【正文】 地下室目前可以安排的功能如下： 方案一：無(wú)游泳池的布局： 桑拿 ： 位置： 12 軸 —— 1/14 軸、 1A 軸 —— 1/A 軸圍合區(qū)域。使水晶石成為財(cái)富階層在西安的新家，財(cái)富的新策源地和財(cái)富締造者的新落腳地。 ? 西安目前此種高檔商務(wù)產(chǎn)品還非常少，基本是空白，因此本項(xiàng)目建設(shè)高檔商務(wù)俱樂部可填補(bǔ)市場(chǎng)空白。 目標(biāo)客戶：水晶島寫字樓公司辦公人士為主 2. 2 地下一層 考慮目前項(xiàng)目的區(qū)位不成熟，價(jià)廉實(shí)惠的員工餐廳是本寫字必須的配套，對(duì)于吸引客戶具有重要的作用，是寫字樓的銷售和出租的有利條件之一。 ? 會(huì)議中心 高檔寫字樓具有對(duì)于大規(guī)模、高端配置的會(huì)議空間需求，同時(shí)也作為公寓式酒店的重要配套內(nèi)容。滿足這些公司及員工需求特點(diǎn)和偏好，是水晶島寫字樓的定位原則。而且 45 層視野、景觀都比較好，適合吸引實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)。 需要77%不需要7%無(wú)所謂16% 31 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 購(gòu)房者對(duì)裝修的選擇 ? 提供戶式中央空調(diào) 中央空調(diào)是高檔次服務(wù)式公寓一般都具備的，而且通過(guò)對(duì) 購(gòu)房者的調(diào)查，有 57%的客戶希望配備樓宇中央空調(diào)或分戶式中央空調(diào)。原棋牌室位置相對(duì)封閉，規(guī)模適宜，適合作為圖書室。 ? 器械健身房 健身房的運(yùn)動(dòng)量較大，與淋浴靠近較為合適。 位置： C1A1 軸、 412 軸圍合的空間。 位置：位于大堂北側(cè)， 1214 軸、 D1F1 軸之間； 面積： 120 平方米 功能：休息、等候 目標(biāo)客戶：公寓式酒店的客戶 ? 咖啡廳 利用原設(shè)計(jì)咖啡廳的操作間的上水、下水、電氣等設(shè)施設(shè)備的配置；且其位置位于南側(cè)，可以享受到陽(yáng)光，是適合咖啡廳位置。其中一層設(shè)大堂、休息廳、咖啡廳、高檔超市、美容美體中心、 藥店；二層設(shè)健身會(huì)所，包括健身房、體操房、桑拿、球類運(yùn)動(dòng)室、兒童活動(dòng)室、圖書室及與二層露臺(tái)結(jié)合的屋頂花園。 目標(biāo)客戶：公寓式酒店的住客。 ? 咖啡茶吧 根據(jù)我行對(duì)酒店的調(diào)查，酒店大堂內(nèi)通常均附設(shè)咖啡休息場(chǎng)所，作為休息、等候、簡(jiǎn)單商務(wù)洽談的場(chǎng)所。 1 公寓式酒店 商業(yè)配套定位原則： 公寓式酒店更類似于酒店，其服務(wù)配套的內(nèi)容應(yīng)基本接近于酒店的公共配套設(shè)施，把握其“酒店”的特性，針對(duì)公寓 式酒店客戶的需求進(jìn)行定位。 新的銷售面積與原銷售面積的矛盾 由于銷售面積分?jǐn)傇瓌t為按照實(shí)際使用進(jìn)行分?jǐn)?，投資性公寓位于東部，其大堂等可分?jǐn)偣部臻g面積相對(duì)較大，造成銷售面積可能有所變化，對(duì)于已經(jīng)出售的公寓部分，需要與小業(yè)主協(xié)商 解決重新計(jì)算分?jǐn)偯娣e使戶型的銷售面積變化的問(wèn)題。 ? 整個(gè)公寓樓的服務(wù) /消防電梯位于大樓的西部，公寓式酒店無(wú)法順利使用到服務(wù)電梯，而投資性公寓反而不十分需要服務(wù)電梯。 上部公寓式酒店、下部投資型服務(wù)公寓 14 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 由于本項(xiàng)目西南側(cè)隔路的木塔寨變電站，將公寓式酒店設(shè)在下部，距離變電站較近，而使公寓距離變電站相對(duì)較遠(yuǎn)。 4. 投資型服務(wù)公寓 與上面提到的采取短期承諾的酒店式公寓相比，投資型服務(wù)公寓可以在保證項(xiàng)目檔次的基礎(chǔ)上，采取菜單式裝修方案，由開發(fā)商統(tǒng)一負(fù)責(zé)裝修，使項(xiàng)目的品質(zhì)有保障。 ? 而且，純公寓與本項(xiàng)目作為商務(wù)綜合建筑體的定位不吻合，對(duì)項(xiàng)目總體的品質(zhì)有影響。 ? 符合公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略，從單純的住宅開發(fā)向復(fù)合房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)渡。 對(duì)于開發(fā)商而言，采取此種方式主要的好處在于： ? 