【正文】 市第二、三圈層的區(qū)縣（如彭州、龍泉驛、蒲江、大邑、金堂等等）p第三圈層：成渝城市群及西部（綿陽、攀枝花等周邊城市，以及四川和西部地區(qū)）p第四圈層：各地往來成都的國際友人、商務人士（含韓國、日本、香港、臺灣等）六、形象定位航都商谷，天府客廳牧馬新城，天府客廳國際商務港，生態(tài)智慧城臨空產業(yè)總部，國際財智營地第三部分第三部分 新城構建新城構建一、土地分析二、新城構建三、開發(fā)策略土地利用現(xiàn)狀： 總規(guī)面積 16平方公里（ 24000畝），可開發(fā)面積 15000畝（ ％），綠地道路等配套用地 9000畝（ %）。 華陽地價： 100－ 200萬 /畝216。③ 機場因素 ，第五航權的利好和噪音的弱化。③ 強加區(qū)域形象的營銷推廣，擴大品牌知名度和美譽度。– 華牧路 （牧馬山境內）：長 ，土地面積 ，需投入 4970萬 。合計： 需投入需投入 。? 項目成本：– 大漢蜀風廣場 ：占地 100畝，需投入 1300萬 。– 牧馬山的主入口（華牧路和大件路的交口）的整治 ：需投入 500萬 。合計： 需投入需投入 ? 其它成本：– 營銷推廣的費用 ： 需投入需投入 （ 2023－ 2023年）。適當控制土地出讓的節(jié)奏，先做環(huán)境和配套設施的開發(fā)，待土地價值得到最大釋放的時候，再出售土地。牧馬山七大功能板塊 ：p 核心區(qū)板塊p商務酒店概念? 定位： 牧馬山新城的綜合性服務中心 ,聚集人氣的公共活動空間。 性質：? 是牧馬山的休閑旅游、會議度假、餐飲、娛樂等產業(yè)的重要載體，是提升牧馬山的最重要的先導性引擎之一。項目內容上以餐飲、娛樂、表演為主，配合少量的酒店住宿及購物等。注重健康、生態(tài)，遠離都市喧囂的度假環(huán)境，如高端商務人士等 。在紐約這樣高度商業(yè)化的繁華市區(qū)內，旅客住在布滿書架的客房內，頓時會有一種被知識充實的滿足，少了談論金錢和利潤的興趣。 性質： 整個西部航都要有個管理、服務和信息中心，而各大航空公司在西南地區(qū)也要有總部基地和駐地，這一板塊就是 “ 西部航都總部基地 ” （西部航空城總部基地）。配合第五航權的開放國外知名航空公司：港龍、漢莎、泰航、全日空、新加坡航空等。世界五百強在成都及四川落戶的已達 120多家，存在著大量的公司物流部門入駐牧馬山臨空經濟總部市場機會。 構成 ：A、天府智庫 ： 300畝。牧馬山商務公園實質是 一個以商務活動為中心的多功能混合發(fā)展區(qū) 。 ? 服務的客戶群：– 政府，國家各級政府機構及其社會團體。– 對政府咨詢，因為與政府有密切的關系，在溝通企業(yè)與政府聯(lián)系、解決某些實際問題方面，也有所作為。? CDI設在深圳，每年都為深圳市委市政府的決策咨詢做大量工作：定期向市政府提交深圳宏觀經濟景氣分析及發(fā)展預測的季度和年度報告，同時開展了許多有關深圳經濟社會發(fā)展的重大課題研究，還與各個區(qū)、局開展合作，完成了大量調研課題和規(guī)劃方案等。（ 2）天府創(chuàng)意公社? 背景： 創(chuàng)意產業(yè)有別于傳統(tǒng)意義上的二產、三產，分布在各個行業(yè)之中，總體上較為分散，缺少必要的載體，無法體現(xiàn)產業(yè)的聚集效應，因此建立創(chuàng)意產業(yè)聚集區(qū)推進集群化的發(fā)展態(tài)勢成為創(chuàng)意產業(yè)發(fā)展的內在要求。 “ 離城不離城 ” ，既追求牧馬山優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，又依托周邊的商務、休閑、運動、餐飲、娛樂等配套。– 是一種高效、低耗、無廢、無污染的新型辦公方式。216。 面積： 3430畝216。 