【正文】 已經不能滿足現代辦公的需求，使用者對寫字樓提出了更高的要求。附圖：具有代表性的樓盤配套圖商務辦公部分五、商務辦公物業(yè)市場分析由于柳州市場上缺乏高品質的寫字樓，企業(yè)單位更傾向于在商住型物業(yè)、住宅區(qū)內辦公，市場上普遍認為商住型寫字樓更適合柳州市場，所以本節(jié)的“商務辦公物業(yè)市場分析”包括對市場上這種商住混合用途的物業(yè)和寫字樓市場進行的調研分析。216。比如經典時代和金河灣社區(qū)規(guī)模大，配套非常完善，區(qū)內業(yè)主基本能夠自給自足；鴻府大廈定位為山水豪宅，為顯出業(yè)主的尊貴，特配有體現業(yè)主身份的豪華會所。榮興大廈商業(yè)裙樓在繁華的解放南路設售樓處協和花園宣揚品牌優(yōu)勢及物業(yè)自身的高素質，在沒有正式開盤之前就已經在人們的心中享有了非常高的知名度，為之后的旺銷奠定了艱實的基礎。柳州媒體上也有提及精裝修，但并沒有深入人心。216。 隨著人們生活水平的提高，購房者越來越看重專業(yè)的物業(yè)管理公司。毛坯房藍色港灣待定智能化物業(yè)管理系統；IC卡一卡通；除日常服務外，還有多項特約特色服務，實施全程式物業(yè)管理。 在柳州房地產市場快速發(fā)展的今天，商品房銷售量連年增大。金運來大廈目前空置的都為100㎡以上的大戶型。據調查得知，大多數購房者所能承受的房價一般在15萬25萬之間。據有關部門統計，中戶型銷量占總銷售比例80%之多。從以上資料得出：216。華天世紀/出外墻產權酒店，價格較高。榮興大廈封頂大戶型朝向江景，二房朝南向，二房銷售較好。銷售情況分析：物業(yè)名稱開盤時間入伙時間工程現狀銷售情況經典時代2001年初認購一期2003年1月二期2003年7月現樓一期基本售完；二期主要是三房、四房戶型，三房相對暢銷，銷售率80%左右。216。除三房以為，四房和復式也同樣占有很大比重。調查資料顯示，目前在售樓盤戶型配置一般設三房為主力戶型，在一些位置、方向等條件的限制下配有少量的二房或一房。主力戶型是三房二廳，面積主要在95150㎡之間。幾乎每個樓盤都設有樓中樓戶型，或分布在底層，或在頂層，有的甚至在中間樓層。企事業(yè)單位工作人員沒有分房的年輕人結婚用房；老員工改善居住條件換房；有灰色收入的干部更高層次的改善居住條件或投資購房。216。2) 房子具有保值增值性，以房產作為一項投資。216。為了結婚，通過親友的幫助，準備了足夠的首期款，購買上班比較方便或臨近學校的小區(qū)住宅。 企事業(yè)單位工作人員。具體特征：1) 中層以上領導有足夠的房屋購買力，為了改善更高的住房條件，這類人群多選擇綜合素質較好的、符合自己偏好的物業(yè)，戶型面積要求比較大，更注重環(huán)境景觀因素；2) 單位技術人員收入也相當可觀，經過幾年的積累，不滿足于單位提供的員工宿舍或更小的房子，他們把眼光放在了綜合素質比較高的樓盤上，戶型一般比較偏好三房二廳。金河灣柳州市金運來房地產公司柳州市安青房地產公司柳鐵、柳鋼、煙廠等單位人員、生意人、公務員等藍色港灣柳州市永意房地產公司私營業(yè)主、 公務員、高效益單位領導層及外地生意人等金綠洲如意江南柳州市方東房地產開發(fā)公司柳鐵、柳鋼、煙廠等單位人員、生意人、公務員等陽光花園柳州市恒運天合房地產公司大型企事業(yè)單位員工、私營業(yè)者、生意人等鴻府大廈柳州市金運來房地產公司私營業(yè)主、企事業(yè)單位領導、外地生意人等水榭花都柳州桂河房地產開發(fā)公司周邊企事業(yè)單位員工，私營業(yè)主等協和花園 付款方式單一。市政府規(guī)劃遷往高新區(qū)，政府所到之處必將帶來周邊市政配套的迅速完善，同時也帶動周邊房地產市場的繁榮，房價居高不下，經典時代的價格目前達到了2200元/㎡，高出市內同類地區(qū)房價近500元/㎡。鴻府大廈、藍色港灣位于繁華商業(yè)圈內，周邊配套完善，而且擁有江景景觀優(yōu)勢，價格最高，分別達到了3600元/㎡和3400元/㎡；216。