【正文】 ? 個(gè)性化的會(huì)議室 會(huì)議是高檔俱樂部的主要功能之一，結(jié)合目標(biāo)客戶特點(diǎn)，水晶石的會(huì)議室為個(gè)性化的會(huì)議室；考慮目標(biāo)客戶個(gè)性化的需求特 點(diǎn)，本俱樂部的會(huì)議室規(guī)模應(yīng)以小會(huì)議室為主，但空間具有靈活可變性，同時(shí)咖啡廳的裝修等考慮未來(lái)進(jìn)行功能轉(zhuǎn)換的可能，以便在必要時(shí)也可作為俱樂部的大會(huì)議室， 位置： 16 軸 —— 1/17 軸、 1E—— 2/A 軸圍合區(qū)域。 功能縱向分區(qū) 具體功能安排從產(chǎn)生較大噪音和濕氣、蒸汽的康體娛樂項(xiàng)目。 隨著西安的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外的大企業(yè)進(jìn)入登陸西安，加入西安的快速發(fā)展中；同時(shí)社會(huì)財(cái)富不斷積累，新的實(shí)力型企業(yè)和公司不斷產(chǎn)生，逐漸成為西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)航者和主力軍。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景下，對(duì)商務(wù)設(shè)施的需求會(huì)更多樣化，需要產(chǎn)生高檔俱樂部類型的高端商務(wù)產(chǎn)品。 ? 票務(wù)中心及商務(wù)中心 位置： 1718 軸、 BD 軸 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 面積：約 180 平方米 功能：票務(wù)服務(wù)、收發(fā)傳真、電子郵件服務(wù)、復(fù)印打印、英文翻譯、秘書服務(wù)等 目標(biāo)客戶：寫字樓 、 會(huì)務(wù)客人。分述如下： ? 銀行 在考慮寫字樓需求的基礎(chǔ)上，由于本項(xiàng)目的檔次和規(guī)模，并考慮唐延路沿線尚沒有銀行房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 的布點(diǎn)，建議在寫字樓下設(shè)立支行級(jí)的營(yíng)業(yè)廳；根據(jù)我行市場(chǎng)調(diào)查，目前銀行支行的全部面積基本在 1000 平方米左右，故需要預(yù)留較大面積的銀行空間，以吸引銀行前來(lái)布設(shè)分支機(jī)構(gòu)。 由于寫字樓距離水晶石較近，且水晶石面積相對(duì)較小，故寫字樓的部分配套將作為水晶石的補(bǔ)充面積，劃分到水晶石中。目標(biāo)客戶總體以檔次較高，規(guī)模相對(duì)較大的公司為主，以保證項(xiàng)目總體的品質(zhì)是客戶素質(zhì)。 根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)狀，在產(chǎn)品 方面應(yīng)進(jìn)行一定調(diào)整，主要包括： ? 提供 24 小時(shí)熱水 根據(jù)我們的調(diào)查，購(gòu)房者中有 77%明確表示希望有 24 小時(shí)熱水，而且提供 24 小時(shí)熱水也是高檔次服務(wù)式公寓的基本服務(wù)。 位置： 14 軸、 DF 軸圍合空間。 ? 桑拿淋浴 桑拿淋浴是健身的輔助設(shè)施，但由于其涉及到上下水系統(tǒng)的配置，及項(xiàng)目進(jìn)度的關(guān)系，需先確定其位置。美容美體保健中心兼顧了美容和保健雙層需要，同時(shí)具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模，提供專業(yè)化的、多功能的美容和保健服務(wù)。 2 層通高的大空間有利于展示 投資型服務(wù)公寓 的形象，提升檔次。消費(fèi)水平較為穩(wěn)定，具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力；以滿足日常生活的實(shí)用性為主，對(duì)生活品質(zhì)有一定要求。