【正文】 – 運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目包括：大型標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)恒溫游泳池、室內(nèi)球類館（籃球、排球、乒乓球、羽毛球、壁球、桌球、保齡球、沙狐球等）、飛鏢、室內(nèi)滑冰、室內(nèi)攀巖、健身俱樂部（器械健身、健身操、瑜珈、跆拳道、空手道、舞蹈等）等。? 其中建立公眾高爾夫還具有以下兩大大優(yōu)勢(shì)：1. 投資少見效快 。? 定位 ： 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng) 。 商務(wù)公園的具體產(chǎn)品形態(tài)可分為三種：① 獨(dú)棟式辦公樓② 面向單個(gè)企業(yè)的獨(dú)棟別墅式辦公樓，面積從 1000到 5000平米不等。? 市場(chǎng)定位： 藝術(shù)家、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)者、外籍人士等? 構(gòu)成： 設(shè)計(jì)、傳媒、動(dòng)漫、藝術(shù)機(jī)構(gòu)或企業(yè)等– 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地 ：創(chuàng)作、設(shè)計(jì)、傳媒、數(shù)字娛樂等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)積聚、 形成 “LOFT——智慧型 ” 產(chǎn)業(yè)生活復(fù)合模式。③ 培訓(xùn)教育類– 與國(guó)內(nèi)外各大學(xué)和研究機(jī)構(gòu)合作，培養(yǎng) EMBA、 MBA、 MPA等。天府智庫(kù)綜合辦公區(qū)集中綠地A、天府智庫(kù) 天府智庫(kù)包含兩個(gè)部分，一是 天府腦庫(kù) ，二是 天府創(chuàng)意公社 。主要承擔(dān)西南地區(qū)民用航空的安全檢查、監(jiān)控、救援、審批等管理職能以及對(duì)內(nèi)的住宅安置功能。 功能： 西部航都的指揮中心、各大航空公司以及航空產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)的高端行政辦公、培訓(xùn)、接待服務(wù)、居住及其配套等功能。l 客戶來源： 外來游客及商務(wù)客，為外來市場(chǎng)提供不同主題的酒店服務(wù)，打造成都最具特色的的主題酒店群；高爾夫俱樂部的休閑人士，成都市高端商務(wù)人士，為高端商務(wù)人士提供聚會(huì)、交流、休閑場(chǎng)所；企業(yè)會(huì)議、培訓(xùn)等，如500強(qiáng)企業(yè)的年會(huì)，商務(wù)、文化培訓(xùn)等。以滿足商務(wù)人士日常的休閑餐飲、娛樂需求為主，包括：濱水休閑餐廳、酒吧、咖啡廳、茶吧、酒店等。? 是成都郊區(qū)最大的濱水休閑區(qū)和臨空型休憩商業(yè)區(qū)（ RBD）。– 是項(xiàng)目的核心區(qū)域– 是牧馬山區(qū)域內(nèi)居民的生活服務(wù)大本營(yíng)– 是西部航都的高端休閑商務(wù)區(qū)的核心，是成都與外界的交流平臺(tái)和展示窗口之一216。? 先建設(shè)運(yùn)動(dòng)公園，然后再出讓運(yùn)動(dòng)公園周邊的土地。合計(jì)： 需投入需投入 。? 其它成本：– 農(nóng)民的動(dòng)遷安置 ： 1600戶，每戶需補(bǔ)償 ，需投入。⑤ 正確的土地運(yùn)營(yíng)策略的實(shí)施。 龍泉驛地價(jià)： 7090萬(wàn) /畝216。 駐蓉的外籍人士216。時(shí)代召喚牧馬山她無權(quán)選擇平庸必須承擔(dān)更偉大的使命牧馬山，需要站得更高，看得更遠(yuǎn)。? 向 南 輻射 “ 黃龍溪 ” ： “ 雙黃路文化休閑走廊 ” 是雙流縣委、縣政府打造 “ 三走廊 ” 工作目標(biāo)之一 ，是雙流推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略的重要內(nèi)容。