【正文】 =W/D=竣工商品房總面積 /竣工總面積M6`=M6整體市場化程度計算M=（ M1`+M2`+M3`+M4`+M5`+M6`） /618武漢市房地產(chǎn)市場整體市場化程度屬于快速發(fā)展階段階段 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展 減緩發(fā)展市場化程度 M〈 50% 50%〈 M〈 80% M 〉 80% M 〉 95%市場描述住宅處于福利分配階段政府為整個產(chǎn)業(yè)的主要投資者。 武漢社會零售消費(fèi)總額增長迅速，人民生活水準(zhǔn)逐年提高，但是住房支出比重與較低的恩格爾系數(shù)不協(xié)調(diào)，住房支出有上漲空間。指標(biāo) 3：人口數(shù)量指標(biāo) 4：城市化率5武漢以第三產(chǎn)業(yè)為主u 武漢產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是 “三、二、一 ” 型，此種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性逐年加強(qiáng)；u “ 三、二、一 ” 的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)表明了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化，消費(fèi)能力增強(qiáng)，人民房地產(chǎn)購買能力增強(qiáng)。武漢全市歷年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化狀況指標(biāo) 5：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)6武漢社會消費(fèi)品零售總額增長迅速u社會消費(fèi)品零售總額增長迅速，居民消費(fèi)明顯升溫；u 江漢區(qū)由于傳統(tǒng)商業(yè)中心的地位而使其人均消費(fèi)額居全區(qū)之首消費(fèi)產(chǎn)出比 =人均零售總額 /GDP武漢全市歷年社會消費(fèi)品零售總額江岸區(qū) 江漢區(qū) 橋口區(qū)社會消費(fèi)品零售總額（億元） 人均社會消費(fèi)品零售總額（元） 9118 14161 12530消費(fèi)產(chǎn)出比 2023年武漢漢口人均社會消費(fèi)品零售總額指標(biāo) 6：社會消費(fèi)品零售總額7武漢人均可支配收入穩(wěn)步增長，相比國內(nèi)其它城市仍相對偏低，有較大的增長空間u 武漢城市居民的人均可支配收入在國內(nèi)直轄市及省會城市中處于中等水平，和武漢市在全國城市地位中相比，人均可支配收入有較大的增長空間；u 武漢市人均可支配收入逐年提高，但是年增長率不穩(wěn)定。216。 由于住房制度的改革，消費(fèi)者需求急劇增加，住宅價格與投資猛增，大量不成熟發(fā)展商及產(chǎn)品出現(xiàn)，區(qū)域市場發(fā)展不平衡，地段時代特征明顯，土地市場與商品房市場不規(guī)范，有可能出現(xiàn)泡沫，政府的政策對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起著決定性作用。 區(qū)域市場發(fā)展不平衡，地段時代特征依舊明顯；252。 軌道交通居住物業(yè)的市場可接受度？現(xiàn)狀？發(fā)展趨勢整體格局漢口項(xiàng)目片區(qū)23武漢市住宅房地產(chǎn)市場開發(fā)熱點(diǎn)格局：三鎮(zhèn)五片區(qū)u 武漢市房地產(chǎn)在三鎮(zhèn)的基礎(chǔ)上，以片區(qū)為組團(tuán)，形成居住片區(qū)；u 三鎮(zhèn)住宅房地產(chǎn)市場相對獨(dú)立。