【正文】 反觀開發(fā) 商，過去幾年的擴張導致資產(chǎn)負債表杠桿較高，存貨高企。市場的表象到 其內(nèi)在的驅(qū)動力，我們力圖順著“面子”到“里子”尋找答案。 數(shù)據(jù)來源：各公司公告，世聯(lián)研究 202301 202302 202303 202304 202305 202306 0 50 100 250 200 150 0 數(shù)據(jù)來源：申銀萬國、世聯(lián)研究。堅持“寧可錯過，絕丌拿錯” 的原則。模式從來都不是預(yù)設(shè)的，從來都是當下的。 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究 % % % % % % % % 5% 0% 10% 25% 20% 15% 1 0 2 3 4 8 7 6 5 北京 大連 廣州 杭州 合肥 濟南 昆明 青島 上海 重慶 降價樓盤數(shù)量 % 平均降價幅度（右軸） % 庫存高位運行，去化速度加快 202301 202302 202303 202304 202305 202306 202307 202308 202309 202310 202311 202312 202301 202302 202303 202304 202305 1500 1000 2023 2500 新增供應(yīng)面積 銷售面積 供銷比（右軸） 世聯(lián)重點監(jiān)測的 16個城市供應(yīng)銷售比 2023年以來，隨著成交量上行，供銷比下行 世聯(lián)監(jiān)測的 16個城市的商品住宅新增供應(yīng)銷售數(shù)據(jù)顯示， 2023年 3月以杢，由于供應(yīng)顯著大于銷 售， 16城市庫存持續(xù)增加，房企去化壓力劇增。 今年以來，我們不斷分析市場的領(lǐng)先指標，以求在長期基本面 下摸索行業(yè)小周期波動的規(guī)律。深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司 集團市場研究部 2023年世聯(lián)房地產(chǎn)市場研究系列之四 20230710 尋找沙漠中的綠洲 —— 上半年房地產(chǎn)市場報告暨世聯(lián)購房者信心指數(shù)發(fā)布會 特別聲明 本報告僅作提供資料之用，客戶幵丌能盡依賴此報告而取代行 使獨立判斷。我們堅信，基本面和技術(shù)面會形成 共振，最終形成市場走勢。 2023年以杢，隨著房地產(chǎn)市場成交持續(xù)回暖， 供銷比呈現(xiàn)下降趨勢，庫存壓力有所緩解。 消逝，新生。 總體拿地較為謹慎。房企數(shù)據(jù)主要包括萬科、保利、招商、中海、金科、榮盛 50 100 250 200 150 上半年部分房企敢于拿地的原因： 有實力強大的大股東支持。邏 輯和實證，兩者缺一不可。對比開發(fā)商強烈的跑量欲望，資產(chǎn)負債 表健康的中國家庭拋售情緒幵丌嚴重甚至惜售，從而產(chǎn)生了一二手倒掛的現(xiàn)象。這與美國和其他國家家庭部門需去杠桿截然不同 數(shù)據(jù)來源：中金公司、世聯(lián)研究 0 1 美國 英國 法國 德國 香港 日本 新加坡 中國 30% 20% 10% 0% 2023年全球各國挄揭貸款余額 /GNP情況 按揭貸款 /GNP（ 2023） 4283 4839 5160 5425 5854 6280 6860 7703 8472 9422 10493 11759 13786 15781 17175 19109 10000 5000 20230 15000 中國經(jīng)濟快速增長，居民人均可支配收入逐年上漲，即預(yù)期現(xiàn)金流增 長可持續(xù) 居民人均可支配收入逐年增長 居民人均可支配收入（元） 25000 21810 0 1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 數(shù)據(jù)來源： Wind，世聯(lián)研究 63% 7% 5% 2% 房產(chǎn) 存款 股票和股權(quán)類基金 其他有價證券和投資品 社保及公積金 23% 數(shù)據(jù)來源：中金公司，奧爾多數(shù)據(jù)，世聯(lián)研究 中國家庭資產(chǎn)配臵主要以房產(chǎn)為主，其占比達 63%，銀行對于資產(chǎn)負 債表健康的家庭并不惜貸 中國家庭較高的儲蓄率和較低的負債水平，可以判斷中國家庭的資產(chǎn)負債表較為健康。 輸入與輸出之間必然存在某種相關(guān)和因果關(guān)系。 實施謹慎的拿地策略，計劃投入 106 億元在拿地上。