【正文】 發(fā)展商都不會忽略成都。 依賴中心商務(wù)區(qū)提供服務(wù)，依靠工業(yè)園生產(chǎn)和銷售產(chǎn)品，在消費(fèi)者和中間市場提供服務(wù)。其他 很多著名的公司也都在遠(yuǎn)離市中心的郊區(qū)設(shè)立公司總部 ，如朗訊、摩托羅拉、英特爾、微軟、思科等。? 特點(diǎn) ：具有低層、低密度、低容積率、高綠化率 “ 三低一高 ” 的特征，創(chuàng)新性地營造出一個新型生態(tài)、個性化、智能化的商務(wù)辦公園區(qū)。大件路老川藏路云嶺路 牧山路分析 ：從牧馬山現(xiàn)有的區(qū)位交通來看，由于老川藏路和大件路道路等級較低，車流較多，從市中心到牧馬山的交通成本和時間成本較大、可達(dá)性差，無形中造成牧馬山的邊緣化和末端化。此外作為 “西部航都 ”的一個組團(tuán)，在原有定位中也無法體現(xiàn)。南部副中心CBD牧馬山龍泉驛東升 機(jī)場高新西區(qū)武侯科技園高新南區(qū)西航港溫江郫縣?從 城市產(chǎn)業(yè) 分布來看，牧馬山處于 “高新西區(qū) —— 武侯科技園 —— 西航港開發(fā)區(qū) —— 高新區(qū)（南區(qū)） ”的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶（走廊）上， “近水樓臺 ”的區(qū)位優(yōu)勢，使得 牧馬山會吸引部分高新企業(yè)的進(jìn)駐 。– 人文資源優(yōu)勢 ，應(yīng)天寺的佛教文化和張飛牧馬的三國文化，使牧馬山擁有深厚的文化底蘊(yùn)。? 不僅是展示雙流和成都新形象的王牌寶地，更是成都和西部融入全球化的橋頭堡。 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)216。 大中型企業(yè)的 CEO官邸p 居住市場216。? 土地資源一覽表：– 已建設(shè)用地面積： 3017畝– 在建設(shè)用地面積： 2050畝– 未建設(shè)用地： 11026畝? 已出讓土地面積： 3266畝? 未出讓土地面積： 7760畝? 未出讓土地用地性質(zhì)：– 休閑用地（ 3460畝）：地塊 1 1 2 28– 居住用地（ 2700畝）：地塊 1 2 3 3 38– 商務(wù)會展用地（ 800畝）：地塊 26– 教育用地（ 600畝）：地塊 17– 文化娛樂用地（ 200畝）：地塊 3439103437 36381118191724282526333223352913 15 1612 20893212221546714273031一、土地分析未出讓土地歷史已建設(shè)用地出讓已建設(shè)土地出讓未建設(shè)土地圖 例附表 : 牧馬山開發(fā)土地利用情況已建 在建 未建 空地地塊編號 項(xiàng)目名稱 畝數(shù)地塊編號 項(xiàng)目名稱 畝數(shù)地塊編號 項(xiàng)目名稱 畝數(shù)地塊編號 畝數(shù)3 警校 260 1 中航 380 2 拓?fù)?100 10 804 牧馬山莊 110 5 西航管理局 400 7 郵政電信局 50 11 3012 藝?yán)实袼?12 6 薩爾斯堡 160 8 英格爾 56 17 60014 天然氣一期 20 16 半山衛(wèi)城 250 9 市統(tǒng)建辦 80 18 150015 川音美院 400 23 易城 360 13 華新國際日月城 100 19 40020 應(yīng)天寺 30 29維也納森林別墅 500 22 綠野牧歌 220 24 50021 川交醫(yī)院 35 　 　 27 醫(yī)院用地 100 25 160032 已建城鎮(zhèn) 350 　 　 30 鷹聯(lián)航空 210 26 80039 高爾夫一期　 1800　 　 　 31 國航 800 28 250　 　 　 　 33 城鎮(zhèn)安置 1200 34 200　 　 　 　 35 中海公司 350 36 300　 　 　 　 　 　 37 300　 　 　 　 　 　 38 1200總計(jì) 3017 2050 　 3266 　 7760分析：（ 1） 從土地存量上來看，牧馬山剩余可供開發(fā)出讓的建設(shè)用地規(guī)模較小，只有 