【正文】 1 P（ 2023） 20號 柳州市城邕路東側(cè) 城鎮(zhèn)住宅、商服用地 4050 廣西福東房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司 2 P（ 2023） 21號 柳州市高級中學(xué)西面 5883 商服用地（商業(yè)、辦公） 5220 柳州天潤地產(chǎn)置業(yè)有限公司 3 P（ 2023） 22號 柳州市市龍屯路 3號 19850 18 城鎮(zhèn)住宅用地 1000 中鐵二十五局集團(tuán)房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 4 P（ 2023） 23號 柳州市學(xué)院路以東、桂 柳路以北 城鎮(zhèn)住宅用地 50000 柳州市溫馨房地產(chǎn)開發(fā)有限 責(zé)任公司 5 P（ 2023） 1號 柳州市學(xué)院路延長線東 側(cè) 城鎮(zhèn)住宅用地兼商服用地 10310 柳州市城市投資建設(shè)發(fā)展有 限責(zé)任公司 6 P（ 2023） 2號 柳州市河西工業(yè)區(qū)三區(qū) A92號 商服用地（辦公） 4990 柳州市城市投資建設(shè)發(fā)展有 限責(zé)任公司 7 P（ 2023） 3號 柳州市河西工業(yè)區(qū)三區(qū) A93號 城鎮(zhèn)住宅用地 10790 柳州市城市投資建設(shè)發(fā)展有 限責(zé)任公司 8 P（ 2023） 4號 柳州市白沙路 1號 城鎮(zhèn)住宅用地 商服用地 12715 柳州市龍建投資發(fā)展有限責(zé) 任公司 9 P（ 2023） 5號 柳州市文昌橋東端南側(cè)、 東堤路西側(cè) 地塊 商服用地（商業(yè)、旅游）城鎮(zhèn)住宅用地、碼頭用地 58180 廣西景祺投資有限公司 B地塊 2023年元月至今，土地成交 ，成交金額，一級市場全面復(fù)蘇 數(shù)據(jù)來源：柳州市國土資源局 16 本報告是嚴(yán)格保密的。 2023年 4月 7日國務(wù)院要求商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套房及以上住房貸款； 2月 9日、 4月 6日，央行連續(xù)兩度上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 國務(wù)院要求將第二套房的房貸首付從原來的不低于 50%改為不低于 60%。 河?xùn)|房地產(chǎn)環(huán)境 柳州房地產(chǎn)環(huán)境 河?xùn)|房地產(chǎn)環(huán)境 宏觀市場環(huán)境 市場評估 河?xùn)|商業(yè)市場 項目分析 市場預(yù)期及發(fā)展思路 20 本報告是嚴(yán)格保密的。 未來發(fā)展 ?土地后續(xù)供給缺乏，城市向東發(fā)展，規(guī)劃利好； ?土地供給不足，日益稀缺。清華坊走現(xiàn)代中式風(fēng)格； 河?xùn)|板塊住宅供給特征 產(chǎn)品特征 價格特征 河?xùn)|北片區(qū) 河?xùn)|南片區(qū) 均價集中在 7000元 /平方米左右，以東郡、中央美地、陽光 100、清華坊為代表，品質(zhì)好的產(chǎn)品均價最高達(dá)到 10000元 /平方米 均價集中在 45006000元 /平方米左右，以華展華園、大城小院、盛天龍灣為代表，均價未能突破 7000元大關(guān)； 23 本報告是嚴(yán)格保密的。 