【正文】 區(qū)。 同時從上表可以看出，相關規(guī)模較大樓盤去化情況相對較好。 個別個案推出的多層、小高層量體很小去劃也與高層相似，可能因為本區(qū)域周邊大多為舊式居民樓，景觀不如高層好，視野不如高層開闊。 A、 個案選址為成熟地區(qū)、或一定時期發(fā)展相當?shù)牡貐^(qū)。同時對開發(fā)商的挑戰(zhàn)性非常高，要求開發(fā)商要有長遠開闊的眼光和對市場敏銳的判斷預估能力。 陽臺幾護攔：水泥沙漿地坪，不銹鋼玻璃護攔。 電梯系統(tǒng)：每座設三臺“迅達”牌速升降電梯，其中兩臺每臺可載 10 人，分別可達單數(shù)樓層或雙數(shù)樓層，余下一臺可載 13 人，為消防員電梯，可直達各層。 窗戶：裝設高級鋁合金窗框，配以優(yōu)質玻璃。 1晾衣架：每戶設置晾衣架。 防火裝置：各層設置消防栓及火災報警系統(tǒng)。 1浴室：預留來去水管、煤氣接口。 物業(yè)管理：由香麗園物業(yè)管理公司負責提供 24 小時港式物業(yè)管理。 衛(wèi)生間：預留充足的電源插頭、冷熱水管道及排水接口，墻地面為水泥沙漿粉刷。 （注：全裝修房選用菜單式套餐，供客戶自行選擇） 五、本案建材建議： 外墻：采用高級防水進口涂料，外觀顏色莊重符合高品位人士，一二樓可采用花崗巖、大理石等配合貼面以提高無業(yè)品質。 空調：預留空調專用插座、室外機安裝位置及管線穿墻孔。 電梯：采用高品質的上海三菱電梯。 1水電供應：設置獨立水、電表、配總本配電箱、燈位、安全插座及開關。 門：進戶門為高級防火防盜門，陽臺用優(yōu)質塑鋼框玻璃門。 地下大堂：花崗石地面、大理石墻面、美觀裝飾吊頂?？蛷d及主人睡房裝有電話插座。 住戶訊網(wǎng)：每戶預設小區(qū)住戶電腦訊網(wǎng)插座，其中一房及兩房房型預設 1 個插座，三房及以 上房型預設 2 個插座。 1 空 調：預留安裝位置及冷凝水管道和電源插座。 入門大廳：廳內地面和墻面鋪設大理石。 E、 配備精良，會所等設施一應俱全。 小環(huán)境的好壞對小區(qū)客源層的定位有直接關系。因此，我公司認為本項目處于一個競爭相當之激烈區(qū)域內。具體如附表所示： 個案匯總表： 案 名 陽光前景 紫虹嘉苑 新外灘花苑 香港麗園 地 址 周家嘴路 460 號 周家嘴路 890號 東大名路 888弄 通洲路 333 號 電 話 65842222 65121988 65470407 65014988 開發(fā)商 虹河房產(chǎn) 紫江房產(chǎn) 至誠房產(chǎn) 鴻洋置業(yè) 營銷企劃 易策咨詢 經(jīng)佳置業(yè) 仲量聯(lián)行 自銷 規(guī)劃用途 住宅 住宅 住宅 住宅 建筑樓層 33*3 6— 24 27 30 33 1932 基地面積 10000 平方米 10000 80000 35000 總銷面積 50000 平方米 25000 一期 200000 180000 規(guī)劃面積 79— 206 96135 117172 100300 主力面積 100 99 162169 130 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 43 頁 單價范圍 4200— 6000 42505300 55009000（小高層 15500） 44006000 均 價 5100 元 4800 7000（小高層15000） 5200 主力總價 51 萬 47 萬 120 萬元 6570 總銷金額 2． 57 億 總銷戶數(shù) 400 384 一期 200 1380 可售戶數(shù) 400 384 200 1380 售出戶數(shù) 0 0 195 1104 銷 售 率 0 0 95% 80% 綠 化 率 40% 40% 40% 43% 容 積 率 4． 9 4 得 房 率 78% 80 80% 80% 物管公司 香港新鴻業(yè) 未定 仲量聯(lián)行 香麗園 物 管 費 1． 3— 1． 4 未定 2 工程現(xiàn)狀 一幢 2/3 2/3 配套設施 外立面 公開日期 01． 10 月底 估計 2000 初 01/06/28 交付日期 03． 4 01 年底 02/07 調查日期 01/10/14 01/10/14 01/10/14 01/10/14 個案匯總表： 案 名 東方都市景苑 海倫香榭 瑞虹新城 新外灘鑒賞家 地 址 公平路 750 號 海倫路 188 弄 臨平路 333 號 東長治路 299 號 電 話 65410630 65414103 55154878 65129292 開 發(fā) 商 高昌房產(chǎn) 神州實業(yè) 香港 瑞安 遠實 營銷企劃 高昌房產(chǎn) 佳星房產(chǎn) 榮譽廣告 自銷 規(guī)劃用途 住宅 住宅 住宅 住宅 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 43 頁 建筑樓層 11 25 29 17 610 39 24 基地面積 15000 10000 40000 18000 總銷面積 60000 20000 180000 30460 規(guī)劃面積 89151 復式 190 111136 111151 主力面積 130140 111 7782 115148 單價范圍 45005900 45005400 63008000 45007000 均 價 5200 4900 7200 5750 主力總價 5560 54 60 萬 6485 總銷金額 3． 