7760畝，而剩余土地中還有眾多的公建用地、綠地和基礎(chǔ)建設(shè)用地（如牧山湖就占地 450畝），這樣可供進(jìn)一步開發(fā)的可經(jīng)營土地面積就更加有限；牧馬山原有定位于 “ 旅游新城 ” ，因此綠地和公園占地比例較高，但是作為西部航都的一個功能組團(tuán)，牧馬山必須承載更多的歷史使命，必須承擔(dān)更多的功能，也需要更多的土地去經(jīng)營，因此 我們建議在尊重原有規(guī)劃大格局不變和保證整體生態(tài)環(huán)境景觀的前提下，適度擴(kuò)大建設(shè)用地的規(guī)模，新增 1410畝（ 9170畝）， 從而降低政府投入，擴(kuò)大土地運(yùn)營收入。 溫江地價： 90－ 115萬 /畝216。以前由于牧馬山處在飛機(jī)航道之下，噪音影響因素較大，但是隨著機(jī)場二跑道的修建，跑道將向東延伸 ，噪音因素得到緩解，牧山路以東的土地價值將會釋放。④ 市場化運(yùn)營模式的明晰，區(qū)域運(yùn)營主體（城市運(yùn)營商）的有力推進(jìn)。 – 長興路 ：長 ，土地面積 ，需投入 5310萬。億元。– 牧山湖步行橋 ：長 350米，需投入 500萬 。– 主要道路兩邊的 “穿衣戴帽 ”：需投入 500萬 。 以上的 B(追加投入 )總計(jì)：約 （ ）億元? 綜合以上因素分析，如運(yùn)作得當(dāng)，牧馬山的土地價值將會得到不同的釋放。? 先建設(shè)牧山湖和湖岸景觀的綠化美化，再出讓湖岸的土地。牧馬山新城的商業(yè)與形象中心，牧馬山需要有一個地標(biāo)性建筑和象征物（例如廣場）。? 功能 ： 集商業(yè)、服務(wù)、文化、娛樂、體育、商務(wù)等多種功能于一體。? 是成都最大的酒店集群、最大的會議中心和最大的培訓(xùn)中心。根據(jù)牧馬山的資源、定位及功能分布建議濱湖休閑板塊分為以下四部分 ：牧山湖酒店公寓（約 65畝）濱湖休閑板塊A、水岸新天地? 內(nèi)容描述： 依托濱水環(huán)境打造的集 餐飲、娛樂、文化、購物、酒店 等于一體的休閑商業(yè)區(qū)。水岸新天地概念提示B、天府宴賓樓? 內(nèi)容描述： 利用牧馬山良好的生態(tài)環(huán)境、高尚的地域氛圍、便利的臨空條件，打造成都市最高規(guī)格的政務(wù)、商務(wù)接待中心，會議中心，療養(yǎng)中心。不定期的享用獨(dú)立的使用空間，如企業(yè)的年會及其他培訓(xùn)等。酒店業(yè)的發(fā)展，能夠快速匯聚人流，推動牧馬山 [案例 ]：美國紐約圖書館主題酒店[案例 ]：美國鹽城湖主題酒店 —— 風(fēng)格各異的主題房間以鄉(xiāng)村私家后花園為主題 以皇室官邸主題 以一千零一夜的故事為主題 以情人節(jié)為主題 以香檳為主題 以維多利亞為主題 每個主題都獨(dú)樹一幟，每間套房里都有一個因主題不同而風(fēng)格各異的 SPA 泡池 …… 【 牧山湖度假村 —— 休養(yǎng)度假村】? 以 SPA、高爾夫等項(xiàng)目為核心，構(gòu)筑高端休閑商務(wù)、會議、度假中心– 商務(wù)培訓(xùn)中心： 為有需要的企業(yè)以及個人提供商務(wù)和企業(yè)培訓(xùn)、會議等服務(wù)。216。252。[鏈接 ]：? 民航西南管理局進(jìn)駐牧馬山– 民航西南管理局是民航在西南地區(qū)的管理中樞機(jī)構(gòu)，航空產(chǎn)業(yè)的管理中心。 屬于文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展聚集區(qū)，是比較高端的商務(wù)辦公空間，有較好的私密性和配套環(huán)境，緊鄰 “ 天府宴賓樓 ” 板塊。由于地段內(nèi)出現(xiàn)不同的活動會比常見的單一功能發(fā)展持續(xù)更長的時間，功能混合的發(fā)展，更有助于提高了土地的價值。– 企業(yè)，以國內(nèi)企業(yè)為主，包括在中國本土投資、經(jīng)營的國有企業(yè)、上市公司、民營企業(yè)、外資企業(yè)和合資企業(yè)等；同時開展大型跨國公司進(jìn)駐中國西部市場的咨詢服務(wù)。– 對個人咨詢，對個人的創(chuàng)業(yè)、發(fā)展、心理等方面的咨詢服務(wù)。 CDI已成為深圳市政府最重要的智囊機(jī)構(gòu)之一。? 