【正文】 共區(qū)域的巡檢維護。 負責(zé)為業(yè)主提供建筑裝飾的修繕服務(wù)。 配合業(yè)主進行設(shè)備設(shè)施改造工程樓宇自控系統(tǒng)的審圖、施工檢查和竣工檢查工作。 管理代維方的維保工作。 負責(zé)工程管理部的綜合管理體系工作，確保工程維修質(zhì)量目標(biāo)的完成。 負責(zé)工程管理部 所有費用支出的審批。 審核服務(wù)分包方。 熟悉掌握各設(shè)備及系統(tǒng)的運行情況，協(xié)助專業(yè)主管工作，做好各種設(shè)備的統(tǒng)籌管理。 掌握專項維修工作進程，如有未完成事項，應(yīng)提出書面建議或解決措施。 負責(zé)本專業(yè)系統(tǒng)、設(shè)備預(yù)防性維修計劃的制定和維 修保養(yǎng)工作，保證設(shè)備完好率達標(biāo)；確保設(shè)備的正常運行。 每月編制備品、備件計劃，并匯總上交工程管理部。 負責(zé)對專業(yè)對外分包的維修保養(yǎng)項目維保質(zhì)量檢查及評定。 按考勤管理規(guī)定，嚴(yán)格檢查各專業(yè)每月執(zhí)行考勤制度的工作情況，并匯總上報。 負責(zé)收集、整理、復(fù)印、描繪、完善工程系統(tǒng)的竣工圖紙及改造工程圖紙和各種設(shè)備的使用說明書、分類歸檔，做到隨時可供查閱。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 12 空調(diào)運行維修工 空調(diào)設(shè)備運行值班人員必須掌握設(shè)備運行狀況，發(fā)現(xiàn)問題立即上報主管。 值班人員應(yīng)按時巡視運行設(shè)備狀況，按時監(jiān)測各空調(diào)區(qū)域溫度、濕度。 不斷提高服務(wù)意識，努力做好業(yè)主和客戶的服務(wù)工作。 值班運行人員必須掌握當(dāng)班整個水系統(tǒng)及其設(shè)備的運行狀況，發(fā) 現(xiàn)問題立即上報。系統(tǒng)及設(shè)備運行狀態(tài)未交待清楚不交班；應(yīng)急故障未處理完畢不交班；有人替崗才能離開。要保證維修質(zhì)量，遇有故障必須徹底處理，遇有特殊問題及時匯報。借用的公用工具下班前要交還。努力學(xué)習(xí)本系統(tǒng)專業(yè)知識和新技術(shù)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 熟練掌握所管轄變、配電站的高、低壓供電系統(tǒng)，清楚了解各種設(shè)備的操作方法、技術(shù)參數(shù)、運行特性等。 保管好專業(yè)公用鑰匙、備件、工具及儀表等。 負責(zé)園區(qū)動力設(shè)備、照明設(shè)備的維修保養(yǎng)工作。 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備保養(yǎng)制度及操作規(guī)程，完成各種電氣設(shè)備的檢查與保養(yǎng)，保證工作質(zhì)量，按時完成任務(wù)，作好設(shè)備保養(yǎng)記錄。 負責(zé)電梯故障、停電等導(dǎo)致困人的處理、解救工作。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 18 弱電維修、值班員 負責(zé)樓宇自控系統(tǒng)、消防及緊急廣播系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)的值班、運行及維修保養(yǎng)工作。 定期對各系統(tǒng)的主機執(zhí)行 元件、系統(tǒng)設(shè)備進行清潔和維護保養(yǎng)，對弱電信號進行檢測。 重要機房嚴(yán)格遵守門禁制度，保持各機房衛(wèi)生整潔。 各專業(yè)對所管轄的主要設(shè)備設(shè)施，要建立一機一檔，內(nèi)容要具體詳細，便于查閱。 非本企業(yè)單位與個人，原則上嚴(yán)禁借閱工程設(shè)備檔案。 編制依據(jù) /引用文件 術(shù)語 工具管理制度 集中管理的工具由工程部各專業(yè)主管負責(zé)管理。 借用者應(yīng)掌握工具的基本性能和操作要領(lǐng)。 個人管理的工具要填寫《工程管理部個人管理工具登記表》。 記錄 《工程管理部公用工具登記表》 《工程管理部公用工具借用登記表》 《工程管理部個人管理工具登記表》 附加說明： 3. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部門組織起 草、公司主管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。 所有機房、設(shè)備豎井均應(yīng)設(shè)專人負責(zé)。 重要機房：配電室、熱力站、制冷站在運行期間應(yīng)設(shè)專人值班。 嚴(yán)禁在機房內(nèi)用餐、聚會、聊天、嬉戲、睡覺、喧嘩等，不得做與工作無關(guān)的事。 機房的設(shè)備由值班人員負責(zé)運行操作、維護保養(yǎng)及巡視工作，無關(guān)人員嚴(yán)禁進 入。 2. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部負責(zé)解釋、修訂。各專業(yè)常用鑰匙要填寫《工程管理部領(lǐng)用鑰匙登記表》交工程管理部存檔。員工不許私自將鑰匙轉(zhuǎn)借他人。 2. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部負責(zé)解釋、修訂。 . 各專業(yè)主管做好本專業(yè)安全教育，定期和不定期地組織其學(xué)習(xí)安全操作規(guī)程，開展安全教育活動，接受安全管理部門或其他有關(guān)人員的安全監(jiān)督檢查。必須穿長袖工服或防燙服，并穿戴好手套等勞動保護用品，防止高溫燙傷，確保人身安全。 使用人字梯進行高空作業(yè)前應(yīng)檢查定位銷是否可靠，梯子與地面的夾角控制在60186。 電工用梯子作業(yè)前應(yīng)檢查梯子腿與地面絕緣良好防止漏電傷人。 升降車使用前必須將升降車支穩(wěn)達到水平，支撐點要落實。 經(jīng)常檢查作業(yè)用工具保持其安全、有效、潔凈，有問題及時解決或報專業(yè)解決，保障作業(yè)工具的有效性。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 28 工程管理部環(huán)保工作管理制度 范圍 本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了工程管理部環(huán)保工作制度，適用于工程部日常工作。 加強對餐廳隔油池的管理，查看隔油池是否按時清掏，油污過多或排放不合格及時通知相關(guān)單位清掏。 更換下的日光燈管不能隨意亂扔，集中存放。 轉(zhuǎn)動的設(shè)備定期加油潤滑防止噪音的產(chǎn)生。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 29 定期對管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境噪音進行監(jiān)測，對不合格的情況進行整改。其溫度控制標(biāo)準(zhǔn)按照室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 維護管理好冷暖設(shè)備設(shè)施確保各區(qū)域的溫度達到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。 辦公用紙除對外正式發(fā)文及存檔文件外 ，其他用紙應(yīng)雙面使用。 對空調(diào)系統(tǒng)使用的消毒藥品由機電專業(yè)保管使用，使用中要嚴(yán)格按照要求配制，并對使用過程進行記錄。 能源統(tǒng)計管理制度 機電專業(yè)填寫《水表記錄》、強電 /電梯專業(yè)填寫《電表記錄》。 辦公室匯總核準(zhǔn)后于 30 日前上報部門經(jīng)理及公司財務(wù)部。 設(shè)備設(shè)施標(biāo)識的管理規(guī)定 各專業(yè)負責(zé)對所屬設(shè)備建立標(biāo)識。 照明配電箱內(nèi)要標(biāo)明本箱內(nèi)的上級、本級、下級的開關(guān)號、設(shè)備名稱。 質(zhì)量記錄及表格 記錄 《標(biāo)識清單》 附加說明： 1. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部組織起草、公司主管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。主要包括各專業(yè)各項工作記錄中的數(shù)據(jù)是否正常；設(shè)備運行工況是否處于正常范圍；機房的清潔衛(wèi)生狀況是否達到要求；人員的精神面貌是否良好；專業(yè)主管的《服務(wù)質(zhì)量檢查表》是否按時填寫。并根據(jù)每日的檢查情況填寫《服務(wù)質(zhì)量檢查表》。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 34 交接班制度 范圍 本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了工程管理部交接班制度，適用于工程值班人員。 ： 必須按值班日志的記錄，核對設(shè)備狀況； 檢查儀表、工具，聽取上一班值班人員對運行情況的介紹； 核對機房鑰匙，并 在交接班記錄表上簽字； 如發(fā)現(xiàn)未按交接班要求交班，接班人有權(quán)拒絕接班，并報告主管或值班領(lǐng)班。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 35 報告制度 范圍 本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了值班運行人員的日常匯報制度 ，適用于工程管理部運行維修人員。 值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，按規(guī)定定期巡視設(shè)備運行情況。 合理安排好值班人員就餐。做到三干凈：設(shè)備干凈、機房干凈、工作場地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好。 按規(guī)定做 好巡視檢查工作，處理好報修工作。 值班員負責(zé)完成非標(biāo)工作時間的報修工作，填好《維修通知單》。 值班員在離崗巡視或維修時，要帶好通訊設(shè)備，隨時保持聯(lián)絡(luò)。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 38 記錄 《值班 /接班記錄》 《維修通知單》 附加說明： 1. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部組織起草、審核、批準(zhǔn)。