1 億 9800 萬 總銷戶數(shù) 400 150 1800 200 可售戶數(shù) 400 150 1800 200 售出戶數(shù) 280 80 1300 200 銷 售 率 70% 60% 72% 100% 綠 化 率 40% 35% 43% 21% 容 積 率 4 得 房 率 79% 85% 75% 78% 車位售價 車位租價 售 13 萬 300/月 未定 6000— 8000 未定 物管公司 開發(fā)商 未定 瑞安物業(yè) 未定 物 管 費 暫定： 未定 2 元 工程現(xiàn)狀 外立面 結構封頂 現(xiàn)房 外立面 公開日期 00/12 01/09/29 2001． 9 月 00/10 交付日期 02/05 02/08 2020 02/03 調查日期 01/10/12 01/10/12 01/10/12 01/10/13 價格比分析： 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 43 頁 項目 價格范圍 均價 銷售率 % 公開日期 交房日期 陽光前景 4200——6000 5100 0 01/10 底 03/4 紫虹嘉苑 4250——5300 4800 0 01/11 02/12 新外灘花苑 5500——9000（小高層 15500） 7000 （小高層15000） 95% 00 初 01 底 香港麗園 4400—6000 5200 80% 01/6/28 02/7 東方都市景苑 4500——5900 5200 70% 00/10 02/8 海倫香榭 4500——5400 4900 60% 01/9/29 02/8 瑞虹新城 6300——8000 7200 72% 01/9 03 新外灘鑒賞家 4500——7000 5750 100% 00/10 02/13 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 43 頁 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70 72 74 76 78 80 82 84 8688 90 92 94 96 從以上兩表可以看出： 單價范圍覆蓋 42009000 元 /M2，相關可能競爭樓盤單價集中分布在45006000 元 /M2，部分具有獨特景觀、產(chǎn)品優(yōu)勢樓盤價格則明顯高于區(qū)域市場整體價位。全年引進外區(qū)、外省市企業(yè) 305 戶，引入資金 億元。出生率為 ‰，自然生長率為 ‰。 二：虹口區(qū)區(qū)域介紹 地理位置 虹口區(qū)位于上海北部稍偏東。 C、商品房批準預售面積有一定回落，批準銷售面積仍會繼續(xù)上升 商品房新的入市標準實施，將直接導致 2001 年上半年商品房入市數(shù)量銳減，原本可在上半年預售的項目轉而集中，將在下半年預售。 A、房地產(chǎn)開發(fā)投資額將繼續(xù)增加，但結構會有所調整 房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā) 展的支柱產(chǎn)業(yè)之一， GDP 總量增加的重要行業(yè)，其開發(fā)投資額呈一定幅度的上升是必然的。 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 43 頁 中心市區(qū)的供應量和需求量均同向上升。中心城區(qū)因空間狹小，其供求量一直處于低位運行狀態(tài)，到 2000 年還呈“供求倒掛”狀態(tài)；中心市區(qū)雖然起點最高，但連續(xù)四年供應量愈 500 萬平方米，2000 年達到 670 萬平方米。 戶外廣告 吳淞路、峨嵋路地塊研展分析報告 一、全市房地產(chǎn)綜述及市場預測 二、全市 2000 年房地產(chǎn)市場綜述 三、全市 2001 年房地產(chǎn)市場預測 四、本案位置區(qū)域概況 1. 地理位置 2. 虹口區(qū)區(qū)域概況 五、交通概況 六、周邊市場分析 1. 周邊各案價格分析 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 43 頁 2. 周 邊各案面積分析 3. 周邊各案房型分析 4. 周邊各案去化分析 七、本案區(qū)域未來動態(tài)分析 八、本案優(yōu)劣勢分析 九、產(chǎn)品建議： 1. 客源建議 2. 房型建議 3. 面積建議 4. 產(chǎn)品內部建議 5. 小區(qū)建議 6. 價格建議 1. 一：全市房地產(chǎn)綜述及市場預測 全市 2000 年房地產(chǎn)市場綜述 2000 年開始上海房地產(chǎn)市場展現(xiàn)出前所未有的良好態(tài)勢：供應量回升，需求量繼續(xù)增長，供求關系日趨平衡，價格穩(wěn)健上揚，存量產(chǎn)權房交易量在商品房交易總量中的份額大幅度提高，商品房空置量有望回落。 軟新聞 CF 現(xiàn)場接待中心（樣板房） 鑒于樓盤周邊環(huán)境在近期內將無法徹底改變，因此小環(huán)境必須要做到完美。 知否，正是窗里的你成就了都市中最奪目的風景。 現(xiàn)代豪宅，名流之選， 與天光水色平起平坐， 與大自然排場比一高下。 那么，新貴胄俱樂部誠邀您！ 黃浦江畔新名邸，現(xiàn)代豪宅蓄勢待發(fā)。 前個月全城熱炒的安德魯 三、 廣告策略 層層遞進，媒體廣告造話