u 房價的漲幅和銀行利率有一定聯(lián)系，但是物價上漲水平作為下限比較穩(wěn)當(dāng)。異常 基本正常 正常運(yùn)行 基本正常 異常 2023年銷售面積/竣工面積 ~ ~ ~ 反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)江漢區(qū)住宅供求關(guān)系漢35對比漢口鎮(zhèn)橋口區(qū)的住宅供給情況，我們發(fā)現(xiàn)橋口區(qū)住宅市場在歷年來基本保持供大于求的狀態(tài)，但是供需不平衡的現(xiàn)象并不嚴(yán)重u 橋口區(qū)住宅市場歷年保持供大于求的狀態(tài)，但是此現(xiàn)象并不十分嚴(yán)重；u 本項(xiàng)目橋口區(qū)的住宅項(xiàng)目應(yīng)該謹(jǐn)慎開發(fā)，避免進(jìn)一步增強(qiáng)供大于求的狀態(tài)，增加市場風(fēng)險。一元片區(qū)改造后對城市中心區(qū)住宅市場的影響結(jié)論對住宅項(xiàng)目的其它影響對住宅項(xiàng)目的正面影響一元片區(qū)改造更新后……42軌道交通規(guī)劃建設(shè)對本項(xiàng)目住宅項(xiàng)目的影響分析：軌道交通規(guī)劃介紹u 武漢市輕軌一號線一期工程已經(jīng)完成；u 政府規(guī)劃在 2023年前完成輕軌一號線路二期工程、輕軌二以及 輕軌四號線一期工程；u 如果規(guī)劃成功實(shí)現(xiàn)，漢口及武昌將會通過更快捷的交通干線聯(lián)系在一起。u 漢口鎮(zhèn)的住宅需求市場持波動性增長趨勢明顯，顯示出漢口房地產(chǎn)市場競爭激烈：江岸區(qū)住宅市場供需平衡，略有一點(diǎn)供大于求的傾向，但是此傾向未來表現(xiàn)現(xiàn)在不明； 江漢區(qū)住宅市場在 2023年前基本保持供需平衡， 2023年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的趨勢；橋口區(qū)住宅市場在歷年來基本保持供大于求的狀態(tài)，但是供需不平衡的現(xiàn)象并不嚴(yán)重。 (以上業(yè)態(tài)對人流量要求相對較低）53京漢大道沿線租金受核心商圈影響呈點(diǎn)式分布，軌道交通效應(yīng)并未顯現(xiàn)地塊周邊租金分布654016790150100 8050 50 501007516720060 608515025054京漢大道沿線商業(yè)有良好的發(fā)展前景軌道交通：加強(qiáng)漢口商業(yè)中心的輻射力，軌道交通站點(diǎn)周邊物業(yè)價值將得到提升（一般漲幅為 10－ 15％）。江灘的酒吧行業(yè)已初具規(guī)模，目前有十幾家，年底估計會增至三十余家。 軌道交通寫字樓的市場可接受度？現(xiàn)狀？發(fā)展趨勢整體格局漢口項(xiàng)目片區(qū)59武漢寫字樓供應(yīng)量發(fā)生明顯波動，這反映出寫字樓市場在武漢市并不穩(wěn)定u 武漢市寫字樓供應(yīng)起伏不定，顯示出寫字樓市場的不穩(wěn)定性；u 根據(jù)估算，武漢市每年寫字樓竣工量為；u 雖然寫字樓市場供應(yīng)不穩(wěn)定，但是漢口與武昌始終都是武漢市寫字樓的主要聚集地。 市場熱潮的大背景源于中國第一波房地產(chǎn)市場熱，開發(fā)寫字樓成為高額利潤的象征，因?yàn)樯虡I(yè)用地有著面積小、容積率高的特征。 此時，延時已久的市場 “ 綜合癥 ”開始發(fā)作，雖然均價仍然保持在 7000元／平方米左右，但相對第一個小高潮時產(chǎn)品的整體品質(zhì)來說，這一時期有了明顯的提高，此時，開發(fā)商的高額利潤已經(jīng)不再，同時銷售情況同樣不甚理想，大不如前。 u 漢陽：寫字樓集中在鐘家村，以漢陽商場為代表，是武漢寫字樓最少的區(qū)域。 