隨著成交回暖，部分房企拿地熱情開始重燃 序號 萬科 保利 招商 金地 時間 2023年 13月 2023年 4月 2023年 5月 2023年 6月 2023年 1月 2023年 2月 2023年 3月 2023年 4月 2023年 5月 2023年 1月 2023年 2月 2023年 3月 2023年 4月 2023年 5月 2023年 13月 拿地面積 （萬平米） / / / 拿地金額 （億元） / 38 / / 拿地城市 / 青島、唐山、南充、貴陽 合肥、清遠、廊坊 南京、廣州、長沙 石家莊、佛山 武漢 西安 佛山 / 貴州 北京 天津 天津 / / 拿地策略 萬科今年較多采取合作方式拿地，顯 示其在目前市場行情下，態(tài)度依然較 為謹慎。真正的理性是，這種模式如何在當下進行著，并非介入 的模式如何。廣州、杭 州、濟南、昆明、南京、珠海、重慶共 7個城市出現(xiàn)新增漲價樓盤。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的內(nèi)生因素 包括經(jīng)濟增長、人口結(jié)構(gòu)、居民收入和消費、城鎮(zhèn)化、城市發(fā)展等 等，我們在過往的報告里對上述因素均已做過深度分析。本公司力求報告內(nèi)容準確完整，但丌對因使用本報告 而產(chǎn)生的仸何后果承擔法律責仸。走勢必完美，其后是趨勢的一背而馳。 500 0 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究 202301 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202305 202307 202309 202311 202303 202301 202311 202309 202307 202305 202303 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202301 202303 202305 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202305 北京、上海、廣州庫存形勢依然較為嚴峻，深圳情況稍好 深圳商品住宅庫存情況 廣州商品房庫存情況 北京商品住宅庫存情況 上海商品房庫存情況 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究 10 5 0 300 200 100 0 400 商品住宅可銷售面積（萬平方米） 去化時間 (月） 右軸 15 25 20 15 10 5 0 30 1500 1000 500 0 2023 商品房可銷售面積（萬平方米） 去化時間 (月） 右軸 20 15 10 5 0 25 1200 1000 800 600 400 200 0 1400 商品住宅可銷售面積（萬平方米） 去化時間 (月） 右軸 30 25 20 15 10 5 0 35 2,000 1,500 1,000 500 0 2,500 可售面積（萬平米） 去化時間（月） 右軸 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202307 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202307 202309 202309 202311 202301 202303 202305 202311 202301 202303 202305 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202312 202303 202306 202309 202312 202303 202306 202309 202312 202303 202306 202309 202312 202303 202306 寧波、杭州、青島、成都庫存量有見頂跡象，但寧波、青島去化壓力 較大，杭州、成都有所緩解 青島商品住宅庫存情況 成都商品住宅庫存情況 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究 400 300 200 100 0 杭州商品住宅庫存情況 商品住宅可售面積（萬平方米） 去化時間（月） 右軸 30 25 20 15 10 5 0 20 15 10 5 0 25 600 500 400 300 200 100 0 700 商品住宅可銷售面積（萬平方米） 去化時間（月） 20 15 10 5 0 25 800 600 400 200 0 1000 商品住宅可銷售面積（萬平方米） 去化時間（月） 50 40 30 20 10 0 1000 800 600 400 200 0 寧波商品住宅庫存情況 商品房可銷售面積（萬平方米） 去化時間 (月） 右軸 202301 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202307 202309 202311 202301 202303 202305 202301 202303 202301 202303 202305 202307 202309 2