附圖：典型樓盤的外立面：物業(yè)名稱均價（元/㎡）層差（元/㎡）朝向差（元/㎡）付款方式經典時代2200 2060一次性92折，按揭96折金河灣1720205030100一次性95折，按揭98折金綠洲如意江南1650608030100一次性96折，按揭98折藍色港灣340030；最大100150300一次性96折，按揭98折水榭花都1600305050150一次性95*98折，按揭96*98鴻府大廈360030；最大100100300一次性95折，按揭98折協和花園人們對住宅的環(huán)境越來越看重，降低容積率、提升住宅環(huán)境已成為市場的潮流。目前在建的項目有鴻府大廈、藍色港灣、五星商業(yè)街、華天世紀和盛華財富時代大廈等。216。麗都屏山大道318號3372463037由10余棟多層組成三豐名園慶豐路2號6000090000由20余棟多層組成華天世紀解放路與廣場路交匯處5000360001棟28層產權式酒店榮興大廈飛鵝二路23號//1棟14層小高層遠華大廈駕鶴路中段217972481棟7層陽光花園魚峰區(qū)蝴蝶山路58號//40余棟多層住宅、公寓和商場組成，住宅約1700戶。藍色港灣柳新街66號565843000由3棟小高層、高層組成鴻府大廈曙光東路183號/30000由1棟26層高層組成水榭花都柳州躍進路90號50畝/由三組團12棟多層住宅組成，約容納468戶。綜合分析從市場調研結果分析，本項目優(yōu)劣和劣勢明顯，機會和風險并存。B、 舊城改造帶來巨大的機遇，應抓住有利時機介入市場，以超前的決策意識，以科學的態(tài)度研究“供給需求”，搶占先機。6) 人們對五星商廈和工貿商場附近認知度較大，人氣旺盛，租金水平也存在較大差距。3) 競爭將異常激烈。6) 區(qū)域內三級市場較為活躍，具有較大的投資價值。3) 配套完善。 優(yōu)勢分析1) 地段優(yōu)越。位于商業(yè)黃金地段，周邊配套完善。另外依托老城區(qū)優(yōu)勢，城中區(qū)充分發(fā)揮城市配套資源和輻射作用，加速推進城鎮(zhèn)化建設步伐。轄公園、中南、城中、水上4個街道辦事處，39個居民委員會。不僅大部分住宅小區(qū)做到了商品房、公建配套、綠化配套、道路配套和基礎設施配套同步建設，一些住宅小區(qū)還超前進行了配套建設，住宅結構和戶型更合理，使用功能更齊全，受到了消費者的青睞。 國家推行貨幣化分房政策，機關企事業(yè)單位干部、職工等靠單位分房的期望值大大降低，購買商品房成為今后大部分居民解決住房問題、改善居住條件的主要途徑，催生了商品房的市場需求。 原因分析216。110月份，柳州市房地產市場新開工面積131萬㎡，總施工面積301萬㎡，㎡，比2001年同期相比，均有大幅度增長。2001年柳州房地產市場運行情況據有關部門統計，柳州市2001年新開工的商品房建筑面積為77萬㎡，總的施工面積為134萬平方米，,。216。216。具體表現為：216。柳州是國家批準設立的一類口岸，各類涉外辦事機構齊全。柳州市是廣西乃至西南地區(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn)。一、柳州市總體市場營銷環(huán)境狀況柳州市概況柳州市位于廣西中部偏東北，是一座有2100多年歷史的國家歷史文化名城。湘桂、黔桂、枝柳等鐵路干線在柳州交匯；公路沿桂海高速公路4個小時可達北海和防城港；水路可直達香港；柳州白蓮機場為國家4D級機場，可全天侯起降除波音747以外的各類客機。擁有五菱微型汽車、柳工裝載機、OVM預應力機械產品、兩面針牙膏、魚峰水泥、金嗓子喉寶等一批具有較強市場競爭力的產品。國民經濟運行情況2002年柳州市國民經濟運行繼續(xù)保持持續(xù)、快速、良好的發(fā)展態(tài)勢。 固定資產投資繼續(xù)強勁增長。 財政總收入大幅度增長。房地產作為柳州新興的黃金產業(yè)，為柳州城市建設和安居工程作出了巨大的貢獻，并逐步呈現出蓬勃發(fā)展的良好態(tài)勢。 商品房建設銷售增長快2002年110月份，柳州市商品房建設、銷售增長較快，比2001年同期相比，新開工面積、施工面積、完成投資、售房面積、售房收入等各項指標增長幅度大，出現快速發(fā)展的勢頭。178。 柳州市正在大規(guī)模進行舊城改造，被拆遷戶驟增，商品房需求量上升，極大的刺激了住房消費；216。開發(fā)商強化了品牌意識。