【正文】 B、 D地塊 適建高層組團(tuán)、 6F多層洋房組團(tuán)，各地塊中心可規(guī)劃園林景觀 屬性 價(jià)值分析 鄰里區(qū)位 ?項(xiàng)目北部，臨路 昭示與進(jìn)入 ?昭示性、進(jìn)入性均良好 資源利用性 ?高層住宅 7F以上可以看見江景 地塊限制性 ?B地塊容積率限定 ?D地塊容積率限定 外部影響 ?外部道路平整；臨近柳高，上課期間有噪音 59 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商圈分布 主要分布在桂中大道及文昌路兩側(cè) 經(jīng)營狀況 陽光 100商圈商業(yè)氛圍正在逐漸形成，目前商家入駐或確定入駐已經(jīng)過半；各大寫字樓辦公公寓租售狀況良好，供需兩旺；桂中大道兩側(cè)已經(jīng)入駐并在經(jīng)營 . 49 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【現(xiàn)代收獲大廈】 物業(yè)類型： 住宅、商務(wù)寫字樓、商鋪。項(xiàng)目總建設(shè)面積 390915平方米，其中計(jì)算容積率地上建筑面積共計(jì) 314715平方米，包括住宅 23000平方米，商業(yè) 62135平方米及酒店 22023平方米，估算總投資約 。 ?建筑面積：規(guī)劃總建筑面積約 18萬平方米，由 10棟高層筑住宅、兩棟多層建筑、共 1000余戶住宅組成，現(xiàn)代簡約式風(fēng)格，以 33層 100米標(biāo)高標(biāo)桿柳北生活新高度。在五星商圈中，五星商業(yè)大廈發(fā)揮了極其關(guān)鍵的作用，由于其以百貨公司的形式進(jìn)行經(jīng)營的組織，規(guī)模大，產(chǎn)品種類豐富，業(yè)態(tài)組合合理、消費(fèi)環(huán)境相對(duì)較佳，相比其直接的競爭對(duì)手工貿(mào)大廈而言，各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)均較為明顯。 大城小院 項(xiàng)目名稱 大城小院 位置 文昌東路與文昌路交匯處（新人民醫(yī)院向東 500米） 銷售情況 4月 16日推出 26部分湖景住宅，并啟動(dòng)婚房俱樂部活動(dòng)。 ?大型地產(chǎn)商進(jìn)駐柳北區(qū)，將激活柳北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)。 2023年度新建住房價(jià)格上漲幅度不高于我市本年度實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。 （同期南寧，增長 40%，排名第一。 柳州20232023三產(chǎn)業(yè)總量及增長變化情況% % % % % %% % % % % %% % % %% %0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)來源： 20232023年柳州市政府工作報(bào)告 8 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 柳州市行政區(qū)分布：全市轄 6縣 4區(qū)，總面積 萬平方公里，總?cè)丝?372萬（ 2023年） ?市內(nèi)行政區(qū)管轄范圍包括 城中區(qū)、柳南區(qū)、魚峰區(qū)、柳北區(qū)、柳東新區(qū)、官塘區(qū) ；另管轄柳江縣、柳城縣、融水縣、融安縣、三江縣、鹿寨縣。 柳州房地產(chǎn)環(huán)境 河?xùn)|房地產(chǎn)環(huán)境 宏觀市場(chǎng)環(huán)境 市場(chǎng)評(píng)估 河?xùn)|商業(yè)市場(chǎng) 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)預(yù)期及發(fā)展思路 宏觀市場(chǎng)環(huán)境 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 柳州市城市處于快速發(fā)展的黃金期，未來幾年發(fā)展將趨于平穩(wěn)和健康 ?柳州市人均 GDP “十五”期間持續(xù)上升，平均年增長率 23%。 柳州市區(qū) 官塘新區(qū) 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 數(shù)據(jù)來源：柳州市房產(chǎn)交易管理中心 17 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?