【正文】 為主，柳南以農(nóng)貿(mào)、機電、日用批發(fā)為主，魚峰以服裝批發(fā)為主 ? 河東區(qū)除陽光 100外，新建住宅底商以兩層為主，開發(fā)體量較大，商業(yè)氛圍不理想，部分項目租售狀況不佳，如王座； 商業(yè)市場 42 本報告是嚴格保密的。酒店總建筑面積 ，共有客房 262間（含總統(tǒng)套間）。 柳州地王國際財富中心 柳州金沙角酒店 柳州文惠橋北端東側(cè) 五星 項目面臨柳江，江對岸有蟠龍山公園及亞洲最大的人工瀑布群，充分發(fā)揮土地的綜合價值，成為集居住、休閑、商業(yè)、觀光為一體的柳州市新的地標。 九洲天龍大廈 柳州市桂中大道東側(cè) 五星 五星級大酒店，建筑面積 ，高 21層，配置大堂、餐廳、酒吧、醫(yī)務室、圖書室、商店、商務中心、健身房等附屬設施。 【東郡】 物業(yè)類型： 寫字樓、辦公公寓 商業(yè)規(guī)模： 辦公樓建筑面積為 ，商業(yè)建筑面積 。 寫字樓、辦公公寓供給量很大，需求量大，或?qū)⒊蔀榱萆虅辙k公第一場所 【柳州市地王財富中心】 物業(yè)類型： 二期工程為商務寫字樓 商務規(guī)模：廣西第一商務大樓，全高 303米， 二期商務群樓辦公樓建筑面積 30萬㎡。分住宅、商業(yè)及商務公寓，商務公寓 40~60平方米的精致小單元。 LOFT產(chǎn)品面積從 3764㎡不等，一期約 200多套。 【華泰 【匯金國際】 物業(yè)類型：生態(tài)商務辦公寫字樓 商業(yè)規(guī)模： ㎡， 26層純正 5A甲級寫字樓， 價格及動態(tài)消息： 14樓以下已經(jīng)售完，目前在售樓層為 14~20層，面積區(qū)間在 35~58㎡投資型辦公公寓，均價 6000元 /㎡。 河東住宅、商業(yè)市場回顧 項目 河東住宅市場小結(jié) 市場總體 供需 市場供應量充足，消化能力持續(xù)增強； 目前在售較為活躍的項目主要集中在樓梯山片區(qū)和靜蘭片區(qū) 產(chǎn)品 建筑形式以現(xiàn)代風格的高層、小高層為主，個別中式風格，主力戶型為 90120平米的三房 價格 北片區(qū)銷售均價在 7500元 /平方米左右，南片區(qū)銷售均價集中在 55006500元 /平方米 銷售狀況 整體銷售狀況良好，整體來看月平均銷售總量 300400套 未來供給 土地供給匱乏，住宅供應有限，板塊逐漸向東擴進，后續(xù)供給以在售樓盤后期開發(fā)為主 項目 河東商業(yè)市場小結(jié) 生活水平 人均可支配收入的提高和人均 GDP的持續(xù)增長，說明市民的購買力逐漸增強； 市場總體 供需 辦公公寓投資建設較活躍，供應量充足，租售狀況較好；集中商業(yè)以陽光 100為主，但目前商業(yè)氛圍尚未形成；酒店市場以麗苼酒店為主要代表，競爭不算激烈； 價格 陽光 100辦公公寓銷售價格在 1000012023元 /平方米；桂中大道兩側(cè)商鋪租金 150200元 /平方米左右。 本案地塊周邊路網(wǎng)清晰，交通便利，但地塊內(nèi)有大量土方前期工程較為繁瑣 項目地塊 52 本報告是嚴格保密的。 項目戰(zhàn)略發(fā)展方向 (SWOT分析結(jié)論） ?借助高檔住宅和集中商業(yè)提升項目的整體形象，打造一個以住宅為主導，配有較大規(guī)模商業(yè)的 高效緊湊型都市生活圈 ，跳出區(qū)域競爭，擴大到柳州范圍甚至廣西范圍。 55 本報告是嚴格保密的。3/1/2023 企業(yè) 本報告是嚴格保密的。 