【正文】 已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代辦公的需求，使用者對(duì)寫(xiě)字樓提出了更高的要求。附圖：具有代表性的樓盤(pán)配套圖商務(wù)辦公部分五、商務(wù)辦公物業(yè)市場(chǎng)分析由于柳州市場(chǎng)上缺乏高品質(zhì)的寫(xiě)字樓，企業(yè)單位更傾向于在商住型物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)辦公，市場(chǎng)上普遍認(rèn)為商住型寫(xiě)字樓更適合柳州市場(chǎng)，所以本節(jié)的“商務(wù)辦公物業(yè)市場(chǎng)分析”包括對(duì)市場(chǎng)上這種商住混合用途的物業(yè)和寫(xiě)字樓市場(chǎng)進(jìn)行的調(diào)研分析。216。比如經(jīng)典時(shí)代和金河灣社區(qū)規(guī)模大，配套非常完善，區(qū)內(nèi)業(yè)主基本能夠自給自足；鴻府大廈定位為山水豪宅，為顯出業(yè)主的尊貴，特配有體現(xiàn)業(yè)主身份的豪華會(huì)所。榮興大廈商業(yè)裙樓在繁華的解放南路設(shè)售樓處協(xié)和花園宣揚(yáng)品牌優(yōu)勢(shì)及物業(yè)自身的高素質(zhì)，在沒(méi)有正式開(kāi)盤(pán)之前就已經(jīng)在人們的心中享有了非常高的知名度，為之后的旺銷(xiāo)奠定了艱實(shí)的基礎(chǔ)。柳州媒體上也有提及精裝修，但并沒(méi)有深入人心。216。 隨著人們生活水平的提高，購(gòu)房者越來(lái)越看重專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司。毛坯房藍(lán)色港灣待定智能化物業(yè)管理系統(tǒng)；IC卡一卡通；除日常服務(wù)外，還有多項(xiàng)特約特色服務(wù)，實(shí)施全程式物業(yè)管理。 在柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的今天，商品房銷(xiāo)售量連年增大。金運(yùn)來(lái)大廈目前空置的都為100㎡以上的大戶型。據(jù)調(diào)查得知，大多數(shù)購(gòu)房者所能承受的房?jī)r(jià)一般在15萬(wàn)25萬(wàn)之間。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，中戶型銷(xiāo)量占總銷(xiāo)售比例80%之多。從以上資料得出：216。華天世紀(jì)/出外墻產(chǎn)權(quán)酒店，價(jià)格較高。榮興大廈封頂大戶型朝向江景，二房朝南向，二房銷(xiāo)售較好。銷(xiāo)售情況分析：物業(yè)名稱(chēng)開(kāi)盤(pán)時(shí)間入伙時(shí)間工程現(xiàn)狀銷(xiāo)售情況經(jīng)典時(shí)代2001年初認(rèn)購(gòu)一期2003年1月二期2003年7月現(xiàn)樓一期基本售完；二期主要是三房、四房戶型，三房相對(duì)暢銷(xiāo)，銷(xiāo)售率80%左右。216。除三房以為，四房和復(fù)式也同樣占有很大比重。調(diào)查資料顯示，目前在售樓盤(pán)戶型配置一般設(shè)三房為主力戶型，在一些位置、方向等條件的限制下配有少量的二房或一房。主力戶型是三房二廳，面積主要在95150㎡之間。幾乎每個(gè)樓盤(pán)都設(shè)有樓中樓戶型，或分布在底層，或在頂層，有的甚至在中間樓層。企事業(yè)單位工作人員沒(méi)有分房的年輕人結(jié)婚用房；老員工改善居住條件換房；有灰色收入的干部更高層次的改善居住條件或投資購(gòu)房。216。2) 房子具有保值增值性，以房產(chǎn)作為一項(xiàng)投資。216。為了結(jié)婚，通過(guò)親友的幫助，準(zhǔn)備了足夠的首期款，購(gòu)買(mǎi)上班比較方便或臨近學(xué)校的小區(qū)住宅。 企事業(yè)單位工作人員。具體特征：1) 中層以上領(lǐng)導(dǎo)有足夠的房屋購(gòu)買(mǎi)力，為了改善更高的住房條件，這類(lèi)人群多選擇綜合素質(zhì)較好的、符合自己偏好的物業(yè)，戶型面積要求比較大，更注重環(huán)境景觀因素；2) 單位技術(shù)人員收入也相當(dāng)可觀，經(jīng)過(guò)幾年的積累，不滿足于單位提供的員工宿舍或更小的房子，他們把眼光放在了綜合素質(zhì)比較高的樓盤(pán)上，戶型一般比較偏好三房二廳。