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正文內(nèi)容

商業(yè)地產(chǎn)休閑地產(chǎn)農(nóng)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃策劃案例(文件)

 

【正文】 ? 內(nèi)容描述: 依托濱水環(huán)境打造的集 餐飲、娛樂(lè)、文化、購(gòu)物、酒店 等于一體的休閑商業(yè)區(qū)。? 客戶特征: 注重餐飲、娛樂(lè)等活動(dòng)的環(huán)境和氛圍;注重能夠體現(xiàn)個(gè)人身份和價(jià)值的圈子文化;注重到達(dá)機(jī)場(chǎng)的便利性。水岸新天地概念提示B、天府宴賓樓? 內(nèi)容描述: 利用牧馬山良好的生態(tài)環(huán)境、高尚的地域氛圍、便利的臨空條件,打造成都市最高規(guī)格的政務(wù)、商務(wù)接待中心,會(huì)議中心,療養(yǎng)中心。? 產(chǎn)品形態(tài): 打造園林式生態(tài)環(huán)境,建筑形式上建議采用 “ 主體建筑+若干獨(dú)棟別墅 ” 的形式,便于政府接待及度假療養(yǎng)等功能的演繹。不定期的享用獨(dú)立的使用空間,如企業(yè)的年會(huì)及其他培訓(xùn)等?!?牧山湖度假村 —— 主題酒店群 】酒店業(yè)的發(fā)展,能夠快速匯聚人流,推動(dòng)牧馬山 牧馬山主題酒店概念建議:大漢蜀風(fēng)主題、圖書(shū)館主題、浪漫主題等。 “ 圖書(shū)館酒店 ” 擁有六十間各式舒適房間,樓層及房間的命名,也是以一般圖書(shū)館的類目名稱來(lái)取名的,比如: 3 樓就命名為 “ 社會(huì)科學(xué) ” 樓層、 4 樓為 “ 語(yǔ)言學(xué) ” 樓層 …… 001 號(hào)房間是 “ 建筑 ” 房、 002 號(hào)房是 “ 繪畫(huà) ” 房 …… 每間房間也都會(huì)提供與這個(gè)房間名稱相關(guān)的二十五本到一百本之間的圖書(shū),旅客投宿時(shí),可選擇自己喜歡學(xué)科的房間。 [案例 ]:美國(guó)紐約圖書(shū)館主題酒店[案例 ]:美國(guó)鹽城湖主題酒店 —— 風(fēng)格各異的主題房間以鄉(xiāng)村私家后花園為主題 以皇室官邸主題 以一千零一夜的故事為主題 以情人節(jié)為主題 以香檳為主題 以維多利亞為主題 每個(gè)主題都獨(dú)樹(shù)一幟,每間套房里都有一個(gè)因主題不同而風(fēng)格各異的 SPA 泡池 …… 【 牧山湖度假村 —— 休養(yǎng)度假村】? 以 SPA、高爾夫等項(xiàng)目為核心,構(gòu)筑高端休閑商務(wù)、會(huì)議、度假中心– 商務(wù)培訓(xùn)中心: 為有需要的企業(yè)以及個(gè)人提供商務(wù)和企業(yè)培訓(xùn)、會(huì)議等服務(wù)。? 客戶來(lái)源: 牧馬山新城內(nèi)部的中高端商務(wù)人士及外籍人士的居住需求;成都市的年輕白領(lǐng)一族的假日休閑需求;外來(lái)商務(wù)客及游客的住宿需求。216。 構(gòu)成:– 西部航都的組織、協(xié)調(diào)、管理和運(yùn)作的指揮中心– 國(guó)內(nèi)外各大航空公司在西南地區(qū)的總部或分部– 依附于航空公司的企業(yè)在西南地區(qū)的總部或分部西部航都總部基地板塊216。252。252。[鏈接 ]:? 民航西南管理局進(jìn)駐牧馬山– 民航西南管理局是民航在西南地區(qū)的管理中樞機(jī)構(gòu),航空產(chǎn)業(yè)的管理中心。? 鷹聯(lián)航空拿地 210畝,作為其總部基地。 屬于文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展聚集區(qū),是比較高端的商務(wù)辦公空間,有較好的私密性和配套環(huán)境,緊鄰 “ 天府宴賓樓 ” 板塊。 作為天府智庫(kù)和綜合辦公區(qū)等相配套的綠地公園。由于地段內(nèi)出現(xiàn)不同的活動(dòng)會(huì)比常見(jiàn)的單一功能發(fā)展持續(xù)更長(zhǎng)的時(shí)間,功能混合的發(fā)展,更有助于提高了土地的價(jià)值。為順應(yīng)四川省和成都市的引智工程,牧馬山應(yīng)該在打造 “ 天府智庫(kù) ” 這張牌上做好文章, 牧馬山應(yīng)該成為成都的、四川的和西部的 “ 腦庫(kù) ” 。