【正文】 制 ?本案地塊處于柳州城市東北部，高新經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內；四周主要道路為： 東面 —— 桂中大道； 南面 —— 高新三路； 西面 —— 沿江路； 北面 —— 高新五路； ?地塊四周的主要建筑物及基礎設施有： 東側 —— 文源華都、景行小學； 南側 —— 王家村一帶； 西側 —— 沿江路一帶； 北側 —— 柳州高中 本案地塊 51 本報告是嚴格保密的。 F地塊 適建 2030F高檔住宅，底層沿街 開發(fā)成系列商鋪 屬性 價值分析 鄰里區(qū)位 ?項目最東部，規(guī)劃道路已修通，相對獨立 昭示與進入 ?昭示性、進入性較好 資源利用性 ?北臨柳高，與其隔路相望，教育資源好 地塊限制性 ?容積率限 外部影響 ?東南部均為文源華都，現(xiàn)已入住 61 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。3/1/2023 企業(yè) 本報告是嚴格保密的。 商務規(guī)模： 占地 3300㎡， 1600平米全層商務休閑會所，共擁有 300多車位。是一條集辦公、商務、酒店、居住、購物、文化、娛樂、社交、休閑、游憩為一體的“城市價值鏈”。 冠亞尚城國際為柳北商業(yè)圈注入一劑強心針；保利大江郡激活柳北商業(yè)圈 ?競爭項目：冠亞 〃 尚成國際 ?位置：柳州城市中軸線躍進路中段，地處柳北區(qū)、城中商業(yè)區(qū)、河東行政區(qū)三大城區(qū)交匯核心位置。 卡丹、海爾、三洋、美的、三星、飛利浦、聯(lián)想、索尼 精品： 15004000元 /件 化妝品： 100210元 /件 男女服裝： 380500元 /件 鞋包： 200400元 /件 電器： 12003000元 /樣 數(shù)碼產(chǎn)品： 15003000元 /件 床上用品： 10001700元 /件 整個五星商圈其經(jīng)營檔次最高，其中一二三樓經(jīng)營檔次較四五樓高，整體經(jīng)營為中檔偏高。 銷售價格 7500元 /平方米 主要客戶 柳鋼管理層、投資客、公務員、事業(yè)單位職工 住宅市場 —— 競爭對手情報搜集 28 本報告是嚴格保密的。 ?土地保有量大，是柳州房價硅地。 財稅 政策 個人購買普通住房超過 5年（含 5年）轉讓免征營業(yè)稅，改為超過2年（含 2年）轉讓免征營業(yè)稅 —— —— 個人將購買不足 5年的住房對外銷售的，將全部征收營業(yè)稅。 房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增長，位居廣西第二；房地產(chǎn)投資比重持續(xù)減少，保障房供應持續(xù)增加，為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展保駕護航 年度 商品住房 政策性保障住房 合計 （萬㎡） 商品住房（萬套） 面積 （萬㎡） 經(jīng)濟適用住房 （萬套） 面積 （萬㎡） 廉租住房（萬套） 面積 2023 2023 207 2023 207 2023 2023 合計 220 1214 ?“十二五”期間，柳州市的房地產(chǎn)投資總量呈上升勢態(tài)。 產(chǎn)業(yè)結構：以第二、第三產(chǎn)業(yè)為主，第二產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展推動柳州經(jīng)濟持續(xù)增長 ?2023年第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，同比增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，同比增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，同比增長 20%。 ?柳州還是西部的重要商品集散地，素有“桂中商埠”的美稱。 ?柳州，是溝通西南與中南、華東、華南地區(qū)的鐵路中樞。 排名廣西十四個地級市第一位。固定資產(chǎn)投資額持續(xù)走高，連續(xù)五年在全區(qū)排名前三，有力地支持柳州市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展； ? “十二五”的新規(guī)劃將推動城市有序發(fā)展，舊城改造運動將極大地推動市區(qū)房地產(chǎn)的需求； ? 產(chǎn)業(yè)結構進一步優(yōu)化，人均可支配收入進一步提高，表明柳州市民的購買力越來越強，是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的基礎； ? 