【正文】 各物業(yè)功能比較分析：住宅＋酒店 +辦公公寓 +沿街商鋪更利于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng) 功能類別 收益方式 資金需求 對(duì)于項(xiàng)目可能貢獻(xiàn) 市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度 高檔住宅 銷售 投資較小，資金回籠速度快 穩(wěn)定的現(xiàn)金流 市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度高 酒店 外包經(jīng)營(yíng) 投資大，回收期長(zhǎng) 為項(xiàng)目帶來(lái)高形象，促進(jìn)其他物業(yè)的銷售和出租 市場(chǎng)趨于飽和，經(jīng)營(yíng)狀況較差 商業(yè) 辦公公寓 出租、銷售 投資高，前期少量資金回籠 穩(wěn)定的現(xiàn)金流 市場(chǎng)面臨更新升級(jí)，有發(fā)展機(jī)遇 沿街商鋪 銷售 投資小，資金回籠速度快 帶來(lái)高額利潤(rùn)，但商鋪銷售無(wú)法控制檔次與業(yè)態(tài)，影響形象 市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度高 63 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 初步測(cè)算本案可售最大建筑面積為 40萬(wàn)㎡，綜合容積率為 位置 柳州市河?xùn)|沿江地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 甲 乙 丙 A B C D E F 宗地面積（畝） 出讓面積（畝） 用途 商業(yè)、辦公，兼容旅館業(yè)、文化娛樂(lè) 居住 商業(yè)、辦公，兼容旅館業(yè)、文化娛樂(lè) 居住 商業(yè)、辦公，兼容旅館業(yè)、文化娛樂(lè) 居住、商業(yè) 地塊綜合控制指標(biāo) 容積率 ≥ ， ≤ ≥ ，≤ ≥ ， ≤ ≥ ， ≤ ≥ ， ≤ ≥ ，≤ 建筑密度 ≥15% ， ≤35% ≥15% ，≤22% ≥15% ， ≤35% ≥15% ， ≤22% ≥15% ， ≤35% ≥15% ，≤25% 綠地率 ≥25% ≥30% ≥25% ≥30% ≥25% ≥30% 出讓年限 40年 70年 40年 70年 40年 商業(yè) 40年、居住 70年 總建筑面積（按最大容積率計(jì)算） 406578㎡ 地塊建筑面積（按最大容積率計(jì)算 34560㎡ 88200㎡ 16200㎡ 105280㎡ 20240㎡ 52800㎡ 56 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本案地塊周邊配套比較好，尤其三大名校環(huán)繞其中，人文環(huán)境資源十分難得 華信國(guó)際 居上 V8 陽(yáng)光 100 現(xiàn)代城 經(jīng)典時(shí)代 體育中心 柳州高中 景行小學(xué) 東方百盛 十二中 人民醫(yī)院 東郡 廣西工學(xué)院 本案 53 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 【金瑞國(guó)際】 物業(yè)類型：辦公公寓 商業(yè)規(guī)模： 16000平方米，商業(yè)面積 5000多㎡ 魚峰柳北板塊商業(yè) — 寫字樓 47 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 城中板塊商業(yè) —寫字樓 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 動(dòng)態(tài)消息： 二期工程內(nèi)容為商務(wù)辦公樓群，預(yù)計(jì)新建 5棟商務(wù)辦公樓，高度 150m，計(jì)劃施工期為 2023年 ~2023年，預(yù)計(jì)工期為 2年，目前已開挖地基。 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 超五星級(jí) 柳州八一路東側(cè)（原市人民醫(yī)院舊址） 五星 14萬(wàn) 該項(xiàng)目采用國(guó)際最先進(jìn)的 “地標(biāo)型城市復(fù)合空間”構(gòu)建模式，由香港地王國(guó)際企業(yè)集團(tuán)有限公司計(jì)劃投資 40個(gè)億構(gòu)建。 