【正文】 服（南城百貨） 三層 運(yùn)動城、運(yùn)動器材、床上用品、童裝（南城百貨） 項(xiàng)目點(diǎn)評 谷埠街國際商城自 2023年 9月開始面向社會預(yù)約登記， 2023年 11月 20日，在柳州率先隆重推出精裝修酒店式公寓，一舉取得單日銷售 347套的輝煌成績； 2023年 4月 18日隆重開盤，盛大的開盤儀式轟動全城，當(dāng)日銷售額突破一億元； 2023年 12月 18日，隆重推出柳州首家酒店經(jīng)營模式的國際公寓，在三日內(nèi)銷售 300余套。 區(qū)域商圈各有特色，河?xùn)|區(qū)是發(fā)展中的大型商務(wù)辦公金融中心，發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒? 區(qū) 域 代表業(yè)態(tài) 主要經(jīng)營場所 商圈點(diǎn)評 城中區(qū) 賓館、娛樂、休閑餐飲、精品服飾、通訊、辦公用品、化妝品 五星商廈、工貿(mào)百貨、興隆大廈、東都百貨、龍城路商業(yè)街、移動通訊廣場（工貿(mào)、聚寶、中百等）；柳州飯店、柳州賓館、麗晶大酒店、供水大廈等；好時(shí)、新藝堡、山外青山等娛樂場所。 兆安現(xiàn)代城 項(xiàng)目名稱 兆安現(xiàn)代城 位置 桂中大道 88號 市政府新址東北面 銷售情況 二期國際生活區(qū)在售中，主推 100~130平米三房，一次性付款 ，按揭 規(guī)模 占地 13萬平方米，總建面 36萬㎡，總戶數(shù) 1864戶。 競爭優(yōu)勢 品牌戰(zhàn)略較為成功，消費(fèi)者接受度較高； 8萬平米園林景觀，贏得消費(fèi)者青睞 產(chǎn)品品質(zhì)好，贏得口碑 建筑類型 高層 戶型 主力戶型為面積 90130平方米的三房 兩房面積 6080平方米 競爭劣勢 區(qū)域發(fā)展暫不成熟，生活不便利； 相對其位置來說價(jià)格較高。 地段是最大的賣點(diǎn)，缺乏創(chuàng)新元素，價(jià)格受區(qū)位因素影響差異較大 規(guī)模 建筑風(fēng)格 建筑立面 建筑形式 戶型 園林綠化 河?xùn)|的市場地段是最大的賣點(diǎn)，因此大部分樓盤的園林綠化做得不到位，跟龍湖、萬科等注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)國內(nèi)知名開發(fā)商有一定的差距。 ?交通發(fā)達(dá)，網(wǎng)路通暢，出行便利 ?區(qū)域地塊平整，有利于房地產(chǎn)規(guī)劃； ?居住人口多，住房需求量大 ?居住人口多，住房需求大 ?房產(chǎn)價(jià)值最高 ?配套成熟、交通便利，集消費(fèi)、購物、娛樂于一體 劣勢 ?房價(jià)已處于高位，市場不甚樂觀。 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從 35%調(diào)低至20% 柳州執(zhí)行開發(fā)商拿地首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%新政， —— 金融 政策 2023年全年銀行五次降低利率、四次降低存款準(zhǔn)備金率。 近三年銷售面積穩(wěn)中有升，需求旺盛；銷售價(jià)格走漲勢平穩(wěn)， 2023年均價(jià)達(dá)到 4771元 /平方米 ?2023年，全柳州累計(jì)施工面積 1318萬平方米，同比增長 %；竣工面積 296萬平方米，同比增長 %；累計(jì)完成施工產(chǎn)值約 81億元，同比增長 %； ?2023年，柳州住宅商品房現(xiàn)房平均售價(jià)為4771元 /平方米，比2023年上漲近五百元； ?2023年，共銷售商品住宅 15653套，比去年17364套下降 ％，商品房銷售面積也較前一年增長 13%。固定資產(chǎn)投資額持續(xù)走高，連續(xù)五年在全區(qū)排名前三，有力地支持柳州市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展； ? “十二五”的新規(guī)劃將推動城市有序發(fā)展，舊城改造運(yùn)動將極大地推動市區(qū)房地產(chǎn)的需求； ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，人均可支配收入進(jìn)一步提高，表明柳州市民的購買力越來越強(qiáng)，是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的基礎(chǔ)； ? 2023年柳州市人均 GDP達(dá) 5100美元，位列全區(qū)第一；房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速發(fā)展的黃金期，發(fā)展?jié)摿κ志薮螅? ? “十二五”規(guī)劃末期柳州市區(qū)城市人口預(yù)計(jì)將達(dá) 230萬以上，人口基數(shù)不斷擴(kuò)大，將全面帶動柳州房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮。 人口平穩(wěn)快速增長，居民可支配收入的持續(xù)增長，為柳州市房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了有利保障 ?柳州市近幾年人口平穩(wěn)增長 ，“十二五”規(guī)劃末期，柳州市常住人口將達(dá)到 230萬人。 