【正文】 ......... 29 第二節(jié) 本案項目推廣 .................................................................................... 30 第三節(jié) 本案媒體策略 .................................................................................... 30 第六章 本案價格策略 ....................................................................................... 31 第一節(jié) 價格策略 ............................................................................................ 31 第二節(jié) 銷售策略 ............................................................................................ 31 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。縣境處于北緯 34176。碭山縣境南北長約 公里，東西寬約 44 公里，總面積 1193 平方公里。地處永城背斜北翼，含煤地層為石盒子組和山西組， 呈向北傾的單斜構(gòu)造，傾角 5 度至 15 度，煤層傾角與地層傾角一致。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 年平均氣溫℃（ 19551995年）。當(dāng)年出生人口 10125 人，出生率為 ‰。 碭山縣現(xiàn)有漢、回、苗、侗、壯、藏、布依、土家、獨龍、白、朝鮮、哈尼、蒙古、滿、赫哲、鄂溫克、 維吾爾、畬、土、羌、拉祜等 22 個民族。全縣生產(chǎn)總值年均增長 ％，全社會固定資產(chǎn)投資累計完成 35 億元，累計引進各類資金 25 億元，豐原梨業(yè)等一大批外來企業(yè)落戶碭山；三環(huán)路建設(shè)、老城區(qū)拆遷改造拉開新一輪碭城建設(shè)帷幕，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、老城商貿(mào)區(qū)、政務(wù)新區(qū)三區(qū)聯(lián)動的城市建設(shè)規(guī)劃框架初步形成；城鄉(xiāng)居民生活水平不斷提高，各項社會事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟效益指數(shù)達 %，規(guī)模以上工業(yè)走出多年徘徊的局面，實現(xiàn)新的突破和飛躍。資質(zhì) 3 級以上建筑業(yè)企業(yè)6 個，完成建筑業(yè)產(chǎn)值 25423 萬元，實現(xiàn)利潤 945 萬元，增長 %。 畜牧業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展。全年水域養(yǎng)殖面積 1667 公頃，水產(chǎn)品產(chǎn)量 4800 噸，增長 %，全年魚類價格穩(wěn)定，供應(yīng)充足。農(nóng)用柴油使用量 12594 噸，增長 %。 20xx 年農(nóng)民人均純收入達到 2576 元，比上年增加 404 元，增長 %，突破了近十年來農(nóng)民人均純收入徘徊不前的局面，實現(xiàn)了兩位數(shù)的高增長。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四縣 一區(qū) 消費品市場情況 20xx 年 上半年， 蕭縣 社會消費品零售總額總量和增幅在四縣均居第 1 位。 近年來，碭山縣以建設(shè)和完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施為重點，以生態(tài)環(huán)境保護、開發(fā)、建設(shè)為根本，用高起點、高標準、高品位建設(shè)旅游景區(qū)，用新思維、新機制、新形象搞活旅游經(jīng)營，用大手筆、大思路、大氣魄建設(shè)交通、商貿(mào)、飲食、服務(wù)為一體的大旅游產(chǎn)業(yè)，逐步形成以“黃河故道生態(tài)旅游觀光園”為核心的特色旅游基地。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。”，確立了“生態(tài)立縣、工業(yè)強縣、林果富民、統(tǒng)籌發(fā)展”的科學(xué)發(fā)展思路，加速推進二元結(jié)構(gòu)一元化、城鄉(xiāng)發(fā)展一體化和社會生活文明化建設(shè)步伐，迎來了碭山縣新的發(fā)展機遇期。今年，李莊鎮(zhèn)又通過招商引資，新上了浙江寧海 200萬元建設(shè)的國大紙業(yè)包裝項目、深圳市崔龍軍投資 300萬元的利豐彩印包裝項目和蕭縣隴海紙箱廠投資 300 萬元的飛達保鮮冷凍廠項目，這 3 個市場前景好、發(fā)展?jié)摿Υ?