此外由于牧馬山本身內(nèi)部交通結(jié)構(gòu)也沒有完善，難以支撐整個(gè)新城的開發(fā)。硅谷的出現(xiàn)，更加速了企業(yè)辦公郊區(qū)化的進(jìn)程。 2023年，成都市就擁有近 30萬(wàn)互聯(lián)網(wǎng)用戶，是全國(guó)三大數(shù)字娛樂城市之一。 ? 上海 ：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)也被列入上海 “ 十一五 ” 發(fā)展規(guī)劃，上海志在用 10年時(shí)間建成亞洲最有影響力的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心之一。 與其它臨空商務(wù)區(qū)的關(guān)系： 航空城中有三大商務(wù)區(qū)，其中位于華陽(yáng)的商務(wù)區(qū)是以成都南部新城的商務(wù)職能為主，航空城的商務(wù)職能為輔的區(qū)域，突出的是城市的商務(wù)職能；另一個(gè)商務(wù)區(qū)由于被機(jī)場(chǎng)和物流園區(qū)、文化區(qū)的擠壓，發(fā)展?jié)摿τ邢?；而牧馬山由于機(jī)場(chǎng)二跑道的修建，原有機(jī)場(chǎng)周邊的相關(guān)航空機(jī)構(gòu)等眾多部門被迫拆遷，這為牧馬山發(fā)展航空商務(wù)創(chuàng)造了條件，目前已有民航西南管理局、國(guó)航和鷹聯(lián)等遷至牧馬山。 臨空工業(yè)區(qū)216。目 錄第一部分 態(tài)勢(shì)分析第二部分 戰(zhàn)略定位第三部分 開發(fā)構(gòu)想　第四部分 營(yíng)銷突破第一部分第一部分 態(tài)勢(shì)分析態(tài)勢(shì)分析一、成都成為西部航都二、成都是中國(guó)西部的 “頭腦城市 ”三、成都的郊區(qū)化辦公時(shí)代到來四、聚焦牧馬山一、成都成為西部航都成都成為 “ 西部航都 ”( 中國(guó)航空發(fā)展大勢(shì)，思路是中臨空發(fā)展、成都 )（ 1）中國(guó)航空 “3 ＋ 1” 格局 隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化的推動(dòng)和航空時(shí)代的到來，中國(guó)的航空業(yè)得到了快速的發(fā)展，以北京、上海、廣州為中心形成了中國(guó)航空的 “ 三大極 ” ，而在中西部地區(qū)，成都由于擁有 西部最廣的航空區(qū)位腹地條件，最大的航空客貨流量，最強(qiáng)的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ，成為 西部航空第一城和中國(guó)航空 “ 第四極 ” ，中國(guó)航空的 “3 ＋ 1” 格局形成 。另外，去年 12月 18日，德國(guó)漢沙航空公司與國(guó)貨航合作開通成都至德國(guó)法蘭克福的貨運(yùn)航線，實(shí)現(xiàn)了成都乃至整個(gè)西部地區(qū)連接歐美發(fā)達(dá)城市貨運(yùn)航線零的突破；大韓航空申請(qǐng)飛成都貨運(yùn)航線，從漢城到成都再飛歐洲，韓國(guó)漢城機(jī)場(chǎng)一個(gè)貨運(yùn)倉(cāng)庫(kù)年吞吐量就達(dá)到 100萬(wàn)噸，他們的重心向成都移，將對(duì)成都機(jī)場(chǎng)有很大的促進(jìn)。 與臨空商業(yè)區(qū)的關(guān)系： 臨空商業(yè)區(qū)，是航空城中生產(chǎn)、生活活動(dòng)相配套的區(qū)域，是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)最集中的區(qū)域，但臨空商業(yè)中相關(guān)的高端產(chǎn)品放置到牧馬山新城去演繹就更為合適。 浦東區(qū)和長(zhǎng)寧區(qū)座擁機(jī)場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，也成為五星級(jí)酒店最集中的兩區(qū) ?！