【正文】 容積率限 外部影響 ?東南部均為文源華都，現(xiàn)已入住 61 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?通過(guò)全面領(lǐng)先市場(chǎng)的住宅產(chǎn)品，打造柳州市前所未有的新型都市生活圈層，形成項(xiàng)目最核心的競(jìng)爭(zhēng)力。 本案位于河?xùn)|板塊北片區(qū)沿江路中部，地塊臨江，位置絕佳不可復(fù)制 ?本案地塊處于柳州城市東北部，高新經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)；四周主要道路為： 東面 —— 桂中大道； 南面 —— 高新三路； 西面 —— 沿江路； 北面 —— 高新五路； ?地塊四周的主要建筑物及基礎(chǔ)設(shè)施有： 東側(cè) —— 文源華都、景行小學(xué)； 南側(cè) —— 王家村一帶； 西側(cè) —— 沿江路一帶； 北側(cè) —— 柳州高中 本案地塊 51 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。層高 。 LOFT公寓層高 ，購(gòu)房者可以利用這個(gè)層高自由搭建二層閣樓，靈活的組合空間。 【東方百盛】 物業(yè)類型： 辦公寫字樓 商務(wù)規(guī)模： 總經(jīng)營(yíng)面積 11000平方米，一至三層為大商場(chǎng)；三層以上為寫字樓； 河?xùn)|板塊商業(yè) —寫字樓 45 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。酒店高 26層，頂部設(shè)置餐飲、娛樂(lè)、休閑及室內(nèi)恒溫泳池，柳江美景一覽無(wú)余，氣勢(shì)非凡。此外酒店還有網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、健身房、水療室、卡拉 OK娛樂(lè)場(chǎng)所等配套休閑娛樂(lè)設(shè)施。 各商業(yè)圈代表項(xiàng)目 41 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?【中央商務(wù)區(qū)寫字樓】專為企業(yè)總部量身訂制： 28層 93米恢宏建筑高度，搭載 ㎡純商務(wù)品質(zhì)辦公空間，造一體化現(xiàn)代純商務(wù)辦公。 各商業(yè)圈代表項(xiàng)目 五星商業(yè)大廈在柳州市商業(yè)圈格局中占據(jù)了及其重要的位置 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 初步形成“ 1＋ 6”的商業(yè)形態(tài)布局；五星商圈和魚(yú)峰商圈位列廣西重點(diǎn)發(fā)展十大商圈 商業(yè)市場(chǎng) 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中央美地 項(xiàng)目名稱 中央美地 位置 晨華路 8號(hào) 銷售情況 7樓在售，戶型為 88128㎡三房，頂層樓中樓150190平在售 規(guī)模 占地 ，總建面 ㎡，共 500戶左右， 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 占據(jù)河?xùn)| CBD核心區(qū)域，規(guī)劃預(yù)期好； 路網(wǎng)交錯(cuò)貫通，道路通暢，路況良好； 自身配套及周邊配套完善； 房開(kāi)品牌效應(yīng)明顯； 建筑類型 小高層、高層 戶型 一期主力產(chǎn)品：約 7080平米二房、約 100120平米三房、約130平米四房；二期主力產(chǎn)品：約 50平米單間、約 60平米一房一廳、約 7085平米二房、約85120三房、約 130平米四房 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) 推盤速度慢，銷售遇到瓶頸 銷售價(jià)格 7600元 /平方米 主要客戶 事業(yè)單位員工，教師，醫(yī)生，公務(wù)員，投資者 住宅市場(chǎng) —— 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情報(bào)搜集 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 盛天龍灣 住宅市場(chǎng) —— 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情報(bào)搜集 項(xiàng)目名稱 盛天龍灣 位置 陽(yáng)和大道北 2號(hào)（靜蘭橋頭東） 銷售情況 8號(hào)樓 85~125平住宅在售，商務(wù)公寓 20樓預(yù)約中，預(yù)計(jì) 5月開(kāi)盤 規(guī)模 總建筑面積約 24萬(wàn)㎡，綠化景觀用地面積約 8萬(wàn)平方米，住戶1800戶，地下車位 900多個(gè)。 