2023年柳州市人均 GDP達 5100美元，位列全區(qū)第一；房地產(chǎn)市場已進入快速發(fā)展的黃金期，發(fā)展?jié)摿κ志薮螅? ? “十二五”規(guī)劃末期柳州市區(qū)城市人口預計將達 230萬以上，人口基數(shù)不斷擴大，將全面帶動柳州房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮。 普通商品住房項目投資的最低資本金比例從 35%調低至20% 柳州執(zhí)行開發(fā)商拿地首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%新政， —— 金融 政策 2023年全年銀行五次降低利率、四次降低存款準備金率。 ?交通發(fā)達，網(wǎng)路通暢，出行便利 ?區(qū)域地塊平整，有利于房地產(chǎn)規(guī)劃； ?居住人口多，住房需求量大 ?居住人口多，住房需求大 ?房產(chǎn)價值最高 ?配套成熟、交通便利，集消費、購物、娛樂于一體 劣勢 ?房價已處于高位，市場不甚樂觀。 競爭優(yōu)勢 品牌戰(zhàn)略較為成功，消費者接受度較高； 8萬平米園林景觀，贏得消費者青睞 產(chǎn)品品質好，贏得口碑 建筑類型 高層 戶型 主力戶型為面積 90130平方米的三房 兩房面積 6080平方米 競爭劣勢 區(qū)域發(fā)展暫不成熟，生活不便利； 相對其位置來說價格較高。 區(qū)域商圈各有特色，河東區(qū)是發(fā)展中的大型商務辦公金融中心，發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒? 區(qū) 域 代表業(yè)態(tài) 主要經(jīng)營場所 商圈點評 城中區(qū) 賓館、娛樂、休閑餐飲、精品服飾、通訊、辦公用品、化妝品 五星商廈、工貿(mào)百貨、興隆大廈、東都百貨、龍城路商業(yè)街、移動通訊廣場（工貿(mào)、聚寶、中百等）；柳州飯店、柳州賓館、麗晶大酒店、供水大廈等；好時、新藝堡、山外青山等娛樂場所。 ?【 CBD國際公寓】強調城市中心的國際化生活，步行五分鐘就可到達市政廣場、超市、銀行、餐飲店、西餐廳、咖啡館、酒吧、影院、國際五星級酒店、高檔寫字樓等等，配備世界 10強酒店管理公司 —— 卡爾森集團旗下“麗笙”國際五星級酒店，配備 業(yè)街，容納大型超市、影院、百貨、中式餐飲、咖啡、休閑吧等。 柳州地王國際財富中心 寫字樓、辦公公寓供給量很大，需求量大，或將成為柳州商務辦公第一場所 【柳州市地王財富中心】 物業(yè)類型： 二期工程為商務寫字樓 商務規(guī)模：廣西第一商務大樓，全高 303米， 二期商務群樓辦公樓建筑面積 30萬㎡。 【匯金國際】 物業(yè)類型：生態(tài)商務辦公寫字樓 商業(yè)規(guī)模： ㎡， 26層純正 5A甲級寫字樓， 價格及動態(tài)消息： 14樓以下已經(jīng)售完，目前在售樓層為 14~20層，面積區(qū)間在 35~58㎡投資型辦公公寓，均價 6000元 /㎡。 55 本報告是嚴格保密的。 本案必須體現(xiàn)以下七點 ?是跨區(qū)域的 ?是城市未來核心的 ?是具有標志性的 ?是城市峰值地價的 ?是有強烈城市意向的 ?是可回避競爭的 ?是可實現(xiàn)跨越式發(fā)展的 ?輻射全柳州市的，包括六個縣份 ?未來柳州市的中心地帶 ?能代表新時代的柳州，是城市的“一哥” ?項目平均地價高于城市中的任何區(qū)域 ?明顯區(qū)別于其他任何區(qū)域 ?走差異化競爭，建立項目核心競爭力 ?盡可能的采取超越市場現(xiàn)狀的手段 64 本報告是嚴格保密的。 SWOT 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak 1. 本案位于柳州市河東新區(qū)核心位置，能充分共享河東板塊的一切新興配套設施，包括濱江路景觀工程等； 2. 本案區(qū)域位置絕佳，路網(wǎng)清晰，臨近交通主干道（桂中大道），與城市主要交通網(wǎng)絡對接良好，交通及其便利； 3. 本案周邊文教配套較好，有柳州市景行小學、柳州市十二中、柳州高中，人文環(huán)境無可復制； 4. 本案是河東區(qū)內 300畝以上的大盤之一，依托幾年來的市場培育，該區(qū)域市場認可度很高； 5. 本案的配套商業(yè)為業(yè)主提供便利的同時，也輻射清華坊、文源華都等周邊項目的業(yè)主，有助于聚集人氣； 6. 本案高層景觀資源較好，是為數(shù)不多的江景盤之一，可直接觀看柳江美景和百里柳江夜景； 1. 本案拿地成本較高， 2. 部分地塊需要拆遷，因產(chǎn)權問題導致拆遷難度不可預見； 3. 地塊上有大量土方，前期平整土地的成本較高； 4. 地塊形狀不規(guī)則，分割較多，容積率較小，規(guī)劃難度較大； 5. 臨街面限高 24米，商業(yè)特別是高端寫字樓方面昭示性不強； 6. 