牧馬山必須抓住機遇，率先在西部地區(qū)建設公眾高爾夫球場 ，從而吸引更多的人聚焦牧馬山，也進而帶動相關產業(yè)的發(fā)展。 4. 帶動相關產業(yè)和周邊經濟 。 – 龍崗公眾高爾夫擁有 A、 B、 C三個場共 27洞 ，每個場均為 9洞 36桿的國際標準高爾夫球場，占地面積 1500畝 ，球道長度 10532碼。拓展訓練基地 /運動場館室外運動場地牧馬山中心體育館A、牧馬山中心體育館– 成都乃至西南地區(qū)高檔最高、功能最齊全的休閑運動中心。配備鍛煉身體的道具等讓人享受廣闊而豐富的大自然。– 利用運動公園和山林、水體開展多種企業(yè)拓展訓練和學校戶外生存訓練等項目：? 場地項目：飛躍斷橋、速降、天梯、云梯、背摔、電網(wǎng)、越障、雷陣、盲陣、同舟共濟、信任之旅、袋鼠跳、鱷魚潭、空中單杠、空中繩網(wǎng)、空中鋼絲繩、帶球賽跑、孤島求生、有軌電車、相依為命、風火輪、同心結、勝利墻等等。 項 目 單 位 節(jié)假日 平 日果嶺費 9洞 150 11018洞 240 150球童費 9洞 單包 80 80雙包 120 12018洞 單包 130 130雙包 180 180球車費 9洞 /輛 100 10018洞 /輛 160 160維護費 9洞 /個 30 免18洞 /個 60 免更衣費 個 20 20練習場收費 50個球一筐 15 15練習場租桿費 支 10 10租桿 套 130 130租雨傘 支 20 20租球鞋 對 30 30存包費 一天 一個月 半年 一年10 150 600 1000住房費 標準房 380 280豪華房 680 480深圳市龍崗公眾高爾夫球場收費價目表 2. 具有一定的社會公益性 。高爾夫球場的建設在很大程度上作為投資環(huán)境吸引著外商的目光，有利于招商引資；反過來，招商引資帶來的變化進一步地改善了投資環(huán)境，吸引了更多的資金，這也為當?shù)厍驁鰯U大了客源。? 規(guī)模 ： 占地 1200畝， 18洞。 如成都市民的日常休閑運動、戶外運動市場等。③ SOHO式辦公區(qū)生活工作一體化酒店式商務公寓或街區(qū)式辦公樓。 商務公園的產品形態(tài)252。創(chuàng)意公社概念提示B、綜合辦公區(qū)? 內容描述： 成都近郊高尚的生態(tài)辦公區(qū)，臨空型辦公區(qū)。主要從事城市發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域和新城開發(fā)、旅游發(fā)展戰(zhàn)略、產業(yè)園區(qū)開發(fā)、會展經濟、大型地產項目、商業(yè)物業(yè)等領域的咨詢和策劃。 – 國際通行專業(yè)資格培訓，包括金融注冊分析師，注冊理財規(guī)劃師等 。? 構成：① 技術研發(fā)類– 企業(yè)的研發(fā)中心或研發(fā)部門。建立創(chuàng)新型國家和創(chuàng)新型城市，本質上是要建立創(chuàng)新型企業(yè)，核心上是引進人才，實施 “ 引智工程 ” 。C、集中綠地： 250畝。? 國航和鷹聯(lián)航空進駐牧馬山? 國航在牧馬山拿地 800畝，作為其在西南地區(qū)的總部基地。物流公司：聯(lián)邦快遞、敦豪、聯(lián)合包裹、天地物流等國內外物流企業(yè)。 面積： 1300畝216。? 客戶特征： 注重生活配套，如運動、酒店式服務等。在紐約成百上千家旅館中不僅名稱獨具一格，房價雖然價格不菲，但其卻常常需要排隊預約。另一方面依托風格迥異的主題聚集成都的休閑度假人流，提高牧馬山的外向度。 內容上包括主題酒店群、休養(yǎng)度假村兩部分 。高端商務接待人群。? 符合 21世紀商務人士商務需求的最佳商務休閑餐飲區(qū)。 規(guī)模：– 湖面面積： 450畝– 水岸休閑帶： 540畝– 濱湖住宅區(qū)（易城）： 360畝n板塊二：濱湖休閑板塊216。? 規(guī)模： 服務人口一般為 2—3 萬人，輻射人口可達 5—10萬人 。 