金河灣柳州市金運(yùn)來(lái)房地產(chǎn)公司柳州市安青房地產(chǎn)公司柳鐵、柳鋼、煙廠等單位人員、生意人、公務(wù)員等藍(lán)色港灣柳州市永意房地產(chǎn)公司私營(yíng)業(yè)主、 公務(wù)員、高效益單位領(lǐng)導(dǎo)層及外地生意人等金綠洲如意江南柳州市方東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司柳鐵、柳鋼、煙廠等單位人員、生意人、公務(wù)員等陽(yáng)光花園柳州市恒運(yùn)天合房地產(chǎn)公司大型企事業(yè)單位員工、私營(yíng)業(yè)者、生意人等鴻府大廈柳州市金運(yùn)來(lái)房地產(chǎn)公司私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、外地生意人等水榭花都柳州桂河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司周邊企事業(yè)單位員工，私營(yíng)業(yè)主等協(xié)和花園 付款方式單一。市政府規(guī)劃遷往高新區(qū)，政府所到之處必將帶來(lái)周邊市政配套的迅速完善，同時(shí)也帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，房?jī)r(jià)居高不下，經(jīng)典時(shí)代的價(jià)格目前達(dá)到了2200元/㎡，高出市內(nèi)同類(lèi)地區(qū)房?jī)r(jià)近500元/㎡。鴻府大廈、藍(lán)色港灣位于繁華商業(yè)圈內(nèi)，周邊配套完善，而且擁有江景景觀優(yōu)勢(shì)，價(jià)格最高，分別達(dá)到了3600元/㎡和3400元/㎡；216。附圖：典型樓盤(pán)的外立面：物業(yè)名稱(chēng)均價(jià)（元/㎡）層差（元/㎡）朝向差（元/㎡）付款方式經(jīng)典時(shí)代2200 2060一次性92折，按揭96折金河灣1720205030100一次性95折，按揭98折金綠洲如意江南1650608030100一次性96折，按揭98折藍(lán)色港灣340030；最大100150300一次性96折，按揭98折水榭花都1600305050150一次性95*98折，按揭96*98鴻府大廈360030；最大100100300一次性95折，按揭98折協(xié)和花園人們對(duì)住宅的環(huán)境越來(lái)越看重，降低容積率、提升住宅環(huán)境已成為市場(chǎng)的潮流。目前在建的項(xiàng)目有鴻府大廈、藍(lán)色港灣、五星商業(yè)街、華天世紀(jì)和盛華財(cái)富時(shí)代大廈等。216。麗都屏山大道318號(hào)3372463037由10余棟多層組成三豐名園慶豐路2號(hào)6000090000由20余棟多層組成華天世紀(jì)解放路與廣場(chǎng)路交匯處5000360001棟28層產(chǎn)權(quán)式酒店榮興大廈飛鵝二路23號(hào)//1棟14層小高層遠(yuǎn)華大廈駕鶴路中段217972481棟7層陽(yáng)光花園魚(yú)峰區(qū)蝴蝶山路58號(hào)//40余棟多層住宅、公寓和商場(chǎng)組成，住宅約1700戶。藍(lán)色港灣柳新街66號(hào)565843000由3棟小高層、高層組成鴻府大廈曙光東路183號(hào)/30000由1棟26層高層組成水榭花都柳州躍進(jìn)路90號(hào)50畝/由三組團(tuán)12棟多層住宅組成，約容納468戶。綜合分析從市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析，本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣和劣勢(shì)明顯，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。B、 舊城改造帶來(lái)巨大的機(jī)遇，應(yīng)抓住有利時(shí)機(jī)介入市場(chǎng)，以超前的決策意識(shí)，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給需求”，搶占先機(jī)。6) 人們對(duì)五星商廈和工貿(mào)商場(chǎng)附近認(rèn)知度較大，人氣旺盛，租金水平也存在較大差距。3) 競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈。6) 區(qū)域內(nèi)三級(jí)市場(chǎng)較為活躍，具有較大的投資價(jià)值。3) 配套完善。 優(yōu)勢(shì)分析1) 地段優(yōu)越。位于商業(yè)黃金地段，周邊配套完善。另外依托老城區(qū)優(yōu)勢(shì)，城中區(qū)充分發(fā)揮城市配套資源和輻射作用，加速推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐。轄公園、中南、城中、水上4個(gè)街道辦事處，39個(gè)居民委員會(huì)。不僅大部分住宅小區(qū)做到了商品房、公建配套、綠化配套、道路配套和基礎(chǔ)設(shè)施配套同步建設(shè)，一些住宅小區(qū)還超前進(jìn)行了配套建設(shè)，住宅結(jié)構(gòu)和戶型更合理，使用功能更齊全，受到了消費(fèi)者的青睞。 