【正文】 按揭貸款風(fēng)險管理的通知》，規(guī)定要求各銀行“不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)”。 2023年度新建住房價格上漲幅度不高于我市本年度實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。 結(jié)論：柳州市房地產(chǎn)總體保持供需平衡，產(chǎn)銷兩旺，目前市場情況健康良好 ? “十一五”期間，柳州市房地產(chǎn)投資額持續(xù)增長，在全區(qū)位列第二，房地產(chǎn)投資額占社會固定資產(chǎn)投資額比重不斷減少，表明柳州市房地產(chǎn)行業(yè)正在健康平穩(wěn)發(fā)展； ? 2023年一季度商品房成交較去年下降 22%，但 3月環(huán)比上漲 38%，表明柳州房地產(chǎn)市場正在回暖； ? 2023年土地供應(yīng) ，比 2023年減少 60%以上，市場萎縮；2023年僅一季度經(jīng)營性用地成交 （未加上本地塊），土地市場復(fù)蘇跡象明顯； ? “十一五”期間柳州房地產(chǎn)呈供需兩旺的勢態(tài)，價格走勢平穩(wěn)增長， 2023年商品房均價比上年上漲 %，在控制范圍內(nèi)； ? 2023年“國八條”政策對房地產(chǎn)的影響正在降低，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)體系，保障房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展，是未來房地產(chǎn)調(diào)控的主旋律 19 本報告是嚴(yán)格保密的。 河?xùn)| 魚峰 舊機(jī)場 柳南 柳北 城中 優(yōu)勢 ?地段優(yōu)勢無可比擬，交通縱橫交錯； ?房價飆升迅速，地產(chǎn)商必爭之地。 ?老城區(qū)，城市形象不佳 ?老城區(qū)，形象不佳， ?外來人口居多，治安混亂 ?區(qū)域發(fā)展日漸疲乏 ?老房子多，城市形象不佳 ?傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染是一大問題 ?土地幾乎無供給。 ?大型地產(chǎn)商進(jìn)駐柳北區(qū)，將激活柳北區(qū)房地產(chǎn)市場。 規(guī)模有大有小，由于該區(qū)域?qū)儆谛麻_發(fā)區(qū)域，因此開發(fā)前期供地規(guī)模較大，目前整個區(qū)域超過 50萬㎡的大盤就有好幾個； 以高層和小高層為主，多層的供應(yīng)量明顯低于小高層和高層，僅有少數(shù)樓盤有別墅產(chǎn)品； 以三房為主，超過總供應(yīng)量的 60%，兩房為輔，另有部分四房及以上的戶型，頂層復(fù)式分布也比較普遍； 目前河?xùn)|市場的住宅產(chǎn)品建筑立面大都比較平實(shí)，基本走現(xiàn)代建筑風(fēng)格，缺乏目前國內(nèi)市場比較追崇的歐式風(fēng)格、英倫、法式風(fēng)格建筑產(chǎn)品。 區(qū)域：河?xùn)|區(qū)為首選； 房型、面積： 100平方米以上的三房 單價：目前 60007000元 /平方米為消費(fèi)的主力單價 客戶組成 購房關(guān)注點(diǎn) 住宅－需求特征 25 本報告是嚴(yán)格保密的。 銷售價格 5100元 /平方米 主要客戶 投資客、公務(wù)員、靜蘭村原居民、事業(yè)單位職工 27 本報告是嚴(yán)格保密的。 大城小院 項目名稱 大城小院 位置 文昌東路與文昌路交匯處（新人民醫(yī)院向東 500米） 銷售情況 4月 16日推出 26部分湖景住宅，并啟動婚房俱樂部活動。 