【正文】 已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代辦公的需求，使用者對寫字樓提出了更高的要求。附圖：具有代表性的樓盤配套圖商務(wù)辦公部分五、商務(wù)辦公物業(yè)市場分析由于柳州市場上缺乏高品質(zhì)的寫字樓，企業(yè)單位更傾向于在商住型物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)辦公，市場上普遍認(rèn)為商住型寫字樓更適合柳州市場，所以本節(jié)的“商務(wù)辦公物業(yè)市場分析”包括對市場上這種商住混合用途的物業(yè)和寫字樓市場進行的調(diào)研分析。216。比如經(jīng)典時代和金河灣社區(qū)規(guī)模大，配套非常完善，區(qū)內(nèi)業(yè)主基本能夠自給自足；鴻府大廈定位為山水豪宅，為顯出業(yè)主的尊貴，特配有體現(xiàn)業(yè)主身份的豪華會所。榮興大廈商業(yè)裙樓在繁華的解放南路設(shè)售樓處協(xié)和花園宣揚品牌優(yōu)勢及物業(yè)自身的高素質(zhì)，在沒有正式開盤之前就已經(jīng)在人們的心中享有了非常高的知名度，為之后的旺銷奠定了艱實的基礎(chǔ)。柳州媒體上也有提及精裝修，但并沒有深入人心。216。 隨著人們生活水平的提高，購房者越來越看重專業(yè)的物業(yè)管理公司。毛坯房藍色港灣待定智能化物業(yè)管理系統(tǒng)；IC卡一卡通；除日常服務(wù)外，還有多項特約特色服務(wù)，實施全程式物業(yè)管理。 在柳州房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的今天，商品房銷售量連年增大。金運來大廈目前空置的都為100㎡以上的大戶型。據(jù)調(diào)查得知，大多數(shù)購房者所能承受的房價一般在15萬25萬之間。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，中戶型銷量占總銷售比例80%之多。從以上資料得出：216。華天世紀(jì)/出外墻產(chǎn)權(quán)酒店，價格較高。榮興大廈封頂大戶型朝向江景，二房朝南向，二房銷售較好。銷售情況分析：物業(yè)名稱開盤時間入伙時間工程現(xiàn)狀銷售情況經(jīng)典時代2001年初認(rèn)購一期2003年1月二期2003年7月現(xiàn)樓一期基本售完；二期主要是三房、四房戶型，三房相對暢銷，銷售率80%左右。216。除三房以為，四房和復(fù)式也同樣占有很大比重。調(diào)查資料顯示，目前在售樓盤戶型配置一般設(shè)三房為主力戶型，在一些位置、方向等條件的限制下配有少量的二房或一房。主力戶型是三房二廳，面積主要在95150㎡之間。幾乎每個樓盤都設(shè)有樓中樓戶型，或分布在底層，或在頂層，有的甚至在中間樓層。企事業(yè)單位工作人員沒有分房的年輕人結(jié)婚用房；老員工改善居住條件換房；有灰色收入的干部更高層次的改善居住條件或投資購房。216。2) 房子具有保值增值性，以房產(chǎn)作為一項投資。216。為了結(jié)婚，通過親友的幫助，準(zhǔn)備了足夠的首期款，購買上班比較方便或臨近學(xué)校的小區(qū)住宅。 企事業(yè)單位工作人員。具體特征：1) 中層以上領(lǐng)導(dǎo)有足夠的房屋購買力，為了改善更高的住房條件，這類人群多選擇綜合素質(zhì)較好的、符合自己偏好的物業(yè)，戶型面積要求比較大，更注重環(huán)境景觀因素；2) 單位技術(shù)人員收入也相當(dāng)可觀，經(jīng)過幾年的積累，不滿足于單位提供的員工宿舍或更小的房子，他們把眼光放在了綜合素質(zhì)比較高的樓盤上，戶型一般比較偏好三房二廳。