【正文】 建面 40萬(wàn)㎡，共3000多戶，分多個(gè)“院落”開(kāi)發(fā)，各個(gè)“院落”相互獨(dú)立管理 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 人口過(guò)萬(wàn)，大型社區(qū)； 會(huì)所及社區(qū)商業(yè)總建上萬(wàn)，社區(qū)配套齊全； 產(chǎn)品具有公攤低、私密性好、親地性高、噪音低和干擾少 ； 房開(kāi)品牌為項(xiàng)目增添競(jìng)爭(zhēng)力 建筑類型 河?xùn)|稀有的一梯兩戶、南北朝向的多層湖景洋房，主力戶型以面積在 7080多 m2二房、 90110多m2三房為主 戶型 面積從 46200平方米，多層主力戶型為 120平方米左右的三房和80平方米左右的二房 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) 受煙廠的污染，空氣質(zhì)量較差； 周邊配套還在完善當(dāng)中 銷售價(jià)格 5800元 /平方米 主要客戶 事業(yè)單位員工，教師，醫(yī)生，公務(wù)員，投資者 住宅市場(chǎng) —— 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情報(bào)搜集 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 清華坊 項(xiàng)目名稱 清華坊 位置 河?xùn)|桂中大道 68號(hào)（新柳高東門 銷售情況 三期品園少量房源在售，戶型為 75~124平二房、三房 規(guī)模 占地項(xiàng)目占地 230畝，規(guī)劃有38棟徽派風(fēng)格建筑，總建筑面積約 ，住戶約 1200戶 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 教育資源絕佳； 中式風(fēng)格獨(dú)樹(shù)一幟； 完善的配套，和諧的大型社區(qū)，具有規(guī)模效應(yīng)； 建筑類型 多層、小高層、高層 戶型 75~124平二房、三房 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) 開(kāi)發(fā)后期，房源供給不足； 升值空間遇到瓶頸，與東岸御花園價(jià)格差距正在逐漸拉大。 華展華園 項(xiàng)目名稱 華展華園 位置 河?xùn)|靜蘭路 9號(hào) 銷售情況 三期濱湖住宅在售，主推 100120㎡三房，4月份購(gòu)房可享萬(wàn)元優(yōu)惠 規(guī)模 占地 13萬(wàn)平方米，總建筑面積 萬(wàn)平方米，其中住宅 ，商業(yè) 7500平方米，容積率 ,居住戶 2321戶 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 路網(wǎng)縱橫； 自身檔次和周邊項(xiàng)目檔次均較高，易于形成高素質(zhì)人口區(qū)域； 小區(qū)規(guī)模大，配套完善； 建筑類型 多層、小高層、高層 戶型 主要為 7490平米二房， 100120平方米的三房，以及少量的復(fù)式房 競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) 受煙廠的污染，空氣質(zhì)量較差； 銷售價(jià)格 5900元 /平方米 主要客戶 事業(yè)單位員工，教師，醫(yī)生，公務(wù)員，投資者 住宅市場(chǎng) —— 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情報(bào)搜集 26 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。清華坊走現(xiàn)代中式風(fēng)格； 河?xùn)|板塊住宅供給特征 產(chǎn)品特征 價(jià)格特征 河?xùn)|北片區(qū) 河?xùn)|南片區(qū) 均價(jià)集中在 7000元 /平方米左右，以東郡、中央美地、陽(yáng)光 100、清華坊為代表，品質(zhì)好的產(chǎn)品均價(jià)最高達(dá)到 10000元 /平方米 均價(jià)集中在 45006000元 /平方米左右，以華展華園、大城小院、盛天龍灣為代表，均價(jià)未能突破 7000元大關(guān)； 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?情港等項(xiàng)目完工，將帶來(lái)嶄新面貌 21 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 未來(lái)發(fā)展 ?土地后續(xù)供給缺乏，城市向東發(fā)展，規(guī)劃利好； ?土地供給不足，日益稀缺。 ?有三大公園在內(nèi)，環(huán)境好。 河?xùn)|房地產(chǎn)環(huán)境 柳州房地產(chǎn)環(huán)境 河?xùn)|房地產(chǎn)環(huán)境 宏觀市場(chǎng)環(huán)境 市場(chǎng)評(píng)估 河?xùn)|商業(yè)市場(chǎng) 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)預(yù)期及發(fā)展思路 20 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 全國(guó) 32個(gè)城市實(shí)行“限購(gòu)令”。 2023年 4月 7日國(guó)務(wù)院要求商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套房及以上住房貸款； 2月 9日、 4月 6日，央行連續(xù)兩度上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 國(guó)務(wù)院要求將第二套房的房貸首付從原來(lái)的不低于 50%改為不低于 60%。 