競爭優(yōu)勢 大社區(qū)，提出造城概念； 占據(jù)中央 CBD位置，地段優(yōu)勢明顯 建筑形式多樣，滿足不通層次需求； 建筑類型 別墅、高層、小高層 戶型 小高層面積 90200㎡，別墅250400㎡ 競爭劣勢 推盤速度慢，銷售遇到瓶頸； 房開口碑不佳 銷售價格 7800元 /平方米 主要客戶 事業(yè)單位員工，教師，醫(yī)生，公務(wù)員，投資者 住宅市場 —— 競爭對手情報搜集 32 本報告是嚴(yán)格保密的。 34 本報告是嚴(yán)格保密的。 柳州市零售商業(yè)消費(fèi)的集中點(diǎn) 柳州市商業(yè)核心商圈 魚峰老區(qū) 日雜、五金、藥材、干雜、日用品、百貨精品、小食品、酒類、文化用品等綜合商業(yè)區(qū) 谷埠國際商業(yè)街、駕鶴市場、魚峰商業(yè)城、華聯(lián)超市、東風(fēng)商廈（工貿(mào)收購）、白云交易市場 與城中區(qū)相連，集中城市零售商業(yè)，屬于城中區(qū)的外延，同時也承擔(dān)著城市零售業(yè)集中地向城市批發(fā)業(yè)集中地過渡的作用 河?xùn)|區(qū) 銀行、高級商務(wù)辦公、酒店 陽光 100、王座、居上 V潭中金融一條街、華信國際 發(fā)展中的大型商務(wù)辦公金 融中心區(qū) 柳南老區(qū) 汽車配件、服裝、交通運(yùn)輸、五金交化、水果、日用百貨等生活消費(fèi)品專業(yè)批發(fā)市場 飛鵝市場、飛鵝商城、南天鞋城、新風(fēng)倉建筑裝飾材料市場、力風(fēng)建筑裝飾市場 柳州市成熟的專業(yè)批發(fā)基地 柳南新區(qū) （柳邕路段） 機(jī)電、五金交化產(chǎn)品、汽車產(chǎn)品及配件、建筑材料、食品及其加工器械、農(nóng)產(chǎn)品、飼料獸藥 機(jī)電五交化產(chǎn)品市場、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、飼料獸藥批發(fā)市場、南方裝潢材料大市場、金龍市場、柳南區(qū)汽配市場 成熟的專業(yè)批發(fā)街 柳北區(qū) 鋼材等工業(yè)用品、工業(yè)產(chǎn)成品交易集散地 鋼材市場、木材市場 工業(yè)產(chǎn)品交易區(qū) 商業(yè)市場 37 本報告是嚴(yán)格保密的。在五星商圈中，五星商業(yè)大廈發(fā)揮了極其關(guān)鍵的作用，由于其以百貨公司的形式進(jìn)行經(jīng)營的組織，規(guī)模大，產(chǎn)品種類豐富，業(yè)態(tài)組合合理、消費(fèi)環(huán)境相對較佳，相比其直接的競爭對手工貿(mào)大廈而言，各項優(yōu)勢均較為明顯。目前為止商業(yè)部分尚有大量的面積未出租，空置率約為 40%，魚峰商圈充足的商業(yè)體量（新時代商業(yè)港 19萬㎡、溫州商貿(mào)城 7萬㎡）使得超大的谷埠商城經(jīng)營面積無“用武之地”，由此打造西南國際一級商城的氣派有顯“杯水車薪”。 ?樓盤價格： 5000元 /㎡ ?物業(yè)收費(fèi)：住宅 1元 /平米，辦公公寓 /平米 各商業(yè)圈代表項目 ?【陽光 100城市廣場】地處文昌橋東，柳州未來 CBD核心區(qū)域，與柳州新市政府、市政廣場隔街相望。國際品牌餐飲“肯德基”已簽約進(jìn)駐。 ?建筑面積：規(guī)劃總建筑面積約 18萬平方米，由 10棟高層筑住宅、兩棟多層建筑、共 1000余戶住宅組成，現(xiàn)代簡約式風(fēng)格，以 33層 100米標(biāo)高標(biāo)桿柳北生活新高度。 