們可以看出，上述項(xiàng)目 0811年平均上市量?jī)H為 4萬(wàn)方， 中南世紀(jì)城定位高端，已經(jīng)形成了一定的城市影響力，其每年消化量也僅為 8萬(wàn)㎡ ，縱觀整個(gè)鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)，各項(xiàng)目都面臨著 去化較慢 ， 年推盤量少，項(xiàng)目周期較長(zhǎng)的困境。南至東吳路216。便利的交通城市主城 隨著鎮(zhèn)江市主城區(qū)土地的供應(yīng)稀缺，別墅區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)愈發(fā)明顯，區(qū)域的發(fā)展勢(shì)頭較為強(qiáng)勁，屬于鎮(zhèn)江市的主城稀缺板塊；交通條件 地塊周邊兩條主要交通干道為東吳路和江濱路，路況良好，交通便利，與外界完好無(wú)縫對(duì)接；周邊配套 地塊周邊生活配套完善，可以充分滿足未來(lái)高端人群對(duì)生活配套的需求。?精耕鎮(zhèn)江，輻射長(zhǎng)三角，影響全國(guó)。 江山如畫的鎮(zhèn)江，千古風(fēng)流的鎮(zhèn)江，隨風(fēng)而去，留下的是無(wú)盡的思緒。招商項(xiàng)目以高檔型的中產(chǎn)客群與豪華型富人客群為主。金領(lǐng)階層 350萬(wàn) 500萬(wàn)置業(yè)需求目標(biāo)客群分析目標(biāo)客戶畫像客戶背景： 趙先生， 40歲左右，民政局科級(jí)干部，在主城區(qū)已購(gòu)一套住房140㎡，工作地點(diǎn)市中心，有豐富的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn) 。置業(yè)經(jīng)歷： 招商、北固灣者之關(guān)系是什么？ IS營(yíng)銷目標(biāo)營(yíng)銷推廣范圍精耕鎮(zhèn)江，輻射長(zhǎng)三角，影響全國(guó)形象面四維一體整合營(yíng)銷傳播體系產(chǎn)品面活動(dòng)面客戶面貫穿全程的是全面的執(zhí)行力：內(nèi)外聯(lián)動(dòng)、緊密協(xié)作營(yíng)銷策略實(shí)施面如何樹立招商北固灣 ——鎮(zhèn)江第一生活制高點(diǎn)？事件營(yíng)銷招商品牌落地，項(xiàng)目整體形象樹立由一系列的事件引起市場(chǎng)關(guān)注；方式：大型 PR活動(dòng)；體驗(yàn)營(yíng)銷通過(guò)項(xiàng)目實(shí)景營(yíng)造，讓客戶直接觀摩、聆聽、嘗試等方式，展示本案產(chǎn)品品質(zhì)及服務(wù)優(yōu)勢(shì)渠道營(yíng)銷高端大盤物業(yè)，采用點(diǎn)、面結(jié)合的營(yíng)銷手段。讓客戶認(rèn)可售樓處的檔次和品質(zhì)，進(jìn)一步堅(jiān)定對(duì)本案產(chǎn)品力的信心；軟裝：與整體風(fēng)格達(dá)調(diào)，與整體品質(zhì)匹配；功能：保證齊全的功能和清晰的分區(qū)；招商生活館實(shí)景樣板段展示 樣板房展示 工學(xué)館展示招商生活館進(jìn)入項(xiàng)目領(lǐng)地項(xiàng)目入口現(xiàn)場(chǎng)展示中心Step 1Step 3 Step 2 項(xiàng)目如后 500米處，推廣項(xiàng)目標(biāo)示，注重引導(dǎo)性，標(biāo)示性。 項(xiàng)目管理196。運(yùn)作模式對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的節(jié)點(diǎn)，抽取其中比較關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)形成二級(jí)節(jié)點(diǎn)和一級(jí)節(jié)點(diǎn)，一級(jí)節(jié)點(diǎn)（比如拿地建議、項(xiàng)目定位、推盤策略、開盤定價(jià)等）必須通過(guò)公司總部的評(píng)審，才能報(bào)給開發(fā)商。 