金河灣柳州市金運來房地產(chǎn)公司柳州市安青房地產(chǎn)公司柳鐵、柳鋼、煙廠等單位人員、生意人、公務(wù)員等藍色港灣柳州市永意房地產(chǎn)公司私營業(yè)主、 公務(wù)員、高效益單位領(lǐng)導(dǎo)層及外地生意人等金綠洲如意江南柳州市方東房地產(chǎn)開發(fā)公司柳鐵、柳鋼、煙廠等單位人員、生意人、公務(wù)員等陽光花園柳州市恒運天合房地產(chǎn)公司大型企事業(yè)單位員工、私營業(yè)者、生意人等鴻府大廈柳州市金運來房地產(chǎn)公司私營業(yè)主、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、外地生意人等水榭花都柳州桂河房地產(chǎn)開發(fā)公司周邊企事業(yè)單位員工，私營業(yè)主等協(xié)和花園 付款方式單一。市政府規(guī)劃遷往高新區(qū)，政府所到之處必將帶來周邊市政配套的迅速完善，同時也帶動周邊房地產(chǎn)市場的繁榮，房價居高不下，經(jīng)典時代的價格目前達到了2200元/㎡，高出市內(nèi)同類地區(qū)房價近500元/㎡。鴻府大廈、藍色港灣位于繁華商業(yè)圈內(nèi)，周邊配套完善，而且擁有江景景觀優(yōu)勢，價格最高，分別達到了3600元/㎡和3400元/㎡；216。附圖：典型樓盤的外立面：物業(yè)名稱均價（元/㎡）層差（元/㎡）朝向差（元/㎡）付款方式經(jīng)典時代2200 2060一次性92折，按揭96折金河灣1720205030100一次性95折，按揭98折金綠洲如意江南1650608030100一次性96折，按揭98折藍色港灣340030；最大100150300一次性96折，按揭98折水榭花都1600305050150一次性95*98折，按揭96*98鴻府大廈360030；最大100100300一次性95折，按揭98折協(xié)和花園人們對住宅的環(huán)境越來越看重，降低容積率、提升住宅環(huán)境已成為市場的潮流。目前在建的項目有鴻府大廈、藍色港灣、五星商業(yè)街、華天世紀(jì)和盛華財富時代大廈等。216。麗都屏山大道318號3372463037由10余棟多層組成三豐名園慶豐路2號6000090000由20余棟多層組成華天世紀(jì)解放路與廣場路交匯處5000360001棟28層產(chǎn)權(quán)式酒店榮興大廈飛鵝二路23號//1棟14層小高層遠華大廈駕鶴路中段217972481棟7層陽光花園魚峰區(qū)蝴蝶山路58號//40余棟多層住宅、公寓和商場組成，住宅約1700戶。藍色港灣柳新街66號565843000由3棟小高層、高層組成鴻府大廈曙光東路183號/30000由1棟26層高層組成水榭花都柳州躍進路90號50畝/由三組團12棟多層住宅組成，約容納468戶。綜合分析從市場調(diào)研結(jié)果分析，本項目優(yōu)劣和劣勢明顯，機會和風(fēng)險并存。B、 舊城改造帶來巨大的機遇，應(yīng)抓住有利時機介入市場，以超前的決策意識，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給需求”，搶占先機。6) 人們對五星商廈和工貿(mào)商場附近認(rèn)知度較大，人氣旺盛，租金水平也存在較大差距。3) 競爭將異常激烈。6) 區(qū)域內(nèi)三級市場較為活躍，具有較大的投資價值。3) 配套完善。 優(yōu)勢分析1) 地段優(yōu)越。位于商業(yè)黃金地段，周邊配套完善。另外依托老城區(qū)優(yōu)勢，城中區(qū)充分發(fā)揮城市配套資源和輻射作用，加速推進城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐。