【正文】 是長(zhǎng)期居住，因此對(duì)配套設(shè)施的需求也是以日常性需求為主，與公寓式酒店客戶相比，更注重實(shí)惠、便捷，盡可能兼顧舒 適。 定位內(nèi)容 根據(jù)上述定位原則和依據(jù)，并結(jié)合項(xiàng)目具體建筑形式和空間現(xiàn)狀，及施工進(jìn)度情況，同時(shí)考慮對(duì)于公寓式酒店配套的補(bǔ)充和兼顧，投保健中心19%中餐廳18%西餐廳2%咖啡廳或茶社8%干洗店14%健身娛樂(lè)9%便利店18%美容美發(fā)12% 24 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 資型服務(wù)公寓配套內(nèi)容分布在一層和二層。但咖啡廳也可兼顧酒店公寓、寫(xiě)字樓等外部需求。 一層臨街的門(mén)面房不同于內(nèi)部的空間， 因其具有較高的商業(yè)價(jià)值，功能的設(shè)置應(yīng)即滿足上部公寓的使用，同時(shí)對(duì)外部提供配套服務(wù)，服務(wù)對(duì)象具有對(duì)內(nèi)對(duì)外兼顧的特點(diǎn)。 位置：原有大堂位置 面積： 240 平方米 功能：為接待、問(wèn)訊、交通空間。休息廳的設(shè)置是有力提升公寓品質(zhì)的另一個(gè)重要因素。 面積： 240 平方米 功能：咖啡茶飲、休閑、洽談、會(huì)晤等 目標(biāo)客戶：公寓式酒店的客戶，可以兼顧周邊的消費(fèi)人群（包括水晶島寫(xiě)字樓）。 位置 ： C1A1 軸、 1214 軸圍合的空間。作為本項(xiàng)目高檔公寓的配套，美容美體中心與普通的美容美發(fā)在規(guī)模、檔次和服務(wù)范圍等要素方面屬于不同類型的業(yè)態(tài)。而原銀行營(yíng)業(yè)廳的位置、面積等均能夠滿足其要求。 27 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 ? 藥店、鮮花店 如定位依據(jù)所述，針對(duì)長(zhǎng)期居住的投資型服務(wù)公寓客 戶，他們的需求更偏重與生活化的日常需求，藥店和花店針對(duì)公寓客戶的生活化需求，同時(shí)也能夠?qū)ν夥?wù)。 目標(biāo)客戶 ：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶，寫(xiě)字樓客戶、項(xiàng)目周邊其它寫(xiě)字樓、居住物業(yè)的客戶。以健身娛樂(lè)為主要功能，主要包括健身房、體操房、桑拿、球類室、兒童活動(dòng)和圖書(shū)室，完善的功能設(shè)施將成為酒店公寓品質(zhì)的保證，和提升投資型服務(wù)公寓檔次的重要因素 。 面積 ： 60 平方米 功能 ：桑拿、淋浴、更衣 目標(biāo)客戶 ：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫(xiě)字樓客戶。 面積 ：約 80 平方米 功能 ：主要擺放健身器械，用于器械健身，使公寓式酒店的配套設(shè)施較為完善，提升公寓式酒店的檔次和品質(zhì)。（根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)，如果未來(lái)有擴(kuò)大規(guī)模需要，其空間可以向露臺(tái)方向擴(kuò)展）。如桌球、乒乓等； 29 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 與兒童游戲都具有噪音較大的特點(diǎn)，結(jié)合空間現(xiàn)狀，將二者合設(shè)，減少對(duì)于其它空間的影響。 ? 圖書(shū)閱覽 針對(duì)目標(biāo)客戶的文化層次和受教育程度較高的特點(diǎn)，選擇相對(duì)安靜的空間作為讀書(shū)閱覽的場(chǎng)所。 目標(biāo)客戶 ：投資型服務(wù)公寓內(nèi)部客戶為主。 如果此改動(dòng)對(duì)于公寓樓東立面影響較大，建議將玻璃幕封閉的位置適當(dāng)向內(nèi)部后退，在確保最大實(shí)用面積的前提下，適當(dāng)兼顧外立面效果。 （五）其他細(xì)化定位建議 通過(guò)以上分析，投資型服務(wù)公寓是比較理想的公寓類型，對(duì)總體項(xiàng)目有益，與酒店功能也比較協(xié)調(diào)。本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商提供菜單式裝修的方案，在品質(zhì)基本保證統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，有一定的檔次細(xì)微差別，給客戶選擇的余地，但是有開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一負(fù)責(zé)裝修，以保證項(xiàng)目檔次、品質(zhì)和工程質(zhì)量，也避免客戶自己裝修給其它客戶和酒店帶來(lái)的不利影響。 購(gòu)房者對(duì)中央空調(diào)的偏好 以上各方面是高檔服務(wù)式公寓必須具備的，而且通過(guò)我們對(duì)西安客 菜單式裝修46%精裝修27%廚衛(wèi)精裝修4%毛坯房23% 樓宇中央空調(diào)7%分戶式中央空調(diào)50%傳統(tǒng)供暖43% 32 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 戶的調(diào)查，也反映出對(duì)上述設(shè)施或配套的強(qiáng)烈需求，因此應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)品調(diào)整中予以考慮。由此可見(jiàn)本市或本省公司是出售寫(xiě)字樓的主要目標(biāo)客戶，本市或本省公司以及 一些外地、港澳臺(tái)和國(guó)外公司是出租寫(xiě)字樓的主要目標(biāo)客戶。 高新區(qū)與非高新區(qū)企業(yè)辦公面積比例圖 2. 目標(biāo)客戶定位 根據(jù)項(xiàng)目作為高檔次商務(wù)綜合體的定位，寫(xiě)字樓應(yīng)當(dāng)是項(xiàng)目的主體功能，是綜合體的統(tǒng)領(lǐng)物業(yè)，在目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化情況較為嚴(yán)重的情況下，必須突出項(xiàng)目作為綜合建筑體的優(yōu)勢(shì)和辦公在產(chǎn)品、景觀等方面的優(yōu)勢(shì)。其中 45 層預(yù)留大開(kāi)間，不分割，目標(biāo)客戶是國(guó)內(nèi)外大企業(yè)的總部、區(qū)域總部、分公司，為其預(yù)留個(gè)性化裝修的空間。而分公司和辦事處由于地點(diǎn)變遷頻繁，因此偏重于選擇租賃的方式?？蛻纛愋椭行凸颈戎乜梢源笠恍?，以本市、本省企業(yè)為主，以為高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類型企業(yè)提供服務(wù)的咨詢服務(wù)類型企業(yè)為主。 寫(xiě)字樓本身的商業(yè)配套主要用于為寫(xiě)字樓配套服務(wù)。寫(xiě)字樓商業(yè)配套的主要使用者是自用和租用的長(zhǎng)住公司內(nèi)的公司及員工。 ? 公司的需求內(nèi)容具體包括公務(wù)宴請(qǐng)、產(chǎn)品展示和發(fā)布、大型會(huì)議與報(bào)告、金融郵政服務(wù)、票務(wù)服務(wù)等。 3 定位內(nèi)容 根據(jù)上述定位原則和定位依據(jù)，水晶島辦公樓的商業(yè)配套定位包含以下功能：銀行、商務(wù)餐廳、會(huì)議室、品牌快餐、咖啡酒吧、票務(wù)中心、商務(wù)中心、員工餐廳、郵局。而為水晶石的配套最好靠近水晶石本身的入口大堂，便于聯(lián)系和使用；而銀行應(yīng)具有較好的外部聯(lián)系，設(shè)在交通便利、停車方便的位置。 目標(biāo)客戶；寫(xiě)字樓及附近周邊寫(xiě)字樓的公司、個(gè)人；公寓樓客戶。 