酒店業(yè)發(fā)展緩慢，目前五星級(jí)酒店僅有一家，供求不平衡，未來(lái)發(fā)展空間極大 名 稱 地 址 總 房 間 數(shù) 最低價(jià)格（元 /日） 星 級(jí) 標(biāo) 準(zhǔn) 配套 柳州飯店 友誼路 1號(hào) 280 620 五星 20個(gè)大小會(huì)議室、中西式餐廳、室內(nèi)外網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)外游泳池、 桑拿、夜總會(huì)、美容美發(fā) 京都賓館 躍進(jìn)路 40號(hào) 176 208 四星 商務(wù)、會(huì)議、旅游、涉外 麗晶大酒店 龍城路 32號(hào) 205 268 四星 3個(gè)會(huì)議室、娛樂(lè)、健身、商場(chǎng)、美容美發(fā) 華天世紀(jì)酒店 解放北路 5號(hào) 228 238 三星 餐飲、客房、娛樂(lè)、商務(wù)為一體 柳州賓館 龍城路 356 198 三星 餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、美容美發(fā)、桑拿、按摩 延安大酒店 飛鵝路 79號(hào) 225 168 三星 餐飲、娛樂(lè)、健身 南疆賓館 飛鵝路 304號(hào) 288 110 三星 會(huì)議室、中西餐廳、豪華包廂、商場(chǎng)、舞廳、桑拿、酒吧、商務(wù) 中心、健身房、美容美發(fā)中心及停車場(chǎng) 京都賓館 躍進(jìn)路 40號(hào) 176 230 三星 會(huì)議室、餐飲、娛樂(lè)、健身、 100多個(gè)車位 瑞通大酒店 文筆路 3號(hào) 170 110 三星 會(huì)議室、酒樓、咖啡吧、商務(wù)中心、小型商場(chǎng)、美容美發(fā)廳 中山大廈 中山路 35號(hào) 60 118 三星 豪華包廂、中餐廳、商務(wù)中心、豪華夜總會(huì) 澤豐大酒店 連塘路 23號(hào) 168 128 三星 商務(wù)中心、歌舞廳、美容美發(fā)廳、商場(chǎng)、會(huì)議室 東方大酒店 屏山大道 72 118 三星 停車場(chǎng)、酒樓、客房、會(huì)議及商務(wù)中心、歌舞 茶 苑、咖啡廳、美容、桑拿浴足 西江賓館 東環(huán)路 2號(hào) 110 138 三星 中西餐廳、豪華包廂、泰式桑拿、多功能會(huì)議室、商務(wù)中心及大 型停車場(chǎng) 沃頓時(shí)尚酒店 解放路 250 180 三星 商務(wù)中心 在經(jīng)營(yíng)酒店一覽 43 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。國(guó)際品牌餐飲“肯德基”已簽約進(jìn)駐。目前為止商業(yè)部分尚有大量的面積未出租，空置率約為 40%，魚峰商圈充足的商業(yè)體量（新時(shí)代商業(yè)港 19萬(wàn)㎡、溫州商貿(mào)城 7萬(wàn)㎡）使得超大的谷埠商城經(jīng)營(yíng)面積無(wú)“用武之地”，由此打造西南國(guó)際一級(jí)商城的氣派有顯“杯水車薪”。 柳州市零售商業(yè)消費(fèi)的集中點(diǎn) 柳州市商業(yè)核心商圈 魚峰老區(qū) 日雜、五金、藥材、干雜、日用品、百貨精品、小食品、酒類、文化用品等綜合商業(yè)區(qū) 谷埠國(guó)際商業(yè)街、駕鶴市場(chǎng)、魚峰商業(yè)城、華聯(lián)超市、東風(fēng)商廈（工貿(mào)收購(gòu)）、白云交易市場(chǎng) 與城中區(qū)相連，集中城市零售商業(yè)，屬于城中區(qū)的外延，同時(shí)也承擔(dān)著城市零售業(yè)集中地向城市批發(fā)業(yè)集中地過(guò)渡的作用 河?xùn)|區(qū) 銀行、高級(jí)商務(wù)辦公、酒店 陽(yáng)光 100、王座、居上 V潭中金融一條街、華信國(guó)際 發(fā)展中的大型商務(wù)辦公金 融中心區(qū) 柳南老區(qū) 汽車配件、服裝、交通運(yùn)輸、五金交化、水果、日用百貨等生活消費(fèi)品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng) 飛鵝市場(chǎng)、飛鵝商城、南天鞋城、新風(fēng)倉(cāng)建筑裝飾材料市場(chǎng)、力風(fēng)建筑裝飾市場(chǎng) 柳州市成熟的專業(yè)批發(fā)基地 柳南新區(qū) （柳邕路段） 機(jī)電、五金交化產(chǎn)品、汽車產(chǎn)品及配件、建筑材料、食品及其加工器械、農(nóng)產(chǎn)品、飼料獸藥 機(jī)電五交化產(chǎn)品市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、飼料獸藥批發(fā)市場(chǎng)、南方裝潢材料大市場(chǎng)、金龍市場(chǎng)、柳南區(qū)汽配市場(chǎng) 