三、本項目綜合分析與評價項目所屬區(qū)域概況及區(qū)域規(guī)劃設計要點本項目位置屬于城中區(qū)。該區(qū)首先擬定將新城區(qū)建成柳州市的新科技術、金融、貿易、行政和文化中心。東面的解放南路是柳州市商業(yè)最集中、最繁華的區(qū)域，分布著五星商廈等多個大型綜合商場；南面緊臨公園路，西面的城市交通干線龍城路兩旁分布著眾多商業(yè)物業(yè)，北面臨近五一路。具體公交線路有：9路蓮花城——龍城大廈——蓮花城10路廣雅——龍城大廈——廣雅11路十一冶二區(qū)——龍城大廈——十一冶二區(qū)12路東環(huán)路口——龍城大廈——東環(huán)路口25路老機場——汽車站——廣雅21路廣雅——龍城大廈——機場路口28路廣雅——龍城大廈——廣雅30路東環(huán)路口——龍城大廈——東環(huán)路口2路躍進小區(qū)——工貿大廈——西環(huán)路口19路雀山公園——工貿大廈——龍?zhí)豆珗@24路雀山公園——市委——火車站 附圖：道路狀況圖及公交站牌3. 配套設施餐飲、娛樂、休閑設施上島咖啡、柳江飯店、中交大酒店、麗晶大酒店、金惠大酒店、澤豐大酒店、新藝寶酒城、五星保齡秋館、春柳酒家、星月酒吧、羅池酒樓、電影院、天上人間醫(yī)療機構福生堂藥店、柳州婦幼保健院、紅會醫(yī)院一分院、城中區(qū)醫(yī)院、柳州眼科醫(yī)院、三葉藥房、人民醫(yī)院、百佳醫(yī)院、中醫(yī)院教育機構新大地圖書超市、新華書店、景行小學、民族小學、柳州市二中、外語培訓學校、圖書城金融機構中國銀行、柳州商業(yè)銀行、建設銀行、工商銀行、農業(yè)銀行、農村信用合作社、交通銀行、中國人民銀行、北京證券購物五星商廈、柳工貿商場、東都百貨、兩面針商場、佳用超市、興隆商場、華僑大廈商場、新世紀家電城、手機市場附圖：部分配套圖項目優(yōu)劣勢分析178。項目三面臨路，道路狀況優(yōu)良，交通便利，十余路公交線路四通八達，公交車站即在項目附近。5) 舊城改造使項目升值潛力巨大，本區(qū)域內存在較大的換房需求。2) 該區(qū)域對商業(yè)部分極為有利，但是住宅部分受規(guī)劃限制，而且有限的空間很難做環(huán)境。5) 本區(qū)域開發(fā)成本較大，房價較高，應注意房屋總價控制。 機會分析A、 本區(qū)域屬于政府的重點規(guī)劃區(qū)域，政府的關注度高，規(guī)劃起點高，必然帶動房地產市場的升溫。B、競爭壓力：項目周邊多個在建、待建項目，市場供應量巨大，檔次較高，將給本項目帶來較大的市場壓力。樓盤名稱位 置占地面積（㎡）總建筑面積（㎡）規(guī) 模經典時代海關路11號139000160000由15個組團多層、聯排別墅組成金河灣潭中西路28號227555由5個組團多層、小高層組成金綠洲如意江南潭中西路19號280畝300000由30余棟多層住宅組成，約2300戶。溫州商貿城飛鵝路口32畝70000由聯體18層住宅、8層寫字樓、商場組成協和花園高新區(qū)、柳南區(qū)和柳北區(qū)土地比較充裕，目前已經形成了多個規(guī)模大盤，如經典時代、星河彎、金綠洲、陽光花園等，總建筑面積超過了10萬㎡，總戶數超過1000戶以上，而且樓盤的質素有了全面的提升，引進了廣州、深圳等地大盤先進的規(guī)劃和設計理念，樓盤的配套環(huán)境也提升到了生態(tài)概念，同時規(guī)模也支撐了檔次。隨著舊城改造步伐的加快，市中心將出現大量高素質高層建筑。隨著人們生活水平的不斷提高，對住宅的需求已開始從“居者有其屋”轉向“居者優(yōu)其屋”。 從建筑外觀來看，大多數建筑風格傾向歐式、現代建筑風格，清新、亮麗，富有現代氣息。 價格決定于地段。 城市規(guī)劃帶動房地產市場繁榮，同時促使房價居高不下。216?？蛻羧后w分析物業(yè)名稱發(fā)展商客戶群體經典時代廣西萬通房地產有限公司華錫、水泥廠、五菱等單位人員、公務員、私營業(yè)主及常住柳州工作人員、生意人等。工業(yè)是柳州的支柱產業(yè)，工業(yè)的重要地位造就了如華錫、五菱、柳鋼、煙廠等較高收益的廠礦單位，同時也給員工帶來了頗為豐厚的收入。216。具體特征：1) 沒有資格追趕福利分房末班車，此類人群主要為資歷較淺、工作