根據(jù)需要可 靈活分割或合并，組合為大、中、小多種規(guī)模的會(huì)議室。 ? 中高檔的商務(wù)中餐廳 上部的高檔寫(xiě)字間存在對(duì)于高檔餐廳的需求，用于商務(wù)宴請(qǐng)、接待、洽談及會(huì)議用餐，同時(shí)作為對(duì)公寓式酒店的配套補(bǔ)充，故選擇在靠近公寓式酒店的位置，便于雙方共享。 39 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 目標(biāo)客戶：水晶島寫(xiě)字樓及附近寫(xiě)字樓工作的公司，公寓式酒店的客戶，兼顧投資型服務(wù)公寓客戶。 面積： 180 平方米 功能：高檔酒吧，寫(xiě)字樓商務(wù)洽談及放松休閑場(chǎng)所。 ? 員工餐廳 40 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 在地下室冷凍機(jī)房和加壓泵房之間，共有 9 個(gè)停車位，為此 9 個(gè)車位特別設(shè)置了寬 8 米多、總長(zhǎng)度 30 多米的車道，且為單側(cè)停車，較為浪費(fèi)面積；而且此處靠近北電梯廳，方便樓上員工到達(dá)；建議將1617 軸間的三個(gè)車位移動(dòng)至 D 軸處，取消其余的 6 個(gè)車位，將空出的面積作為員工餐廳；同時(shí)在電梯廳 19 軸的墻面開(kāi)設(shè)門(mén)洞，方便員工出入。 位置： 1819 軸、 EF 軸圍合范圍內(nèi) 面積： 20 平方米 功能：為寫(xiě)字樓的公司及個(gè)人提供簡(jiǎn)單的郵政服務(wù) 目標(biāo)客戶；寫(xiě)字樓的公司為主。西安經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力已經(jīng)大為增強(qiáng)，隨著西部大開(kāi)發(fā)的步伐加快，西安作為西部區(qū)域中心城市的重要戰(zhàn)略地位更是其它城市難以比擬的，為經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展提供了新的動(dòng)力。普通的商務(wù)設(shè)施很難滿足其需求，高檔商務(wù)俱樂(lè)部是比較理想的產(chǎn)品。其次，此俱樂(lè)部是作為最高端的商務(wù)產(chǎn)品，一旦經(jīng)營(yíng)成功，將形成全市范圍的影響力，對(duì)項(xiàng)目擴(kuò)大知名度，提升品質(zhì)有較大幫助。俱樂(lè)部管理公司會(huì)在前期針對(duì)性的市場(chǎng)研究基礎(chǔ)上，根據(jù)物業(yè)本身的特點(diǎn)和管理經(jīng)驗(yàn)，提出詳細(xì)的業(yè)態(tài)布局和經(jīng)營(yíng)方案。 根據(jù)我行對(duì)于北京同類型高檔俱樂(lè)部的調(diào)查，其總規(guī)模均在 5000平方米以上；作為高檔俱樂(lè)部，水晶石的現(xiàn)有規(guī)模較小，故建議在寫(xiě)字樓靠近水晶石的位置，分離出一部分面積，作為水晶石的補(bǔ)充，以達(dá)到規(guī) 模經(jīng)營(yíng)、最佳收益，最終提升整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)的目的。 滿足城市高端人群的需求和偏好，是水晶石的 定位原則。他們理性地追求享樂(lè)，追求個(gè)性化的享受。聘請(qǐng)專門(mén) 44 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 的國(guó)際級(jí)俱樂(lè)部管理公司進(jìn)行管理，不僅可以保證其會(huì)員享受高水準(zhǔn)的服務(wù)，而且可以運(yùn)用其強(qiáng)大國(guó) 際網(wǎng)絡(luò)，使會(huì)員能夠在其它國(guó)家或城市享受同樣級(jí)別的會(huì)員的權(quán)利。 