【正文】 生產(chǎn)品，長沙卡通藝術節(jié)開幕、金鷹卡通頻道開播，長沙的創(chuàng)意城市特色有著獨特的地位。? 昆明 ：昆大麗 (昆明、大理、麗江 )向來被視為生活方式的典范。這里是手工業(yè)創(chuàng)意人群的天堂。? ……（ 3）成都打造西部第一 “ 創(chuàng)意城市 ” ：– 成都是個具有 “ 智慧 ” 精神的城市，近年來電子信息產(chǎn)業(yè)有較大發(fā)展，集聚了一批高水準的人才和知名企業(yè)，在這里發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)有很好的基礎和市場作保證。 – 十一五期間，成都將打造 “ 數(shù)字娛樂第三城 ” 將大力發(fā)展有線數(shù)字電視，推出傳媒娛樂品牌，推進西部印務產(chǎn)業(yè)基地建設，構建新聞出版產(chǎn)業(yè)鏈，扶持有發(fā)展?jié)摿Φ奈幕菟嚬咀龃笞鰪?，加快建設國家級網(wǎng)絡游戲和動漫產(chǎn)業(yè)基地，培育壯大數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)。– 成都將打造 “ 動漫之城 ” 。任何一個網(wǎng)絡游戲發(fā)展商都不會忽略成都。 2023年，成都市就擁有近 30萬互聯(lián)網(wǎng)用戶，是全國三大數(shù)字娛樂城市之一。動漫網(wǎng)游產(chǎn)業(yè)是成都市文化產(chǎn)業(yè)的新興重要產(chǎn)業(yè)之一。全國首家網(wǎng)絡動漫游戲產(chǎn)業(yè)基地已經(jīng)在成都市高新區(qū)正式投入營運，目前已有盛大、金山等 35家國內(nèi)外知名網(wǎng)絡游戲企業(yè)入駐，投資達 。一系列的發(fā)展態(tài)勢表明，成都正以較強的綜合實力，以 “西部之心 ”的姿態(tài)正成為西部的 “頭腦城市 ”。三、成都的郊區(qū)化辦公時代到來? 受 技術因素、成本因素和環(huán)境因素 的影響，現(xiàn)代辦公模式發(fā)生了轉變， 工業(yè)化時代的辦公空間是 標準化的分割空間、寫字樓形態(tài)，多集中于 中央商務區(qū) ； 后工業(yè)時代的辦公空間是 親近自然、可持續(xù)發(fā)展，追求在休閑中辦公，在辦公中休閑，多集中于 城市郊區(qū) 。承擔企業(yè)、公司的高級管理職能和對外聯(lián)系。中心商務區(qū)CBD 郊區(qū)辦公園郊區(qū)辦公園一般是大公司的區(qū)域性組織。 依賴中心商務區(qū)提供服務，依靠工業(yè)園生產(chǎn)和銷售產(chǎn)品，在消費者和中間市場提供服務。郊區(qū)辦公園與中心商務區(qū)分離? 生態(tài)商務花園（ EOD）成為國際標準的辦公新趨勢： 生態(tài)商務花園已經(jīng)是國際上公認的最具有生命力的新型商務辦公模式，它是城市經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，和城市的規(guī)劃、功能密切相關，集生態(tài)型、創(chuàng)意型、獨立型、智能型為一體，是歷史發(fā)展的必然，也 成為國際化大都市的重要標志之一 。– 生態(tài)商務花園（ EOD）的特點：? 偏離市中心? 低密度大型綜合社區(qū)? 生態(tài)環(huán)境優(yōu)良– 生態(tài)商務花園（ EOD）的優(yōu)勢：? 改善工作環(huán)境? 提高工作效率? 降低辦公成本? 平衡城市發(fā)展? 提高就業(yè)率? 在歐美許多城市，商務花園成為最重要的辦公物業(yè)品種之一。很多國際跨國公司的總部都設在生態(tài)商務花園內(nèi)， 60％的大企業(yè)都擁有自己的商務花園，展現(xiàn)企業(yè)自己獨特的形象。[鏈接 ]： 有統(tǒng)計顯示，在 美國 從 1975年到 1999年，紐約市中心區(qū)公司總部的集中程度降低了 50％；芝加哥中心區(qū)也降低了 25％。 不僅波音公司喬遷，就連美國 CBS廣播公司、甚至紐約證券交易所都有過遷出紐約的動議。 IBM在紐約曼哈頓也購置有辦公大樓，但它的總部早已遷至紐約郊區(qū)。 煙草巨人菲利普莫里斯公司總部也計劃將從紐約市搬遷到弗吉尼亞州。