– 企業(yè),以國(guó)內(nèi)企業(yè)為主,包括在中國(guó)本土投資、經(jīng)營(yíng)的國(guó)有企業(yè)、上市公司、民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)和合資企業(yè)等;同時(shí)開(kāi)展大型跨國(guó)公司進(jìn)駐中國(guó)西部市場(chǎng)的咨詢服務(wù)。– 從屬于政府、協(xié)會(huì)、學(xué)會(huì)的研究機(jī)構(gòu)。– 對(duì)個(gè)人咨詢,對(duì)個(gè)人的創(chuàng)業(yè)、發(fā)展、心理等方面的咨詢服務(wù)。– 其他相關(guān)的專業(yè)性培訓(xùn)等。 CDI已成為深圳市政府最重要的智囊機(jī)構(gòu)之一。? 2023年,王志綱工作室與雙流縣達(dá)成協(xié)議,在牧馬山劃定 30畝地作為王志綱工作室的書(shū)院,由此王志綱工作室成為第一家進(jìn)駐牧馬山的 “ 智庫(kù) ”機(jī)構(gòu) 。? 內(nèi)容描述: 形成以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集合為核心的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園, “ 工作 +生活 ” 復(fù)合功能的 成都市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地之一 。? 市場(chǎng)客戶群: 主要滿足符合以下三種類型的客戶:① 追求臨空便利性。③ 追求個(gè)性化、私密性的辦公環(huán)境。 商務(wù)公園整體上是生態(tài)辦公園( EOD)。252。獨(dú)棟式辦公樓圍合式辦公院落SOHO式辦公區(qū)n板塊五:運(yùn)動(dòng)公園216。 客戶群來(lái)源:① 牧馬山商務(wù)辦公與培訓(xùn)市場(chǎng)。③ 其他的體育比賽市場(chǎng)。 主要構(gòu)成:( 1)運(yùn)動(dòng)公園 A區(qū)( 1200畝)( 2)運(yùn)動(dòng)公園 B區(qū)( 450畝)( 3)居住區(qū)( 1780畝)體育公園運(yùn)動(dòng)公園 A區(qū)運(yùn)動(dòng)公園 B區(qū) 居住區(qū) 綠 廊( 1)運(yùn)動(dòng)公園 A區(qū)? 背景: 1)緩解成都高爾夫球場(chǎng)嚴(yán)重短缺,打球排隊(duì)甚至 “ 斗地主 ” 的局面; 2)進(jìn)一步強(qiáng)化牧馬山在高爾夫方面的品牌優(yōu)勢(shì); 3)通過(guò)新的高爾夫球場(chǎng)的建設(shè)帶動(dòng)周邊土地升值, “ 瘦田無(wú)人耕,耕開(kāi)有人爭(zhēng) ” ; 4)所選地塊不涉及土地性質(zhì)等問(wèn)題,不占農(nóng)地; 5)淺丘地貌非常適合建設(shè)高爾夫。公眾高爾夫[鏈接 ]:以陽(yáng)光心態(tài)對(duì)待高爾夫? 高爾夫的英文名稱為 golf,是以綠色 green、氧氣 oxgen、陽(yáng)光 light、散步 foot的首字母命名,從其名稱的組成就可看出高爾夫以綠色、氧氣、陽(yáng)光、散步為其運(yùn)動(dòng)宗旨,是一種集運(yùn)動(dòng)、休閑、健身、娛樂(lè)和社交等為一體的體育活動(dòng)。? 高爾夫的四大優(yōu)勢(shì):1. 變廢為寶 。3. 增加就業(yè)機(jī)會(huì)和稅收 。高爾夫產(chǎn)業(yè)是一個(gè)多關(guān)聯(lián)的行業(yè),擁有一些與自己密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)面,包括建材業(yè)、制造業(yè)、旅游業(yè)、飲食業(yè)、交通業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、廣告業(yè)和服裝業(yè)等,高爾夫球場(chǎng)的建立,對(duì)周邊居民的生活是有所改善的,帶動(dòng)市政道路、基礎(chǔ)配套等建設(shè)。美國(guó)兩萬(wàn)多家球場(chǎng)中的 60%以上是公眾球場(chǎng),其中一部分就是公益性球場(chǎng),由地方政府出資建設(shè)和管理,作為當(dāng)?shù)鼐用竦墓嬖O(shè)施。? 