數(shù)據(jù)來(lái)源：柳州市房產(chǎn)交易管理中心 17 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 年柳州市 經(jīng)營(yíng)性用地 成交匯總一覽表 序號(hào) 地塊編號(hào) 宗地位置 出讓面積 （平方米） 土地用途 成交價(jià)（萬(wàn)元） 競(jìng)得人 1 P（ 2023） 20號(hào) 柳州市城邕路東側(cè) 城鎮(zhèn)住宅、商服用地 4050 廣西福東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公 司 2 P（ 2023） 21號(hào) 柳州市高級(jí)中學(xué)西面 5883 商服用地（商業(yè)、辦公） 5220 柳州天潤(rùn)地產(chǎn)置業(yè)有限公司 3 P（ 2023） 22號(hào) 柳州市市龍屯路 3號(hào) 19850 18 城鎮(zhèn)住宅用地 1000 中鐵二十五局集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)有限公司 4 P（ 2023） 23號(hào) 柳州市學(xué)院路以東、桂 柳路以北 城鎮(zhèn)住宅用地 50000 柳州市溫馨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限 責(zé)任公司 5 P（ 2023） 1號(hào) 柳州市學(xué)院路延長(zhǎng)線東 側(cè) 城鎮(zhèn)住宅用地兼商服用地 10310 柳州市城市投資建設(shè)發(fā)展有 限責(zé)任公司 6 P（ 2023） 2號(hào) 柳州市河西工業(yè)區(qū)三區(qū) A92號(hào) 商服用地（辦公） 4990 柳州市城市投資建設(shè)發(fā)展有 限責(zé)任公司 7 P（ 2023） 3號(hào) 柳州市河西工業(yè)區(qū)三區(qū) A93號(hào) 城鎮(zhèn)住宅用地 10790 柳州市城市投資建設(shè)發(fā)展有 限責(zé)任公司 8 P（ 2023） 4號(hào) 柳州市白沙路 1號(hào) 城鎮(zhèn)住宅用地 商服用地 12715 柳州市龍建投資發(fā)展有限責(zé) 任公司 9 P（ 2023） 5號(hào) 柳州市文昌橋東端南側(cè)、 東堤路西側(cè) 地塊 商服用地（商業(yè)、旅游）城鎮(zhèn)住宅用地、碼頭用地 58180 廣西景祺投資有限公司 B地塊 2023年元月至今，土地成交 ，成交金額，一級(jí)市場(chǎng)全面復(fù)蘇 數(shù)據(jù)來(lái)源：柳州市國(guó)土資源局 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。） ?2023年起，柳州市的住房建設(shè)規(guī)模將逐漸下降，這對(duì)于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)具有重要作用，這也是柳州市城市舊城改造拆遷順利進(jìn)行的保障。 柳州房地產(chǎn)環(huán)境 柳州房地產(chǎn)環(huán)境 河?xùn)|房地產(chǎn)環(huán)境 宏觀市場(chǎng)環(huán)境 市場(chǎng)評(píng)估 河?xùn)|商業(yè)市場(chǎng) 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)預(yù)期及發(fā)展思路 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 柳州市區(qū) 官塘新區(qū) 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 這是房地產(chǎn)快速發(fā)展的有利保障。 柳州市固定資產(chǎn)投資規(guī)模逐步擴(kuò)大，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ?2023年，柳州市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資，增長(zhǎng)%； ?城鄉(xiāng) 50萬(wàn)元以上投資，增長(zhǎng)%；城鄉(xiāng)居民投資，減少 %。 8004,000 40008,000 800020,000 0800US$ 啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期 生存需求 生存 、 改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 超速發(fā)展 單純數(shù)量型 快速發(fā)展 以數(shù)量為主 ， 數(shù)量與質(zhì)量并重 平穩(wěn)發(fā)展 ， 以質(zhì)量為主 ， 數(shù)量與質(zhì)量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 數(shù)據(jù)來(lái)源： 20232023年柳州市政府工作報(bào)告 2 0 0 5 2 0 1 0 年柳州市人均 G D P 及增長(zhǎng)率 ( 單位：美元）01000202330004000500060000%5%10%15%20%25%30%35%40%45%人均G D P 人均D G P 增長(zhǎng)率人均 G D P 1812 2028 2805 3125 4086 5100 人均 D G P 增長(zhǎng)率 21% 12% 38% 11% 31% 25%2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年人均 GDP和房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系 7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 柳州市城市處于快速發(fā)展的黃金期，未來(lái)幾年發(fā)展將趨于平穩(wěn)和健康 ?柳州市人均 GDP “十五”期間持續(xù)上升，平均年增長(zhǎng)率 23%。 柳南區(qū)： 總面積為162平方公里，人口30萬(wàn)。 柳東新區(qū) ：總面積約 平方公里， 2023年規(guī)劃總?cè)丝?52萬(wàn)。水路可上溯貴州，下航港澳。 