而自助洗衣屬于公寓的配套，在 公寓式酒店配套面積緊張的情況下，以滿足酒店需求為主。 位置： 13 軸、 J K 軸圍合的空間 面積：約 50 平方米 功能：接待服務(wù)、行李寄存、內(nèi)部辦公等。 （四）商業(yè)配套定位細(xì)化 根據(jù)上述設(shè)置，公寓樓的 12 層商業(yè)配套按照為各自上部物業(yè)類型服務(wù)的原則進(jìn)行布局和功能安排。而 300 間客房的酒店，對(duì)于客用電 梯數(shù)量的要求基本是平均 6090 間客房需要一部電梯，按照此標(biāo)準(zhǔn)， 300 間客房約需要 45 部客用電梯。兩種方案各有優(yōu)勢(shì)和不足之處，現(xiàn)分述如房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 下： 公寓式酒店設(shè)在東側(cè) 優(yōu)勢(shì)： ? 首層?xùn)|側(cè)大堂寬敞氣派，適合作為公寓式酒店的大堂。公寓樓的人行、貨流、內(nèi)部出入口設(shè)置不僅滿足使用要求，為公寓的管理和服務(wù)預(yù)留了條件。必須采取統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的方式，否則小業(yè)主為獲得客戶，會(huì)競(jìng)相壓價(jià)，品質(zhì)難有保證。我們下面對(duì)有可能的公寓類型一一進(jìn)行分析，從而判斷最為適合的公寓類型。 ? 必須與專業(yè)的酒店管理團(tuán)隊(duì)合作，有良好的酒店銷售渠道，才能夠保證項(xiàng)目的穩(wěn)定回報(bào)。 （ 3）在項(xiàng)目進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段，為投資者提供一定期限的免費(fèi)使用權(quán)。 通過以上分析，可以判斷，本項(xiàng)目不適合開發(fā)純酒店。在 高新區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，貴司為自己提出了新的要求和挑戰(zhàn)，涉足新的市場(chǎng)領(lǐng)域，開發(fā)西安市場(chǎng)還幾乎屬于空白的高檔次綜合性項(xiàng)目和酒店類產(chǎn)品，繼續(xù)保持對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)，是企業(yè)發(fā)展的新的一步和重要的戰(zhàn)略。在項(xiàng)目總體定位于高檔商務(wù)綜合建筑體的前提下，寫字樓、商務(wù)俱樂部—— 水晶石的定位方向已經(jīng)明確，而且是與總體定位吻合，提升項(xiàng)目總體價(jià)值的。感謝原作者所作出的努力！ 戴德梁行某酒店公寓項(xiàng)目策劃（ 58 頁(yè)） .doc * 一、前言 水晶島項(xiàng)目的定位調(diào)整工作是項(xiàng)目目前的重點(diǎn)，是項(xiàng)目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。在是否需要酒店明確之后，才能夠確定公寓內(nèi)還應(yīng)安排何種類型的公寓產(chǎn)品，以及公寓、寫字樓低商配套等定位細(xì)化的問題。 二）酒店功能的具體類型分析 酒店功能類型可以分為三種類型：純酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店和進(jìn)行酒店式經(jīng)營(yíng)和管理的公寓式酒店。作為一種投資產(chǎn)品， 投資者擁有產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)，但沒有經(jīng)營(yíng)權(quán)。用高總價(jià)獲取較高的首付款，一次性獲得大部分成本的回收。 ? 符合商務(wù)綜合建筑體的基本規(guī)律。酒店功能與自住公寓不協(xié)調(diào)，對(duì)酒店的品質(zhì)也有影響。同時(shí)服務(wù)內(nèi)容也是可選擇的，使物業(yè)管理費(fèi)降低，從而可以吸引投資者、自用者、自用與投資兼顧者、作為客戶招待場(chǎng)所的企業(yè)等多種客戶，分散了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。