排名廣西十四個(gè)地級市第一位。 舊機(jī)場片區(qū)： 面積 7平方公里， 居住人口 5萬人 ,流動人口 3萬人。 ?柳州，是溝通西南與中南、華東、華南地區(qū)的鐵路中樞。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?柳州還是西部的重要商品集散地，素有“桂中商埠”的美稱。 柳北區(qū)： 總面積 282平方公里，人口 。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：以第二、第三產(chǎn)業(yè)為主，第二產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展推動柳州經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長 ?2023年第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，同比增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，同比增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，同比增長 20%。 20232023年柳州市人均可支配收入情況02023400060008000100001202314000160001800020230人均可支配收入 9986 12155 12866 14474 15921 177152023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年20232023年廣西人均可支配收入情況020234000600080001000012023140001600018000人均可支配收入 8900 9899 12089 14146 15451 170642023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年數(shù)據(jù)來源： 20232023年柳州市政府工作報(bào)告 10 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增長，位居廣西第二；房地產(chǎn)投資比重持續(xù)減少，保障房供應(yīng)持續(xù)增加，為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展保駕護(hù)航 年度 商品住房 政策性保障住房 合計(jì) （萬㎡） 商品住房（萬套） 面積 （萬㎡） 經(jīng)濟(jì)適用住房 （萬套） 面積 （萬㎡） 廉租住房（萬套） 面積 2023 2023 207 2023 207 2023 2023 合計(jì) 220 1214 ?“十二五”期間，柳州市的房地產(chǎn)投資總量呈上升勢態(tài)。 三月份同比成交量下跌，但環(huán)比成交量正在上漲，這表明“國八條”的影響已經(jīng)漸漸褪去，樓市回暖跡象明顯 2023年一季度柳州市新建商品住宅預(yù)售備案成交一覽 城區(qū) 成交數(shù)量 (套 ) 成交面積（ m2 ） 當(dāng)月成交所占 份額（ %） 2023年一季度成交數(shù)據(jù) 漲幅 城中區(qū) 1410 40% 1528 8% 柳北區(qū) 418 12% 402 +4% 柳南區(qū) 795 23% 1160 46% 魚峰區(qū) 857 24% 1213 42% 柳東區(qū) 48 1% —— —— 全市 3528 100% 4303 22% 2023年 3月柳州市新建商品住宅預(yù)售備案成交一覽 城區(qū) 成交數(shù)量 (套 ) 成交面積（ m2 ） 當(dāng)月成交所占 份額（ %） 2月成交數(shù)據(jù) 環(huán)比 城中區(qū) 628 432 +% 柳北區(qū) 75 103 % 柳南區(qū) 347 121 +% 魚峰區(qū) 321 323 % 柳東區(qū) 8 18 % 全市 1379 100 997 +% ?2023年一季度，柳州新建商品住宅預(yù)售備案成交套數(shù)為 3528套，成交面積為。 財(cái)稅 政策 個(gè)人購買普通住房超過 5年（含 5年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅，改為超過2年（含 2年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅 —— —— 個(gè)人將購買不足 5年的住房對外銷售的，將全部征收營業(yè)稅。 按現(xiàn)有市場格局，柳州房地產(chǎn)區(qū)域可劃分為河?xùn)|、魚峰、舊機(jī)場、柳南、柳北、城中六大板塊；河?xùn)|板塊是公認(rèn)的房地產(chǎn)標(biāo)桿性區(qū)域 ?房地產(chǎn)發(fā)展與城市發(fā)展息息相關(guān)，柳州市“向東”發(fā)展的總體方針不變， 河?xùn)|板塊依然是未來幾年內(nèi)發(fā)展的熱土。 ?土地保有量大，是柳州房價(jià)硅地。 營銷從地段優(yōu)勢轉(zhuǎn)向打造優(yōu)越的生活方式，開始注重品牌和細(xì)節(jié)，逐漸走向成熟的模式 ?除陽光 100、盛天龍灣、大城小院有較多的營銷活動外，其余項(xiàng)目營銷手段較為單一，多以廣告營銷為主，發(fā)布形式有報(bào)紙、路旗、大型廣告牌等； ?