有三大公園在內(nèi)，環(huán)境好。 華展華園 項(xiàng)目名稱 華展華園 位置 河?xùn)|靜蘭路 9號(hào) 銷售情況 三期濱湖住宅在售，主推 100120㎡三房，4月份購房可享萬元優(yōu)惠 規(guī)模 占地 13萬平方米，總建筑面積 萬平方米，其中住宅 ，商業(yè) 7500平方米，容積率 ,居住戶 2321戶 競爭優(yōu)勢(shì) 路網(wǎng)縱橫； 自身檔次和周邊項(xiàng)目檔次均較高，易于形成高素質(zhì)人口區(qū)域； 小區(qū)規(guī)模大，配套完善； 建筑類型 多層、小高層、高層 戶型 主要為 7490平米二房， 100120平方米的三房，以及少量的復(fù)式房 競爭劣勢(shì) 受煙廠的污染，空氣質(zhì)量較差； 銷售價(jià)格 5900元 /平方米 主要客戶 事業(yè)單位員工，教師，醫(yī)生，公務(wù)員，投資者 住宅市場(chǎng) —— 競爭對(duì)手情報(bào)搜集 26 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 河?xùn)|商業(yè)市場(chǎng) 柳州房地產(chǎn)環(huán)境 河?xùn)|房地產(chǎn)環(huán)境 宏觀市場(chǎng)環(huán)境 市場(chǎng)評(píng)估 河?xùn)|商業(yè)市場(chǎng) 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)預(yù)期及發(fā)展思路 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。由全國地產(chǎn)品牌陽光 100，聯(lián)袂國際頂尖設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)澳大利亞 DCM及德國ASP執(zhí)筆規(guī)劃，建設(shè)集國際五星級(jí)酒店、 5A寫字樓，國際商業(yè)街、國際公寓于一體的 70萬平米大型城市建筑綜合集群。并擁有 1200平米的中、西餐廳，以及一個(gè)屋頂半露天式咖啡吧。 【華信國際】 物業(yè)類型： 5A級(jí)純商業(yè)寫字樓 商業(yè)規(guī)模： 占地面積 8000多㎡，總建筑面積 50000多㎡，主體建筑層數(shù)為 20層，另一側(cè)15層，高達(dá) 89米。 501000㎡的戶型，根據(jù)企業(yè)使用功能及規(guī)模大小不同，可靈活分成單間單人、單間多人、雙間多人、多間連片或整層連通等多種商務(wù)空間。 ?項(xiàng)目物業(yè)類型組合：高檔住宅 +酒店 +沿街商鋪 +集中商業(yè) +辦公公寓 +集中商業(yè) ?以高檔住宅、辦公公寓和沿街商鋪的售賣來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的回籠；通過集中商業(yè)、酒店的長期持有提升項(xiàng)目的整體形象，并為企業(yè)長期融資進(jìn)而實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略提供契機(jī)。 THE END ！ THANKS! 66 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向 (SWOT分析結(jié)論） ?借助高檔住宅和集中商業(yè)提升項(xiàng)目的整體形象，打造一個(gè)以住宅為主導(dǎo)，配有較大規(guī)模商業(yè)的 高效緊湊型都市生活圈 ，跳出區(qū)域競爭，擴(kuò)大到柳州范圍甚至廣西范圍。 【華泰 【東郡】 物業(yè)類型： 寫字樓、辦公公寓 商業(yè)規(guī)模： 辦公樓建筑面積為 ，商業(yè)建筑面積 。酒店總建筑面積 ，共有客房 262間（含總統(tǒng)套間）。 陽光 100城市廣場(chǎng)是柳州市商圈中的新生一代，發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒? ?物業(yè)類型： 5A寫字樓、高層住宅 ?總戶數(shù)： 3000戶 ?占地面積： ?總建筑面積： 700000㎡ ?綠化率： 37% ?容積率： 5 ?