、?jīng)濟效益明顯的項目建成投產(chǎn)后，將為城鎮(zhèn)建設(shè)和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展注入新的活力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第二節(jié) 碭山 房地產(chǎn)宏觀市場調(diào)研分析 （一） 碭山 居民居住現(xiàn)狀 居住條件得到改善 。居民住房觀念的改變，掏錢買房住意識的形成，將會對 本縣 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到重要的推動作用。 房齡日趨年輕。 購買期房和現(xiàn)房者的百分比分別為： 86%和 14%，可見人們對期房還是能夠接受的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 花費裝修費用 在 3 萬元 左右的 占購房總費用的 %； 為了節(jié)省裝修費用， %的被調(diào)查者選擇了全部自己裝修或是簡易裝修 ； %選擇部分承包 ； 全部承包的僅占 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 由此可見，居民對住宅面積、戶型的需求更趨向于舒適和實用，中等以上面積、多廳室的住宅仍然最受居民歡迎。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 在小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施的要求上受訪者選擇最多的設(shè)施是中心綠化廣場和戶外活動區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。 被訪者中 94%的人傾向于毛胚房。 1 在安全保障系統(tǒng)方面， 91%的人希望有住戶報警系統(tǒng)和可視對講系統(tǒng) ,有 79%的人要求配備寬帶。 但對小區(qū)的物業(yè)管理水平和房屋結(jié)構(gòu)、套型布局合理性的要求也是很主要的。在戶型設(shè)計上，大多數(shù)人對客廳十分重視，不僅偏好客廳朝南，而且要求客廳夠大，夠氣派；同時他們也很注重主人臥房的私密性，強調(diào)私人空間。碭山縣委、縣政府在完成了《縣城總體規(guī)劃》修編工作的基礎(chǔ)上，將拉大城市框架和提升城市品位并重，新城拓展、舊城改造和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)一齊抓。住宅需求將更加多元化，梯度消費成為主流。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。20xx 年 12 月動工。 政府和市民最不愿意看到的就是低檔的樓盤充斥市場，但事實上是 碭山 人民從根本上不太愿意為高檔樓盤的設(shè)施買單，價格是其購房的首要考慮因素，這就形成了一個需求的矛盾。 碭山 城區(qū)的房地產(chǎn)市場需求量到底有多大，需要一些細致的調(diào)查分析工作。 第四章 個案市場調(diào)查分析 第一節(jié) 碭山 樓盤個案分析 項目名稱 項目位置 項目簡介 麗苑 商住小區(qū) 安徽省碭山縣人民西 路 項目位于 人民西路、城河西路、育新北路的交匯處， 。 備注：項目媒體發(fā)布，總平圖，戶型圖另附。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 “ 紫鑫花園 ”項目分析 優(yōu)勢： 1. 項目位于 碭山城區(qū)西側(cè) ，東臨 氣象局、工商聯(lián) ； 2. 小區(qū)規(guī)模較大（縣級標準），內(nèi)部配套齊備（縣級標準）。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 內(nèi)部配套 綠化、監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)內(nèi)有十萬多平米的 商業(yè)街 。 28 第二節(jié) 本案項目 SWOT 分析 一、優(yōu)勢（ S） 豐富多樣的戶型面積，居住品質(zhì)全面升級。 社區(qū)的布局是長條型，易形成樓盤的區(qū)域獨立性。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本案其次銷售給城區(qū)的白領(lǐng)階層、學(xué)校教師、職工及有穩(wěn)定收入的中產(chǎn)階層還有外出打工者 。 本案以優(yōu)越的區(qū)域環(huán)境價值、極富人性化的人居與休閑空間、完善合理的現(xiàn)代服務(wù)體系，鼎立打造以居住為主導(dǎo)，兼具休閑、 盈利 為一體，以高端服務(wù)為核心，配套完善、規(guī)劃超前，擁有 高檔。 三、價格建議： 本案銷售綜合價定在 1900 元 /平方米左右為宜，如果本案環(huán)境設(shè)計、配套設(shè)施完善和戶型面積設(shè)計合理，加上營銷策劃手段的運用，那么綜合價可達到 2200元 /平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目周邊樓盤不 多 ，相比之下項目的自身優(yōu)勢明顯。 