將公寓產(chǎn)品包裝成高檔酒店，在按照高檔酒店的價(jià)格出售給投資者 。產(chǎn)權(quán)式酒店也是真正的酒店，產(chǎn)權(quán)為 40 年，進(jìn)行酒店式經(jīng)營(yíng)與管理，長(zhǎng)期收益。因此綜合而言，對(duì)于本項(xiàng)目安排酒店類產(chǎn)品是必要的。 二、公寓細(xì)化定位 在公寓細(xì)化定位上，關(guān)鍵的問(wèn)題是在公寓中是否需要設(shè)立酒店的功能。 1 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 一、前言 水晶島項(xiàng)目的定位調(diào)整工作是項(xiàng)目目前的重點(diǎn)，是項(xiàng)目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。在是否需要酒店明確之后，才能夠確定公寓內(nèi)還應(yīng)安排何種類型的公寓產(chǎn)品，以及公寓、寫字樓低商配套等定位細(xì)化的問(wèn)題。 二）酒店功能的具體類型分析 酒店功能類型可以分為三種類型：純酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店和進(jìn)行酒店式經(jīng)營(yíng)和管理的公寓式酒店。作為一種投資產(chǎn)品，投資者擁有產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)，但沒有經(jīng)營(yíng)權(quán)。用高總價(jià)獲取較高的首付款，一次性獲得大部分成本的回收。 ? 符合商務(wù)綜合建筑體的基本規(guī)律。酒店功能與自住公寓不協(xié)調(diào)，對(duì)酒店的品質(zhì)也有影響。同時(shí)服務(wù)內(nèi)容也是可選擇的，使物業(yè)管理費(fèi)降低，從而可以吸引投資者、自用者、自用與投資兼顧者、作為客戶招待場(chǎng)所的企業(yè)等多種客戶，分散了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。公寓式酒店為短期散租客，對(duì)此不會(huì)特別注意，可將此不利影響化解。 16 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 公寓式酒店設(shè)在西側(cè) 優(yōu)勢(shì)： ? 將公寓式酒店設(shè)在公寓樓西側(cè)，靠近木塔寨變電站，淡化變電站對(duì)于投 資型服務(wù)公寓的不利影響，有利于投資性公寓的銷售和出租。 與已售出戶型的矛盾 從經(jīng)營(yíng)角度，由于目前已經(jīng)售出公寓近 200 套，而且在 35 層有 38套已售戶型承諾 5 年返租。同時(shí)兼顧綜合建筑體整體的定位需求。 位置： 1214 軸、 L1J1 軸圍合的空間。 ? 洗衣房 與公寓式酒店所提供的酒店式服務(wù)相適 應(yīng)，洗衣房是公寓式酒店必須配置的基本配套。 在這些配套中，分為投資型服務(wù)公寓專用配套、與酒店公寓合用配套、與寫字樓及周邊更大區(qū)域共享的配套三類。 作為公寓客戶接待及休閑的場(chǎng)所，是公寓起 居廳的在空間上的延伸。 面積： 約 320 平方米 功能 ：美容、美發(fā)、按摩、各種保健治療等。根據(jù)現(xiàn)有空間具有多處承重墻、空間較零碎的條件，將器械健身房設(shè)在與桑拿相鄰的位置，以方便使用。 位置 ： 14 軸、 CD 軸圍合空間。沒有中央空調(diào)的話，很難體現(xiàn)公寓的檔次。 45 層預(yù)留的大開間面積樓層，在經(jīng)營(yíng)策略上應(yīng)靈活考慮，租售并舉，吸引此類客戶入住，主要目的是擴(kuò)大項(xiàng) 目的知名度和影響力，對(duì)其它面積的出售或招租會(huì)起到極大的推動(dòng)作用。 兼顧公寓式酒店的配套需要同時(shí)考慮寫字樓和公寓式酒店客戶的類型、層次及需求的共同特點(diǎn)，并針對(duì)此共同特點(diǎn)進(jìn)行定位。 位于北大堂的兩側(cè)，良好的裝修和會(huì)議氛圍與高檔寫字樓的品質(zhì)匹配。作為本寫字樓必須的重要配套設(shè)施，設(shè)在地上一層，其檔次和形象與其它配套、尤其是水晶石的檔次相差較大，故考慮設(shè)在地下室內(nèi)，即方便又不影響地上寫字樓形象。 ? 高檔商務(wù)俱樂部是吸引的客戶群體有較大的趨同性，大多數(shù)客戶事業(yè)已經(jīng)取得輝煌的成就，但還在繼續(xù)發(fā)展壯大過(guò)程中，這樣的俱樂部為其提供了商務(wù)交流的平臺(tái)，為其事業(yè)的發(fā)展、財(cái)富的積累提 供了良好的機(jī)會(huì)。 