成熟的專業(yè)批發(fā)街 柳北區(qū) 鋼材等工業(yè)用品、工業(yè)產(chǎn)成品交易集散地 鋼材市場(chǎng)、木材市場(chǎng) 工業(yè)產(chǎn)品交易區(qū) 商業(yè)市場(chǎng) 37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 大社區(qū)，提出造城概念； 占據(jù)中央 CBD位置，地段優(yōu)勢(shì)明顯 建筑形式多樣，滿足不通層次需求； 建筑類型 別墅、高層、小高層 戶型 小高層面積 90200㎡，別墅250400㎡ 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) 推盤速度慢，銷售遇到瓶頸； 房開口碑不佳 銷售價(jià)格 7800元 /平方米 主要客戶 事業(yè)單位員工，教師，醫(yī)生，公務(wù)員，投資者 住宅市場(chǎng) —— 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情報(bào)搜集 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 銷售價(jià)格 5100元 /平方米 主要客戶 投資客、公務(wù)員、靜蘭村原居民、事業(yè)單位職工 27 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 規(guī)模有大有小，由于該區(qū)域?qū)儆谛麻_發(fā)區(qū)域，因此開發(fā)前期供地規(guī)模較大，目前整個(gè)區(qū)域超過(guò) 50萬(wàn)㎡的大盤就有好幾個(gè)； 以高層和小高層為主，多層的供應(yīng)量明顯低于小高層和高層，僅有少數(shù)樓盤有別墅產(chǎn)品； 以三房為主，超過(guò)總供應(yīng)量的 60%，兩房為輔，另有部分四房及以上的戶型，頂層復(fù)式分布也比較普遍； 目前河?xùn)|市場(chǎng)的住宅產(chǎn)品建筑立面大都比較平實(shí)，基本走現(xiàn)代建筑風(fēng)格，缺乏目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)比較追崇的歐式風(fēng)格、英倫、法式風(fēng)格建筑產(chǎn)品。 ?老城區(qū)，城市形象不佳 ?老城區(qū)，形象不佳， ?外來(lái)人口居多，治安混亂 ?區(qū)域發(fā)展日漸疲乏 ?老房子多，城市形象不佳 ?傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染是一大問(wèn)題 ?土地幾乎無(wú)供給。 結(jié)論：柳州市房地產(chǎn)總體保持供需平衡，產(chǎn)銷兩旺，目前市場(chǎng)情況健康良好 ? “十一五”期間，柳州市房地產(chǎn)投資額持續(xù)增長(zhǎng)，在全區(qū)位列第二，房地產(chǎn)投資額占社會(huì)固定資產(chǎn)投資額比重不斷減少，表明柳州市房地產(chǎn)行業(yè)正在健康平穩(wěn)發(fā)展； ? 2023年一季度商品房成交較去年下降 22%，但 3月環(huán)比上漲 38%，表明柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)正在回暖； ? 2023年土地供應(yīng) ，比 2023年減少 60%以上，市場(chǎng)萎縮；2023年僅一季度經(jīng)營(yíng)性用地成交 （未加上本地塊），土地市場(chǎng)復(fù)蘇跡象明顯； ? “十一五”期間柳州房地產(chǎn)呈供需兩旺的勢(shì)態(tài)，價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)增長(zhǎng)， 2023年商品房均價(jià)比上年上漲 %，在控制范圍內(nèi)； ? 2023年“國(guó)八條”政策對(duì)房地產(chǎn)的影響正在降低，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)體系，保障房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展，是未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 對(duì)二套房貸的松綁、貸款利息的進(jìn)一步下調(diào)，使得壓抑了近一年的剛性需求得到釋放 2023年 6月《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，規(guī)定要求各銀行“不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)”。 