邦^腦城市 ”的表現(xiàn)二：研發(fā)中心進(jìn)入成都的研發(fā)中心：252。 這是實(shí)施自主創(chuàng)新戰(zhàn)略的一個(gè)具體表現(xiàn) 。另外， “ 藍(lán)貓 ” 銷售著近 3000多個(gè)品種的衍生產(chǎn)品，長(zhǎng)沙卡通藝術(shù)節(jié)開幕、金鷹卡通頻道開播，長(zhǎng)沙的創(chuàng)意城市特色有著獨(dú)特的地位。– 生態(tài)商務(wù)花園（ EOD）的特點(diǎn)：? 偏離市中心? 低密度大型綜合社區(qū)? 生態(tài)環(huán)境優(yōu)良– 生態(tài)商務(wù)花園（ EOD）的優(yōu)勢(shì)：? 改善工作環(huán)境? 提高工作效率? 降低辦公成本? 平衡城市發(fā)展? 提高就業(yè)率? 在歐美許多城市，商務(wù)花園成為最重要的辦公物業(yè)品種之一。 在這里，沒有封閉只有開放，沒有壓抑只有輕松，沒有喧囂只有寧?kù)o，沒有呆板只有靈活 …… ? 成都郊區(qū)商務(wù)辦公市場(chǎng)巨大 ： 成都高新區(qū)、高新西區(qū)、武侯科技園、西南航空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 、青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、龍泉驛國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等眾多的工業(yè)園區(qū)都分布于成都的三環(huán)線以外（成都郊區(qū)），成都郊區(qū)面臨巨大的商務(wù)辦公商機(jī)。原有規(guī)劃以 “綠心 ”為心，但是 （ 2）牧馬山的三大問題? 戰(zhàn)略定位亟待明晰 ： 沒有個(gè)性鮮明的戰(zhàn)略定位，區(qū)域經(jīng)濟(jì)就缺乏可持續(xù)釋放的價(jià)值，目前牧馬山就存在這樣的問題，在大成都和航空城中，牧馬山應(yīng)該扮演怎樣的角色是亟需回答的問題。 休閑產(chǎn)業(yè)四、功能定位p 休閑商務(wù)p 運(yùn)動(dòng)健康p 會(huì)議度假p 高尚居住p 教育培訓(xùn)五、市場(chǎng)定位 根據(jù)牧馬山所承擔(dān)的功能有以下市場(chǎng)劃分： 會(huì)議市場(chǎng)、商務(wù)辦公市場(chǎng)、居住市場(chǎng)、休閑游憩市場(chǎng)p 會(huì)議市場(chǎng)216。? 東區(qū) ：東區(qū)是牧馬山存量土地最多的區(qū)域，以前由于機(jī)場(chǎng)噪音和建筑限高的影響，土地價(jià)值難以釋放，而隨著機(jī)場(chǎng)二跑道的建設(shè)，東區(qū)的噪音影響逐漸弱化，土地價(jià)值將逐步釋放。④ 政策因素 ，隨著國(guó)家對(duì)開發(fā)別墅用地政策的限制，牧馬山 “ 先天開發(fā)低密度 ” 建筑的優(yōu)勢(shì)得以突現(xiàn)， “ 物以稀為貴 ” 造成別墅土地價(jià)值提升。– 白楊路 ：長(zhǎng) 1公里，土地面積 30畝，需投入 1650萬(wàn) 。– 應(yīng)天寺周邊土地整治 ：占地 95畝，征地需 380萬(wàn)，園林景觀需 1000萬(wàn)，共需投入 1380萬(wàn) 。? 在不同投入情況下，對(duì)牧馬山土地價(jià)值的預(yù)期 ：– 在 “A” （基本投入）的情況下：? 2023年，土地價(jià)值會(huì)達(dá)到 60－ 80萬(wàn) /畝左右? 2023年，土地價(jià)值會(huì)達(dá)到 80－ 100萬(wàn) /畝左右? 2023年，土地價(jià)值會(huì)達(dá)到 150萬(wàn) /畝左右– 在 “A+B” （基本投入＋追加投入）的情況下：? 2023年，土地價(jià)值會(huì)達(dá)到 80－ 100萬(wàn) /畝左右? 2023年，土地價(jià)值會(huì)達(dá)到 120－ 150萬(wàn) /畝左右? 2023年，土地價(jià)值會(huì)達(dá)到 180－ 200萬(wàn) /畝左右在不同投入下牧馬山的土地價(jià)值走向? 