其他 很多著名的公司也都在遠離市中心的郊區(qū)設立公司總部 ，如朗訊、摩托羅拉、英特爾、微軟、思科等。硅谷的出現(xiàn)，更加速了企業(yè)辦公郊區(qū)化的進程。 在 北京 有越來越多的公司選擇了到郊區(qū)的 “ 綠色辦公 ” ， 尤其是智力型、知識型的 “ 頭腦經(jīng)濟 ” 企業(yè) ：北電網(wǎng)絡、 LG、摩托羅拉、愛立信等多個著名跨國企業(yè)決定將總部遷往位于望京地區(qū)的中關村電子城科技園區(qū)，國內(nèi)航天工業(yè)的龍頭企業(yè)中國航天時代電子公司和長征火箭技術股份有限公司也已決定將公司總部設在豐臺區(qū)的總部基地。仲量聯(lián)行在《亞太地區(qū)跨國公司房地產(chǎn)調(diào)查報告》中指出，受美、歐高技術企業(yè)“ 邊緣辦公 ” 影響， 跨國企業(yè)選址的地理位置正在日益由城市中心區(qū)向周邊擴散 。而智力密集型企業(yè)在上地、亦莊、望京等地尋找 “ 新巢 ” 已成趨勢。 [案例 ]： “ 非中心 ” －中弘國際商務花園 ? 概況 ： “ 非中心 ” 是北京朝陽區(qū)規(guī)模最大的低密度綠色辦公新區(qū)，是北京 60項重點工程之一，占地約 39公頃，總建筑面積近 45萬平方米，是北京罕見的位于城市邊緣的四層寫字樓集群，也是目前國內(nèi)最大的生態(tài)化、智能化、低密度的寫字樓集群。? 功能構成 ：集商務辦公、商業(yè)、酒店、展覽、休閑娛樂于一體的低層、低容積率、花園式、生態(tài)化商務辦公園區(qū)，包括 30萬平米商務辦公、 10萬平方米商業(yè)會展中心、 26500平米超級商務會所。? 特點 ：具有低層、低密度、低容積率、高綠化率 “ 三低一高 ” 的特征，創(chuàng)新性地營造出一個新型生態(tài)、個性化、智能化的商務辦公園區(qū)。森林環(huán)繞的非中心中弘國際商務花園，容積率僅 ，為傳統(tǒng)商務中心的 1/10，園區(qū)內(nèi)利用原生坡地精心造景，建筑與環(huán)境共生，公園式、人性化的辦公環(huán)境激發(fā)無限創(chuàng)造靈感，成為提升運營效率的創(chuàng)意策源地。 在這里，沒有封閉只有開放，沒有壓抑只有輕松，沒有喧囂只有寧靜，沒有呆板只有靈活 …… ? 成都郊區(qū)商務辦公市場巨大 ： 成都高新區(qū)、高新西區(qū)、武侯科技園、西南航空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 、青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、龍泉驛國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)等眾多的工業(yè)園區(qū)都分布于成都的三環(huán)線以外（成都郊區(qū)），成都郊區(qū)面臨巨大的商務辦公商機。? 綠色生態(tài)辦公區(qū)（ EOD）成為眾多企業(yè)的選擇 ： 在郊區(qū)工業(yè)園的企業(yè)多數(shù)是高科技公司，對辦公要求注重 主題化、個性化、配套化、生態(tài)化、人性化 ，而這正是郊區(qū)的綠色生態(tài)辦公區(qū)（ EOD)的特點。 縱觀成都市郊，牧馬山新城具有發(fā)展綠色生態(tài)辦公區(qū)（ EOD) 的潛質(zhì)。四、聚焦牧馬山牧馬山開發(fā)的現(xiàn)狀分析? 區(qū)位和交通? 牧馬山新城位于成都市雙流縣境內(nèi)，總規(guī) 面積 18平方公里 ，距成都市 14公里，離雙流國際機場 4公里，成都火車南站 12公里，雙流火車站 10公里。? 目前牧馬山 外部交通 聯(lián)系主要通過 大件路和老川藏路 。? 目前牧馬山 內(nèi)部交通 結構主要是由 牧山路和云嶺路。大件路老川藏路云嶺路 牧山路分析 ：從牧馬山現(xiàn)有的區(qū)位交通來看，由于老川藏路和大件路道路等級較低，車流較多，從市中心到牧馬山的交通成本和時間成本較大、可達性差，無形中造成牧馬山的邊緣化和末端化。此外由于牧馬山本身內(nèi)部交通結構也沒有完善，難以支撐整個新城的開發(fā)。? 隨著接待寺立交橋的修通，雙楠大道將成為成都進入東升和牧馬山的主要通道，雙楠大道至于東升和牧馬山，就相當于天府大道至于華陽、光華大道至于溫江、成龍路至于龍泉驛。