轄公園、中南、城中、水上4個街道辦事處，39個居民委員會。不僅大部分住宅小區(qū)做到了商品房、公建配套、綠化配套、道路配套和基礎(chǔ)設(shè)施配套同步建設(shè)，一些住宅小區(qū)還超前進行了配套建設(shè)，住宅結(jié)構(gòu)和戶型更合理，使用功能更齊全，受到了消費者的青睞。 國家推行貨幣化分房政策，機關(guān)企事業(yè)單位干部、職工等靠單位分房的期望值大大降低，購買商品房成為今后大部分居民解決住房問題、改善居住條件的主要途徑，催生了商品房的市場需求。 原因分析216。110月份，柳州市房地產(chǎn)市場新開工面積131萬㎡，總施工面積301萬㎡，㎡，比2001年同期相比，均有大幅度增長。2001年柳州房地產(chǎn)市場運行情況據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，柳州市2001年新開工的商品房建筑面積為77萬㎡，總的施工面積為134萬平方米，,。216。216。具體表現(xiàn)為：216。柳州是國家批準(zhǔn)設(shè)立的一類口岸，各類涉外辦事機構(gòu)齊全。柳州市是廣西乃至西南地區(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn)。一、柳州市總體市場營銷環(huán)境狀況柳州市概況柳州市位于廣西中部偏東北，是一座有2100多年歷史的國家歷史文化名城。湘桂、黔桂、枝柳等鐵路干線在柳州交匯；公路沿桂海高速公路4個小時可達北海和防城港；水路可直達香港；柳州白蓮機場為國家4D級機場，可全天侯起降除波音747以外的各類客機。擁有五菱微型汽車、柳工裝載機、OVM預(yù)應(yīng)力機械產(chǎn)品、兩面針牙膏、魚峰水泥、金嗓子喉寶等一批具有較強市場競爭力的產(chǎn)品。國民經(jīng)濟運行情況2002年柳州市國民經(jīng)濟運行繼續(xù)保持持續(xù)、快速、良好的發(fā)展態(tài)勢。 固定資產(chǎn)投資繼續(xù)強勁增長。 財政總收入大幅度增長。房地產(chǎn)作為柳州新興的黃金產(chǎn)業(yè)，為柳州城市建設(shè)和安居工程作出了巨大的貢獻，并逐步呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的良好態(tài)勢。 商品房建設(shè)銷售增長快2002年110月份，柳州市商品房建設(shè)、銷售增長較快，比2001年同期相比，新開工面積、施工面積、完成投資、售房面積、售房收入等各項指標(biāo)增長幅度大，出現(xiàn)快速發(fā)展的勢頭。178。 柳州市正在大規(guī)模進行舊城改造，被拆遷戶驟增，商品房需求量上升，極大的刺激了住房消費；216。開發(fā)商強化了品牌意識。三、本項目綜合分析與評價項目所屬區(qū)域概況及區(qū)域規(guī)劃設(shè)計要點本項目位置屬于城中區(qū)。該區(qū)首先擬定將新城區(qū)建成柳州市的新科技術(shù)、金融、貿(mào)易、行政和文化中心。東面的解放南路是柳州市商業(yè)最集中、最繁華的區(qū)域，分布著五星商廈等多個大型綜合商場；南面緊臨公園路，西面的城市交通干線龍城路兩旁分布著眾多商業(yè)物業(yè)，北面臨近五一路。具體公交線路有：9路蓮花城——龍城大廈——蓮花城10路廣雅——龍城大廈——廣雅11路十一冶二區(qū)——龍城大廈——十一冶二區(qū)12路東環(huán)路口——龍城大廈——東環(huán)路口25路老機場——汽車站——廣雅21路廣雅——龍城大廈——機場路口28路廣雅——龍城大廈——廣雅30路東環(huán)路口——龍城大廈——東環(huán)路口2路躍進小區(qū)——工貿(mào)大廈——西環(huán)路口19路雀山公園——工貿(mào)大廈——龍?zhí)豆珗@24路雀山公園——市委——火車站 附圖：道路狀況圖及公交站牌3. 