【正文】 ，供應(yīng)量充足，租售狀況較好；集中商業(yè)以陽(yáng)光 100為主，但目前商業(yè)氛圍尚未形成；酒店市場(chǎng)以麗苼酒店為主要代表，競(jìng)爭(zhēng)不算激烈； 價(jià)格 陽(yáng)光 100辦公公寓銷售價(jià)格在 1000012023元 /平方米；桂中大道兩側(cè)商鋪?zhàn)饨?150200元 /平方米左右。 項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向 (SWOT分析結(jié)論） ?借助高檔住宅和集中商業(yè)提升項(xiàng)目的整體形象，打造一個(gè)以住宅為主導(dǎo)，配有較大規(guī)模商業(yè)的 高效緊湊型都市生活圈 ，跳出區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，擴(kuò)大到柳州范圍甚至廣西范圍。3/1/2023 企業(yè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 THE END ！ THANKS! 66 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 E地塊 適建 7F商服配套，辦公、寫(xiě)字樓 屬性 價(jià)值分析 鄰里區(qū)位 ?項(xiàng)目最南部，因東面規(guī)劃道路均未修通，臨路條件差 昭示與進(jìn)入 ?昭示性、進(jìn)入性較差 資源利用性 ?高層住宅 7F以上可以看見(jiàn)江景 地塊限制性 ?限高 24米，只能建7F商服配套、辦公或公寓 外部影響 ?白沙大橋規(guī)劃經(jīng)過(guò) E地塊西部，會(huì)造成一定程度的影響 60 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?項(xiàng)目物業(yè)類型組合：高檔住宅 +酒店 +沿街商鋪 +集中商業(yè) +辦公公寓 +集中商業(yè) ?以高檔住宅、辦公公寓和沿街商鋪的售賣(mài)來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的回籠；通過(guò)集中商業(yè)、酒店的長(zhǎng)期持有提升項(xiàng)目的整體形象，并為企業(yè)長(zhǎng)期融資進(jìn)而實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略提供契機(jī)。 項(xiàng)目分析 柳州房地產(chǎn)環(huán)境 河?xùn)|房地產(chǎn)環(huán)境 宏觀市場(chǎng)環(huán)境 市場(chǎng)評(píng)估 河?xùn)|商業(yè)市場(chǎng) 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)預(yù)期及發(fā)展思路 50 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 501000㎡的戶型，根據(jù)企業(yè)使用功能及規(guī)模大小不同，可靈活分成單間單人、單間多人、雙間多人、多間連片或整層連通等多種商務(wù)空間。 商務(wù)規(guī)模： 占地 13000㎡，總建 30110㎡。 【華信國(guó)際】 物業(yè)類型： 5A級(jí)純商業(yè)寫(xiě)字樓 商業(yè)規(guī)模： 占地面積 8000多㎡，總建筑面積 50000多㎡，主體建筑層數(shù)為 20層，另一側(cè)15層，高達(dá) 89米。 柳州風(fēng)情港酒店 柳州市五星步行街 五星 位于柳州老城區(qū)半島地區(qū)，總用地面積 ，總建筑面積約，包括住宅、媒體信息中心、蠟像館、國(guó)際節(jié)慶墟、電影院等，以及 7萬(wàn)平方米突破性三層架空城市空間改造。并擁有 1200平米的中、西餐廳，以及一個(gè)屋頂半露天式咖啡吧。 ?項(xiàng)目配套： 4000㎡室內(nèi)運(yùn)動(dòng)沙龍會(huì)所， 1000㎡國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園， 3萬(wàn)㎡名店街引入大型生活超市、品牌主力店； 700個(gè)停車位，國(guó)際品牌住宅電梯，隔音節(jié)能中空玻璃，獨(dú)立后備發(fā)電機(jī)組，無(wú)負(fù)壓供水系統(tǒng)；開(kāi)啟柳北 HOPSCA生活時(shí)代。由全國(guó)地產(chǎn)品牌陽(yáng)光 100，聯(lián)袂國(guó)際頂尖設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)澳大利亞 DCM及德國(guó)ASP執(zhí)筆規(guī)劃，建設(shè)集國(guó)際五星級(jí)酒店、 5A寫(xiě)字樓，國(guó)際商業(yè)街、國(guó)際公寓于一體的 70萬(wàn)平米大型城市建筑綜合集群。