華陽溫江 CBD龍泉驛光華大道天府大道成龍路大東升牧馬山雙楠大道216。 原有定位和規(guī)劃：? 定位： 牧馬山上一輪按照 “ 旅游新城 ” 的性質(zhì)來規(guī)劃，定位為旅游、居住、文體為主，休閑、療養(yǎng)為輔的現(xiàn)代化、多功能的新型山水新城。 ? 規(guī)劃： 按自然環(huán)境和功能性質(zhì)形成 “ 一圈一心五區(qū) ” 的規(guī)劃結構– 一圈 ： 生態(tài)綠化保護圈– 一心 ： 以牧山湖公園和高爾夫球場形成綠心– 五區(qū) ： 南面 —— 以農(nóng)民安置為主的居住區(qū)；東面 —— 商務會議、休閑度假區(qū)；東北 —— 休閑運動度假區(qū)；西北 —— 居住區(qū)；平原地區(qū)—— 居住區(qū)。休閑運動會議度假居住居住居住分析：252。牧馬山原有定位立足于 “旅游新城 ”的概念，但是對于旅游資源十分豐富的成都平原來說，牧馬山 “旅游特色 ”并不突出。此外作為 “西部航都 ”的一個組團，在原有定位中也無法體現(xiàn)。252。原有規(guī)劃以 “綠心 ”為心，但是 “綠心 ”并不能成為帶動和支撐一個新城發(fā)展的中心。252。由于沒有真正的區(qū)域中心，造成區(qū)域內(nèi)的各大板塊較為分散，難以互動。牧馬山與周邊區(qū)域關系? 向 北 連接 “ 大東升 ” 東升是繼溫江和華陽之后成都近郊快速崛起的板塊，大東升的崛起主要體現(xiàn)在兩個方面：一是 “ 雙流新城 ” 的發(fā)展，二是 “ 牧馬山新城 ” 發(fā)展，因此作為大東升城市組團的 牧馬山其發(fā)展的本質(zhì)是融入大成都 。? 東西 連貫 “ 東升 ” 與 “ 華陽 ” 未來，由于機場二跑道的建設，東升和華陽之間的聯(lián)系將由華牧路來承擔，而華牧路橫貫牧馬山，優(yōu)越的區(qū)位條件，使得 牧馬山 “ 左右逢源 ” ，將同時得到東升和華陽的輻射 。南部副中心CBD牧馬山龍泉驛東升 機場高新西區(qū)武侯科技園高新南區(qū)西航港溫江郫縣?從 城市產(chǎn)業(yè) 分布來看，牧馬山處于 “高新西區(qū) —— 武侯科技園 —— 西航港開發(fā)區(qū) —— 高新區(qū)（南區(qū)） ”的高新技術產(chǎn)業(yè)帶（走廊）上， “近水樓臺 ”的區(qū)位優(yōu)勢，使得 牧馬山會吸引部分高新企業(yè)的進駐 。? 向 南 輻射 “ 黃龍溪 ” ： “ 雙黃路文化休閑走廊 ” 是雙流縣委、縣政府打造 “ 三走廊 ” 工作目標之一 ，是雙流推進城鄉(xiāng)一體化戰(zhàn)略的重要內(nèi)容。而牧馬山正是這條 “ 走廊 ” 的 北部中心 ，它與南部中心的黃龍溪，共同組成了杠桿的兩翼。牧馬山的開發(fā)對整個 “ 雙黃路文化休閑走廊 ” 的輻射和帶動意義重大。 牧馬山黃龍溪航空城雙黃路文化休閑走廊因此牧馬山處于 “兩城兩帶 ”（南部新城和航空城，高新技術產(chǎn)業(yè)帶和雙黃路文化休閑帶）上，特殊的區(qū)位條件造就了牧馬山處于 “承上啟下，左右逢源 ”的成都城市發(fā)展結點上，也造就了牧馬山不尋常的歷史使命。牧馬山的優(yōu)勢和問題（ 1）牧馬山的三大優(yōu)勢? 區(qū)位優(yōu)勢 :牧馬山緊鄰雙流國際機場，未來的成都外環(huán)線將橫跨牧馬山，未來牧馬山將成為成都主城區(qū)的一部分，同時，由于牧馬山是中國西部航空城的重要組團之一，良好的臨空區(qū)位條件造就了牧馬山特有的臨空 “ 氣質(zhì) ” 。? 資源優(yōu)勢 :– 土地資源優(yōu)勢 ，位于成都近郊的牧馬山擁有上萬畝的土地亟待開發(fā)，開發(fā)潛力巨大，可塑性強，并且由于緊鄰機場具備低密度（別墅）開發(fā)的先天條件，受國家土地調(diào)控政策影響較小。– 生態(tài)環(huán)境資源優(yōu)勢 ，牧馬山環(huán)境優(yōu)美，屬成都周邊罕見的坡地與臺地高差地區(qū) , 這里水系密布 ,還有規(guī)劃中的千畝人工湖。– 人文資源優(yōu)勢 ，應天寺的佛教文化和張飛牧馬的三國文化，使牧馬山擁有深厚的文化底蘊。? 開發(fā)基礎優(yōu)勢 :擁有西南最好的高爾夫球場和如易城別墅等高尚住宅區(qū)，已經(jīng)為牧馬山營造了良好的區(qū)域環(huán)境和較高的區(qū)域價值。