功能布局 根據(jù)定位原則和依據(jù)，考慮市場(chǎng)情況，結(jié)合水晶石整體通透、形體輕盈、規(guī)模較小的建筑特點(diǎn)，在水晶石內(nèi)部安排健身、休閑、會(huì)議和西式餐飲，而占用面積較大、最高檔的中式餐廳，因?yàn)樾枰拿娣e較大，建議設(shè)在水晶島寫(xiě)字樓的一層。 考慮到本項(xiàng)目目前施工的進(jìn)度，水晶石地基已經(jīng)作完，加設(shè)游泳池困難較大；但考慮為保持整個(gè)水晶石能夠成為較為地道和標(biāo)準(zhǔn)的高檔俱樂(lè)部，具備輻射整個(gè)西安市的吸引力，我行仍然建議如果可能，應(yīng)當(dāng)加設(shè)游泳池。 面積： 250 平方米 功能：更衣淋浴、體操房、器械室。 方案二：設(shè)有游。 面積： 210 功能： VIP 臺(tái)球室 5 間 氧吧 位置： 1/15 軸 —— 1/16 軸、 1C 軸 —— 1F 軸圍合區(qū)域。 面積： 500 平方米 功能：桑拿、洗浴、 SPA 水療、保健按摩、休息。如健身、臺(tái)球等，安 排在水晶石的底層，而相對(duì)安靜的西式餐飲和會(huì)議廳等安排在一層，在二層布置較為安靜的功能，如特色酒吧、閱覽 45 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 室，原則為從地下到地上到頂層逐步由喧鬧過(guò)度到寧?kù)o。 ? 俱樂(lè)部可定期為會(huì)員舉行豐富多彩的俱樂(lè)部活動(dòng)，為其創(chuàng)造商業(yè)機(jī)會(huì)。 水晶石將 為會(huì)員及其家人提供專屬的高檔商務(wù)、會(huì)議、交流、休閑、健身、娛樂(lè)、餐飲等富有特色的空間和高品質(zhì)的服務(wù)。 2 定位依據(jù) 目標(biāo)客戶特征 水晶石高檔俱樂(lè)部的 目標(biāo)客戶群是具備一定實(shí)力的公司的決策層人士，不僅具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，而且具有選擇公司發(fā)展區(qū)域的決定權(quán)力， 水晶石高檔俱樂(lè)部應(yīng)具有 強(qiáng)烈的吸引此類人群的獨(dú)特魅力。在此背景下形成了新財(cái)富階層，他們主要是具備相當(dāng)實(shí)力的公司總裁、董事、企業(yè)家，公司的高層決策人士，具有較高的社會(huì)地位，屬于當(dāng)今的成功人士，是人群中的少數(shù)，而擁有多數(shù)的財(cái)富。 本項(xiàng)目的水晶石應(yīng)當(dāng)在建設(shè)之前就與有意向的俱樂(lè)部進(jìn)行洽談，簽訂合作協(xié)議，聽(tīng)取俱樂(lè)部管理公司的意見(jiàn)，進(jìn)行功能的調(diào)整和產(chǎn)品的細(xì)化，以保證項(xiàng)目的建設(shè)與功能設(shè)置與俱樂(lè)部的定位及經(jīng)營(yíng)方案高度吻合。最主要的是一旦項(xiàng)目的總體品質(zhì)得到認(rèn)可，他們將成為項(xiàng)目的義務(wù)宣傳員，在其交際范圍內(nèi)，最有效的將項(xiàng)目信息傳達(dá)給目標(biāo)客戶，對(duì)擴(kuò)大項(xiàng)目 知名度，促進(jìn)銷售有利。 ? 高檔商務(wù)俱樂(lè)部是吸引的客戶群體有較大的趨同性，大多數(shù)客戶事業(yè)已經(jīng)取得輝煌的成就，但還在繼續(xù)發(fā)展壯大過(guò)程中，這樣的俱樂(lè)部為其提供了商務(wù)交流的平臺(tái)，為其事業(yè)的發(fā)展、財(cái)富的積累提 供了良好的機(jī)會(huì)。 ? 西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)了企業(yè)的蓬勃發(fā)展，各種類 型的企業(yè)數(shù)量在不斷增長(zhǎng)，實(shí)力不斷增強(qiáng)，因而也產(chǎn)生了一批豪富階層。 