構(gòu)成:– 27洞國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)– 60個(gè)打位的高爾夫燈光練習(xí)場(chǎng)– 兒童練習(xí)場(chǎng)– 高爾夫?qū)W院– 球具專賣店、中餐廳、 西餐廳、 酒吧 /廊、小賣店等配套設(shè)施 ? 經(jīng)營(yíng): 以 “ 公眾性 ” 、 “ 公益性 ”為導(dǎo)向,一直堅(jiān)持低價(jià)位收費(fèi)。– 為牧馬山乃至整個(gè)成都市的休閑商務(wù)人士配套建設(shè)的大型室內(nèi)體育中心場(chǎng)館。 ? 水上項(xiàng)目:扎筏、無(wú)舟飛渡、百舸爭(zhēng)流、水上救生,等等。– 設(shè)置森林跑道、山地自行車道、網(wǎng)球場(chǎng)、小型足球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、門(mén)球場(chǎng)、溜冰場(chǎng)、棒球場(chǎng)、射箭場(chǎng)、滑草場(chǎng)、戲水池等。– 鋪設(shè)散步路和多種休閑設(shè)施。B、企業(yè)拓展訓(xùn)練基地– 結(jié)合在牧馬山的山林、水體和運(yùn)動(dòng)公園,配備拓展器械,滿足各類型的企業(yè)、機(jī)關(guān)、學(xué)校等團(tuán)體的拓展培訓(xùn)要求。樸實(shí)的高爾夫會(huì)所燈光練習(xí)場(chǎng)27洞國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)( 2)運(yùn)動(dòng)公園 B區(qū)? 規(guī)模: 450畝? 構(gòu)成:– 牧馬山 中心 體育館– 其他的戶外運(yùn)動(dòng)、拓展訓(xùn)練場(chǎng)館? 市場(chǎng)定位: 面向四川、成都等各種體育比賽;面向企業(yè)、學(xué)校、機(jī)關(guān)等的拓展訓(xùn)練;面向成都及其周邊市民和牧馬山本地民眾的休閑運(yùn)動(dòng)。 對(duì)高爾夫的愛(ài)好者來(lái)說(shuō),龍崗公眾球場(chǎng)大大降低了高爾夫的價(jià)格門(mén)檻,成為他們檢驗(yàn)和提高自身球技的最好練兵場(chǎng),因此吸引了大量的人潮前往,從開(kāi)業(yè)至今, 龍崗公眾高爾夫球場(chǎng)一共接待了 30萬(wàn)人次 ,日均打球人數(shù)已達(dá)到 360人次 ??偼顿Y只有 4000多萬(wàn)元 ,但是球場(chǎng)球道的設(shè)計(jì)、場(chǎng)地的造型、草坪的質(zhì)量、排水和噴灌系統(tǒng)設(shè)施均可以與不少會(huì)員制球場(chǎng)媲美。公眾高爾夫面向大眾,不需要有奢華的會(huì)所和高檔的配套,投資相對(duì)較小,但是由于門(mén)檻較低,可以吸引眾多的客流,投資收益較大。高爾夫也是利稅大戶,高爾夫的稅收目前高達(dá) 23%,包括 20%的娛樂(lè)稅和 3%文化建設(shè)費(fèi),每年高爾夫球場(chǎng)上繳利稅一般從幾十萬(wàn)到幾百萬(wàn)不等。 2. 促進(jìn)招商引資改善投資環(huán)境 。? 高爾夫在中國(guó)已經(jīng)發(fā)展了 20多年,至 2023年 6月中國(guó)建成的球場(chǎng)一共有 200多個(gè),在建的球場(chǎng)有 100多個(gè),然而 在這 300多個(gè)球場(chǎng)當(dāng)中已建成的公眾高爾夫球場(chǎng)卻只有一個(gè) ,正在建的也只有兩個(gè) 。 走差異化的道路,與已有的牧馬山會(huì)員制高爾夫球場(chǎng)相區(qū)別,建設(shè) 公眾高爾夫球場(chǎng) ,吸引更多的人前來(lái)牧馬山運(yùn)動(dòng)休閑。216。② 成都市區(qū)的運(yùn)動(dòng)休閑市場(chǎng)。在不改變?cè)械捏w育用地性質(zhì)和綠地性質(zhì)的前提下,通過(guò)低密度的運(yùn)動(dòng)公園的建設(shè)來(lái)提升土地的價(jià)值,帶動(dòng)周邊地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。