項(xiàng)目地址：桂中大道南端2號(hào)，河?xùn)|兩條主干道桂中大道與文昌路交匯處，文昌橋東，市政府新址對(duì)面，距離柳州快環(huán) 5分鐘車程。 結(jié)論：河?xùn)|住宅均價(jià)全市最高，核心賣點(diǎn)正在由地段和規(guī)劃向品牌、產(chǎn)品和細(xì)節(jié)轉(zhuǎn)移 ? 住宅市場(chǎng)遍地開花，未來城市向東發(fā)展，河?xùn)|置業(yè)是主流選擇； ? 河?xùn)|區(qū)后續(xù)土地供應(yīng)有限，板塊逐漸向東郊擴(kuò)進(jìn)；現(xiàn)有項(xiàng)目的后續(xù)供給強(qiáng)勁，以在售樓盤的后期開發(fā)為主；但由于土地供給量限制，有大型的新項(xiàng)目出現(xiàn)的機(jī)會(huì)很??； ? 柳州市目前商品房銷售均價(jià)在 5000元 /平方米左右，各項(xiàng)目售價(jià)因本樓盤的區(qū)位、規(guī)模、品質(zhì)不同而不同，；河?xùn)|區(qū)銷售區(qū)間價(jià)在 550010000元 /平方米，南北格局差異性較大； ? 河?xùn)|的區(qū)域位置和未來規(guī)劃預(yù)期，成為影響消費(fèi)者置業(yè)的首要因素；住宅市場(chǎng)暢銷戶型為 90110㎡左右的三房，消費(fèi)者越來越關(guān)注環(huán)境、物業(yè)管理和開發(fā)商品牌等因素； 住宅市場(chǎng) ? 住宅市場(chǎng)營銷賣點(diǎn)逐漸由單純的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、地理優(yōu)勢(shì)開始向打造生活方式的方向轉(zhuǎn)變，營銷手段在價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的作用逐步增強(qiáng)。 需求特征以投資和自主為主，區(qū)域位置成為置業(yè)者考慮的首要因素 購房需求 投資、結(jié)婚、拆遷、進(jìn)城、改善居住環(huán)境等 ?公務(wù)員 ?供電、金融、電信、郵政、移動(dòng)等高薪行業(yè)職員 ?醫(yī)生、老師等穩(wěn)定收入群體 ?柳鋼、五菱、柳機(jī)等大型國企職工 ?私營企業(yè)主 ?柳州周邊縣份有能力購房者 在購房關(guān)注因素中，出現(xiàn)頻率比較高的有地段、戶型、環(huán)境、價(jià)格、物業(yè)管理等。 ?近 2年政府對(duì)舊城區(qū)的拆遷改造成為樓市發(fā)展的新看點(diǎn)，房地產(chǎn)發(fā)展因舊城與新城的差距、客戶的心理需求、各區(qū)域的可塑空間不同而具有各自的發(fā)展空間及價(jià)值空間。 ?城中區(qū)成交 1410套，成交面積 ；柳北區(qū)成交 418套，成交面積；柳南區(qū)成交 795套，成交面積；魚峰區(qū)成交 857套，成交面積。 “城市向東”的遠(yuǎn)景規(guī)劃將對(duì)本項(xiàng)目起至關(guān)重要的作用， 在十年之內(nèi)，本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)不可復(fù)制 ?根據(jù)柳州遠(yuǎn)期規(guī)劃，柳州將形成以三門江森林公園為綠心，柳州主城和官塘新城為一體的“一心二城”城市新格局 。 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3/1/2023 柳州市河?xùn)|區(qū)沿江地塊市場(chǎng)研判及項(xiàng)目分析 輝煌集團(tuán)柳州地產(chǎn)公司策劃部 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 魚峰區(qū) ：總面積約 122平方公里，總?cè)丝?22萬人。 數(shù)據(jù)來源： 20232023年柳州市政府工作報(bào)告 2 0 0 5 2 0 1 0 年柳州市固定資產(chǎn)投資及增長率 單位：億元0200400600800100012000%10%20%30%40%50%60%70%80%90%固定資產(chǎn)投資 1 0 0 . 5 1 8 3 . 6 2 7 7 . 9 8 3 8 8 . 2 1 6 8 1 . 8 6 1 0 0 5 . 