010020030040050020232023年柳州商品房供求關(guān)系表竣工面積 117 296銷售面積 200 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年年份 銷售面積 （萬(wàn) m2） 銷售金額 （億元） 銷售均價(jià) （元／ m2） 價(jià)格增長(zhǎng)幅度 （元） 2023年 2119 +199 2023年 2357 +238 2023年 3500 +1143 2023年 200 3720 ＋ 220 2023年 4290 +670 2023年 4771 +481 數(shù)據(jù)來(lái)源：柳州市住房和建設(shè)委員會(huì)年終總結(jié) 數(shù)據(jù)來(lái)源：柳州市統(tǒng)計(jì)局 15 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 人口快速增長(zhǎng)為房地產(chǎn)的需求提供必要的支撐； ?柳州市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入逐年增長(zhǎng)，在廣西穩(wěn)居前二位，說(shuō)明柳州市民的購(gòu)買力相對(duì)較強(qiáng)。（ 南寧人均 美元） 柳州房地產(chǎn)目前處于快速發(fā)展的黃金期； ?柳州人均 GDP已超過(guò)全國(guó)和全區(qū)人均水平，全國(guó)人均生產(chǎn)總值排 95位 《柳州日?qǐng)?bào)》 ）。 城中區(qū)： 總面積為125平方公里，人口12萬(wàn)。境內(nèi)高速公路及國(guó)道縱橫交錯(cuò)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。水路可上溯貴州，下航港澳。 柳南區(qū)： 總面積為162平方公里，人口30萬(wàn)。 8004,000 40008,000 800020,000 0800US$ 啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 生存需求 生存 、 改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展 以數(shù)量為主 ， 數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展 ， 以質(zhì)量為主 ， 數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 數(shù)據(jù)來(lái)源： 20232023年柳州市政府工作報(bào)告 2 0 0 5 2 0 1 0 年柳州市人均 G D P 及增長(zhǎng)率 ( 單位：美元）01000202330004000500060000%5%10%15%20%25%30%35%40%45%人均G D P 人均D G P 增長(zhǎng)率人均 G D P 1812 2028 2805 3125 4086 5100 人均 D G P 增長(zhǎng)率 21% 12% 38% 11% 31% 25%2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年人均 GDP和房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系 7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 這是房地產(chǎn)快速發(fā)展的有利保障。 柳州房地產(chǎn)環(huán)境 柳州房地產(chǎn)環(huán)境 河?xùn)|房地產(chǎn)環(huán)境 宏觀市場(chǎng)環(huán)境 市場(chǎng)評(píng)估 河?xùn)|商業(yè)市場(chǎng) 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)預(yù)期及發(fā)展思路 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 年柳州市 經(jīng)營(yíng)性用地 成交匯總一覽表 序號(hào) 地塊編號(hào) 宗地位置 出讓面積 （平方米） 土地用途 成交價(jià)（萬(wàn)元） 競(jìng)得人