② 圍合式辦公院落將四合院建筑形式應(yīng)用于企業(yè)辦公樓中,以 400500平米三層 四層辦公樓為單元形成圍合式建筑群,可分可合;圍合中心是院落式的公共景觀、休閑中心。– 以低密度、高品質(zhì)、個(gè)性化的辦公建筑為主。216。② 追求生態(tài)環(huán)境和便利配套。– 藝術(shù)領(lǐng)地 :美術(shù)、音樂(lè)等藝術(shù)培訓(xùn)中心;畫(huà)廊等藝術(shù)交流中心各色時(shí)尚藝術(shù)主題酒吧、餐館、書(shū)吧、文化吧、演藝吧等。面向企業(yè)家和政府官員的領(lǐng)導(dǎo)人戰(zhàn)略培訓(xùn)。 ? 目前在北京、上海、廣州、深圳均有常駐機(jī)構(gòu)。? CDI的研究咨詢工作基本形成了理論研究、政策分析、企業(yè)咨詢?nèi)呒嫒?,自立課題、政府任務(wù)、企業(yè)委托三者結(jié)合的特點(diǎn),也形成了與研究咨詢相配套的信息資訊、國(guó)際合作、刊物出版、人才培訓(xùn)、影視傳播等業(yè)務(wù)鏈,從而構(gòu)成了腦庫(kù)不同于一般社會(huì)科學(xué)機(jī)構(gòu)和研究咨詢機(jī)構(gòu)的主體業(yè)務(wù)框架 。– 企業(yè)拓展培訓(xùn)機(jī)構(gòu)或部門(mén),培養(yǎng)企業(yè)高級(jí)管理人才。② 咨詢服務(wù)類– 對(duì)企業(yè)咨詢,既著重把握企業(yè)運(yùn)行的宏觀環(huán)境,著眼于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,培養(yǎng)企業(yè)順應(yīng)大勢(shì)的能力,提高其可持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)能力;又深入剖析企業(yè)內(nèi)部體制和機(jī)制,以“ 成本 利潤(rùn) ” 為中心對(duì)企業(yè)進(jìn)行全面深入 “ 診斷 ” ,并在此基礎(chǔ)上為企業(yè)建立合理結(jié)構(gòu)、體制和機(jī)制提出科學(xué)建議。天府腦庫(kù)既不同于傳統(tǒng)的官方機(jī)構(gòu),又不同于一般咨詢機(jī)構(gòu)。它的咨詢服務(wù)立足于成都、四川和西部,不僅面向政府以及各種社會(huì)團(tuán)體,而且面向企業(yè)以及個(gè)人。( 1)天府腦庫(kù)? 背景: 在西方,腦庫(kù)已經(jīng)成為獨(dú)立運(yùn)作,為政府決策和企業(yè)運(yùn)作提供方案的重要機(jī)構(gòu),而在中國(guó),以頭腦經(jīng)濟(jì)和腦庫(kù)機(jī)構(gòu)也已經(jīng)出現(xiàn),隨著全球化浪潮和中國(guó)走進(jìn) “ 十一五 ” ,中國(guó)致力于走自主創(chuàng)新之路,建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家,成都市也致力于打造創(chuàng)新型城市。 性質(zhì): 依托牧馬山核心區(qū)的酒店、娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)等配套,同時(shí)利用牧山湖公園和綠廊的景觀,在牧山湖東南部建設(shè)一個(gè)商務(wù)公園。 較為綜合的商務(wù)辦公功能,緊鄰牧馬山的核心區(qū),可利用核心區(qū)的相關(guān)配套。 面積 : 850畝 216。– 民航西南管理局進(jìn)駐牧馬山(拿地 400畝)作為其總部基地,會(huì)極大的帶動(dòng)和促進(jìn)各大航空公司跟進(jìn)牧馬山。252。?航空產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè):252。國(guó)有航空公司,如東航、南航、上航、川航、西藏航空等252。216。牧山湖酒店公寓概念提示:n板塊三:西部航都總部基地板塊216。– 運(yùn)動(dòng)休閑中心 :游泳館、球類運(yùn)動(dòng)館、釣魚(yú)等休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施– 其他配套功能: 住宿、餐飲 ……牧山湖度假村概念提示:D、牧山湖酒店公寓? 