內(nèi)容描述： 形成以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集合為核心的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園， “ 工作 +生活 ” 復(fù)合功能的 成都市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地之一 。③ 追求個性化、私密性的辦公環(huán)境。252。 客戶群來源：① 牧馬山商務(wù)辦公與培訓(xùn)市場。 主要構(gòu)成：（ 1）運(yùn)動公園 A區(qū)（ 1200畝）（ 2）運(yùn)動公園 B區(qū)（ 450畝）（ 3）居住區(qū)（ 1780畝）體育公園運(yùn)動公園 A區(qū)運(yùn)動公園 B區(qū) 居住區(qū) 綠 廊（ 1）運(yùn)動公園 A區(qū)? 背景： 1）緩解成都高爾夫球場嚴(yán)重短缺，打球排隊(duì)甚至 “ 斗地主 ” 的局面； 2）進(jìn)一步強(qiáng)化牧馬山在高爾夫方面的品牌優(yōu)勢； 3）通過新的高爾夫球場的建設(shè)帶動周邊土地升值， “ 瘦田無人耕，耕開有人爭 ” ； 4）所選地塊不涉及土地性質(zhì)等問題，不占農(nóng)地； 5）淺丘地貌非常適合建設(shè)高爾夫。? 高爾夫的四大優(yōu)勢：1. 變廢為寶 。高爾夫產(chǎn)業(yè)是一個多關(guān)聯(lián)的行業(yè)，擁有一些與自己密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)面，包括建材業(yè)、制造業(yè)、旅游業(yè)、飲食業(yè)、交通業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、廣告業(yè)和服裝業(yè)等，高爾夫球場的建立，對周邊居民的生活是有所改善的，帶動市政道路、基礎(chǔ)配套等建設(shè)。? 構(gòu)成：– 27洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場– 60個打位的高爾夫燈光練習(xí)場– 兒童練習(xí)場– 高爾夫?qū)W院– 球具專賣店、中餐廳、 西餐廳、 酒吧 /廊、小賣店等配套設(shè)施 ? 經(jīng)營： 以 “ 公眾性 ” 、 “ 公益性 ”為導(dǎo)向，一直堅(jiān)持低價位收費(fèi)。– 為牧馬山乃至整個成都市的休閑商務(wù)人士配套建設(shè)的大型室內(nèi)體育中心場館。– 設(shè)置森林跑道、山地自行車道、網(wǎng)球場、小型足球場、籃球場、門球場、溜冰場、棒球場、射箭場、滑草場、戲水池等。B、企業(yè)拓展訓(xùn)練基地– 結(jié)合在牧馬山的山林、水體和運(yùn)動公園，配備拓展器械，滿足各類型的企業(yè)、機(jī)關(guān)、學(xué)校等團(tuán)體的拓展培訓(xùn)要求。 對高爾夫的愛好者來說，龍崗公眾球場大大降低了高爾夫的價格門檻，成為他們檢驗(yàn)和提高自身球技的最好練兵場，因此吸引了大量的人潮前往，從開業(yè)至今， 龍崗公眾高爾夫球場一共接待了 30萬人次 ，日均打球人數(shù)已達(dá)到 360人次 。公眾高爾夫面向大眾，不需要有奢華的會所和高檔的配套，投資相對較小，但是由于門檻較低，可以吸引眾多的客流，投資收益較大。 2. 促進(jìn)招商引資改善投資環(huán)境 。 走差異化的道路，與已有的牧馬山會員制高爾夫球場相區(qū)別，建設(shè) 公眾高爾夫球場 ，吸引更多的人前來牧馬山運(yùn)動休閑。② 成都市區(qū)的運(yùn)動休閑市場。② 圍合式辦公院落將四合院建筑形式應(yīng)用于企業(yè)辦公樓中，以 400500平米三層 四層辦公樓為單元形成圍合式建筑群，可分可合；圍合中心是院落式的公共景觀、休閑中心。216。– 藝術(shù)領(lǐng)地 ：美術(shù)、音樂等藝術(shù)培訓(xùn)中心；畫廊等藝術(shù)交流中心各色時尚藝術(shù)主題酒吧、餐館、書吧、文化吧、演藝吧等。 ? 目前在北京、上海、廣州、深圳均有常駐機(jī)構(gòu)。