國(guó)家推行貨幣化分房政策，機(jī)關(guān)企事業(yè)單位干部、職工等靠單位分房的期望值大大降低，購(gòu)買(mǎi)商品房成為今后大部分居民解決住房問(wèn)題、改善居住條件的主要途徑，催生了商品房的市場(chǎng)需求。 原因分析216。110月份，柳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)新開(kāi)工面積131萬(wàn)㎡，總施工面積301萬(wàn)㎡，㎡，比2001年同期相比，均有大幅度增長(zhǎng)。2001年柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，柳州市2001年新開(kāi)工的商品房建筑面積為77萬(wàn)㎡，總的施工面積為134萬(wàn)平方米，,。216。216。具體表現(xiàn)為：216。柳州是國(guó)家批準(zhǔn)設(shè)立的一類(lèi)口岸，各類(lèi)涉外辦事機(jī)構(gòu)齊全。柳州市是廣西乃至西南地區(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn)。一、柳州市總體市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境狀況柳州市概況柳州市位于廣西中部偏東北，是一座有2100多年歷史的國(guó)家歷史文化名城。湘桂、黔桂、枝柳等鐵路干線在柳州交匯；公路沿桂海高速公路4個(gè)小時(shí)可達(dá)北海和防城港；水路可直達(dá)香港；柳州白蓮機(jī)場(chǎng)為國(guó)家4D級(jí)機(jī)場(chǎng)，可全天侯起降除波音747以外的各類(lèi)客機(jī)。擁有五菱微型汽車(chē)、柳工裝載機(jī)、OVM預(yù)應(yīng)力機(jī)械產(chǎn)品、兩面針牙膏、魚(yú)峰水泥、金嗓子喉寶等一批具有較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品。國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2002年柳州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)保持持續(xù)、快速、良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 固定資產(chǎn)投資繼續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)。 財(cái)政總收入大幅度增長(zhǎng)。房地產(chǎn)作為柳州新興的黃金產(chǎn)業(yè)，為柳州城市建設(shè)和安居工程作出了巨大的貢獻(xiàn)，并逐步呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)。 商品房建設(shè)銷(xiāo)售增長(zhǎng)快2002年110月份，柳州市商品房建設(shè)、銷(xiāo)售增長(zhǎng)較快，比2001年同期相比，新開(kāi)工面積、施工面積、完成投資、售房面積、售房收入等各項(xiàng)指標(biāo)增長(zhǎng)幅度大，出現(xiàn)快速發(fā)展的勢(shì)頭。178。 柳州市正在大規(guī)模進(jìn)行舊城改造，被拆遷戶驟增，商品房需求量上升，極大的刺激了住房消費(fèi)；216。開(kāi)發(fā)商強(qiáng)化了品牌意識(shí)。三、本項(xiàng)目綜合分析與評(píng)價(jià)項(xiàng)目所屬區(qū)域概況及區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)本項(xiàng)目位置屬于城中區(qū)。該區(qū)首先擬定將新城區(qū)建成柳州市的新科技術(shù)、金融、貿(mào)易、行政和文化中心。東面的解放南路是柳州市商業(yè)最集中、最繁華的區(qū)域，分布著五星商廈等多個(gè)大型綜合商場(chǎng)；南面緊臨公園路，西面的城市交通干線龍城路兩旁分布著眾多商業(yè)物業(yè)，北面臨近五一路。具體公交線路有：9路蓮花城——龍城大廈——蓮花城10路廣雅——龍城大廈——廣雅11路十一冶二區(qū)——龍城大廈——十一冶二區(qū)12路東環(huán)路口——龍城大廈——東環(huán)路口25路老機(jī)場(chǎng)——汽車(chē)站——廣雅21路廣雅——龍城大廈——機(jī)場(chǎng)路口28路廣雅——龍城大廈——廣雅30路東環(huán)路口——龍城大廈——東環(huán)路口2路躍進(jìn)小區(qū)——工貿(mào)大廈——西環(huán)路口19路雀山公園——工貿(mào)大廈——龍?zhí)豆珗@24路雀山公園——市委——火車(chē)站 附圖：道路狀況圖及公交站牌3. 