構成：– 大漢蜀風廣場（ 80畝）– 行政辦公中心（ 90畝）– 牧馬山國際會議中心（ 50畝）– 鄰里中心（ 30畝）核心區(qū)? 牧馬山的地標性建筑和象征物 —— 大漢蜀風廣場? 大漢蜀風廣場是 “牧馬山之心 ”，是牧馬山的集散中心、展示中心、活動中心、交流中心、文化中心、 ……? 組成：休閑文化廣場、商業(yè)街、機場綠色通道、娛樂城、美食城、停車場等– 核心區(qū)的中心辦公區(qū)域，是牧馬山新城的中央辦公區(qū)。③ 注重軟環(huán)境的建設，提升區(qū)域品質，帶動土地價值。– 假設我們在基礎投入的情況下，再進一步追加投入（ A+B） ,則需投入約12億元，土地成本約為 13萬 /畝，土地價格約為 80－ 100萬 /畝（ 2023年）至 120－ 150萬 /畝（ 2023年） ， 土地增加值約為 70－ 90萬 /畝（ 2023年）至 100－ 130萬 /畝（ 2023年） 。? 景觀成本：– 牧山湖及 3米湖岸帶 ：面積 450畝，征地費用 4萬 /畝，需 1800萬；工程建設費 1600萬，共需投入 3400萬。– 運動公園 ：占地 450畝，征地需 1800萬；中心場館（ 2萬 M2）、戶外運動公園的建設，設施的購買，需投入 1億元左右。– 規(guī)劃設計費用 ：牧馬山 16平方公里，每平方公里投入 50萬元，總計需投入 800萬 。– 其它道路 ：長 18公里，土地面積 540畝，需投入 11160萬。 因此， 牧馬山的土地價值升值潛力十分巨大，政府必須抓住發(fā)展的機遇，充分利用好土地價值增長的因素，運用市場手段，進行土地經營。⑤ 房價因素 ，隨著成都整體房價持續(xù)上漲因素的影響，也會拉動牧馬山地價色上升。分析 ：進一步提升牧馬山土地價值的主要因素252。作為 “ 西部航都 ” 的一個組成部分， 東區(qū)將會成為牧馬山新城發(fā)展臨空型現(xiàn)代服務業(yè)的重要區(qū)域 。 成都的高收入人群216。 在成都舉行的國內外各種論壇216。提升產業(yè)，充實產業(yè)內容，突破現(xiàn)有的單一產業(yè)功能，與航空城的臨空產業(yè)，及大成都的產業(yè)升級相掛檔，實現(xiàn)戰(zhàn)略性的產業(yè)導入和區(qū)域的開持續(xù)發(fā)展。? 區(qū)域價值亟待提升 ： 牧馬山是成都近郊難得的生態(tài)淺丘區(qū)，自然人文景觀妙手天成 ，并且緊鄰國際機場，但是長期以來牧馬山并沒有體現(xiàn)出來應有的區(qū)域價值，區(qū)域開發(fā)凌亂、產業(yè)發(fā)展單一，可持續(xù)發(fā)展乏力，區(qū)域價值遠遠落后與相鄰的華陽和溫江板塊。牧馬山的開發(fā)對整個 “ 雙黃路文化休閑走廊 ” 的輻射和帶動意義重大。“綠心 ”并不能成為帶動和支撐一個新城發(fā)展的中心。華陽溫江 CBD龍泉驛光華大道天府大道成龍路大東升牧馬山雙楠大道216。? 綠色生態(tài)辦公區(qū)（ EOD）成為眾多企業(yè)的選擇 ： 在郊區(qū)工業(yè)園的企業(yè)多數(shù)是高科技公司，對辦公要求注重 主題化、個性化、配套化、生態(tài)化、人性化 ，而這正是郊區(qū)的綠色生態(tài)辦公區(qū)（ EOD)的特點。仲量聯(lián)行在《亞太地區(qū)跨國公司房地產調查報告》中指出，受美、歐高技術企業(yè)“ 邊緣辦公 ” 影響， 跨國企業(yè)選址的地理位置正在日益由城市中心區(qū)向周邊擴散 。很多國際跨國公司的總部都設在生態(tài)商務花園內， 60％的大企業(yè)都擁有自己的商務花園，展現(xiàn)企業(yè)自己獨特的形象。全國首家網(wǎng)絡動漫游戲產業(yè)基地已經在成都市高新區(qū)正式投入營運，目前已有盛大、金山等 35家國內外知名網(wǎng)絡游戲企業(yè)入駐，投資達 。? 