（ 2）牧馬山的三大問題? 戰(zhàn)略定位亟待明晰 ： 沒有個性鮮明的戰(zhàn)略定位，區(qū)域經(jīng)濟就缺乏可持續(xù)釋放的價值，目前牧馬山就存在這樣的問題，在大成都和航空城中，牧馬山應該扮演怎樣的角色是亟需回答的問題。? 區(qū)域價值亟待提升 ： 牧馬山是成都近郊難得的生態(tài)淺丘區(qū)，自然人文景觀妙手天成 ，并且緊鄰國際機場，但是長期以來牧馬山并沒有體現(xiàn)出來應有的區(qū)域價值，區(qū)域開發(fā)凌亂、產(chǎn)業(yè)發(fā)展單一，可持續(xù)發(fā)展乏力，區(qū)域價值遠遠落后與相鄰的華陽和溫江板塊。? 運營模式亟待提升 ： 政府的主導作用在先期發(fā)揮了巨大的作用，但不能永遠以政府為主導，政府不可能為牧馬山的發(fā)展做持續(xù)性的資金投入，同時由于政府長期的單一主導開發(fā)，招商零散，開發(fā)無序，沒有形成很好的投入產(chǎn)出機制，政府收益與投入不成比例。 牧馬山要想實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，必須引入市場化運營的理念，轉換經(jīng)營模式。綜上所述，我們認為：18平方公里的牧馬山，? 不僅是成都近郊的高尚別墅居住板塊，更是成都一個的生態(tài)新城。? 不僅是雙流發(fā)展文化休閑產(chǎn)業(yè)的龍頭，更是西部航空城的一個休閑商務功能分區(qū)。? 不僅是展示雙流和成都新形象的王牌寶地，更是成都和西部融入全球化的橋頭堡。時代召喚牧馬山她無權選擇平庸必須承擔更偉大的使命牧馬山，需要站得更高，看得更遠。 第二部分第二部分 戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位一、總體思路二、戰(zhàn)略定位三、產(chǎn)業(yè)定位四、功能定位五、市場定位六、形象定位一、總體思路提升能級，走外向型的開發(fā)模式，抓住雙流成為西部航都的重大歷史機遇，本著 “ 依托航空城，融入世界，服務西部 ” 的理念，堅持走國際化、高端化和外向化的道路。提升產(chǎn)業(yè)，充實產(chǎn)業(yè)內(nèi)容，突破現(xiàn)有的單一產(chǎn)業(yè)功能，與航空城的臨空產(chǎn)業(yè)，及大成都的產(chǎn)業(yè)升級相掛檔，實現(xiàn)戰(zhàn)略性的產(chǎn)業(yè)導入和區(qū)域的開持續(xù)發(fā)展。提升模式，加強市場化手段，以政府主導變?yōu)檎龑В猿鞘袪I銷的理念，整體包裝、推廣，再造牧馬山的品牌，擴大牧馬山在全國和世界的知名度，讓世人聚焦牧馬山。二、戰(zhàn)略定位航都商谷，天府客廳航都商谷，天府客廳n對于西部：? 西部對接世界的窗口和平臺? 中國西部航空城的休閑商務區(qū)n對于大成都：– 成都市最大的休閑會議中心– 成都市臨空型創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)高地– 成都市最重要的中高端運動休閑基地– 成都市近郊最大的低密度高尚住宅區(qū)（別墅區(qū)）航都商谷，天府客廳三、產(chǎn)業(yè)定位 對于牧馬山來說，產(chǎn)業(yè)要立足于是航空城的功能組團和城市近郊的生態(tài)辦公區(qū)的特點，大力發(fā)展 臨空型現(xiàn)代服務業(yè) ：216。 商務服務業(yè)216。 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)216。 房地產(chǎn)業(yè)216。 休閑產(chǎn)業(yè)四、功能定位p 休閑商務p 運動健康p 會議度假p 高尚居住p 教育培訓五、市場定位 根據(jù)牧馬山所承擔的功能有以下市場劃分： 會議市場、商務辦公市場、居住市場、休閑游憩市場p 會議市場216。 在成都舉行的國內(nèi)外各種論壇216。 四川省和成都市的中高端政務會議216。 企業(yè)年會和行業(yè)年會p 商務辦公市場216。 臨空經(jīng)濟相關管理機構和企業(yè)216。 頭腦經(jīng)濟型企業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)