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 39 工程管理部門禁制度 范圍 本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了值班室人員的管理，適用于工程管理部各專業(yè)機房的管理。 外來人員進入機房，值班人員在核實身份后在《 工程管理部機房外來人員登記表》登記，并請外來人員簽字。 2. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部負責(zé)解釋、修訂。 選定分包方簽定合同，填寫《外包方調(diào)查評價表》及《合同匯簽單》上報公司審批。 2. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部負責(zé)解釋、修訂。 木工工作完成后，刨花、鋸末要及時清理，做到場地干凈。 保證油漆庫所用防爆換氣扇及照明的正常運行。 油漆、稀料等揮發(fā)性物品用后要蓋嚴(yán)，嚴(yán)禁敞口存放。 做好相應(yīng)的安全衛(wèi)生及巡視檢查工作。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 42 電動工具安全操作制度 范圍 本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了電動工具的安全操作，適用于工程日常維修工作。 不要拿電線提起電動工具，電線需與熱源隔開，并避免與銳利的邊緣接觸。 除非電線插頭已從電源插座拆下，絕不可接觸轉(zhuǎn)動部分或附件。 不要在有易燃易爆氣體的場合使用。 請勿讓非操作人員靠近運轉(zhuǎn)的砂輪機。 使用完畢和意外停電時，應(yīng)將開關(guān)置于“關(guān)”的位置避免意外起動造成傷害。 在調(diào)整工作臺的位置時，須先松開夾緊手柄，然 后轉(zhuǎn)動手柄移動工作臺至所需要的位置后，再將手柄夾緊。 鋸片要保持清潔銳利，使用銳利的鋸片可減少故障與回彈到最小限度。 當(dāng)圓鋸?fù)蝗粶p速時，即會發(fā)生回彈向操作的人反沖回來，當(dāng)鋸片被工件夾住或突然減速時，應(yīng)立即放松開關(guān)，鋸片還在轉(zhuǎn)動時不可從工件上移開圓鋸，決不可將手或手指放在工具后面，因為如果發(fā)生反彈時，圓 鋸易回彈到手上而可能會造成嚴(yán)重傷害事故。 決不可用老虎鉗反夾圓鋸，因這種操作方法非常危險并可能會引起嚴(yán)重傷害事故。 操作圓鋸時，應(yīng)使導(dǎo)線遠離鋸斷區(qū)并加以固定，使其不至于在操作時被工件纏住。 大塊板工件必須加以支持穩(wěn)定，鋸解大塊板材時，必須用墊木支持穩(wěn)定以減少夾住鋸片或發(fā)生回彈的危險，當(dāng)切割操作需要將圓鋸支持在加工件上時，應(yīng)將工具支撐在較大的一邊工件上而鋸下較小的一邊。 工作完畢后，應(yīng)清除臺鉆上的鐵屑和塵污，并在未涂漆的表面涂上防銹油以防銹蝕。 在開動臺鉆前，應(yīng)檢查工作臺是否夾緊以及主軸套筒的升降移動機電器設(shè)備的情況是否正常。 在使用砂輪機時 應(yīng)戴防塵眼鏡或使用配套防塵鏡。 請勿將砂輪機置于室外使用。 按砂輪機銘牌規(guī)定的電壓使用。 電動工具應(yīng)存放到干燥而妥當(dāng)處保管，電動工具應(yīng)定期檢查，如發(fā)現(xiàn)損傷應(yīng)即修復(fù)。 謹(jǐn)防觸電事故，應(yīng)注意避免身體同地面、管道、設(shè)備等接觸。 記錄 質(zhì)量記錄及表格 《工程管理部巡視簽到表》 附加說明： 1. 本標(biāo)準(zhǔn)由工程管理部門組織起草、公司主管領(lǐng)導(dǎo) 審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。 對油漆、稀料分開上架子存放，碼放整齊。 油漆庫嚴(yán)禁動用明火，禁止 吸煙，專庫專用，禁止存放無關(guān)物品。維修間內(nèi)要配有足夠的消防器材、滅火器，并保證其有效。 木材存放處要有專人負 責(zé)，每天進行巡視檢查。 屬安裝、整改或裝修合同由負責(zé)人每天檢查工作質(zhì)量、環(huán)境保護及現(xiàn)場安全并填寫《服務(wù)質(zhì)量檢查表》 屬維保合同由負 責(zé)人每次維保時檢查工作質(zhì)量、環(huán)境保護及現(xiàn)場安全并填寫《服務(wù)質(zhì)量檢查表》，每年合同到期后進行服務(wù)質(zhì)量評價并填寫《服務(wù)外包方業(yè)績評定表》 甲已雙方進行項目驗收，合同結(jié)束。 編制依據(jù) /引用文件 術(shù)語 各專業(yè)主管根據(jù)年度 計劃和具體情況進行分包立項，編寫分包項目說明，經(jīng)公司確認后發(fā)包。 值班人員要認真負責(zé)，確保當(dāng)值機房設(shè)備安全。 如需進入機房及值班室，要經(jīng)過部門主管同意。 3. 本標(biāo)準(zhǔn)的附錄 X 為標(biāo)準(zhǔn)的附錄。超過 2 小時外出時，要安排相關(guān)人員巡視機房、抄記數(shù)據(jù)（緊急事故除外）。 巡視要做好簽到并注明時間，電話報崗要做好記錄。 非標(biāo)時間各崗位運行人員要定時報崗，如不在崗位應(yīng)說明所在位置和原因。值班人員必須認真遵守公司各項規(guī)章制度，嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制。 因特殊情況需調(diào)班時 ，必須事前報請主管同意，原則上領(lǐng)班與領(lǐng)班、技工與技工對調(diào)。 發(fā)現(xiàn)