水晶石的定位是高檔商務(wù)俱樂(lè)部， 為少數(shù)人提供的高檔俱樂(lè)部，以財(cái)富為標(biāo)志的少數(shù)人社 交圈， 作為整個(gè)商務(wù)綜合建筑體的核心和亮點(diǎn)，并填補(bǔ)西安高端商務(wù)配套市場(chǎng)的空白，形成強(qiáng)大的市場(chǎng)吸引力，為商務(wù)提供強(qiáng)有力的支持。 目標(biāo)客戶；寫(xiě)字樓的員工為主。作為本寫(xiě)字樓必須的重要配套設(shè)施，設(shè)在地上一層，其檔次和形象與其它配套、尤其是水晶石的檔次相差較大，故考慮設(shè)在地下室內(nèi)，即方便又不影響地上寫(xiě)字樓形象。 ? 咖啡酒吧 在南大堂設(shè)高檔咖啡酒吧，即滿足寫(xiě)字樓配套的需求，同時(shí)其高品質(zhì)的裝修和環(huán)境也有利于提升寫(xiě)字樓的檔次。 位置： 37 軸、 BG 軸及 79 軸、 EG 軸圍合空間。 位置： 2226 軸、 BG 軸圍合空間，及 1719 軸、 EG 軸的原辦公室； 面積：約 1100 平方米 功能： 會(huì)議、報(bào)告、產(chǎn)品發(fā)布等。 位于北大堂的兩側(cè)，良好的裝修和會(huì)議氛圍與高檔寫(xiě)字樓的品質(zhì)匹配。 位置： 2630 軸、 BG 軸圍合的空間。 2. 1 一層 寫(xiě)字樓一層總面積約 7000 平方米，有南、北 2 個(gè)大堂，面積均約280 平方米。 ? 他們的需求內(nèi)容包括工作餐、加班餐、日常生活用品需求、健 37 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 身、休閑等。 兼顧公寓式酒店的配套需要同時(shí)考慮寫(xiě)字樓和公寓式酒店客戶的類型、層次及需求的共同特點(diǎn)，并針對(duì)此共同特點(diǎn)進(jìn)行定位。 同時(shí)由于公寓式酒 店的服務(wù)配套在其底部商業(yè)配套空間中未完全滿足，故需要在寫(xiě)字樓配套中適當(dāng)予以兼顧。 （三）商業(yè)配套定位 寫(xiě)字樓 南北總長(zhǎng)度最長(zhǎng)為 218 米，東西總寬度最寬為 35 米。由于不同公司的策略不同，為能夠成功吸引此類客戶入住，應(yīng)當(dāng)采取靈活的方式，以適應(yīng)不同性質(zhì)公司獲取寫(xiě)字樓的不同習(xí)慣。 45 層預(yù)留的大開(kāi)間面積樓層，在經(jīng)營(yíng)策略上應(yīng)靈活考慮，租售并舉，吸引此類客戶入住，主要目的是擴(kuò)大項(xiàng) 目的知名度和影響力，對(duì)其它面積的出售或招租會(huì)起到極大的推動(dòng)作用。 本項(xiàng)目寫(xiě)字樓目標(biāo)客戶為： 高新區(qū)內(nèi)部及周邊的規(guī)模較大實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)，以高科技、通訊公 55%63%13%7%0%10%20%30%40%50%60%70%本部 地區(qū)總部 分公司 辦事處 35 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 司等高新區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)類公司、為 高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類型企業(yè)提供服務(wù)的咨詢服務(wù)類公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司等為主，吸引內(nèi)資企業(yè)總部、外資企業(yè)區(qū)域性辦事處或分公司以及發(fā)展到一定程度，進(jìn)入成熟期的高新區(qū)原成長(zhǎng)型企業(yè)。 不同級(jí)別公司選擇購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的比例圖 本市45%本省26%外地20%港澳臺(tái)2%國(guó)外公司7% 34 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 辦