三月 21三月 2121:57:0521:57:05March 28, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 21:57:0521:57:0521:57Sunday, March 28, 20231不知香積寺，數(shù)里入云峰。 三月 2121:57:0521:57Mar2128Mar211越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/3/28 21:57:0521:57:0528 March 20231一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 三月 21三月 21Sunday, March 28, 2023閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 21:57:0521:57:0521:573/28/2023 9:57:05 PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 三月 2121:57:0521:57Mar2128Mar211故人江海別，幾度隔山川。對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程，利用項(xiàng)目管理的 WBS理論，把項(xiàng)目從與發(fā)展商簽約到最終住戶入伙的整個(gè)工作流程標(biāo)準(zhǔn)化，明確了 200多個(gè)節(jié)點(diǎn)，每個(gè)節(jié)點(diǎn)都有明確的工作成果要求和評(píng)審機(jī)制，確保工作質(zhì)量達(dá)標(biāo)。快速有效地組織開展工作思源特案項(xiàng)目管理 采取高度集中的管控模式，項(xiàng)目管理 WBS體系分解為 200多個(gè)類別三個(gè)級(jí)別關(guān)鍵控制點(diǎn)，總部決策人全程介入并對(duì)其負(fù)責(zé)。實(shí)景樣板段展示工學(xué)館展示建材類：石材、門窗、鋁合金 ……品質(zhì)工坊屋工藝類：干掛、外墻保溫 ……設(shè)備類：電梯設(shè)備、新風(fēng)體統(tǒng)、智能家居 ……工學(xué)館展示將建材、工法進(jìn)行實(shí)物展示，在建筑完工之前，給消費(fèi)者最真實(shí)的感知。樹立項(xiàng)目高端圈層定位，營(yíng)造奢侈化、品牌化、國(guó)際化的大盤形象。高層濱江觀景美宅，氣勢(shì)非凡，把 “ 欲窮千里目，更上一層樓 ” 的人生哲學(xué)與建筑美學(xué)合二為一。招商濱江臨山國(guó)際化自有的固有的賦予的品牌理解WHAT在對(duì)的地方 經(jīng)歷： 客戶背景： 不盡長(zhǎng)江滾滾流。 ?70萬(wàn)㎡大盤，年去化量較大。項(xiàng)目北側(cè)就是鎮(zhèn)江最著名的北固山，李白、杜甫、辛棄疾都在此題詞作賦，留下一段段千古絕唱的詩(shī)詞。北至濱水路216。市區(qū)現(xiàn)有在售項(xiàng)目 客群集中在鎮(zhèn)江市區(qū) ，市區(qū)項(xiàng)目對(duì)周邊縣市的 輻射能力不夠 ， 消費(fèi)市場(chǎng)較為單一 。小高層 上述統(tǒng)計(jì)中包括拆遷安置房，實(shí)際上鎮(zhèn)江每年商品房成交量在 200萬(wàn)㎡以下，成交量依然較低。從土地成交價(jià)格來(lái)看， 0811年鎮(zhèn)江土地成交價(jià)格逐年上升，年平均增長(zhǎng)率保持在 20%左右。鎮(zhèn)江市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體平穩(wěn)健康，多項(xiàng)重要宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)在與長(zhǎng)三角 16個(gè)城市的比對(duì)中表明，未來(lái)鎮(zhèn)江市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有巨大的潛力，這為鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，提供了廣闊的發(fā)展空間。