本案商業(yè)價值順序： ABCDE；能否把圖中所示 A區(qū)域的商業(yè)盤活，是本案成功之關鍵 桂中大道 進入性 積聚性 開放性 容易到達 易于聚集人流 昭示性強 商業(yè)選取原則 A、沿江路、高新五路、高新三路，基本上是項目四周，商業(yè)價值最高 C：非主干道，路況雖好但商業(yè)價值不明顯，有一定潛力 B：高新四路，可以形成社區(qū)商業(yè)廣場，商業(yè)價值較高 A C 高新三路 高新四路 高新五路 A A B E C A D、 E：非主干道，且 E路段尚未通車，沒有商業(yè)價值 D 62 本報告是嚴格保密的。 THE END ！ THANKS! 66 本報告是嚴格保密的。 本案必須體現(xiàn)以下七點 ?是跨區(qū)域的 ?是城市未來核心的 ?是具有標志性的 ?是城市峰值地價的 ?是有強烈城市意向的 ?是可回避競爭的 ?是可實現(xiàn)跨越式發(fā)展的 ?輻射全柳州市的，包括六個縣份 ?未來柳州市的中心地帶 ?能代表新時代的柳州，是城市的“一哥” ?項目平均地價高于城市中的任何區(qū)域 ?明顯區(qū)別于其他任何區(qū)域 ?走差異化競爭，建立項目核心競爭力 ?盡可能的采取超越市場現(xiàn)狀的手段 64 本報告是嚴格保密的。 E地塊 適建 7F商服配套，辦公、寫字樓 屬性 價值分析 鄰里區(qū)位 ?項目最南部，因東面規(guī)劃道路均未修通，臨路條件差 昭示與進入 ?昭示性、進入性較差 資源利用性 ?高層住宅 7F以上可以看見江景 地塊限制性 ?限高 24米，只能建7F商服配套、辦公或公寓 外部影響 ?白沙大橋規(guī)劃經(jīng)過 E地塊西部，會造成一定程度的影響 60 本報告是嚴格保密的。 A、 C地塊 適建 7F辦公、酒店，底層開發(fā) 成系列商鋪，加強項目地塊整體連續(xù)性 屬性 價值分析 鄰里區(qū)位 ?項目西面，沿路、沿江，兩塊地可聯(lián)合開發(fā) 昭示與進入 ?臨近沿江路，昭示性強、進入性好 資源利用性 ?沿江，可創(chuàng)造沿江和居住商業(yè)價值；離市政濱江公園很近，景觀好 地塊限制性 ?高度限制 24米以下，建 7F商服配套、辦公、公寓、旅館等 外部影響 ?臨近公路，多數(shù)為工程車輛經(jīng)過，短期噪音影響非常大 57 本報告是嚴格保密的。 ?項目物業(yè)類型組合：高檔住宅 +酒店 +沿街商鋪 +集中商業(yè) +辦公公寓 +集中商業(yè) ?以高檔住宅、辦公公寓和沿街商鋪的售賣來實現(xiàn)項目資金的回籠；通過集中商業(yè)、酒店的長期持有提升項目的整體形象，并為企業(yè)長期融資進而實現(xiàn)公司戰(zhàn)略提供契機。 SWOT 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak 1. 本案位于柳州市河東新區(qū)核心位置，能充分共享河東板塊的一切新興配套設施，包括濱江路景觀工程等； 2. 本案區(qū)域位置絕佳，路網(wǎng)清晰，臨近交通主干道（桂中大道），與城市主要交通網(wǎng)絡對接良好，交通及其便利； 3. 本案周邊文教配套較好，有柳州市景行小學、柳州市十二中、柳州高中，人文環(huán)境無可復制； 4. 本案是河東區(qū)內(nèi) 300畝以上的大盤之一，依托幾年來的市場培育，該區(qū)域市場認可度很高； 5. 本案的配套商業(yè)為業(yè)主提供便利的同時，也輻射清華坊、文源華都等周邊項目的業(yè)主，有助于聚集人氣； 6. 