與此同時(shí)，目前城市內(nèi)缺乏直接對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)影響的商業(yè)零售機(jī)構(gòu)，因而，五星商業(yè)大廈成為了城市內(nèi)最具代表性的商業(yè)項(xiàng)目，在某種意義上可以說(shuō)，五星商業(yè)大廈的發(fā)展代表并直接影響了城市商業(yè)發(fā)展的進(jìn)程。 河?xùn)|商業(yè)市場(chǎng) 柳州房地產(chǎn)環(huán)境 河?xùn)|房地產(chǎn)環(huán)境 宏觀市場(chǎng)環(huán)境 市場(chǎng)評(píng)估 河?xùn)|商業(yè)市場(chǎng) 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)預(yù)期及發(fā)展思路 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 規(guī)模 占地 230畝，總建面 40萬(wàn)㎡，共3000多戶，分多個(gè)“院落”開(kāi)發(fā)，各個(gè)“院落”相互獨(dú)立管理 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 人口過(guò)萬(wàn)，大型社區(qū)； 會(huì)所及社區(qū)商業(yè)總建上萬(wàn)，社區(qū)配套齊全； 產(chǎn)品具有公攤低、私密性好、親地性高、噪音低和干擾少 ； 房開(kāi)品牌為項(xiàng)目增添競(jìng)爭(zhēng)力 建筑類型 河?xùn)|稀有的一梯兩戶、南北朝向的多層湖景洋房，主力戶型以面積在 7080多 m2二房、 90110多m2三房為主 戶型 面積從 46200平方米，多層主力戶型為 120平方米左右的三房和80平方米左右的二房 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) 受煙廠的污染，空氣質(zhì)量較差； 周邊配套還在完善當(dāng)中 銷售價(jià)格 5800元 /平方米 主要客戶 事業(yè)單位員工，教師，醫(yī)生，公務(wù)員，投資者 住宅市場(chǎng) —— 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情報(bào)搜集 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 華展華園 項(xiàng)目名稱 華展華園 位置 河?xùn)|靜蘭路 9號(hào) 銷售情況 三期濱湖住宅在售，主推 100120㎡三房，4月份購(gòu)房可享萬(wàn)元優(yōu)惠 規(guī)模 占地 13萬(wàn)平方米，總建筑面積 萬(wàn)平方米，其中住宅 ，商業(yè) 7500平方米，容積率 ,居住戶 2321戶 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 路網(wǎng)縱橫； 自身檔次和周邊項(xiàng)目檔次均較高，易于形成高素質(zhì)人口區(qū)域； 小區(qū)規(guī)模大，配套完善； 建筑類型 多層、小高層、高層 戶型 主要為 7490平米二房， 100120平方米的三房，以及少量的復(fù)式房 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) 受煙廠的污染，空氣質(zhì)量較差； 銷售價(jià)格 5900元 /平方米 主要客戶 事業(yè)單位員工，教師，醫(yī)生，公務(wù)員，投資者 住宅市場(chǎng) —— 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情報(bào)搜集 26 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?情港等項(xiàng)目完工，將帶來(lái)嶄新面貌 21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?有三大公園在內(nèi)，環(huán)境好。 全國(guó) 32個(gè)城市實(shí)行“限購(gòu)令”。 數(shù)據(jù)來(lái)源：柳州市房產(chǎn)交易管理中心 17 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。） ?2023年起，柳州市的住房建設(shè)規(guī)模將逐漸下降，這對(duì)于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)具有重要作用，這也是柳州市城市舊城改造拆遷順利進(jìn)行的保障。 柳州市區(qū) 官塘新區(qū) 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 柳州市固定資產(chǎn)投資規(guī)模逐步擴(kuò)大，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ?2023年，柳州市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資，增長(zhǎng)%； ?