內(nèi)容描述: 依托牧山湖濱水環(huán)境、鄰近核心區(qū)的優(yōu)勢(shì)及牧馬山新城強(qiáng)勢(shì)的運(yùn)動(dòng)概念,打造集經(jīng)濟(jì)型酒店、分時(shí)度假公寓、 “白領(lǐng) ”公寓于一體的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓。企業(yè)家們喜歡這里像 “ 沙漠中的綠洲 ” ,能給人一種休閑、思考的氛圍。住宿接待、會(huì)議慶典、度假休閑等 美國(guó)紐約圖書(shū)館主題酒店 —— 企業(yè)家的首選 “ 圖書(shū)館旅館 ” 是個(gè)鬧市中取靜的旅館。因此我們建議牧馬山依托臨空優(yōu)勢(shì), 打造成都最具特色的主題酒店群,并且以經(jīng)濟(jì)型酒店為主 ,一方面提高接待能力 ,搶占成都的外來(lái)商務(wù)、旅游等接待市場(chǎng) 。l 產(chǎn)品形態(tài): 建筑以低密度的獨(dú)棟別墅主,形成 一個(gè)主中心 ,若干散點(diǎn)分布的獨(dú)棟別墅 的形式 ,注重園林、水體等自然要素的結(jié)合應(yīng)用,制造生態(tài)、綠色的人性空間。l 客戶特征: 對(duì)酒店服務(wù)的需求急切,如外來(lái)游客、商務(wù)客等 。? 客戶來(lái)源: 政府政務(wù)接待人群;政府會(huì)議、培訓(xùn)人群;政府度假療養(yǎng)等人群。? 產(chǎn)品形態(tài): 以綠化、水體等為素材,制造頂級(jí)的休閑環(huán)境,建筑形態(tài)上建議采用低層濱水建筑,注重空間上的開(kāi)放性及與牧山湖、大漢蜀風(fēng)廣場(chǎng)的互動(dòng)性。? 將其打造成為水岸環(huán)境與人文環(huán)境交融的休閑場(chǎng)所。牧山湖度假村(約 300畝)水岸新天地(約 75畝)216。216。將商業(yè)和公益有機(jī)結(jié)合,完善和優(yōu)化商用產(chǎn)業(yè)組合。? 客戶人群 :成都的中高端政務(wù)和商務(wù)會(huì)議、機(jī)場(chǎng)商務(wù)客、侯機(jī)客、度假客等。 規(guī)模: 250畝216。 性質(zhì):小 結(jié)二、新城構(gòu)建 對(duì)于牧馬山新城的構(gòu)建,本著以城區(qū)開(kāi)發(fā)的理念,在原有開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上,對(duì)未開(kāi)發(fā)的土地統(tǒng)一規(guī)劃,統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。? 對(duì)西區(qū)住宅板塊的土地要嚴(yán)格控制,待內(nèi)部的路、河、濕地公園和景觀做好以后,再逐步出讓土地。② 采取峰值預(yù)留戰(zhàn)略,使土地收益最大化。? 在不同投入情況下,對(duì)牧馬山土地價(jià)值的預(yù)期 :– 在 “A” (基本投入)的情況下:? 2023年,土地價(jià)值會(huì)達(dá)到 60- 80萬(wàn) /畝左右? 2023年,土地價(jià)值會(huì)達(dá)到 80- 100萬(wàn) /畝左右? 2023年,土地價(jià)值會(huì)達(dá)到 150萬(wàn) /畝左右– 在 “A+B” (基本投入+追加投入)的情況下:? 2023年,土地價(jià)值會(huì)達(dá)到 80- 100萬(wàn) /畝左右? 2023年,土地價(jià)值會(huì)達(dá)到 120- 150萬(wàn) /畝左右? 2023年,土地價(jià)值會(huì)達(dá)到 180- 200萬(wàn) /畝左右在不同投入下牧馬山的土地價(jià)值走向? 綜上可知,對(duì)于 9170畝的可經(jīng)營(yíng)用地的開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō):– 假設(shè)我們只投入基本投入( A)的情況下,則需投入約 ,土地成本約為 /畝,土地價(jià)格約為 60- 80萬(wàn) /畝( 2023年)至 80- 100萬(wàn) /畝( 2023年) , 土地增加值約為 50- 70萬(wàn) /畝( 2023年)至 70- 90萬(wàn) /畝(2023年) 。– 松林以西的沿山綠化帶 :長(zhǎng) 4公里,
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