3 1固定資產(chǎn)投資增長率 44% 83% 51% 40% 76% 47%2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 0 0 5 2 0 1 0 年柳州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額與所占比重0204060801001201401601800%5%10%15%20%25%30%35%40%45%房地產(chǎn)開發(fā)投資額 3 9 . 5 4 5 . 2 74 92 1 2 0 . 1 1 1 6 5 . 4房地產(chǎn)投資占總投資比重 39% 25% 27% 24% 18% 16%2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年數(shù)據(jù)來源：柳州市住房和建設(shè)委員會(huì)年終總結(jié) 數(shù)據(jù)來源：柳州市統(tǒng)計(jì)局 14 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。廣西首府南寧位列其中 調(diào)控 目的 穩(wěn)定金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，加大政府調(diào)控力度 控制投資過快增長，降低信貸風(fēng)險(xiǎn) 抑制房價(jià)過快增長，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，抗擊通貨膨脹 抑制房價(jià)過快增長，加大保障房、廉租房的供應(yīng)，確保民生。 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 （萬平方米） 物業(yè)類型 銷售價(jià)格 （元 /平方米） 中房世紀(jì)廣場(chǎng) 高層、商業(yè) 7800 東郡 53 高層 7000 中央美地 高層 7800 兆安現(xiàn)代城 30 高層、別墅 8000 匯東一品 高層 5200 龍城世家 高層 8500 風(fēng)起新都 47 多層、高層 5200 陽光 100 高層、商業(yè) 10000 盛天龍灣 20 高層 5100 清華坊 多層、高層 7600 大城小院 多層、高層 5850 華展華園 多層、高層 6200 山水一號(hào) 多層、高層、別墅 5800 河?xùn)|板塊部分在售房地產(chǎn)項(xiàng)目一覽 住宅市場(chǎng) 數(shù)據(jù)來源：輝煌地產(chǎn)策劃部 3月市場(chǎng)月報(bào) 22 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 中央美地 項(xiàng)目名稱 中央美地 位置 晨華路 8號(hào) 銷售情況 7樓在售，戶型為 88128㎡三房，頂層樓中樓150190平在售 規(guī)模 占地 ，總建面 ㎡，共 500戶左右， 競爭優(yōu)勢(shì) 占據(jù)河?xùn)| CBD核心區(qū)域，規(guī)劃預(yù)期好； 路網(wǎng)交錯(cuò)貫通，道路通暢，路況良好； 自身配套及周邊配套完善； 房開品牌效應(yīng)明顯； 建筑類型 小高層、高層 戶型 一期主力產(chǎn)品：約 7080平米二房、約 100120平米三房、約130平米四房；二期主力產(chǎn)品：約 50平米單間、約 60平米一房一廳、約 7085平米二房、約85120三房、約 130平米四房 競爭劣勢(shì) 推盤速度慢，銷售遇到瓶頸 銷售價(jià)格 7600元 /平方米 主要客戶 事業(yè)單位員工，教師，醫(yī)生，公務(wù)員，投資者 住宅市場(chǎng) —— 競爭對(duì)手情報(bào)搜集 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 各商業(yè)圈代表項(xiàng)目 五星商業(yè)大廈在柳州市商業(yè)圈格局中占據(jù)了及其重要的位置 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 各商業(yè)圈代表項(xiàng)目 41 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。酒店高 26層，頂部設(shè)置餐飲、娛樂、休閑及室內(nèi)恒溫泳池，柳江美景一覽無余，氣勢(shì)非凡。 LOFT公寓層高 ，購房者可以利用這個(gè)層高自由搭建二層閣樓，靈活的組合空間。 本案位于河?xùn)|板塊北片區(qū)沿江路中部，地塊臨江，位置絕佳不可復(fù)