酒店業(yè)發(fā)展緩慢，目前五星級酒店僅有一家，供求不平衡，未來發(fā)展空間極大 名 稱 地 址 總 房 間 數(shù) 最低價格（元 /日） 星 級 標(biāo) 準(zhǔn) 配套 柳州飯店 友誼路 1號 280 620 五星 20個大小會議室、中西式餐廳、室內(nèi)外網(wǎng)球場、室內(nèi)外游泳池、 桑拿、夜總會、美容美發(fā) 京都賓館 躍進(jìn)路 40號 176 208 四星 商務(wù)、會議、旅游、涉外 麗晶大酒店 龍城路 32號 205 268 四星 3個會議室、娛樂、健身、商場、美容美發(fā) 華天世紀(jì)酒店 解放北路 5號 228 238 三星 餐飲、客房、娛樂、商務(wù)為一體 柳州賓館 龍城路 356 198 三星 餐飲、娛樂、購物、美容美發(fā)、桑拿、按摩 延安大酒店 飛鵝路 79號 225 168 三星 餐飲、娛樂、健身 南疆賓館 飛鵝路 304號 288 110 三星 會議室、中西餐廳、豪華包廂、商場、舞廳、桑拿、酒吧、商務(wù) 中心、健身房、美容美發(fā)中心及停車場 京都賓館 躍進(jìn)路 40號 176 230 三星 會議室、餐飲、娛樂、健身、 100多個車位 瑞通大酒店 文筆路 3號 170 110 三星 會議室、酒樓、咖啡吧、商務(wù)中心、小型商場、美容美發(fā)廳 中山大廈 中山路 35號 60 118 三星 豪華包廂、中餐廳、商務(wù)中心、豪華夜總會 澤豐大酒店 連塘路 23號 168 128 三星 商務(wù)中心、歌舞廳、美容美發(fā)廳、商場、會議室 東方大酒店 屏山大道 72 118 三星 停車場、酒樓、客房、會議及商務(wù)中心、歌舞 茶 苑、咖啡廳、美容、桑拿浴足 西江賓館 東環(huán)路 2號 110 138 三星 中西餐廳、豪華包廂、泰式桑拿、多功能會議室、商務(wù)中心及大 型停車場 沃頓時尚酒店 解放路 250 180 三星 商務(wù)中心 在經(jīng)營酒店一覽 43 本報告是嚴(yán)格保密的。酒店定位為高檔五星級商務(wù)酒店，配備大型會議室、多功能廳、行政酒廊等。 超五星級 柳州八一路東側(cè)（原市人民醫(yī)院舊址） 五星 14萬 該項目采用國際最先進(jìn)的 “地標(biāo)型城市復(fù)合空間”構(gòu)建模式，由香港地王國際企業(yè)集團(tuán)有限公司計劃投資 40個億構(gòu)建。項目總建設(shè)面積 390915平方米，其中計算容積率地上建筑面積共計 314715平方米，包括住宅 23000平方米，商業(yè) 62135平方米及酒店 22023平方米，估算總投資約 。 44 本報告是嚴(yán)格保密的。 5為復(fù)式公寓式辦公樓，主力面積約 80平米， 【居上 V8城】 物業(yè)類型： 辦公公寓 商務(wù)規(guī)模： A座為 28層商務(wù)公寓樓，建筑高度達(dá)到 100米，辦公物業(yè) ㎡。 動態(tài)消息： 二期工程內(nèi)容為商務(wù)辦公樓群，預(yù)計新建 5棟商務(wù)辦公樓，高度 150m，計劃施工期為 2023年 ~2023年，預(yù)計工期為 2年，目前已開挖地基。 【現(xiàn)代收獲大廈】 物業(yè)類型： 住宅、商務(wù)寫字樓、商鋪。 城中板塊商業(yè) —寫字樓 46 本報告是嚴(yán)格保密的。 獨(dú)立商務(wù)】 物業(yè)類型：純商務(wù)寫字樓 商務(wù)規(guī)模： 獨(dú)棟 17層純寫字樓，總建筑面積 21499平方米。 【金瑞國際】 物業(yè)類型：辦公公寓 商業(yè)規(guī)模： 16000平方米，商業(yè)面積 5000多㎡ 魚峰柳北板塊商業(yè) — 寫字樓 47 本報告是嚴(yán)格保密的。 