城鄉(xiāng) 50萬(wàn)元以上投資，增長(zhǎng)%；城鄉(xiāng)居民投資，減少 %。 柳州市城市處于快速發(fā)展的黃金期，未來(lái)幾年發(fā)展將趨于平穩(wěn)和健康 ?柳州市人均 GDP “十五”期間持續(xù)上升，平均年增長(zhǎng)率 23%。 柳東新區(qū) ：總面積約 平方公里， 2023年規(guī)劃總?cè)丝?52萬(wàn)。 柳州房地產(chǎn)環(huán)境 河?xùn)|房地產(chǎn)環(huán)境 宏觀市場(chǎng)環(huán)境 市場(chǎng)評(píng)估 河?xùn)|商業(yè)市場(chǎng) 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)預(yù)期及發(fā)展思路 宏觀市場(chǎng)環(huán)境 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告思維框架導(dǎo)圖 柳州房地產(chǎn)環(huán)境 河?xùn)|房地產(chǎn)環(huán)境 宏觀市場(chǎng)環(huán)境 市場(chǎng)評(píng)估 河?xùn)|商業(yè)市場(chǎng) 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)預(yù)期及發(fā)展思路 說(shuō)明：本報(bào)告思路是通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的宏觀、中觀、微觀的分析，評(píng)估市場(chǎng)環(huán)境和項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢(shì)，為項(xiàng)目建設(shè)與發(fā)展提供參考依據(jù) 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 柳州市行政區(qū)分布：全市轄 6縣 4區(qū)，總面積 萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?372萬(wàn)（ 2023年） ?市內(nèi)行政區(qū)管轄范圍包括 城中區(qū)、柳南區(qū)、魚(yú)峰區(qū)、柳北區(qū)、柳東新區(qū)、官塘區(qū) ；另管轄柳江縣、柳城縣、融水縣、融安縣、三江縣、鹿寨縣。 柳州市地區(qū)市場(chǎng)總值（ GDP）快速增長(zhǎng)，將房地產(chǎn)行業(yè)帶入高速發(fā)展的軌道 ?初步核算， 2023年，柳州市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 ， 年增長(zhǎng)率 16%； ?柳州市“十二五”目標(biāo)全面實(shí)現(xiàn)，與 2023年比，全市地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)了 ， 年均增長(zhǎng) % 小于 4% 4%5% 5%8% 大于 8% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系 數(shù)據(jù)來(lái)源： 20232023年柳州市政府工作報(bào)告 2 0 0 5 2 0 1 0 年柳州市地區(qū)生產(chǎn)總值（ G D P ）單位：億元02004006008001000120014000%5%10%15%20%25%30%G D P 5 1 9 . 9 6 6 2 6 . 9 1 7 3 8 . 7 9 9 3 1 . 3 1 0 8 6 . 2 1 2 6 0 . 0 5G D P 增長(zhǎng)率 24% 21% 18% 26% 17% 16%2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 柳州20232023三產(chǎn)業(yè)總量及增長(zhǎng)變化情況% % % % % %% % % % % %% % % %% %0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)源： 20232023年柳州市政府工作報(bào)告 8 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?依據(jù)《河?xùn)|北片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 》，河?xùn)|北片區(qū)的定位是：柳州市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的研發(fā)基地，柳州市文化教育和體育活動(dòng)的中心，是配套設(shè)施完善、居住條件優(yōu)越、山水景觀獨(dú)特的綜合城區(qū)。 （同期南寧，增長(zhǎng) 40%，排名第一。柳東區(qū)成交 48套，成交面積。 