2 定位依據(jù) 目標(biāo)客戶特征 水晶石高檔俱樂部的 目標(biāo)客戶群是具備一定實(shí)力的公司的決策層人士，不僅具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，而且具有選擇公司發(fā)展區(qū)域的決定權(quán)力， 水晶石高檔俱樂部應(yīng)具有 強(qiáng)烈的吸引此類人群的獨(dú)特魅力。 面積： 500 平方米 功能：桑拿、洗浴、 SPA 水療、保健按摩、休息。 考慮到本項(xiàng)目目前施工的進(jìn)度，水晶石地基已經(jīng)作完，加設(shè)游泳池困難較大；但考慮為保持整個(gè)水晶石能夠成為較為地道和標(biāo)準(zhǔn)的高檔俱樂部，具備輻射整個(gè)西安市的吸引力，我行仍然建議如果可能，應(yīng)當(dāng)加設(shè)游泳池。 滿足城市高端人群的需求和偏好，是水晶石的 定位原則。普通的商務(wù)設(shè)施很難滿足其需求，高檔商務(wù)俱樂部是比較理想的產(chǎn)品。 面積： 180 平方米 功能：高檔酒吧，寫字樓商務(wù)洽談及放松休閑場(chǎng)所。 目標(biāo)客戶；寫字樓及附近周邊寫字樓的公司、個(gè)人；公寓樓客戶。寫字樓商業(yè)配套的主要使用者是自用和租用的長(zhǎng)住公司內(nèi)的公司及員工。其中 45 層預(yù)留大開間，不分割，目標(biāo)客戶是國(guó)內(nèi)外大企業(yè)的總部、區(qū)域總部、分公司，為其預(yù)留個(gè)性化裝修的空間。本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商提供菜單式裝修的方案，在品質(zhì)基本保證統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，有一定的檔次細(xì)微差別，給客戶選擇的余地，但是有開發(fā)商統(tǒng)一負(fù)責(zé)裝修，以保證項(xiàng)目檔次、品質(zhì)和工程質(zhì)量，也避免客戶自己裝修給其它客戶和酒店帶來(lái)的不利影響。 ? 圖書閱覽 針對(duì)目標(biāo)客戶的文化層次和受教育程度較高的特點(diǎn)，選擇相對(duì)安靜的空間作為讀書閱覽的場(chǎng)所。 面積 ： 60 平方米 功能 ：桑拿、淋浴、更衣 目標(biāo)客戶 ：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主，兼顧寫字樓客戶。而原銀行營(yíng)業(yè)廳的位置、面積等均能夠滿足其要求。休息廳的設(shè)置是有力提升公寓品質(zhì)的另一個(gè)重要因素。 定位內(nèi)容 根據(jù)上述定位原則和依據(jù)，并結(jié)合項(xiàng)目具體建筑形式和空間現(xiàn)狀，及施工進(jìn)度情況，同時(shí)考慮對(duì)于公寓式酒店配套的補(bǔ)充和兼顧，投保健中心19%中餐廳18%西餐廳2%咖啡廳或茶社8%干洗店14%健身娛樂9%便利店18%美容美發(fā)12% 24 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 資型服務(wù)公寓配套內(nèi)容分布在一層和二層。 面積： 80 平方米 功能：美容、美發(fā)、簡(jiǎn)易按摩保健。 位置： 13 軸、 KL 軸圍合的空間 21 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 面積：約 50 平方米 功能： 收發(fā)傳真、電子郵件服務(wù)、復(fù)印打印、票務(wù)服務(wù)、英文翻譯、秘書服務(wù)等。 故公寓樓 12 層商業(yè)配套的定位，需以公寓樓的定位為依據(jù)，以項(xiàng)目綜合建筑體的整體定位為前提，緊密聯(lián)系兩類公寓針對(duì)的目標(biāo)客戶的特點(diǎn)和差別，并結(jié)合綜合考慮，對(duì)各類業(yè)態(tài)的主要服務(wù)目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分，并由此確定具體業(yè)態(tài)及功能、位置等。 分?jǐn)偯娣e需要重新計(jì)算 由于公寓式酒店和投資性公寓均以出售為主，而由于豎向分割，公共部分可分?jǐn)偯娣e的分?jǐn)倢?duì)象與原整棟公寓樓統(tǒng)一分?jǐn)偟那闆r有所不同，需要重新進(jìn)行銷售面積的計(jì)算，重新核算每戶的銷售面積。投資性公寓客戶對(duì)于居住環(huán)境要求相對(duì)較高，對(duì)于木塔寨變電站的存在會(huì)較為關(guān)注，不利于投資性公寓的銷售和出租。 不同的上下組合方式，在不考慮電梯和大堂使用的前提下，區(qū)別如下： 上部公寓式酒店、下部投資型服務(wù)公寓 將公寓式酒店設(shè)在大樓的高樓層或低樓層，本身并無(wú)本質(zhì)性的差別 ；公寓式酒店位于高層部分，酒店客房將擁有較好的視野和采光、景觀等。