商圈分布 主要分布在桂中大道及文昌路兩側(cè) 經(jīng)營狀況 陽光 100商圈商業(yè)氛圍正在逐漸形成，目前商家入駐或確定入駐已經(jīng)過半；各大寫字樓辦公公寓租售狀況良好，供需兩旺；桂中大道兩側(cè)已經(jīng)入駐并在經(jīng)營 . 49 本報告是嚴(yán)格保密的。 本案地塊周邊配套比較好，尤其三大名校環(huán)繞其中，人文環(huán)境資源十分難得 華信國際 居上 V8 陽光 100 現(xiàn)代城 經(jīng)典時代 體育中心 柳州高中 景行小學(xué) 東方百盛 十二中 人民醫(yī)院 東郡 廣西工學(xué)院 本案 53 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?通過項目商住功能體系的建立，規(guī)避市場風(fēng)險。 初步測算本案可售最大建筑面積為 40萬㎡，綜合容積率為 位置 柳州市河?xùn)|沿江地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 甲 乙 丙 A B C D E F 宗地面積（畝） 出讓面積（畝） 用途 商業(yè)、辦公，兼容旅館業(yè)、文化娛樂 居住 商業(yè)、辦公，兼容旅館業(yè)、文化娛樂 居住 商業(yè)、辦公，兼容旅館業(yè)、文化娛樂 居住、商業(yè) 地塊綜合控制指標(biāo) 容積率 ≥ ， ≤ ≥ ，≤ ≥ ， ≤ ≥ ， ≤ ≥ ， ≤ ≥ ，≤ 建筑密度 ≥15% ， ≤35% ≥15% ，≤22% ≥15% ， ≤35% ≥15% ， ≤22% ≥15% ， ≤35% ≥15% ，≤25% 綠地率 ≥25% ≥30% ≥25% ≥30% ≥25% ≥30% 出讓年限 40年 70年 40年 70年 40年 商業(yè) 40年、居住 70年 總建筑面積（按最大容積率計算） 406578㎡ 地塊建筑面積（按最大容積率計算 34560㎡ 88200㎡ 16200㎡ 105280㎡ 20240㎡ 52800㎡ 56 本報告是嚴(yán)格保密的。 B、 D地塊 適建高層組團(tuán)、 6F多層洋房組團(tuán)，各地塊中心可規(guī)劃園林景觀 屬性 價值分析 鄰里區(qū)位 ?項目北部，臨路 昭示與進(jìn)入 ?昭示性、進(jìn)入性均良好 資源利用性 ?高層住宅 7F以上可以看見江景 地塊限制性 ?B地塊容積率限定 ?D地塊容積率限定 外部影響 ?外部道路平整；臨近柳高，上課期間有噪音 59 本報告是嚴(yán)格保密的。 各物業(yè)功能比較分析：住宅＋酒店 +辦公公寓 +沿街商鋪更利于項目運(yùn)營 功能類別 收益方式 資金需求 對于項目可能貢獻(xiàn) 市場實(shí)現(xiàn)度 高檔住宅 銷售 投資較小，資金回籠速度快 穩(wěn)定的現(xiàn)金流 市場實(shí)現(xiàn)度高 酒店 外包經(jīng)營 投資大，回收期長 為項目帶來高形象，促進(jìn)其他物業(yè)的銷售和出租 市場趨于飽和，經(jīng)營狀況較差 商業(yè) 辦公公寓 出租、銷售 投資高，前期少量資金回籠 穩(wěn)定的現(xiàn)金流 市場面臨更新升級，有發(fā)展機(jī)遇 沿街商鋪 銷售 投資小，資金回籠速度快 帶來高額利潤，但商鋪銷售無法控制檔次與業(yè)態(tài)，影響形象 市場實(shí)現(xiàn)度高 63 本報告是嚴(yán)格保密的。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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