昆明 ：昆大麗 (昆明、大理、麗江 )向來被視為生活方式的典范。2023年上海創(chuàng)意產業(yè)的貢獻約占全市 GDP的 %，規(guī)劃到 2023年爭取達到 10%以上，據(jù)預測至 2023年底，上海規(guī)劃形成 70至 80個創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)，吸引 3000至 5000家各種創(chuàng)意類企業(yè)在園區(qū)內集聚。? 創(chuàng)意城市成為未來城市核心競爭力的重要表現(xiàn) ?！皠?chuàng)意城市 ”是在創(chuàng)意產業(yè)的基礎上提出來的， 創(chuàng)意產業(yè) 是在制造業(yè)充分發(fā)展，服務業(yè)不斷壯大的基礎上形成的新型產業(yè)，是二、三產業(yè)融合發(fā)展的結果。 跨國公司 ： INTEL芯片組裝中心、 摩托羅拉研發(fā)中心、 ALCATEL研發(fā)中心、 NOKIA研發(fā)中心、西門子成都研開發(fā)中心、愛立信西部研發(fā)總部、 Gameloft成都研發(fā)中心、瑞士微訊 (成都 )研發(fā)中心 、成都微軟技術中心、成都邁普、科勝訊公司成都研發(fā)中心、惠普成都研發(fā)中心（中國 3大中心之一，據(jù)說是中國的最后一個）等。在全球經濟一體化和產業(yè)轉移的背景下，作為 “西部之心 ”的成都城市發(fā)展模式、產業(yè)發(fā)展趨向也在發(fā)生根本性的變化：p全球產業(yè)向中國轉移重點從制造業(yè)轉向服務業(yè)p 今天中國經濟的發(fā)展，不僅要強化先進制造業(yè)這個 “ 硬 “ 功能，更要強化研發(fā)、營銷、商務等生產性服務的 “ 軟 “ 功能。牧馬山有三個突出的特點： 臨空化、高端化、頭腦化 。 216。 臨空商務區(qū)216。 隨著第五航權的開放，成都以雙流為核心所打造的 “ 西部航都 ” 的地位將越加鞏固， 雙流加快了融入國際化的腳步 。[鏈接 ]： 中國建設航空城的浪潮風起云涌 首都航空城 規(guī)劃面積為 100平方公里，由首都機場集團公司與順義區(qū)政府共同打造。p 在成都成為 “西部之心 ”的今天，在雙流成為 “西部航都 ”快速發(fā)展的今天，牧馬山要找到自己的機遇，就必先了解成都的城市機遇和西部航都的產業(yè)機遇，并把它承接過來，才是發(fā)展之路！p 已經經歷十多年發(fā)展的牧馬山，在新的歷史時期需要 “重修廟宇，再塑金身 ”。（ 3）成都以雙流為核心打造 “ 西部航都 ” 成都成為中國航空 “ 第四極 ” ，雙流縣作為成都市臨空經濟區(qū)的主體，以打造 “ 西部航都 ” 為契機，構建中國西部最發(fā)達的臨空經濟區(qū)，將成為中國西部臨空經濟第一城，成為整個西部地區(qū)航空運輸與臨空經濟規(guī)模最大、能級最高的樞紐與中心。 航空物流區(qū)216。 與臨空工業(yè)區(qū)和臨空物流區(qū)的關系： 航空城的工業(yè)區(qū)和物流區(qū)是航空城中的 “ 車間 ” 和 “ 倉庫 ” ，在臨空經濟中扮演的是 ” 軀干 “ 的角色，在工業(yè)區(qū)和物流區(qū)中也有部分辦公區(qū)域，然而對于大型企業(yè)來說，牧馬山良好的生態(tài)環(huán)境和高端的配套設施，對企業(yè)的高端辦公機構和管理部門有很強的吸引力。216。[鏈接 ]：上海虹橋的臨空商務區(qū)虹橋地區(qū)西郊賓館長寧擁有的五星級酒店數(shù)量占上海的六分之一。 ? 創(chuàng)意之都和創(chuàng)意城市在中國風起云涌 。 2023年 9月，中國城市論壇北京峰會將以 “創(chuàng)意城市、人文生活 ” 為主題。重慶的迫切態(tài)度可見一斑。任何一個網(wǎng)絡游戲