配套設(shè)施餐飲、娛樂、休閑設(shè)施上島咖啡、柳江飯店、中交大酒店、麗晶大酒店、金惠大酒店、澤豐大酒店、新藝寶酒城、五星保齡秋館、春柳酒家、星月酒吧、羅池酒樓、電影院、天上人間醫(yī)療機構(gòu)福生堂藥店、柳州婦幼保健院、紅會醫(yī)院一分院、城中區(qū)醫(yī)院、柳州眼科醫(yī)院、三葉藥房、人民醫(yī)院、百佳醫(yī)院、中醫(yī)院教育機構(gòu)新大地圖書超市、新華書店、景行小學(xué)、民族小學(xué)、柳州市二中、外語培訓(xùn)學(xué)校、圖書城金融機構(gòu)中國銀行、柳州商業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用合作社、交通銀行、中國人民銀行、北京證券購物五星商廈、柳工貿(mào)商場、東都百貨、兩面針商場、佳用超市、興隆商場、華僑大廈商場、新世紀(jì)家電城、手機市場附圖：部分配套圖項目優(yōu)劣勢分析178。項目三面臨路，道路狀況優(yōu)良，交通便利，十余路公交線路四通八達，公交車站即在項目附近。5) 舊城改造使項目升值潛力巨大，本區(qū)域內(nèi)存在較大的換房需求。2) 該區(qū)域?qū)ι虡I(yè)部分極為有利，但是住宅部分受規(guī)劃限制，而且有限的空間很難做環(huán)境。5) 本區(qū)域開發(fā)成本較大，房價較高，應(yīng)注意房屋總價控制。 機會分析A、 本區(qū)域?qū)儆谡闹攸c規(guī)劃區(qū)域，政府的關(guān)注度高，規(guī)劃起點高，必然帶動房地產(chǎn)市場的升溫。B、競爭壓力：項目周邊多個在建、待建項目，市場供應(yīng)量巨大，檔次較高，將給本項目帶來較大的市場壓力。樓盤名稱位 置占地面積（㎡）總建筑面積（㎡）規(guī) 模經(jīng)典時代海關(guān)路11號139000160000由15個組團多層、聯(lián)排別墅組成金河灣潭中西路28號227555由5個組團多層、小高層組成金綠洲如意江南潭中西路19號280畝300000由30余棟多層住宅組成，約2300戶。溫州商貿(mào)城飛鵝路口32畝70000由聯(lián)體18層住宅、8層寫字樓、商場組成協(xié)和花園高新區(qū)、柳南區(qū)和柳北區(qū)土地比較充裕，目前已經(jīng)形成了多個規(guī)模大盤，如經(jīng)典時代、星河彎、金綠洲、陽光花園等，總建筑面積超過了10萬㎡，總戶數(shù)超過1000戶以上，而且樓盤的質(zhì)素有了全面的提升，引進了廣州、深圳等地大盤先進的規(guī)劃和設(shè)計理念，樓盤的配套環(huán)境也提升到了生態(tài)概念，同時規(guī)模也支撐了檔次。隨著舊城改造步伐的加快，市中心將出現(xiàn)大量高素質(zhì)高層建筑。隨著人們生活水平的不斷提高，對住宅的需求已開始從“居者有其屋”轉(zhuǎn)向“居者優(yōu)其屋”。 從建筑外觀來看，大多數(shù)建筑風(fēng)格傾向歐式、現(xiàn)代建筑風(fēng)格，清新、亮麗，富有現(xiàn)代氣息。 價格決定于地段。 城市規(guī)劃帶動房地產(chǎn)市場繁榮，同時促使房價居高不下。216?？蛻羧后w分析物業(yè)名稱發(fā)展商客戶群體經(jīng)典時代廣西萬通房地產(chǎn)有限公司華錫、水泥廠、五菱等單位人員、公務(wù)員、私營業(yè)主及常住柳州工作人員、生意人等。工業(yè)是柳州的支柱產(chǎn)業(yè)，工業(yè)的重要地位造就了如華錫、五菱、柳鋼、煙廠等較高收益的廠礦單位，同時也給員工帶來了頗為豐厚的收入。216。具體特征：1) 沒有資格追趕福利分房末班車，此類人群主要為資歷較淺、工作