清華坊 項目名稱 清華坊 位置 河?xùn)|桂中大道 68號（新柳高東門 銷售情況 三期品園少量房源在售，戶型為 75~124平二房、三房 規(guī)模 占地項目占地 230畝，規(guī)劃有38棟徽派風(fēng)格建筑，總建筑面積約 ，住戶約 1200戶 競爭優(yōu)勢 教育資源絕佳； 中式風(fēng)格獨樹一幟； 完善的配套，和諧的大型社區(qū)，具有規(guī)模效應(yīng)； 建筑類型 多層、小高層、高層 戶型 75~124平二房、三房 競爭劣勢 開發(fā)后期，房源供給不足； 升值空間遇到瓶頸，與東岸御花園價格差距正在逐漸拉大。 鳳起新都 項目名稱 風(fēng)氣新都 位置 柳州市西江路 66號（西江路與靜蘭路交會處） 銷售情況 去年底開始銷售，目前銷售率不到 30% 規(guī)模 占地 430畝，總建面 59萬平方米，共 3000多戶。 商業(yè)項目名稱 業(yè)態(tài)種類 代表經(jīng)營品牌 平均主打單品銷售價格 整體檔次 商場圖片 五 星 商 業(yè) 大 廈 精品、化妝品、名煙酒茶、飾品、男女服裝、鞋包皮具、餐飲、運動服裝用品、數(shù)碼產(chǎn)品、文具、電器數(shù)碼、床上用品、童裝、玩具、工藝禮品、 VIP娛樂城 美寶蓮、依麗莎白、Playboy、菲園皮具、法國名郎、富貴鳥、芬利、名莎、黎姿、雅戈爾、九牧王、杰克瓊斯、李寧、 Lee、阿迪達(dá)斯、匹克、耐克、皮爾 項目形象提升不上去，由此南城百貨、國美蘇寧電器、柏圖家居中心等商業(yè)企業(yè)到目前為止尚處于市場培育階段。） 40 本報告是嚴(yán)格保密的。 未來幾年內(nèi)柳州市酒店業(yè)將步入快速增長期，商業(yè)地產(chǎn)將蓄勢待發(fā) 未來五星級酒店一覽 項目名稱 項目地址 星級 建筑面積 項目簡介 陽光 100該超高層地標(biāo)預(yù)計建筑高度超過 300米，總建筑面積 50萬平方米，計劃 5年內(nèi)建成。 寫字樓、辦公公寓供給量不大，需求量大，競爭激烈；未來發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒? 【陽光 100城市廣場】 物業(yè)類型： 寫字樓、辦公式公寓 商業(yè)規(guī)模： 辦公面積 ㎡， 5A級純商務(wù)辦公樓， 1~2層為商業(yè)， 3~28層為辦公樓，辦公面積最小 50㎡，可按業(yè)主要求進(jìn)行分割。 【五星中環(huán)大廈】 物業(yè)類型： 住宅、商務(wù)寫字樓、商鋪。 寫字樓、辦公公寓供給量較少，需求量不大，整體來看乏善可陳 【新銀都大廈】 物業(yè)類型： 商業(yè)、辦公 商業(yè)規(guī)模： 占地面積為 6730㎡，建筑面積 65370． 56㎡，由主樓和裙樓組成，主樓建筑層數(shù)為 35層（其中地下三層，建筑面積 15469． 86m）。 本報告是嚴(yán)格保密的。 SWOT 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak 1. 本案位于柳州市河?xùn)|新區(qū)核心位置，能充分共享河?xùn)|板塊的一切新興配套設(shè)施，包括濱江路景觀工程等； 2. 本案區(qū)域位置絕佳，路網(wǎng)清晰，臨近交通主干道（桂中大道），與城市主要交通網(wǎng)絡(luò)對接良好，交通及其便利； 3. 本案周邊文教配套較好，有柳州市景行小學(xué)、柳州市十二中、柳州高中，人文環(huán)境無可復(fù)制； 4. 本案是河?xùn)|區(qū)內(nèi) 300畝以上的大盤之一，依托幾年來的市場培育，該區(qū)域市場認(rèn)可度很高； 5. 本案的配套商業(yè)為業(yè)主提供便利的同時，也輻射清華坊、文源華都等周邊項目的業(yè)主，有助于聚集人氣； 6. 本案高層景觀資源較好，是為數(shù)不多的江景盤之一，可直接觀看柳江美景和百里柳江夜景； 1. 本案拿地成本較高， 2. 部分地塊需要拆遷，因產(chǎn)權(quán)問題導(dǎo)致拆遷難度不可預(yù)見； 3. 地塊上有大量土方，前期平整土地的成本較高； 4. 