n城市空間格局——“ 一城兩翼 ，南山北水， π格局”p水運(yùn) ：地處長(zhǎng)江與京杭大運(yùn)河兩條黃金水道的十字路口，新開辟的貨運(yùn)碼頭位于東郊的大港。鎮(zhèn)江地處江蘇省西南部，是江蘇省 13個(gè)地級(jí)市之一，長(zhǎng)江下游南岸。 全市地域?qū)拸V，人口增長(zhǎng)合理，自然人文資源豐富全市地域?qū)拸V，人口增長(zhǎng)合理，自然人文資源豐富u 鎮(zhèn)江有著豐富的土地資源、水資源、礦產(chǎn)資源和生物資源，擁有眾多知名的旅游景點(diǎn)，科教文衛(wèi)等各項(xiàng)事業(yè)比較發(fā)達(dá)。2023年江蘇省 13大市人均 GDP官方排名地區(qū) 人均 GDP（ 元）無(wú)錫市 90355蘇州市 87607常州市 64824鎮(zhèn)江市 62846南京市 62593揚(yáng)州市 49509南通市 46931泰州市 43359徐州市 33412鹽城市 31215淮安市 28023連云港市 26191宿遷市 21529地區(qū) 人口 比重（ %）2023年 2023年全省合計(jì) 78659903 100 100南京市 8004680 無(wú)錫市 6372624 徐州市 8580500 常州市 4591972 蘇州市 10465994 南通市 7282835 連云港市 4393914 淮安市 4799889 鹽城市 7260240 揚(yáng)州市 4459760 鎮(zhèn)江市 3113384 泰州市 4618558 宿遷市 4715553 小結(jié)小結(jié)地處長(zhǎng)三角與南京都市圈交匯區(qū)域，鎮(zhèn)江市城市區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；通達(dá)的鐵路、水路交通，突出的各項(xiàng)軟硬件條件，良好的居住環(huán)境和城市發(fā)展為整個(gè)城市房地產(chǎn)發(fā)展提供保障。 11年上半土地成交 19輻，成交總建 ，成交面積同比去年依然有所增加。從上圖我們可以看出 0811年鎮(zhèn)江商品房成交呈上升態(tài)勢(shì)， 09年出現(xiàn)了較大的增長(zhǎng)，整體上年成交量維持在 220萬(wàn)㎡左右。 潤(rùn)州區(qū)九華山路（南山風(fēng)景區(qū)西入口對(duì)面） 30%江山名洲 鎮(zhèn)江維科置業(yè)有限公司 多層 成交量項(xiàng)目成交價(jià)格：本案鎮(zhèn)江市政府項(xiàng)目區(qū)位216。長(zhǎng)江近幾年由于上游污染日益惡化，長(zhǎng)江水質(zhì)逐年下降，然而本案所處的長(zhǎng)江河段，水質(zhì)潔凈河岸兩側(cè)生態(tài)壞境沒(méi)有受到破壞，這也讓本案周邊的自然環(huán)境得到了絕對(duì)的保證。?市區(qū)中高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格較低?項(xiàng)目影響范圍較小，客群相對(duì)單一。鎮(zhèn)江古人云 “ 天下第一江山 ” 永遇樂(lè) ●京口北固亭懷古 辛棄疾 千古江山，英雄無(wú)覓，孫仲謀處。　　元嘉草草，封狼居胥，贏得倉(cāng)皇北顧。千古興亡多少事，悠悠。房子總價(jià)不要超過(guò) 300萬(wàn)為好 。李先生， 32歲左右，茶葉店老板，外地人來(lái)鎮(zhèn)江時(shí)間不久，目前租房居住。地段、配套l靠近市中心，交通便利l生活配套很重要：超市、餐飲、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)，生活的和主城一樣自在l教育配套要具備，優(yōu)質(zhì)小學(xué)、舒適幼兒園，幫家庭解決后顧之憂環(huán)境 l與公園或休閑廣場(chǎng)為鄰，推窗即見郁郁蔥蔥；l遠(yuǎn)離主干道，再無(wú)粉塵、噪音，真山真水，享受