公寓式酒店為短期散租客，對(duì)此不會(huì)特別注意， 可將此不利影響化解。 公寓式酒店設(shè)在西側(cè) 優(yōu)勢(shì)： ? 將公寓式酒店設(shè)在公寓樓西側(cè)，靠近木塔寨變電站，淡化變電站對(duì)于投資型服務(wù)公寓的不利影響，有利于投資性公寓的銷售和出租。 與已售出戶型的矛盾 從經(jīng)營(yíng)角度，由于目前已經(jīng)售出公寓近 200 套，而且在 35 層有 38 套已售戶型承諾 5年返租。同時(shí)兼顧綜合建筑體整體的定位需求。 位置： 1214 軸、 L1J1 軸圍合的空間。 ? 洗衣房 與公寓式酒店所提供的酒店式服務(wù)相適應(yīng)，洗衣房是公寓式酒店必須配置的基本配套。 在這些配套中，分為投資型服務(wù)公寓專用配套、與酒店公寓合用配套、與寫字樓及周邊保健中心19%中餐廳18%西餐廳2%咖啡廳或茶社8%干洗店14%健身娛樂9%便利店18%美容美發(fā)12%房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 更大區(qū)域共享的配套三類。 作為公寓客戶接待及休閑的場(chǎng)所，是公寓起居廳的在空間上的延伸。 面積： 約 320 平方米 功能 ：美容、美發(fā)、按摩、各種保健治療等。根據(jù)現(xiàn)有空間具有多處承重墻、空間較零碎的條件，將器械健身房設(shè)在與桑拿相鄰的位置，以方便使用。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 位置 ： 14 軸、 CD 軸圍合空間。沒有中央空調(diào)的話，很難體現(xiàn)公寓的檔次。 45 層預(yù)留的大開間面積樓層，在經(jīng)營(yíng)策略上應(yīng)靈活考慮，租售并舉，吸引此類客戶入住，主要目的是擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度和影響力，對(duì)其它面積的出售或招租會(huì)起到極大的推動(dòng)作用。 兼顧公寓式酒店的配套需要同時(shí)考慮寫字樓和公寓式酒店客戶的類型、層次及需求的共房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 同特點(diǎn)，并針對(duì)此共同特點(diǎn)進(jìn)行定位。 位于北大堂的兩側(cè)，良好的裝修和會(huì)議氛圍與高檔寫字樓的品質(zhì)匹配。作為本寫字樓必須的重要配套設(shè)施，設(shè)在地上一層，其檔次和形象與其它配套、尤其是水晶石的檔次相差較大，故考慮設(shè)在地下室內(nèi)，即方便又不影響地上寫字樓形象。 ? 高檔商務(wù)俱樂部是吸引的客戶群體有較大的趨同性，大多數(shù)客戶事業(yè)已經(jīng)取得輝煌的成就，但還在繼續(xù)發(fā)展壯大過程中，這樣的俱樂部為其提供了商務(wù)交流的平臺(tái)，為其事業(yè)的發(fā)展、財(cái)富的積累提供了良好的機(jī)會(huì)。 2 定位依據(jù) 目標(biāo)客戶特征 水晶石高檔俱樂部的 目標(biāo)客戶群是具備一定實(shí)力的公司的決策層人士，不僅具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，而且具有選擇公司發(fā)展區(qū)域的決定權(quán)力， 水晶石高檔俱樂部 應(yīng)具有 強(qiáng)烈的吸引此類人群的獨(dú)特魅力。 面積： 500 平方米 功能：桑拿、洗浴、 SPA 水療、保健按摩、休息。 位置： 1/5 軸 —— 1/6 軸、 1/C—— 2/A 軸圍合區(qū)域。 方案二：設(shè)有游泳池的布局 由于房間形狀及長(zhǎng)度的限制，游泳池作成自由形狀的帶有戲水功能的游泳池，建議布置自然風(fēng)格，如加入熱帶植物、人造沙灘等，以自然風(fēng)光彌補(bǔ)非標(biāo)準(zhǔn)游泳池的不足； 由于游泳池規(guī)模較大，其它健身功能需選擇主要功能，分布在游泳池的周邊，形成以游泳池為中心的功能布局，突出游泳池的功能和吸 引力，弱化其它功能空間較小的問題。