地塊形狀不規(guī)則，分割較多，容積率較小，規(guī)劃難度較大； 5. 臨街面限高 24米，商業(yè)特別是高端寫字樓方面昭示性不強(qiáng)； 6. 與陽光 100商圈之間有商業(yè)斷層，較難延續(xù)其商業(yè)價值； 機(jī)會 Opportunity SO戰(zhàn)略 WO戰(zhàn)略 1. “城市向東 ”的規(guī)劃和人口的遷移將為本案提供良好的客戶資源； 2. 本區(qū)域內(nèi)相類似的土地供應(yīng)十分稀少，因此未來幾年內(nèi)本項目具有很大的規(guī)模優(yōu)勢； 3. 目前市場供應(yīng)的住宅、商業(yè)等產(chǎn)品較為傳統(tǒng)，產(chǎn)品的創(chuàng)新空間很大； 4. 柳州市處于房地產(chǎn)快速發(fā)展的階段，投資量大，需求量大，市場健康； ? 抓市場機(jī)會與空白點，通過不同物業(yè)類型之間的組合銷售或者分類型銷售，實現(xiàn)快速回籠資金的目標(biāo)； ? 通過產(chǎn)品創(chuàng)新，全面升級產(chǎn)品，走產(chǎn)品差異化路線，著眼于項目核心競爭力，把項目的優(yōu)勢放大，創(chuàng)造更多的市場機(jī)會； ? 嚴(yán)格控制開發(fā)成本，特別是土地成本； ? 著力營造項目的高品質(zhì)，加強(qiáng)項目自身的優(yōu)勢優(yōu)勢建設(shè)，弱化項目劣勢； 威脅 Threaten ST戰(zhàn)略 WT戰(zhàn)略 1. 未來幾年調(diào)控強(qiáng)度加大，限購是否在柳州執(zhí)行，將成為柳州高端房地產(chǎn)項目最大的威脅 2. 國家對房地產(chǎn)信貸的嚴(yán)控，將會對高端樓盤的銷售造成一定的影響； 3. 通貨膨脹日益加劇會使購房者舉棋不定； ? 合理的物業(yè)類型組合，規(guī)避市場風(fēng)險 ? 通過產(chǎn)品創(chuàng)新，全面升級產(chǎn)品，走產(chǎn)品差異化路線，規(guī)避規(guī)劃給本項目帶來的客戶分流； ? 通過集中商業(yè)、沿街商鋪和大型商場的打造，弱化項目劣勢，規(guī)避市場風(fēng)險。 A、 C地塊 適建 7F辦公、酒店，底層開發(fā) 成系列商鋪，加強(qiáng)項目地塊整體連續(xù)性 屬性 價值分析 鄰里區(qū)位 ?項目西面，沿路、沿江，兩塊地可聯(lián)合開發(fā) 昭示與進(jìn)入 ?臨近沿江路，昭示性強(qiáng)、進(jìn)入性好 資源利用性 ?沿江，可創(chuàng)造沿江和居住商業(yè)價值；離市政濱江公園很近，景觀好 地塊限制性 ?高度限制 24米以下，建 7F商服配套、辦公、公寓、旅館等 外部影響 ?臨近公路，多數(shù)為工程車輛經(jīng)過，短期噪音影響非常大 57 本報告是嚴(yán)格保密的。 本案必須體現(xiàn)以下七點 ?是跨區(qū)域的 ?是城市未來核心的 ?是具有標(biāo)志性的 ?是城市峰值地價的 ?是有強(qiáng)烈城市意向的 ?是可回避競爭的 ?是可實現(xiàn)跨越式發(fā)展的 ?輻射全柳州市的，包括六個縣份 ?未來柳州市的中心地帶 ?能代表新時代的柳州，是城市的“一哥” ?項目平均地價高于城市中的任何區(qū)域 ?明顯區(qū)別于其他任何區(qū)域 ?走差異化競爭，建立項目核心競爭力 ?盡可能的采取超越市場現(xiàn)狀的手段 64 本報告是嚴(yán)格保密的。 本案商業(yè)價值順序： ABCDE；能否把圖中所示 A區(qū)域的商業(yè)盤活，是本案成功之關(guān)鍵 桂中大道 進(jìn)入性 積聚性 開放性 容易到達(dá) 易于聚集人流 昭示性強(qiáng) 商業(yè)選取原則 A、沿江路、高新五路、高新三路，基本上是項目四周，商業(yè)價值最高 C：非主干道，路況雖好但商業(yè)價值不明顯，有一定潛力 B：高新四路，可以形成社區(qū)商業(yè)廣場，商業(yè)價值較高 A C 高新三路 高新四路 高新五路 A A B E C A D、 E：非主干道，且 E路段尚未通車，沒有商業(yè)價值 D 62 本報告是嚴(yán)格保密的。 