由于采取酒店式經(jīng)營(yíng)管理，物業(yè)管理費(fèi)會(huì)比較高，對(duì)于自用客戶不劃算，會(huì)將自用客戶或先期自用后期考慮投資的客戶排除在目標(biāo)客戶之外，會(huì)加大項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 ? 但純公寓的客戶對(duì)戶型的需求相對(duì)比較大，戶型選擇上以 2－ 3 室為主，而本項(xiàng)目公寓以一居為主，在戶型上難以滿足純公寓用戶的需要。 通過(guò)以上三種酒店類型的分析，可以看出，酒店式公寓是較為適合的類型。對(duì)投資者而言，用較少的投資獲得了高品質(zhì)的物業(yè)，而且物業(yè)保值增值的能力比較強(qiáng)，通常還可以得到一定期限的免費(fèi)使用權(quán)，因此有較強(qiáng)的吸引力。 產(chǎn)權(quán)式酒店一般位于自然景色優(yōu)美的旅游度假區(qū)，滿足投資者休閑度假和獲取投資收益的雙重需求。此 4 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 外，開發(fā)酒店產(chǎn)品也是貴司引領(lǐng)市場(chǎng)的重要舉措，是涉足新的市場(chǎng)領(lǐng)域的重要步驟。因此，在項(xiàng)目定位細(xì)化調(diào)整階段，核心的問(wèn)題是公寓的定位問(wèn)題。在前一階段，我行通過(guò)對(duì)西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項(xiàng)目所涉及到的各類市場(chǎng)的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場(chǎng)特點(diǎn)和未來(lái)發(fā)展走勢(shì)，明確了項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)壓力和機(jī)遇。因此，我們首先對(duì)酒店功能的必要性和具體產(chǎn)品模式進(jìn)行確定，在據(jù)此考慮其他功能的設(shè)置。 下面我們對(duì)三種酒店類型在本項(xiàng)目中的適應(yīng)性進(jìn)行分析，選擇較為適合本項(xiàng)目 的酒店功能類型。 從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，產(chǎn)權(quán)式酒店的成功要素中有幾個(gè)必要的因素： ? 有龐大的客戶群 ? 位于自然景觀、娛樂休閑資源優(yōu)越的旅游度假區(qū) ? 專業(yè)的管理公司和網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng) 對(duì)于本項(xiàng)目而言，開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店不是理想的方案，存在以下制約問(wèn) 題： 6 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 ? 產(chǎn)權(quán)式酒店的土地使用權(quán)限是 40 年，也需要進(jìn)行星級(jí)的評(píng)定才能保證品質(zhì)，吸引投資者，因此需要加大前期的成本投入。 ? 西高新高檔酒店缺乏，使得經(jīng)營(yíng)收入有保證，在扣除承諾的返租或按揭款以及經(jīng)營(yíng)成本后，可能不僅回收了全部成本，而且可以獲得額外的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。 ? 對(duì)項(xiàng)目整體品質(zhì)有提升作用，保證項(xiàng)目總體價(jià)值和高回報(bào)。 2. 商住公寓 ? 隨著高新區(qū)的發(fā)展，各類公司越來(lái)越聚集，成長(zhǎng)型企業(yè)和小公司對(duì) 商住公寓有需求。而且投資型服務(wù)公寓的用家多為 長(zhǎng)期用戶，與酒店以短期商務(wù)客人為主也并不矛盾，在檔次上雖然與酒店相比有一定差距，但也是高品質(zhì)的。 從經(jīng)營(yíng)角度，由于下部 35 層有 38 套已售戶型承諾 5 年返租，將公寓式酒店設(shè)在低層，正好將這些承諾客戶納入酒店式管理，可以通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議將此部分房間納入公寓式酒店客房，實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，所得收益統(tǒng)一返還小業(yè)主，有利于貴公司實(shí)踐承諾。 ? 同時(shí)公寓式酒店必須的服務(wù)電梯（及消防電梯）位于西部，便于使用。公寓樓經(jīng)過(guò)豎向分割，這些已售戶型一 18 西安水晶島項(xiàng)目 ?February 2020 部分位于公寓式酒店內(nèi)，另一