聘請(qǐng)專門的國(guó)際級(jí)俱樂部管理公司進(jìn)行管理，不僅可以保證其會(huì)員享受高水準(zhǔn)的服務(wù)，而且可以運(yùn)用其強(qiáng)大國(guó)際網(wǎng)絡(luò)，使會(huì)員能夠在其它國(guó)家或城市享受同樣級(jí)別的會(huì)員的權(quán)利。俱樂部管理公司會(huì)在前期針對(duì)性的市場(chǎng)研究基礎(chǔ)上，根據(jù)物業(yè)本身的特點(diǎn)和管理經(jīng)驗(yàn)，提出詳細(xì)的業(yè)態(tài)布局和經(jīng)營(yíng)方案。 位置： 1819 軸、 EF 軸圍合范圍內(nèi) 面積： 20 平方米 功能 ：為寫字樓的公司及個(gè)人提供簡(jiǎn)單的郵政服務(wù) 目標(biāo)客戶；寫字樓的公司為主。 ? 中高檔的商務(wù)中餐廳 上部的高檔寫字間存在對(duì)于高檔餐廳的需求，用于商務(wù)宴請(qǐng)、接待、洽談及會(huì)議用餐，同時(shí)作為對(duì)公寓式酒店的配套補(bǔ)充，故選擇在靠近公寓式酒店的位置，便于雙方共享。 3 定位內(nèi)容 根據(jù)上述定位原則和定位依據(jù)，水晶島辦公樓的商業(yè)配套定位包含以下功能：銀行、商務(wù)餐廳、會(huì)議室、品牌快餐、咖啡酒吧、票務(wù)中心、商務(wù)中心、員工餐廳、郵局?？蛻纛愋椭行凸颈戎乜梢源笠恍员臼?、本省企業(yè)為主，以為高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類型企業(yè)提供服務(wù)的咨詢服務(wù)類型企業(yè)為主。由此可見本市或本省公司是出售寫字樓的主要目標(biāo)客戶，本市或本省公司以及一些外地、港澳臺(tái)和國(guó)外公司是出租寫字樓的主要目標(biāo)客戶。 如果此改動(dòng)對(duì)于公寓樓東立面影響較大，建議將玻璃幕封閉的位置適當(dāng)向內(nèi)部后退，在確保最大實(shí)用面積的前提下，適當(dāng)兼顧外立面效果。（根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)，如果未來(lái)有擴(kuò)大規(guī)模需要，其空間可以向露臺(tái)方向擴(kuò)展）。 目標(biāo)客戶 ：投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶，寫字樓客戶、項(xiàng)目周邊其它寫字樓、居住物業(yè)的客戶。 位置 ： C1A1 軸、 1214 軸圍合的空間。 一層臨街的門面房不同于內(nèi)部的空間，因其具有較高的商業(yè)價(jià)值，功能的設(shè)置應(yīng)即滿足上部公寓的使用，同時(shí)對(duì)外部提供配套服務(wù)，服務(wù)對(duì)象具有對(duì)內(nèi)對(duì)外兼顧的特點(diǎn)。應(yīng)加設(shè)殘疾人輪椅坡道。將原有的美容沙龍和過廳均納入餐廳的空間，以求餐廳的規(guī)模在現(xiàn)有的空間布局條件下盡可能大，盡量滿足實(shí)際使用要求。 由于配套規(guī)模的限制，公寓式酒店的健身中心、 高檔超市需要在 投資型服務(wù)公寓中共享。 公寓式酒店的管理公司 要確保公寓式酒店的酒店品質(zhì)，需要聘請(qǐng)專業(yè)的酒店管理公司進(jìn)行專業(yè)化的服務(wù)和管理。但這種共享配套，特別是公寓式酒店與投資性公寓共享配套，使用不便，同樣 造成一定房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 程度的人流混雜，帶來(lái)相應(yīng)的管理和安全問題。因此橫向分割的方案對(duì)項(xiàng)目的銷售和客戶的居住影響很大，不是理想方案。 本公寓樓可配備 24 小時(shí)熱水、戶式中央空調(diào)，具備基本智能化配置，基本滿足商務(wù)客戶的使用要求，對(duì)于整體物業(yè)的品質(zhì)有一定提升作用。這種產(chǎn)品是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，獲取長(zhǎng)期收益的，投資成本逐期回收而不是快速變現(xiàn)。 