55 本報告是嚴(yán)格保密的。 本案地塊周邊路網(wǎng)清晰，交通便利，但地塊內(nèi)有大量土方前期工程較為繁瑣 項目地塊 52 本報告是嚴(yán)格保密的。 【匯金國際】 物業(yè)類型：生態(tài)商務(wù)辦公寫字樓 商業(yè)規(guī)模： ㎡， 26層純正 5A甲級寫字樓， 價格及動態(tài)消息： 14樓以下已經(jīng)售完，目前在售樓層為 14~20層，面積區(qū)間在 35~58㎡投資型辦公公寓，均價 6000元 /㎡。 LOFT產(chǎn)品面積從 3764㎡不等，一期約 200多套。 寫字樓、辦公公寓供給量很大，需求量大，或?qū)⒊蔀榱萆虅?wù)辦公第一場所 【柳州市地王財富中心】 物業(yè)類型： 二期工程為商務(wù)寫字樓 商務(wù)規(guī)模：廣西第一商務(wù)大樓，全高 303米， 二期商務(wù)群樓辦公樓建筑面積 30萬㎡。 九洲天龍大廈 柳州市桂中大道東側(cè) 五星 五星級大酒店，建筑面積 ，高 21層，配置大堂、餐廳、酒吧、醫(yī)務(wù)室、圖書室、商店、商務(wù)中心、健身房等附屬設(shè)施。 柳州地王國際財富中心 結(jié)論：柳州市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資熱情逐年上升，商業(yè)氛圍和商業(yè)地產(chǎn)價值有待開發(fā)； ? 柳州最繁華的商業(yè)主要集中在五星街商業(yè)圈，包括綜合百貨、大型超市等集中商業(yè)和主題商業(yè)街，經(jīng)營狀況良好，集中商業(yè)市場需求基本飽和； ? 柳北、柳南、魚峰三大板的商業(yè)情況有著各自獨有的區(qū)域特征，柳北以鋼材貿(mào)易為主，柳南以農(nóng)貿(mào)、機(jī)電、日用批發(fā)為主，魚峰以服裝批發(fā)為主 ? 河?xùn)|區(qū)除陽光 100外，新建住宅底商以兩層為主，開發(fā)體量較大，商業(yè)氛圍不理想，部分項目租售狀況不佳，如王座； 商業(yè)市場 42 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?【 CBD國際公寓】強(qiáng)調(diào)城市中心的國際化生活，步行五分鐘就可到達(dá)市政廣場、超市、銀行、餐飲店、西餐廳、咖啡館、酒吧、影院、國際五星級酒店、高檔寫字樓等等，配備世界 10強(qiáng)酒店管理公司 —— 卡爾森集團(tuán)旗下“麗笙”國際五星級酒店，配備 業(yè)街，容納大型超市、影院、百貨、中式餐飲、咖啡、休閑吧等。 谷埠街國際商場在柳州市商圈格局中占據(jù)有利地位，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁 名 稱 柳州谷埠街國際商城 所屬商業(yè)街區(qū) 魚峰商圈 地理位置 柳州市魚峰路和柳江大橋西側(cè) 商業(yè)類型 商住綜合體 硬件設(shè)施 臨街商鋪 經(jīng)營管理 由廣西柳州市利嘉商業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，采取分區(qū)規(guī)劃業(yè)態(tài)招商形式 物業(yè)經(jīng)營情況 樓層 經(jīng)營內(nèi)容 負(fù)一層 超市、少淑裝、時尚女裝、成熟女裝、休閑服飾、魅力內(nèi)衣、皮具箱包、大 型超市、家電城（南城百貨） 首層 化妝品、精品男女鞋（南城百貨） 二層 男士正裝、商務(wù)休閑裝、時尚休閑、針織、家居