– 企業(yè)拓展培訓(xùn)機(jī)構(gòu)或部門，培養(yǎng)企業(yè)高級管理人才。天府腦庫既不同于傳統(tǒng)的官方機(jī)構(gòu)，又不同于一般咨詢機(jī)構(gòu)。（ 1）天府腦庫? 背景： 在西方，腦庫已經(jīng)成為獨(dú)立運(yùn)作，為政府決策和企業(yè)運(yùn)作提供方案的重要機(jī)構(gòu)，而在中國，以頭腦經(jīng)濟(jì)和腦庫機(jī)構(gòu)也已經(jīng)出現(xiàn)，隨著全球化浪潮和中國走進(jìn) “ 十一五 ” ，中國致力于走自主創(chuàng)新之路，建設(shè)創(chuàng)新型國家，成都市也致力于打造創(chuàng)新型城市。 較為綜合的商務(wù)辦公功能，緊鄰牧馬山的核心區(qū)，可利用核心區(qū)的相關(guān)配套。– 民航西南管理局進(jìn)駐牧馬山（拿地 400畝）作為其總部基地，會極大的帶動和促進(jìn)各大航空公司跟進(jìn)牧馬山。?航空產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)：252。216。– 運(yùn)動休閑中心 :游泳館、球類運(yùn)動館、釣魚等休閑運(yùn)動設(shè)施– 其他配套功能： 住宿、餐飲 ……牧山湖度假村概念提示：D、牧山湖酒店公寓? 內(nèi)容描述： 依托牧山湖濱水環(huán)境、鄰近核心區(qū)的優(yōu)勢及牧馬山新城強(qiáng)勢的運(yùn)動概念，打造集經(jīng)濟(jì)型酒店、分時度假公寓、 “白領(lǐng) ”公寓于一體的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓。住宿接待、會議慶典、度假休閑等 美國紐約圖書館主題酒店 —— 企業(yè)家的首選 “ 圖書館旅館 ” 是個鬧市中取靜的旅館。因此我們建議牧馬山依托臨空優(yōu)勢， 打造成都最具特色的主題酒店群，并且以經(jīng)濟(jì)型酒店為主 ，一方面提高接待能力 ,搶占成都的外來商務(wù)、旅游等接待市場 。l 產(chǎn)品形態(tài)： 建筑以低密度的獨(dú)棟別墅主，形成 一個主中心 ,若干散點(diǎn)分布的獨(dú)棟別墅 的形式 ,注重園林、水體等自然要素的結(jié)合應(yīng)用，制造生態(tài)、綠色的人性空間。? 客戶來源： 政府政務(wù)接待人群；政府會議、培訓(xùn)人群；政府度假療養(yǎng)等人群。? 將其打造成為水岸環(huán)境與人文環(huán)境交融的休閑場所。水岸新天地（約 75畝）216。將商業(yè)和公益有機(jī)結(jié)合，完善和優(yōu)化商用產(chǎn)業(yè)組合。 規(guī)模： 250畝216。 性質(zhì)：? 對西區(qū)住宅板塊的土地要嚴(yán)格控制，待內(nèi)部的路、河、濕地公園和景觀做好以后，再逐步出讓土地。? 在不同投入情況下，對牧馬山土地價值的預(yù)期 ：– 在 “A” （基本投入）的情況下：? 2023年，土地價值會達(dá)到 60－ 80萬 /畝左右? 2023年，土地價值會達(dá)到 80－ 100萬 /畝左右? 2023年，土地價值會達(dá)到 150萬 /畝左右– 在 “A+B” （基本投入＋追加投入）的情況下：? 2023年，土地價值會達(dá)到 80－ 100萬 /畝左右? 2023年，土地價值會達(dá)到 120－ 150萬 /畝左右? 2023年，土地價值會達(dá)到 180－ 200萬 /畝左右在不同投入下牧馬山的土地價值走向? 綜上可知，對于 9170畝的可經(jīng)營用地的開發(fā)來說：– 假設(shè)我們只投入基本投入（ A）的情況下，則需投入約 ，土地成本約為 /畝，土地價格約為 60－ 80萬 /畝（ 2023年）至 80－ 100萬 /畝（ 2023年） ， 土地增加值約為 50－ 70萬 /畝（ 2023年）至 70－ 90萬 /畝（2023年） 。億元。– 應(yīng)天寺周邊土地整治 ：占地 95畝，征地需 380萬，園林景觀需 1000萬，共需投入 1380萬 。– 五通一平配套費(fèi)用 ：沿路 ，每公里投入 200萬元，總計(jì)需投入 7900萬 。– 白楊路 ：長 1公里，土地面積 30畝，需投入 1650萬 。⑥ 牧馬山自身房