間接客戶是短期居住的商務(wù)客人。而且投資者讓渡了首期款的時(shí)間價(jià)值，喪失了用其投資其它項(xiàng)目的收益。 ? 由于存在上述制約因素，有產(chǎn)權(quán)式酒店管理經(jīng)驗(yàn)的酒店管理公司會(huì)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)前景進(jìn)行評(píng)估，達(dá)成合作的可能性會(huì)比較低。貴司開發(fā)酒店物業(yè)，是涉足新的市場(chǎng)領(lǐng)域，迎接新的挑戰(zhàn)的戰(zhàn)略考慮，純酒店的開發(fā)存在著高投入與難以快速回籠資金的矛盾，對(duì)公司繼續(xù)做市場(chǎng)市場(chǎng)領(lǐng)航者在資金支持方面有不足。因此從市場(chǎng)情況來(lái)看，高新區(qū)存在著對(duì)高檔次四星級(jí)、五星級(jí)商務(wù)酒店的需求。具體體現(xiàn)在整體項(xiàng)目應(yīng)以寫字樓為主要功能，公寓配合寫字樓，形成項(xiàng)目的主體；商業(yè)配套作為對(duì)二者功能的補(bǔ)充 和完善，三種功能在統(tǒng)一的商務(wù)氛圍下相互支撐，形成 1+1 大于 2 的合力效應(yīng)，最終能夠以較強(qiáng)的綜合實(shí)力參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 即：項(xiàng)目總體定位為高檔次商務(wù)綜合建筑體，項(xiàng)目的三個(gè)主要功能之間，應(yīng)形成運(yùn)轉(zhuǎn)良好的互動(dòng)作用，成為西高新乃至西安市獨(dú)特的高品質(zhì)綜合性項(xiàng)目。目前的酒店設(shè)施明顯不足，全區(qū)知名酒店僅有一家三星級(jí)酒店，已無(wú)法滿足商務(wù)活動(dòng)的需要。 但不利因素也很明顯： ? 純酒店是進(jìn)行長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)獲取收益的，一般不出售，資金的回收期限比較長(zhǎng)。 ? 為吸引投資者，大多數(shù)產(chǎn)權(quán)式酒店需對(duì)投資者有投資回報(bào)的承諾，無(wú)疑加大了開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 15 年后產(chǎn)品的價(jià)值如何難以得到保證。 直接客戶是投資者，他們是將本項(xiàng)目作為酒店和一種投資產(chǎn)品來(lái)購(gòu)買的，他們所看中的是高檔酒店和專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理為項(xiàng)目帶來(lái)保值和增值?？蛻粢蚤L(zhǎng)住客戶為主，主要是國(guó)內(nèi)外高級(jí)商務(wù)人士和高級(jí)白領(lǐng)。 （ 2）投資型服務(wù)公寓客戶群 ? 投資者：對(duì)該項(xiàng)目有投資意向的客戶，希望首期投資額較少的客戶 ? 自用型：高新區(qū)工作的外籍和外地高級(jí)管理人員 ? 將其作為接待客戶的相關(guān)公司 ? 在西高新工作的白領(lǐng)，短期自主，長(zhǎng)期投資 2．項(xiàng)目現(xiàn)有條件分析 設(shè)施設(shè)備 相對(duì)于純酒店而言，上述二種物業(yè)類型對(duì)于樓宇的設(shè)施設(shè)備不存在明確的規(guī)定性要求，而取決于市場(chǎng)和 目標(biāo)客戶的需求。但對(duì)于公寓的客人，由于是長(zhǎng)期居住，過長(zhǎng)的交通距離必然會(huì)給其帶來(lái)不便，從而降低其購(gòu)買投資或自用的興趣，不利于項(xiàng)目銷售。 ? 酒店式首層、二層的商業(yè)配套面積較少， 12 層總面積約 1740 平方米，而且其中包含貨運(yùn)出入口、煤氣表間、智能化機(jī)房等設(shè)備用房，不能滿足公寓式酒店對(duì)于配套設(shè)施需求；而投資型服務(wù)公寓的 12 層總