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 （萬(wàn)平方米） 物業(yè)類型 銷售價(jià)格 （元 /平方米） 中房世紀(jì)廣場(chǎng) 高層、商業(yè) 7800 東郡 53 高層 7000 中央美地 高層 7800 兆安現(xiàn)代城 30 高層、別墅 8000 匯東一品 高層 5200 龍城世家 高層 8500 風(fēng)起新都 47 多層、高層 5200 陽(yáng)光 100 高層、商業(yè) 10000 盛天龍灣 20 高層 5100 清華坊 多層、高層 7600 大城小院 多層、高層 5850 華展華園 多層、高層 6200 山水一號(hào) 多層、高層、別墅 5800 河?xùn)|板塊部分在售房地產(chǎn)項(xiàng)目一覽 住宅市場(chǎng) 數(shù)據(jù)來(lái)源：輝煌地產(chǎn)策劃部 3月市場(chǎng)月報(bào) 22 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?配套完善，交通便利。廣西首府南寧位列其中 調(diào)控 目的 穩(wěn)定金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，加大政府調(diào)控力度 控制投資過(guò)快增長(zhǎng)，降低信貸風(fēng)險(xiǎn) 抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，抗擊通貨膨脹 抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，加大保障房、廉租房的供應(yīng)，確保民生。 政策偏向于控制貨幣信貸和投資，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)體系；保障房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展是未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律 2023年 2023年 2023年 2023年 土地 政策 “兩會(huì)”的召開(kāi)，政策偏向于對(duì)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，以促進(jìn)安居工程的實(shí)現(xiàn)。 2 0 0 5 2 0 1 0 年柳州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與所占比重0204060801001201401601800%5%10%15%20%25%30%35%40%45%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 3 9 . 5 4 5 . 2 74 92 1 2 0 . 1 1 1 6 5 . 4房地產(chǎn)投資占總投資比重 39% 25% 27% 24% 18% 16%2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年數(shù)據(jù)來(lái)源：柳州市住房和建設(shè)委員會(huì)年終總結(jié) 數(shù)據(jù)來(lái)源：柳州市統(tǒng)計(jì)局 14 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 結(jié)論：柳州市宏觀環(huán)境良好，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)快速健康發(fā)展 ? “十一五”期間，柳州市 GDP總量持續(xù)快速增長(zhǎng)。 數(shù)據(jù)來(lái)源： 20232023年柳州市政府工作報(bào)告 2 0 0 5 2 0 1 0 年柳州市固定資產(chǎn)投資及增長(zhǎng)率 單位：億元0200400600800100012000%10%20%30%40%50%60%70%80%90%固定資產(chǎn)投資 1 0 0 . 5 1 8 3 . 6 2 7 7 . 9 8 3 8 8 . 2 1 6 8 1 . 8 6 1 0 0 5 . 3 1固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率 44% 83% 51% 40% 76% 47%2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?2023年柳州人均GDP5100美元。 