本案高層景觀資源較好，是為數(shù)不多的江景盤之一，可直接觀看柳江美景和百里柳江夜景； 1. 本案拿地成本較高， 2. 部分地塊需要拆遷，因產(chǎn)權(quán)問題導致拆遷難度不可預見； 3. 地塊上有大量土方，前期平整土地的成本較高； 4. 地塊形狀不規(guī)則，分割較多，容積率較小，規(guī)劃難度較大； 5. 臨街面限高 24米，商業(yè)特別是高端寫字樓方面昭示性不強； 6. 與陽光 100商圈之間有商業(yè)斷層，較難延續(xù)其商業(yè)價值； 機會 Opportunity SO戰(zhàn)略 WO戰(zhàn)略 1. “城市向東 ”的規(guī)劃和人口的遷移將為本案提供良好的客戶資源； 2. 本區(qū)域內(nèi)相類似的土地供應十分稀少，因此未來幾年內(nèi)本項目具有很大的規(guī)模優(yōu)勢； 3. 目前市場供應的住宅、商業(yè)等產(chǎn)品較為傳統(tǒng)，產(chǎn)品的創(chuàng)新空間很大； 4. 柳州市處于房地產(chǎn)快速發(fā)展的階段，投資量大，需求量大，市場健康； ? 抓市場機會與空白點，通過不同物業(yè)類型之間的組合銷售或者分類型銷售，實現(xiàn)快速回籠資金的目標； ? 通過產(chǎn)品創(chuàng)新，全面升級產(chǎn)品，走產(chǎn)品差異化路線，著眼于項目核心競爭力，把項目的優(yōu)勢放大，創(chuàng)造更多的市場機會； ? 嚴格控制開發(fā)成本，特別是土地成本； ? 著力營造項目的高品質(zhì)，加強項目自身的優(yōu)勢優(yōu)勢建設，弱化項目劣勢； 威脅 Threaten ST戰(zhàn)略 WT戰(zhàn)略 1. 未來幾年調(diào)控強度加大，限購是否在柳州執(zhí)行，將成為柳州高端房地產(chǎn)項目最大的威脅 2. 國家對房地產(chǎn)信貸的嚴控，將會對高端樓盤的銷售造成一定的影響； 3. 通貨膨脹日益加劇會使購房者舉棋不定； ? 合理的物業(yè)類型組合，規(guī)避市場風險 ? 通過產(chǎn)品創(chuàng)新，全面升級產(chǎn)品，走產(chǎn)品差異化路線，規(guī)避規(guī)劃給本項目帶來的客戶分流； ? 通過集中商業(yè)、沿街商鋪和大型商場的打造，弱化項目劣勢，規(guī)避市場風險。 項目分析 柳州房地產(chǎn)環(huán)境 河東房地產(chǎn)環(huán)境 宏觀市場環(huán)境 市場評估 河東商業(yè)市場 項目分析 市場預期及發(fā)展思路 50 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 501000㎡的戶型，根據(jù)企業(yè)使用功能及規(guī)模大小不同，可靈活分成單間單人、單間多人、雙間多人、多間連片或整層連通等多種商務空間。 寫字樓、辦公公寓供給量較少，需求量不大，整體來看乏善可陳 【新銀都大廈】 物業(yè)類型： 商業(yè)、辦公 商業(yè)規(guī)模： 占地面積為 6730㎡，建筑面積 65370． 56㎡，由主樓和裙樓組成，主樓建筑層數(shù)為 35層（其中地下三層，建筑面積 15469． 86m）。 商務規(guī)模： 占地 13000㎡，總建 30110㎡。 【五星中環(huán)大廈】 物業(yè)類型： 住宅、商務寫字樓、商鋪。 