【正文】 33 34 35 37 工程管理部門禁制度 39 40 41 42 46 47 49 理辦法 50 51 星耀五洲 物業(yè)管理公司 3 . 52 53 55 56 . 57 58 59 60 61 63 64 65 67 68 . 69 70 71 72 74 5. 工作標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程 75 . 房屋及公用設(shè)施維修操作規(guī)程 77 79 星耀五洲 物業(yè)管理公司 4 81 . 空調(diào)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 83 . 空調(diào)設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程 89 93 95 96 99 101 103 106 108 110 112 113 115 電梯突發(fā)事件應(yīng)急處理操作規(guī)程 117 118 122 125 128 133 星耀五洲 物業(yè)管理公司 5 組織結(jié)構(gòu) 崗位設(shè)置 工程部經(jīng)理 1 人 工程總主管 1 人 文員 1 人 強(qiáng)電專業(yè)主管 1 人、 機(jī)電專業(yè)主管 1 人、 弱電專業(yè)主管 1 人、 工程部經(jīng)理強(qiáng)電專業(yè)機(jī)電專業(yè)弱電專業(yè)綜合維修專業(yè)工程部總主管辦公室文員 星耀五洲 物業(yè)管理公司 6 綜合維修專業(yè)主管 1 人、 另有工程專業(yè)人員 58 人 . 強(qiáng)電專業(yè) 強(qiáng)電部分 負(fù)責(zé)管理處園區(qū)內(nèi)的變配電室運(yùn)行值班工作。 機(jī)電專業(yè) . 空調(diào) /制冷部分 負(fù)責(zé)冷水機(jī)組的值班運(yùn)行工作。 負(fù)責(zé)公共區(qū)域的巡檢維護(hù)。 配合業(yè)主進(jìn)行設(shè)備設(shè)施改造工程樓宇自控系統(tǒng)的審圖、施工檢查和竣工檢查工作。 負(fù)責(zé)工程管理部的綜合管理體系工作，確保工程維修質(zhì)量目標(biāo)的完成。 審核服務(wù)分包方。 掌握專項(xiàng)維修工作進(jìn)程，如有未完成事項(xiàng)，應(yīng)提出書面建議或解決措施。 每月編制備品、備件計(jì)劃，并匯總上交工程管理部。 按考勤管理規(guī)定，嚴(yán)格檢查各專業(yè)每月執(zhí)行考勤制度的工作情況，并匯總上報(bào)。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 12 空調(diào)運(yùn)行維修工 空調(diào)設(shè)備運(yùn)行值班人員必須掌握設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即上報(bào)主管。 不斷提高服務(wù)意識(shí)，努力做好業(yè)主和客戶的服務(wù)工作。系統(tǒng)及設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)未交待清楚不交班；應(yīng)急故障未處理完畢不交班；有人替崗才能離開。借用的公用工具下班前要交還。 熟練掌握所管轄變、配電站的高、低壓供電系統(tǒng)，清楚了解各種設(shè)備的操作方法、技術(shù)參數(shù)、運(yùn)行特性等。 負(fù)責(zé)園區(qū)動(dòng)力設(shè)備、照明設(shè)備的維修保養(yǎng)工作。 負(fù)責(zé)電梯故障、停電等導(dǎo)致困人的處理、解救工作。 定期對(duì)各系統(tǒng)的主機(jī)執(zhí)行 元件、系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行清潔和維護(hù)保養(yǎng)，對(duì)弱電信號(hào)進(jìn)行檢測(cè)。 各專業(yè)對(duì)所管轄的主要設(shè)備設(shè)施，要建立一機(jī)一檔，內(nèi)容要具體詳細(xì)，便于查閱。 編制依據(jù) /引用文件 術(shù)語 工具管理制度 集中管理的工具由工程部各專業(yè)主管負(fù)責(zé)管理。 個(gè)人管理的工具要填寫《工程管理部個(gè)人管理工具登記表》。 所有機(jī)房、設(shè)備豎井均應(yīng)設(shè)專人負(fù)責(zé)。 嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)用餐、聚會(huì)、聊天、嬉戲、睡覺、喧嘩等，不得做與工作無關(guān)的事。 2. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部負(fù)責(zé)解釋、修訂。員工不許私自將鑰匙轉(zhuǎn)借他人。 . 各專業(yè)主管做好本專業(yè)安全教育，定期和不定期地組織其學(xué)習(xí)安全操作規(guī)程，開展安全教育活動(dòng)，接受安全管理部門或其他有關(guān)人員的安全監(jiān)督檢查。 使用人字梯進(jìn)行高空作業(yè)前應(yīng)檢查定位銷是否可靠，梯子與地面的夾角控制在60186。 升降車使用前必須將升降車支穩(wěn)達(dá)到水平，支撐點(diǎn)要落實(shí)。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 28 工程管理部環(huán)保工作管理制度 范圍 本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了工程管理部環(huán)保工作制度，適用于工程部日常工作。 更換下的日光燈管不能隨意亂扔，集中存放。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 29 定期對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境噪音進(jìn)行監(jiān)測(cè)，對(duì)不合格的情況進(jìn)行整改。 辦公用紙除對(duì)外正式發(fā)文及存檔文件外 ，其他用紙應(yīng)雙面使用。 能源統(tǒng)計(jì)管理制度 機(jī)電專業(yè)填寫《水表記錄》、強(qiáng)電 /電梯專業(yè)填寫《電表記錄》。 設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)的管理規(guī)定 各專業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)所屬設(shè)備建立標(biāo)識(shí)。 質(zhì)量記錄及表格 記錄 《標(biāo)識(shí)清單》 附加說明： 1. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部組織起草、公司主管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。并根據(jù)每日的檢查情況填寫《服務(wù)質(zhì)量檢查表》。 ： 必須按值班日志的記錄，核對(duì)設(shè)備狀況； 檢查儀表、工具，聽取上一班值班人員對(duì)運(yùn)行情況的介紹； 核對(duì)機(jī)房鑰匙，并 在交接班記錄表上簽字； 如發(fā)現(xiàn)未按交接班要求交班，接班人有權(quán)拒絕接班，并報(bào)告主管或值班領(lǐng)班。 值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗，按規(guī)定定期巡視設(shè)備運(yùn)行情況。做到三干凈：設(shè)備干凈、機(jī)房干凈、工作場(chǎng)地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：使用性能良好、密封良好、潤(rùn)滑良好、緊固良好、調(diào)整良好。 值班員負(fù)責(zé)完成非標(biāo)工作時(shí)間的報(bào)修工作，填好《維修通知單》。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 38 記錄 《值班 /接班記錄》 《維修通知單》 附加說明： 1. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部組織起草、審核、批準(zhǔn)。 外來人員進(jìn)入機(jī)房，值班人員在核實(shí)身份后在《 工程管理部機(jī)房外來人員登記表》登記，并請(qǐng)外來人員簽字。 選定分包方簽定合同，填寫《外包方調(diào)查評(píng)價(jià)表》及《合同匯簽單》上報(bào)公司審批。 木工工作完成后，刨花、鋸末要及時(shí)清理，做到場(chǎng)地干凈。 油漆、稀料等揮發(fā)性物品用后要蓋嚴(yán)，嚴(yán)禁敞口存放。