綜上可知，對(duì)于 9170畝的可經(jīng)營(yíng)用地的開發(fā)來說：– 假設(shè)我們只投入基本投入（ A）的情況下，則需投入約 ，土地成本約為 /畝，土地價(jià)格約為 60－ 80萬(wàn) /畝（ 2023年）至 80－ 100萬(wàn) /畝（ 2023年） ， 土地增加值約為 50－ 70萬(wàn) /畝（ 2023年）至 70－ 90萬(wàn) /畝（2023年） 。 性質(zhì)：將商業(yè)和公益有機(jī)結(jié)合，完善和優(yōu)化商用產(chǎn)業(yè)組合。水岸新天地（約 75畝）? 客戶來源： 政府政務(wù)接待人群；政府會(huì)議、培訓(xùn)人群；政府度假療養(yǎng)等人群。因此我們建議牧馬山依托臨空優(yōu)勢(shì)， 打造成都最具特色的主題酒店群，并且以經(jīng)濟(jì)型酒店為主 ，一方面提高接待能力 ,搶占成都的外來商務(wù)、旅游等接待市場(chǎng) 。– 運(yùn)動(dòng)休閑中心 :游泳館、球類運(yùn)動(dòng)館、釣魚等休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施– 其他配套功能： 住宿、餐飲 ……牧山湖度假村概念提示：D、牧山湖酒店公寓? 內(nèi)容描述： 依托牧山湖濱水環(huán)境、鄰近核心區(qū)的優(yōu)勢(shì)及牧馬山新城強(qiáng)勢(shì)的運(yùn)動(dòng)概念，打造集經(jīng)濟(jì)型酒店、分時(shí)度假公寓、 “白領(lǐng) ”公寓于一體的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓。?航空產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)：252。 較為綜合的商務(wù)辦公功能，緊鄰牧馬山的核心區(qū)，可利用核心區(qū)的相關(guān)配套。天府腦庫(kù)既不同于傳統(tǒng)的官方機(jī)構(gòu)，又不同于一般咨詢機(jī)構(gòu)。 ? 目前在北京、上海、廣州、深圳均有常駐機(jī)構(gòu)。216。② 成都市區(qū)的運(yùn)動(dòng)休閑市場(chǎng)。 2. 促進(jìn)招商引資改善投資環(huán)境 。 對(duì)高爾夫的愛好者來說，龍崗公眾球場(chǎng)大大降低了高爾夫的價(jià)格門檻，成為他們檢驗(yàn)和提高自身球技的最好練兵場(chǎng)，因此吸引了大量的人潮前往，從開業(yè)至今， 龍崗公眾高爾夫球場(chǎng)一共接待了 30萬(wàn)人次 ，日均打球人數(shù)已達(dá)到 360人次 。– 設(shè)置森林跑道、山地自行車道、網(wǎng)球場(chǎng)、小型足球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、門球場(chǎng)、溜冰場(chǎng)、棒球場(chǎng)、射箭場(chǎng)、滑草場(chǎng)、戲水池等。? 構(gòu)成：– 27洞國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)– 60個(gè)打位的高爾夫燈光練習(xí)場(chǎng)– 兒童練習(xí)場(chǎng)– 高爾夫?qū)W院– 球具專賣店、中餐廳、 西餐廳、 酒吧 /廊、小賣店等配套設(shè)施 ? 經(jīng)營(yíng)： 以 “ 公眾性 ” 、 “ 公益性 ”為導(dǎo)向，一直堅(jiān)持低價(jià)位收費(fèi)。? 高爾夫的四大優(yōu)勢(shì)：1. 變廢為寶 。 客戶群來源：① 牧馬山商務(wù)辦公與培訓(xùn)市場(chǎng)。③ 追求個(gè)性化、私密性的辦公環(huán)境。 CDI已成為深圳市政府最重要的智囊機(jī)構(gòu)之一。