商業(yè)銀行大廈 特征： 武漢市寫字樓供應(yīng)量最大的區(qū)域，不少寫字樓只租不售；除銀行自用外，其余樓層租售火爆，出租率一般都在 85％以上。解放大道沿線5000元/平米40元 /平米以中小企業(yè)為主，沿線也有金融機(jī)構(gòu)自建的寫字樓取水樓至江漢北路沿線4000元/平米30元 /平米以國內(nèi)二流企業(yè)及華中一流企業(yè)為主，大部分為通訊公司的二級代理商武商、武廣沿線N/A 40元 /平米以外資投資咨詢公司為主，例如吉列投資有限公司武漢辦事處、殼牌、飛利浦、 E龍公司武漢辦事處等漢口寫字樓價格與客戶67京漢大道區(qū)域及附近辦公樓盤位置天驕國際大廈福星國際商會大廈（江漢建設(shè)大道）財富大廈九運(yùn)京漢明都15世紀(jì)大廈遠(yuǎn)洋大廈銷售情況32668建筑情況 均價 銷售情況天驕國際大廈總建筑面積 ，容積率 ，總高樓 24層， 13層作為商用， 424層作寫字樓，每戶建筑面積在 ，戶型可自由分割、組合，并有商務(wù)陽臺，每三層送空中花園，主力客戶為中小企業(yè)4800元 / M2 正處于內(nèi)部裝修階段，銷售率約 65%財富大廈占地面積 8760平方米，建筑面積 18000平方米，綠化率 40%， 2棟 20層4800元 /M2 部分月出租價格為 30元 / M2 基本售罄世紀(jì)大廈 1棟共 8層， 272 M2，租 25元 / ， 2棟共 28層， 172 M2 ，租 30元 / 3600元 /平方米 入伙 約 三、四年，目前 僅 有一 層 在對 外出租福星國際商會大廈 占地面積 3100平方米，建筑面積： ，容積率： ，地面 27層、地下 2層 5800元 / M2 部分月出租價格為 40元 /M2 基本售罄九運(yùn)京漢名都 B棟為 8層帶電梯的商務(wù)寫字樓，每層建筑面積為 486平方米，均可自由在 30平方米至 486平方米之間任需分隔。N10/13漢口寫字樓價格預(yù)測70王家墩商務(wù)區(qū)對本項(xiàng)目寫字樓的影響分析：王家墩商務(wù)區(qū)背景介紹u武漢 CBD位于武漢市漢口幾何中心的王家墩地區(qū)，占地 里，東接青年路，南臨建設(shè)大道，西北與城市交通中環(huán)線發(fā)展大道和漢西路相連。 泰合廣場252。65漢口寫字樓主要分布在金融一條街、解放大道至武勝路沿線、取水樓至江漢北路沿線及沿江大道、江漢路步行街沿線備注： 根據(jù)調(diào)查，集中在漢口的企業(yè)主要是外資、合資的商業(yè)機(jī)構(gòu)、咨詢公司等，與武昌以 IT企業(yè)為主的寫字樓片區(qū)有所差別，考慮到目標(biāo)客戶的不一致，我們集中分析漢口寫字樓的特征。 這是我市寫字樓市場的第三個小高潮；216。 這是寫字樓第二個小高潮，金融一條街上以銀行為背景的寫字樓相繼投入使用216。武漢 市場寫字樓銷售 /出租量2023年武漢市各鎮(zhèn)寫字樓銷售 /出租量武漢寫字樓需求61對比武漢市寫字樓供給情況，我們武漢寫字樓市場嚴(yán)重供大于求，此趨勢在近期內(nèi)將繼續(xù)保持u 武漢市寫字樓市場供求從 99年開始，始終保持供求不平衡狀態(tài)；u 從宏觀大勢來看，寫字樓項(xiàng)目有一定的市場風(fēng)險。p武漢目前演藝廳經(jīng)營面積一般 1000－ 3000平米，酒吧（中等規(guī)模）300－ 400平米，迪吧 300－ 1000平米， KTV不超過 3000平米。2號線 —— 南北方向連接漢口、武昌，北起漢口常青花園，南至光谷廣場。武漢 商業(yè)用房竣工、銷售面積漢口 商業(yè)用房竣工、銷售面積48京漢大道沿線商業(yè)形態(tài)主要為住宅底商時代天驕花好月圓安順佳園江城華庭時代美博城景江華庭 萬達(dá)商業(yè)廣場世紀(jì)大廈翡翠星空德潤大廈三星陽景園盛合嘉園桃源公寓俊華雅苑漢飛青年城數(shù)碼港京漢大道沿線典