配套設(shè)施餐飲、娛樂(lè)、休閑設(shè)施上島咖啡、柳江飯店、中交大酒店、麗晶大酒店、金惠大酒店、澤豐大酒店、新藝寶酒城、五星保齡秋館、春柳酒家、星月酒吧、羅池酒樓、電影院、天上人間醫(yī)療機(jī)構(gòu)福生堂藥店、柳州婦幼保健院、紅會(huì)醫(yī)院一分院、城中區(qū)醫(yī)院、柳州眼科醫(yī)院、三葉藥房、人民醫(yī)院、百佳醫(yī)院、中醫(yī)院教育機(jī)構(gòu)新大地圖書(shū)超市、新華書(shū)店、景行小學(xué)、民族小學(xué)、柳州市二中、外語(yǔ)培訓(xùn)學(xué)校、圖書(shū)城金融機(jī)構(gòu)中國(guó)銀行、柳州商業(yè)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用合作社、交通銀行、中國(guó)人民銀行、北京證券購(gòu)物五星商廈、柳工貿(mào)商場(chǎng)、東都百貨、兩面針商場(chǎng)、佳用超市、興隆商場(chǎng)、華僑大廈商場(chǎng)、新世紀(jì)家電城、手機(jī)市場(chǎng)附圖：部分配套圖項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析178。項(xiàng)目三面臨路，道路狀況優(yōu)良，交通便利，十余路公交線路四通八達(dá)，公交車(chē)站即在項(xiàng)目附近。5) 舊城改造使項(xiàng)目升值潛力巨大，本區(qū)域內(nèi)存在較大的換房需求。2) 該區(qū)域?qū)ι虡I(yè)部分極為有利，但是住宅部分受規(guī)劃限制，而且有限的空間很難做環(huán)境。5) 本區(qū)域開(kāi)發(fā)成本較大，房?jī)r(jià)較高，應(yīng)注意房屋總價(jià)控制。 機(jī)會(huì)分析A、 本區(qū)域?qū)儆谡闹攸c(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，政府的關(guān)注度高，規(guī)劃起點(diǎn)高，必然帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫。B、競(jìng)爭(zhēng)壓力：項(xiàng)目周邊多個(gè)在建、待建項(xiàng)目，市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，檔次較高，將給本項(xiàng)目帶來(lái)較大的市場(chǎng)壓力。樓盤(pán)名稱(chēng)位 置占地面積（㎡）總建筑面積（㎡）規(guī) 模經(jīng)典時(shí)代海關(guān)路11號(hào)139000160000由15個(gè)組團(tuán)多層、聯(lián)排別墅組成金河灣潭中西路28號(hào)227555由5個(gè)組團(tuán)多層、小高層組成金綠洲如意江南潭中西路19號(hào)280畝300000由30余棟多層住宅組成，約2300戶。溫州商貿(mào)城飛鵝路口32畝70000由聯(lián)體18層住宅、8層寫(xiě)字樓、商場(chǎng)組成協(xié)和花園高新區(qū)、柳南區(qū)和柳北區(qū)土地比較充裕，目前已經(jīng)形成了多個(gè)規(guī)模大盤(pán)，如經(jīng)典時(shí)代、星河彎、金綠洲、陽(yáng)光花園等，總建筑面積超過(guò)了10萬(wàn)㎡，總戶數(shù)超過(guò)1000戶以上，而且樓盤(pán)的質(zhì)素有了全面的提升，引進(jìn)了廣州、深圳等地大盤(pán)先進(jìn)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)理念，樓盤(pán)的配套環(huán)境也提升到了生態(tài)概念，同時(shí)規(guī)模也支撐了檔次。隨著舊城改造步伐的加快，市中心將出現(xiàn)大量高素質(zhì)高層建筑。隨著人們生活水平的不斷提高，對(duì)住宅的需求已開(kāi)始從“居者有其屋”轉(zhuǎn)向“居者優(yōu)其屋”。 從建筑外觀來(lái)看，大多數(shù)建筑風(fēng)格傾向歐式、現(xiàn)代建筑風(fēng)格，清新、亮麗，富有現(xiàn)代氣息。 價(jià)格決定于地段。 城市規(guī)劃帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，同時(shí)促使房?jī)r(jià)居高不下。216?？蛻羧后w分析物業(yè)名稱(chēng)發(fā)展商客戶群體經(jīng)典時(shí)代廣西萬(wàn)通房地產(chǎn)有限公司華錫、水泥廠、五菱等單位人員、公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主及常住柳州工作人員、生意人等。工業(yè)是柳州的支柱產(chǎn)業(yè)，工業(yè)的重要地位造就了如華錫、五菱、柳鋼、煙廠等較高收益的廠礦單位，同時(shí)也給員工帶來(lái)了頗為豐厚的收入。216。具體特征：1) 沒(méi)有資格追趕福利分房末班車(chē)，此類(lèi)人群主要為資歷較淺、工作