2023年度新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度不高于我市本年度實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。 河?xùn)| 魚(yú)峰 舊機(jī)場(chǎng) 柳南 柳北 城中 優(yōu)勢(shì) ?地段優(yōu)勢(shì)無(wú)可比擬，交通縱橫交錯(cuò)； ?房?jī)r(jià)飆升迅速，地產(chǎn)商必爭(zhēng)之地。 ?大型地產(chǎn)商進(jìn)駐柳北區(qū)，將激活柳北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)。 區(qū)域：河?xùn)|區(qū)為首選； 房型、面積： 100平方米以上的三房 單價(jià)：目前 60007000元 /平方米為消費(fèi)的主力單價(jià) 客戶組成 購(gòu)房關(guān)注點(diǎn) 住宅－需求特征 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 大城小院 項(xiàng)目名稱 大城小院 位置 文昌東路與文昌路交匯處（新人民醫(yī)院向東 500米） 銷售情況 4月 16日推出 26部分湖景住宅，并啟動(dòng)婚房俱樂(lè)部活動(dòng)。 34 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在五星商圈中，五星商業(yè)大廈發(fā)揮了極其關(guān)鍵的作用，由于其以百貨公司的形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的組織，規(guī)模大，產(chǎn)品種類豐富，業(yè)態(tài)組合合理、消費(fèi)環(huán)境相對(duì)較佳，相比其直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手工貿(mào)大廈而言，各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)均較為明顯。 ?樓盤(pán)價(jià)格： 5000元 /㎡ ?物業(yè)收費(fèi)：住宅 1元 /平米，辦公公寓 /平米 各商業(yè)圈代表項(xiàng)目 ?【陽(yáng)光 100城市廣場(chǎng)】地處文昌橋東，柳州未來(lái) CBD核心區(qū)域，與柳州新市政府、市政廣場(chǎng)隔街相望。 ?建筑面積：規(guī)劃總建筑面積約 18萬(wàn)平方米，由 10棟高層筑住宅、兩棟多層建筑、共 1000余戶住宅組成，現(xiàn)代簡(jiǎn)約式風(fēng)格，以 33層 100米標(biāo)高標(biāo)桿柳北生活新高度。酒店定位為高檔五星級(jí)商務(wù)酒店，配備大型會(huì)議室、多功能廳、行政酒廊等。項(xiàng)目總建設(shè)面積 390915平方米，其中計(jì)算容積率地上建筑面積共計(jì) 314715平方米，包括住宅 23000平方米，商業(yè) 62135平方米及酒店 22023平方米，估算總投資約 。 5為復(fù)式公寓式辦公樓，主力面積約 80平米， 【居上 V8城】 物業(yè)類型： 辦公公寓 商務(wù)規(guī)模： A座為 28層商務(wù)公寓樓，建筑高度達(dá)到 100米，辦公物業(yè) ㎡。 【現(xiàn)代收獲大廈】 物業(yè)類型： 住宅、商務(wù)寫(xiě)字樓、商鋪。 獨(dú)立商務(wù)】 物業(yè)類型：純商務(wù)寫(xiě)字樓 商務(wù)規(guī)模： 獨(dú)棟 17層純寫(xiě)字樓，總建筑面積 21499平方米。 商圈分布 主要分布在桂中大道及文昌路兩側(cè) 經(jīng)營(yíng)狀況 陽(yáng)光 100商圈商業(yè)氛圍正在逐漸形成，目前商家入駐或確定入駐已經(jīng)過(guò)半；各大寫(xiě)字樓辦公公寓租售狀況良好，供需兩旺；桂中大道兩側(cè)已經(jīng)入駐并在經(jīng)營(yíng) . 49 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?通過(guò)項(xiàng)目商住功能體系的建立，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 B、 D地塊 適建高層組團(tuán)、 6F多層洋房組團(tuán)，各地塊中心可規(guī)劃園林景觀 屬性 價(jià)值分析 鄰里區(qū)位 ?項(xiàng)目北部，臨路 昭示與進(jìn)入 ?昭示性、進(jìn)入性均良好 資源利用性 ?高層住宅 7F以上可以看見(jiàn)江景 地塊限制性 ?B地塊容積率限定 ?D地塊容積率限定 外部影響 ?外部道路平整；臨近柳高，上課期間有噪音 59 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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