– 企業(yè)，以國(guó)內(nèi)企業(yè)為主，包括在中國(guó)本土投資、經(jīng)營(yíng)的國(guó)有企業(yè)、上市公司、民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)和合資企業(yè)等；同時(shí)開展大型跨國(guó)公司進(jìn)駐中國(guó)西部市場(chǎng)的咨詢服務(wù)。 屬于文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展聚集區(qū)，是比較高端的商務(wù)辦公空間，有較好的私密性和配套環(huán)境，緊鄰 “ 天府宴賓樓 ” 板塊。252。 [案例 ]：美國(guó)紐約圖書館主題酒店[案例 ]：美國(guó)鹽城湖主題酒店 —— 風(fēng)格各異的主題房間以鄉(xiāng)村私家后花園為主題 以皇室官邸主題 以一千零一夜的故事為主題 以情人節(jié)為主題 以香檳為主題 以維多利亞為主題 每個(gè)主題都獨(dú)樹一幟，每間套房里都有一個(gè)因主題不同而風(fēng)格各異的 SPA 泡池 …… 【 牧山湖度假村 —— 休養(yǎng)度假村】? 以 SPA、高爾夫等項(xiàng)目為核心，構(gòu)筑高端休閑商務(wù)、會(huì)議、度假中心– 商務(wù)培訓(xùn)中心： 為有需要的企業(yè)以及個(gè)人提供商務(wù)和企業(yè)培訓(xùn)、會(huì)議等服務(wù)。酒店業(yè)的發(fā)展，能夠快速匯聚人流，推動(dòng)牧馬山 水岸新天地概念提示B、天府宴賓樓? 內(nèi)容描述： 利用牧馬山良好的生態(tài)環(huán)境、高尚的地域氛圍、便利的臨空條件，打造成都市最高規(guī)格的政務(wù)、商務(wù)接待中心，會(huì)議中心，療養(yǎng)中心。根據(jù)牧馬山的資源、定位及功能分布建議濱湖休閑板塊分為以下四部分 ：? 功能 ： 集商業(yè)、服務(wù)、文化、娛樂、體育、商務(wù)等多種功能于一體。 以上的 B(追加投入 )總計(jì)：約 （ ）億元? 綜合以上因素分析，如運(yùn)作得當(dāng)，牧馬山的土地價(jià)值將會(huì)得到不同的釋放。– 牧山湖步行橋 ：長(zhǎng) 350米，需投入 500萬(wàn) 。 – 長(zhǎng)興路 ：長(zhǎng) ，土地面積 ，需投入 5310萬(wàn)。以前由于牧馬山處在飛機(jī)航道之下，噪音影響因素較大，但是隨著機(jī)場(chǎng)二跑道的修建，跑道將向東延伸 ，噪音因素得到緩解，牧山路以東的土地價(jià)值將會(huì)釋放。? 土地資源一覽表：– 已建設(shè)用地面積： 3017畝– 在建設(shè)用地面積： 2050畝– 未建設(shè)用地： 11026畝? 已出讓土地面積： 3266畝? 未出讓土地面積： 7760畝? 未出讓土地用地性質(zhì)：– 休閑用地（ 3460畝）：地塊 1 1 2 28– 居住用地（ 2700畝）：地塊 1 2 3 3 38– 商務(wù)會(huì)展用地（ 800畝）：地塊 26– 教育用地（ 600畝）：地塊 17– 文化娛樂用地（ 200畝）：地塊 3439103437 36381118191724282526333223352913 15 1612 20893212221546714273031一、土地分析未出讓土地歷史已建設(shè)用地出讓已建設(shè)土地出讓未建設(shè)土地圖 例附表 : 牧馬山開發(fā)土地利用情況已建 在建 未建 空地地塊編號(hào) 項(xiàng)目名稱 畝數(shù)地塊編號(hào) 項(xiàng)目名稱 畝數(shù)地塊編號(hào) 項(xiàng)目名稱 畝數(shù)地塊編號(hào) 畝數(shù)3 警校 260 1 中航 380 2 拓?fù)?100 10 804 牧馬山莊 110 5 西航管理局 400 7 郵政電信局 50 11 3012 藝?yán)实袼?12 6 薩爾斯堡 160 8 英格爾 56 17 60014 天然氣一期 20 16 半山衛(wèi)城 250 9 市統(tǒng)建辦 80 18 150015 川音美院 400 23 易城 360 13 華新國(guó)際日月城 100 19 40020 應(yīng)天寺