柳州房地產(chǎn)環(huán)境 河?xùn)|房地產(chǎn)環(huán)境 宏觀市場(chǎng)環(huán)境 市場(chǎng)評(píng)估 河?xùn)|商業(yè)市場(chǎng) 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)預(yù)期及發(fā)展思路 宏觀市場(chǎng)環(huán)境 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告思維框架導(dǎo)圖 柳州房地產(chǎn)環(huán)境 河?xùn)|房地產(chǎn)環(huán)境 宏觀市場(chǎng)環(huán)境 市場(chǎng)評(píng)估 河?xùn)|商業(yè)市場(chǎng) 項(xiàng)目分析 市場(chǎng)預(yù)期及發(fā)展思路 說(shuō)明：本報(bào)告思路是通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的宏觀、中觀、微觀的分析，評(píng)估市場(chǎng)環(huán)境和項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢(shì)，為項(xiàng)目建設(shè)與發(fā)展提供參考依據(jù) 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。境內(nèi)高速公路及國(guó)道縱橫交錯(cuò)。 柳州市行政區(qū)分布：全市轄 6縣 4區(qū)，總面積 萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?372萬(wàn)（ 2023年） ?市內(nèi)行政區(qū)管轄范圍包括 城中區(qū)、柳南區(qū)、魚(yú)峰區(qū)、柳北區(qū)、柳東新區(qū)、官塘區(qū) ；另管轄柳江縣、柳城縣、融水縣、融安縣、三江縣、鹿寨縣。 城中區(qū)： 總面積為125平方公里，人口12萬(wàn)。 柳州市地區(qū)市場(chǎng)總值（ GDP）快速增長(zhǎng)，將房地產(chǎn)行業(yè)帶入高速發(fā)展的軌道 ?初步核算， 2023年，柳州市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 ， 年增長(zhǎng)率 16%； ?柳州市“十二五”目標(biāo)全面實(shí)現(xiàn)，與 2023年比，全市地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)了 ， 年均增長(zhǎng) % 小于 4% 4%5% 5%8% 大于 8% 萎縮 停滯 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 GDP增幅和房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展?fàn)顩r的關(guān)系 數(shù)據(jù)來(lái)源： 20232023年柳州市政府工作報(bào)告 2 0 0 5 2 0 1 0 年柳州市地區(qū)生產(chǎn)總值（ G D P ）單位：億元02004006008001000120014000%5%10%15%20%25%30%G D P 5 1 9 . 9 6 6 2 6 . 9 1 7 3 8 . 7 9 9 3 1 . 3 1 0 8 6 . 2 1 2 6 0 . 0 5G D P 增長(zhǎng)率 24% 21% 18% 26% 17% 16%2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。（ 南寧人均 美元） 柳州房地產(chǎn)目前處于快速發(fā)展的黃金期； ?柳州人均 GDP已超過(guò)全國(guó)和全區(qū)人均水平，全國(guó)人均生產(chǎn)總值排 95位 《柳州日?qǐng)?bào)》 ）。 柳州20232023三產(chǎn)業(yè)總量及增長(zhǎng)變化情況% % % % % %% % % % % %% % % %% %0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)源： 20232023年柳州市政府工作報(bào)告 8 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 人口快速增長(zhǎng)為房地產(chǎn)的需求提供必要的支撐； ?柳州市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入逐年增長(zhǎng)，在廣西穩(wěn)居前二位，說(shuō)明柳州市民的購(gòu)買力相對(duì)較強(qiáng)。 ?依據(jù)《河?xùn)|北片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃 》，河?xùn)|北片區(qū)的定位是：柳州市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的研發(fā)基地，柳州市文化教育和體育活動(dòng)的中心，是配套設(shè)施完善、居住條件優(yōu)越、山水景觀獨(dú)特的綜合城區(qū)。 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 （同期南寧，增長(zhǎng) 40%，排名第一。 010020030040050020232023年柳州商品房供求關(guān)系表竣工面積 117 296銷售面積 200 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年年份 銷售面積 （萬(wàn) m2） 銷售金額 （億元） 銷售均價(jià) （元／ m2） 價(jià)格增長(zhǎng)幅度 （元） 2023年 2119 +199 2023年 2357 +238 2023年 3500 +1143 2023年 200 3720 ＋ 220 2023年 4290 +670 2023年 4771 +481 數(shù)據(jù)來(lái)源：柳州市住房和建設(shè)委員會(huì)年終總結(jié) 數(shù)據(jù)來(lái)源：柳州市統(tǒng)計(jì)局 15 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。柳東區(qū)成交 48套，成交面積。 對(duì)二套房貸的松綁、貸款利息的進(jìn)一步下調(diào)，使得壓抑了近一年的剛性需求得到釋放 2023年 6月《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)