魚(yú)峰區(qū) ：總面積約 122平方公里，總?cè)丝?22萬(wàn)人。 柳州市對(duì)外交通發(fā)達(dá)，是西南地區(qū)重要的公路、水路、鐵路交通樞紐城市 ?柳州，又稱龍城，是廣西重要的區(qū)域中心城市，廣西第二大城市，廣西工業(yè)名城、歷史名城、文化名城、旅游名城。3/1/2023 柳州市河?xùn)|區(qū)沿江地塊市場(chǎng)研判及項(xiàng)目分析 輝煌集團(tuán)柳州地產(chǎn)公司策劃部 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 柳州 北部灣經(jīng)濟(jì)圈 華南 西南 中南 柳肇鐵路線 湘桂鐵路線 貴桂鐵路線 桂柳南高速公路 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?“十一五”末期， 三次產(chǎn)業(yè)比重由 2023年的::::， 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。 “城市向東”的遠(yuǎn)景規(guī)劃將對(duì)本項(xiàng)目起至關(guān)重要的作用， 在十年之內(nèi)，本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)不可復(fù)制 ?根據(jù)柳州遠(yuǎn)期規(guī)劃，柳州將形成以三門江森林公園為綠心，柳州主城和官塘新城為一體的“一心二城”城市新格局 。2023年柳州市房地產(chǎn)累計(jì)完成投資達(dá) 165億元，增長(zhǎng) %；位居廣西第二位。 ?城中區(qū)成交 1410套，成交面積 ；柳北區(qū)成交 418套，成交面積；柳南區(qū)成交 795套，成交面積；魚(yú)峰區(qū)成交 857套，成交面積。 行政 法規(guī) —— 柳州新建商品房施行明碼標(biāo)價(jià) 保障性住房用地不得從事商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，因城市規(guī)劃調(diào)整需要改變的，由政府收回。 ?近 2年政府對(duì)舊城區(qū)的拆遷改造成為樓市發(fā)展的新看點(diǎn)，房地產(chǎn)發(fā)展因舊城與新城的差距、客戶的心理需求、各區(qū)域的可塑空間不同而具有各自的發(fā)展空間及價(jià)值空間。 ?土地保有量大，是柳州房?jī)r(jià)硅地。 需求特征以投資和自主為主，區(qū)域位置成為置業(yè)者考慮的首要因素 購(gòu)房需求 投資、結(jié)婚、拆遷、進(jìn)城、改善居住環(huán)境等 ?公務(wù)員 ?供電、金融、電信、郵政、移動(dòng)等高薪行業(yè)職員 ?醫(yī)生、老師等穩(wěn)定收入群體 ?柳鋼、五菱、柳機(jī)等大型國(guó)企職工 ?私營(yíng)企業(yè)主 ?柳州周邊縣份有能力購(gòu)房者 在購(gòu)房關(guān)注因素中，出現(xiàn)頻率比較高的有地段、戶型、環(huán)境、價(jià)格、物業(yè)管理等。 陽(yáng)光 100 項(xiàng)目名稱 陽(yáng)光 100 位置 桂中大道南端 2號(hào)，文昌橋東市政府新址對(duì)面 銷售情況 少量 150平大戶房源在售，商鋪全面招商中； 規(guī)模 占地 ，總建面 70萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積 11萬(wàn)朵平方米；住宅共 3000多戶； 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 位于 CBD核心區(qū)域； 由全國(guó)地產(chǎn)品牌陽(yáng)光 100，聯(lián)袂國(guó)際頂尖設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)澳大利亞 DCM及德國(guó) ASP執(zhí)筆規(guī)劃 ； 集國(guó)際五星級(jí)酒店、 5A寫字樓，國(guó)際商業(yè)街、國(guó)際公寓于一體； 規(guī)模宏大，總建 70萬(wàn)平米大型城市建筑綜合集群 建筑類型 多層 |高層 |小高層 |soho公寓 |綜合樓 戶型 面積從 50250平方米，主力戶型為 70160的二房和三房 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) 價(jià)格處于高位，銷售遇到瓶頸 銷售價(jià)格 10000元 /㎡ 主要客戶 公務(wù)員、投資客、私企業(yè)主、等高收入人群 住宅市場(chǎng) —— 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情報(bào)搜集 29 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 結(jié)論：河?xùn)|住宅均價(jià)全市最高，核心賣點(diǎn)正在由地段和規(guī)劃向品牌、產(chǎn)品和細(xì)節(jié)轉(zhuǎn)移 ? 