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計獨具創(chuàng)意 ， 具有前衛(wèi)時尚性，引領(lǐng)潮流 。 項目推廣 主題定位： 碭山至尊 旗艦名盤 商業(yè)以招商反租和業(yè)主自營兩種模式。 27 本案樓盤分析： 項目名稱 項目位置 項目簡介 御都星城 安徽省碭山縣人民西 路 項目位于老城商業(yè)區(qū)，項目以大型商業(yè)區(qū)和 多層住宅為主 。 項目名稱 項目位置 項目簡介 在水一方 安徽省碭山縣人民東 路 碭山城區(qū)中部 住宅項目。 劣勢： 周邊生活配套 不 齊全， 環(huán)境衛(wèi)生不整潔。 交付標準 外墻面磚，天然氣（開戶費自理），水，電，暖，有線，電話，寬帶，毛墻，毛 地，塑鋼窗，電子防盜門等，中空玻璃，電子對講單元門。 銷售時價格較低。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 從目前在售的樓盤存量來看， 碭山 三年內(nèi)潛在的市場供給積累 還沒有形成 規(guī) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。 通過對城市道路及區(qū)域的走訪了解， 碭山 如果依靠自身的發(fā)展，目前老城區(qū)是完全可以更好的進行改造，現(xiàn)階段的市場前景還是可以預(yù)測的。 1F— 1812 元 /平米 1777 元 /平米 2F— 1848 元 /平米 1812 元 /平米 3F— 1900 元 /平米 1865 元 /平米 4F— 1795 元 /平米 1760 元 /平米 5F— 1777 元 /平米 1830 元 /平米 二 期 銷 售率 30％ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。 21 個在 6 樓，面積為 143平米左右，單 價 都 為2100 元 /平米。 20 第三章 碭山 房地產(chǎn)區(qū)域市場調(diào)查 第一節(jié) 碭山 房地產(chǎn)區(qū)域市場劃分 碭山 縣現(xiàn)有開發(fā)樓盤現(xiàn)狀，按區(qū)域劃分市場如下： 1. 城中片區(qū)，所轄樓盤有“ 麗苑商住小區(qū)” 。 由于碭山城市建設(shè)正處在發(fā)展之中，城市擴容帶動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ,但地段優(yōu)劣是人們購房考慮的因素之一。此外，啟動了以縣行政中心為龍頭的政務(wù)新區(qū)建設(shè)，加快了老城區(qū)拆遷改造步伐，帶動了新區(qū)開發(fā)建設(shè)。 第四節(jié) 碭山 房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測 碭山縣圍繞“綠水新城、居住佳境、商貿(mào)新區(qū)、投資熱土”的功能定位，強 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新 房地產(chǎn)資料近千個。 （二）目標消費群體特征描述 本案的目標消費群 體比較集中，大致可分為兩類： 一類是中、高收入者，他們主要是各類企業(yè)、事業(yè)單位、政府的管理人員和私營業(yè)主； 另一類是收入不太高但比較穩(wěn)定的工薪階層。 1 被訪者中有 94%的人對物業(yè)管理收費標準認為應(yīng)在每月每戶為 — 元 /平米范圍內(nèi)。 被訪者中 97%的人明確表示對住房房款在 17— 20 萬元能接受， 居民認為 購房首期款應(yīng)在 6— 8 萬元 左右 ,月還貸款額 800— 1000 元左右，貸款年限 10— 15 年左右為宜。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 智能化管理將不成為將來樓市的賣點，而是必備的元素。 16 房質(zhì)量、企業(yè)宣傳失真和配套不兌現(xiàn)是消費者在購房過程中最擔(dān)心的三大因素。每平方米在 1700 元左右是居民最可接受的購房價格，但由于當(dāng)前房市的客觀走勢，使居民在對價格的接受度上升幅度較大 。 15 對現(xiàn)實居住條件不滿意，是產(chǎn)生購房欲望的最直接動因。 住宅滿意度 較低 在受訪對象中，對現(xiàn)有住房表示滿意和較為滿意的比例總計為 %； 被調(diào)查人 %認為一般 ； 被調(diào)查 %人對住房表示不滿意或很不滿意。 14 中低收入階層購房趨勢逐漸向城市 西 南方向轉(zhuǎn)移 , 中高收入階層購房趨勢大都傾向于城市中心 ,他們更加注重的是完善的生活配套設(shè)施和子女上學(xué)的問題。 雖然事實上居民收入提高的速度遠低于房價上漲的速度 ,但這幾年來商品房住宅的價格呈直線上升趨勢 ,其年均增長率達到 30%— 50%。使用 年限在三年之內(nèi)的住宅比例占到 %。 從被調(diào)查者的住房面積