【華信國際】 物業(yè)類型： 5A級純商業(yè)寫字樓 商業(yè)規(guī)模： 占地面積 8000多㎡，總建筑面積 50000多㎡，主體建筑層數(shù)為 20層，另一側(cè)15層，高達 89米。 寫字樓、辦公公寓供給量不大，需求量大，競爭激烈；未來發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒? 【陽光 100城市廣場】 物業(yè)類型： 寫字樓、辦公式公寓 商業(yè)規(guī)模： 辦公面積 ㎡， 5A級純商務辦公樓， 1~2層為商業(yè)， 3~28層為辦公樓，辦公面積最小 50㎡，可按業(yè)主要求進行分割。 柳州風情港酒店 柳州市五星步行街 五星 位于柳州老城區(qū)半島地區(qū)，總用地面積 ，總建筑面積約，包括住宅、媒體信息中心、蠟像館、國際節(jié)慶墟、電影院等，以及 7萬平方米突破性三層架空城市空間改造。該超高層地標預計建筑高度超過 300米，總建筑面積 50萬平方米，計劃 5年內(nèi)建成。并擁有 1200平米的中、西餐廳，以及一個屋頂半露天式咖啡吧。 未來幾年內(nèi)柳州市酒店業(yè)將步入快速增長期，商業(yè)地產(chǎn)將蓄勢待發(fā) 未來五星級酒店一覽 項目名稱 項目地址 星級 建筑面積 項目簡介 陽光 100 ?項目配套： 4000㎡室內(nèi)運動沙龍會所， 1000㎡國際雙語幼兒園， 3萬㎡名店街引入大型生活超市、品牌主力店； 700個停車位，國際品牌住宅電梯，隔音節(jié)能中空玻璃，獨立后備發(fā)電機組，無負壓供水系統(tǒng)；開啟柳北 HOPSCA生活時代。） 40 本報告是嚴格保密的。由全國地產(chǎn)品牌陽光 100，聯(lián)袂國際頂尖設計團隊澳大利亞 DCM及德國ASP執(zhí)筆規(guī)劃，建設集國際五星級酒店、 5A寫字樓，國際商業(yè)街、國際公寓于一體的 70萬平米大型城市建筑綜合集群。項目形象提升不上去，由此南城百貨、國美蘇寧電器、柏圖家居中心等商業(yè)企業(yè)到目前為止尚處于市場培育階段。與此同時，目前城市內(nèi)缺乏直接對項目產(chǎn)生經(jīng)營影響的商業(yè)零售機構(gòu)，因而，五星商業(yè)大廈成為了城市內(nèi)最具代表性的商業(yè)項目，在某種意義上可以說，五星商業(yè)大廈的發(fā)展代表并直接影響了城市商業(yè)發(fā)展的進程。 商業(yè)項目名稱 業(yè)態(tài)種類 代表經(jīng)營品牌 平均主打單品銷售價格 整體檔次 商場圖片 五 星 商 業(yè) 大 廈 精品、化妝品、名煙酒茶、飾品、男女服裝、鞋包皮具、餐飲、運動服裝用品、數(shù)碼產(chǎn)品、文具、電器數(shù)碼、床上用品、童裝、玩具、工藝禮品、 VIP娛樂城 美寶蓮、依麗莎白、Playboy、菲園皮具、法國名郎、富貴鳥、芬利、名莎、黎姿、雅戈爾、九牧王、杰克瓊斯、李寧、 Lee、阿迪達斯、匹克、耐克、皮爾 河東商業(yè)市場 柳州房地產(chǎn)環(huán)境 河東房地產(chǎn)環(huán)境 宏觀市場環(huán)境 市場評估 河東商業(yè)市場 項目分析 市場預期及發(fā)展思路 35 本報告是嚴格保密的。 鳳起新都 項目名稱 風氣新都 位置 柳州市西江路 66號（西江路與靜蘭路交會處） 銷售情況 去年底開始銷售，目前銷售率不到 30% 規(guī)模 占地 430畝，總建面 59萬平方米，共 3000多戶。 規(guī)模 占地 230畝，總