住宅市場(chǎng)遍地開(kāi)花，未來(lái)城市向東發(fā)展，河?xùn)|置業(yè)是主流選擇； ? 河?xùn)|區(qū)后續(xù)土地供應(yīng)有限，板塊逐漸向東郊擴(kuò)進(jìn)；現(xiàn)有項(xiàng)目的后續(xù)供給強(qiáng)勁，以在售樓盤的后期開(kāi)發(fā)為主；但由于土地供給量限制，有大型的新項(xiàng)目出現(xiàn)的機(jī)會(huì)很小； ? 柳州市目前商品房銷售均價(jià)在 5000元 /平方米左右，各項(xiàng)目售價(jià)因本樓盤的區(qū)位、規(guī)模、品質(zhì)不同而不同，；河?xùn)|區(qū)銷售區(qū)間價(jià)在 550010000元 /平方米，南北格局差異性較大； ? 河?xùn)|的區(qū)域位置和未來(lái)規(guī)劃預(yù)期，成為影響消費(fèi)者置業(yè)的首要因素；住宅市場(chǎng)暢銷戶型為 90110㎡左右的三房，消費(fèi)者越來(lái)越關(guān)注環(huán)境、物業(yè)管理和開(kāi)發(fā)商品牌等因素； 住宅市場(chǎng) ? 住宅市場(chǎng)營(yíng)銷賣點(diǎn)逐漸由單純的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、地理優(yōu)勢(shì)開(kāi)始向打造生活方式的方向轉(zhuǎn)變，營(yíng)銷手段在價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的作用逐步增強(qiáng)。 點(diǎn) 評(píng) ■ 五星商業(yè)大廈定位為中高端的消費(fèi)場(chǎng)所，地處中山西路和解放南路步行街的交叉口，人流量較大，經(jīng)營(yíng)歷史悠久，口碑較好，是柳州市經(jīng)營(yíng)最為成功的商場(chǎng)之一，其經(jīng)營(yíng)檔次、品牌、美譽(yù)度較高。 陽(yáng)光 100城市廣場(chǎng)是柳州市商圈中的新生一代，發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒? ?物業(yè)類型： 5A寫字樓、高層住宅 ?總戶數(shù)： 3000戶 ?占地面積： ?總建筑面積： 700000㎡ ?綠化率： 37% ?容積率： 5 ?項(xiàng)目地址：桂中大道南端2號(hào)，河?xùn)|兩條主干道桂中大道與文昌路交匯處，文昌橋東，市政府新址對(duì)面，距離柳州快環(huán) 5分鐘車程。 ?占地面積：項(xiàng)目總用地面積近 80畝。酒店總建筑面積 ，共有客房 262間（含總統(tǒng)套間）。 柳州金沙角酒店 柳州文惠橋北端東側(cè) 五星 項(xiàng)目面臨柳江，江對(duì)岸有蟠龍山公園及亞洲最大的人工瀑布群，充分發(fā)揮土地的綜合價(jià)值，成為集居住、休閑、商業(yè)、觀光為一體的柳州市新的地標(biāo)。 【東郡】 物業(yè)類型： 寫字樓、辦公公寓 商業(yè)規(guī)模： 辦公樓建筑面積為 ，商業(yè)建筑面積 。分住宅、商業(yè)及商務(wù)公寓，商務(wù)公寓 40~60平方米的精致小單元。 【華泰 河?xùn)|住宅、商業(yè)市場(chǎng)回顧 項(xiàng)目 河?xùn)|住宅市場(chǎng)小結(jié) 市場(chǎng)總體 供需 市場(chǎng)供應(yīng)量充足，消化能力持續(xù)增強(qiáng)； 目前在售較為活躍的項(xiàng)目主要集中在樓梯山片區(qū)和靜蘭片區(qū) 產(chǎn)品 建筑形式以現(xiàn)代風(fēng)格的高層、小高層為主，個(gè)別中式風(fēng)格，主力戶型為 90120平米的三房 價(jià)格 北片區(qū)銷售均價(jià)在 7500元 /平方米左右，南片區(qū)銷售均價(jià)集中在 55006500元 /平方米 銷售狀況 整體銷售狀況良好，整體來(lái)看月平均銷售總量 300400套 未來(lái)供給 土地供給匱乏，住宅供應(yīng)有限，板塊逐漸向東擴(kuò)進(jìn)，后續(xù)供給以在售樓盤后期開(kāi)發(fā)為主 項(xiàng)目 河?xùn)|商業(yè)市場(chǎng)小結(jié) 生活水平 人均可支配收入的提高和人均 GDP的持續(xù)增長(zhǎng)，說(shuō)明市民的購(gòu)買力逐漸增強(qiáng)； 市場(chǎng)總體 供需 辦公公寓投資建設(shè)較活躍