部分樓盤通過房地產(chǎn)網(wǎng)站做了網(wǎng)絡(luò)營銷，但效果不明顯； 項(xiàng)目名稱 營銷賣點(diǎn) 市場接受程度 華展華園 美麗一座城 以區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃和實(shí)惠的價(jià)格，贏得市場的認(rèn)可 盛天龍灣 自然、灣畔、生活館 品牌、概念、建筑的質(zhì)量均得到較高市場認(rèn)可 清華坊 中國望族的文化宅院 強(qiáng)調(diào)教育優(yōu)勢，以中式建筑和中國人文情懷贏得客戶 陽光 100 CBD核心區(qū)域 絕佳的地段、優(yōu)秀的品牌，受到中高端客戶的追捧 大城小院 40萬㎡大城，幸福彌漫的小院 較好的營銷手法和對市場的把握，吸引大量客戶 中央美地 城市中央，花園住宅 突出規(guī)劃、名校、交通等優(yōu)勢，依靠品牌迅速銷售 現(xiàn)代城 CBD中央公園物業(yè) 緊挨陽光 100，以景觀打造為主要賣點(diǎn)，吸引大量客戶 鳳起新都 430畝領(lǐng)秀山水經(jīng)典人居 強(qiáng)調(diào)綠化和規(guī)模，由于自身原因，曾一度被市場遺棄 營銷方式 典型樓盤 人脈營銷 陽光 100 盛天龍灣 文化營銷 清華坊 生態(tài)營銷 現(xiàn)代城 鳳起新都 體驗(yàn)營銷 大城小院 華展華園 品牌營銷 陽光 100 盛天龍灣 住宅－供給特征 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 銷售價(jià)格 7500元 /平方米 主要客戶 柳鋼管理層、投資客、公務(wù)員、事業(yè)單位職工 住宅市場 —— 競爭對手情報(bào)搜集 28 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 競爭優(yōu)勢 大社區(qū)，提出造城概念； 規(guī)劃設(shè)計(jì)合理； 建筑形式多樣，滿足不通層次需求； 規(guī)劃建造商業(yè)步行街； 園林景觀仿造西湖景點(diǎn)，極具詩情畫意 建筑類型 6+1多層、小高層 戶型 面積為 80170平方米二房、三房等 競爭劣勢 推盤速度慢，銷售遇到瓶頸； 房開口碑不佳 銷售價(jià)格 5200元 /平方米 主要客戶 事業(yè)單位員工，地源居民，教師，醫(yī)生，公務(wù)員，投資者 住宅市場 —— 競爭對手情報(bào)搜集 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 卡丹、海爾、三洋、美的、三星、飛利浦、聯(lián)想、索尼 精品： 15004000元 /件 化妝品： 100210元 /件 男女服裝： 380500元 /件 鞋包： 200400元 /件 電器： 12003000元 /樣 數(shù)碼產(chǎn)品： 15003000元 /件 床上用品： 10001700元 /件 整個(gè)五星商圈其經(jīng)營檔次最高，其中一二三樓經(jīng)營檔次較四五樓高，整體經(jīng)營為中檔偏高。 各商業(yè)圈代表項(xiàng)目 39 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 冠亞尚城國際為柳北商業(yè)圈注入一劑強(qiáng)心針；保利大江郡激活柳北商業(yè)圈 ?競爭項(xiàng)目：冠亞 〃 尚成國際 ?位置：柳州城市中軸線躍進(jìn)路中段，地處柳北區(qū)、城中商業(yè)區(qū)、河?xùn)|行政區(qū)三大城區(qū)交匯核心位置。 麗苼酒店 柳州市桂中大道南端 2號 五星 陽光 100城市廣場引進(jìn)的是全球排名第 9的美國卡爾森（ Carlson）酒店集團(tuán)旗下五星級酒店 Radisson。是一條集辦公、商務(wù)、酒店、居住、購物、文化、娛樂、社交、休閑、游憩為一體的“城市價(jià)值鏈”?！爸袊T”部分 319層精裝公寓寫字樓住宅，面積在 39~60㎡之間。 商務(wù)規(guī)模： 占地 3300㎡， 1600平米全層商務(wù)休閑會所，共擁有 300多車位。該工程地下部份分別設(shè)立了 178個(gè)小型汽車停車位的地下車庫、地下商場和人防地下室，整個(gè)工程是集貿(mào)易、商住、旅游、餐飲和娛樂、停車于一體的綜合性商廈。3/1/2023 企業(yè) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。54 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本案必須具備立足于以下兩個(gè)視野 立足整個(gè)柳州市，重新定義區(qū)域價(jià)值 代言柳州，代言這個(gè)時(shí)代 顛覆傳統(tǒng)，產(chǎn)品全面升級 都市重建計(jì)劃 —— 打造柳州最奢華的 “ 新型都市生活圈” 戰(zhàn)略視野 營銷視野 65 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 F地塊 適建 2030F高檔住宅，底層沿街 開發(fā)成系列商鋪 屬性 價(jià)值分析 鄰里區(qū)位 ?項(xiàng)目最東部，規(guī)劃道路已修通，相對獨(dú)立 昭示與進(jìn)入 ?昭示性、進(jìn)入性較好 資源利用性 ?北臨柳高，與其隔路相望，教育資源好 地塊限制性 ?