與陽光 100商圈之間有商業(yè)斷層，較難延續(xù)其商業(yè)價值； 機會 Opportunity SO戰(zhàn)略 WO戰(zhàn)略 1. “城市向東 ”的規(guī)劃和人口的遷移將為本案提供良好的客戶資源； 2. 本區(qū)域內相類似的土地供應十分稀少，因此未來幾年內本項目具有很大的規(guī)模優(yōu)勢； 3. 目前市場供應的住宅、商業(yè)等產(chǎn)品較為傳統(tǒng)，產(chǎn)品的創(chuàng)新空間很大； 4. 柳州市處于房地產(chǎn)快速發(fā)展的階段，投資量大，需求量大，市場健康； ? 抓市場機會與空白點，通過不同物業(yè)類型之間的組合銷售或者分類型銷售，實現(xiàn)快速回籠資金的目標； ? 通過產(chǎn)品創(chuàng)新，全面升級產(chǎn)品，走產(chǎn)品差異化路線，著眼于項目核心競爭力，把項目的優(yōu)勢放大，創(chuàng)造更多的市場機會； ? 嚴格控制開發(fā)成本，特別是土地成本； ? 著力營造項目的高品質，加強項目自身的優(yōu)勢優(yōu)勢建設，弱化項目劣勢； 威脅 Threaten ST戰(zhàn)略 WT戰(zhàn)略 1. 未來幾年調控強度加大，限購是否在柳州執(zhí)行，將成為柳州高端房地產(chǎn)項目最大的威脅 2. 國家對房地產(chǎn)信貸的嚴控，將會對高端樓盤的銷售造成一定的影響； 3. 通貨膨脹日益加劇會使購房者舉棋不定； ? 合理的物業(yè)類型組合，規(guī)避市場風險 ? 通過產(chǎn)品創(chuàng)新，全面升級產(chǎn)品，走產(chǎn)品差異化路線，規(guī)避規(guī)劃給本項目帶來的客戶分流； ? 通過集中商業(yè)、沿街商鋪和大型商場的打造，弱化項目劣勢，規(guī)避市場風險。 寫字樓、辦公公寓供給量較少，需求量不大，整體來看乏善可陳 【新銀都大廈】 物業(yè)類型： 商業(yè)、辦公 商業(yè)規(guī)模： 占地面積為 6730㎡，建筑面積 65370． 56㎡，由主樓和裙樓組成，主樓建筑層數(shù)為 35層（其中地下三層，建筑面積 15469． 86m）。 寫字樓、辦公公寓供給量不大，需求量大，競爭激烈；未來發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒? 【陽光 100城市廣場】 物業(yè)類型： 寫字樓、辦公式公寓 商業(yè)規(guī)模： 辦公面積 ㎡， 5A級純商務辦公樓， 1~2層為商業(yè)， 3~28層為辦公樓，辦公面積最小 50㎡，可按業(yè)主要求進行分割。 未來幾年內柳州市酒店業(yè)將步入快速增長期，商業(yè)地產(chǎn)將蓄勢待發(fā) 未來五星級酒店一覽 項目名稱 項目地址 星級 建筑面積 項目簡介 陽光 100項目形象提升不上去，由此南城百貨、國美蘇寧電器、柏圖家居中心等商業(yè)企業(yè)到目前為止尚處于市場培育階段。 鳳起新都 項目名稱 風氣新都 位置 柳州市西江路 66號（西江路與靜蘭路交會處） 銷售情況 去年底開始銷售，目前銷售率不到 30% 規(guī)模 占地 430畝，總建面 59萬平方米，共 3000多戶。清華坊走現(xiàn)代中式風格； 河東板塊住宅供給特征 產(chǎn)品特征 價格特征 河東北片區(qū) 河東南片區(qū) 均價集中在 7000元 /平方米左右，以東郡、中央美地、陽光 100、清華坊為代表，品質好的產(chǎn)品均價最高達到 10000元 /平方米 均價集中在 45006000元 /平方米左右，以華展華園、大城小院、盛天龍灣為代表，均價未能突破 7000元大關； 23 本報告是嚴格保密的。 河東房地產(chǎn)環(huán)境 柳州房地產(chǎn)環(huán)境 河東房地產(chǎn)環(huán)境 宏觀市場環(huán)境 市場評估 河東商業(yè)市場 項目分析 市場預期及發(fā)展思路 20 本報告是嚴格保密的。 年柳州市 經(jīng)營性用地 成交匯總一覽表 序號 地塊編號 宗地位置 出讓面積 （平方米） 土地用途 成交價（萬元） 競得人 1 P（ 2023） 20號 柳州市城邕路東側 城鎮(zhèn)住宅、商服用地 4050 廣西福東房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 2 P（ 2023） 21號 柳州市高級中學西面 5883 商服用地（商業(yè)、辦公） 5220 柳州天潤地產(chǎn)置業(yè)有限公司 3 P（ 2023） 22號 柳州市市龍屯路 3號 19850 18 城鎮(zhèn)住宅用地 1000 中鐵二十五局集團房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 4 P（ 2023） 23號 柳州市學院路以東、桂 柳路以北 城鎮(zhèn)住宅用地 50000 柳州市溫馨房地產(chǎn)開發(fā)有限 責任公司 5 P（ 2023） 1號 柳州市學院路延長