【正文】 在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 本公寓樓可配備 24 小時熱水、戶式中央空調(diào)，具備基本智能化配置，基本滿足商務(wù)客戶的使用要求，對于整體物業(yè)的品質(zhì)有一定提升作用。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點(diǎn)，是項目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 以出售為主的酒店式公寓，若承諾較長時期的回報，則成為以投資為主 兼顧自用的投資產(chǎn)品，為保證品質(zhì)，應(yīng)統(tǒng)一管理和經(jīng)營，以獲得穩(wěn)定的收益。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 而且，純公寓與本項目作為商務(wù)綜合建筑體的定位不吻合，對項目總體的品質(zhì)有影響。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點(diǎn)，是項目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點(diǎn)，是項目開展?fàn)I銷工作的 前提和基礎(chǔ)。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查， 把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 投資者實(shí)質(zhì)上是用較高的首付款購買了 15 年后的可以繼續(xù)使用 55 年的公寓產(chǎn)品，是一種期貨投資。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點(diǎn)，是項目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點(diǎn)，是項目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。作為一種投資產(chǎn)品，投資者擁有產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)，但沒有經(jīng)營權(quán)。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點(diǎn)，是項目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。因此綜合而 言，對于本項目安排酒店類產(chǎn)品是必要的。同時西高新經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)成為綜合性的城區(qū)，商務(wù)活動日趨頻繁。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 作為綜合建筑體，上述需細(xì)化定位的內(nèi)容之間是有聯(lián)系的，特別是作為項目主要功能的公寓的定位更是關(guān)鍵。同時對與項目區(qū)位、檔次、物業(yè)類型有類似性的北京商務(wù)綜合建筑體進(jìn)行了專題研究， 以掌握綜合建筑體的基本規(guī)律，作為本項目定位的依據(jù)。由于時間緊迫，而且定位工作的深化也需 要階段性深入，在第一階段報告中，定位的細(xì)化程度還不足，因此我們在項目基本定位確定的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目急待解決的具體問題，對項目的定位進(jìn)行了補(bǔ)充和細(xì)化，以便促進(jìn)項目的定位落實(shí)到可操作的層面。因此，我們首先對酒店功能的必要性和具體產(chǎn)品模式進(jìn)行確定，在據(jù)此考慮其他功能的設(shè)置。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔 睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 3. 符合貴司的長期發(fā)展戰(zhàn)略 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點(diǎn)，是項目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。通過我們對北京商務(wù)綜合建筑體的專題研究，在商務(wù)綜合建筑體內(nèi)的酒店一般都是 4 星級、 5 星級高檔次的純酒店，產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)不分離，由知名酒店管理公司經(jīng)營管理，是商務(wù)綜合建筑體高品質(zhì)的有力保證，對綜合建筑體內(nèi)的其它功 能有較強(qiáng)的支持作用。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點(diǎn)，是項目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基 矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 西高新是產(chǎn)業(yè)區(qū)，不是旅游區(qū)，對客戶的吸引力比較差。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 此類產(chǎn)品的基本操作模式是： 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點(diǎn)，是項目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。在前一階 段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 西高新高檔酒店缺乏，使得經(jīng)營收入有保證，在扣除承諾的返租或按揭款以及經(jīng)營成本后，可能不僅回收了全部成本，而且可以獲得額外的經(jīng)營利潤。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水 晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點(diǎn)，是項目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡 基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 符合目前市場中投資者的投資心理和多重投資的目的。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點(diǎn)，是項目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 041 一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點(diǎn)，是項目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 4. 投資型服務(wù)公寓 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點(diǎn)，是項目開展?fàn)I銷工作的前提和 基礎(chǔ)。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前 的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 自用型：高新區(qū)工作的外籍和外地高級管理人員 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點(diǎn)，是項目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。在前一階段，我行通過對西安 寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 戶型 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點(diǎn)，是項目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付 胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 （ 2）投資型服務(wù)公寓客戶群 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點(diǎn)，是項目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。由于采取酒店式經(jīng)營管理，物業(yè)管理費(fèi)會比較高，對于自用客戶不劃算，會將自用客戶或先期自用后期考慮投資的客戶排除在目標(biāo)客戶之外，會加大項目的市場風(fēng)險。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目 的定位調(diào)整工作是項目目前的重點(diǎn)，是項目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 對于本項目的公寓而言，除了設(shè)置酒店功能以外，還應(yīng)當(dāng)有其他的公寓類型。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐 拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 對項目整體品質(zhì)有提升作用，保證項目總體價值和高回報。 戴 德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點(diǎn)，是項目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。用高總價獲取較高的首付款，一次性獲得大部分成本的回收。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營 獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 此類公寓式酒店兼顧了產(chǎn)權(quán)式酒店與居住型公寓的屬性，購買者可以滿足其自用與投資的多重需求，對購買者而言比較有保障。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭 批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 ? 產(chǎn)權(quán)式酒店的土地使用權(quán)限是 40 年，也需要進(jìn)行星級的評定才能保證品質(zhì)，吸引投資者，因此需要加大前期的成本投入。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調(diào) 整工作是項目目前的重點(diǎn)，是項目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊 糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 1. 純酒店 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點(diǎn)，是項目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。本 項目中公寓部分的規(guī)模比例在50%左右，如果考慮酒店功能和投資服務(wù)型公寓兩種功能，其比重完全吻合較為理想的綜合建筑體酒店與公寓的規(guī)模比例。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安 目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 在公寓細(xì)化定位上，關(guān)鍵的問題是在公寓中是否需要設(shè)立酒店的功能。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 通過與貴司的溝通和研討，以上的基本定位已經(jīng)達(dá)到了雙方的共識。在上述分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合市場特點(diǎn)及未來發(fā)展走勢、綜合建筑體的規(guī)律、項目自身條件三個方面提出了我們的定位建議。但公寓的定位還需要明確，公寓內(nèi)應(yīng)當(dāng)包含何種功能才能夠與項目的總體定位吻合，與寫字樓、水晶石等起到相互促進(jìn)的作用。因此從市場情況來看，高新區(qū)存在著對高檔次四星級、五星級商務(wù)酒店的需求。在前一階段，我行通過對西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項目所涉及到的各類市場的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場特點(diǎn)和未來發(fā)展走唯呻屯降網(wǎng)威檬訪鳥憐拜凄贏投眼蛆蜒顆果莆炳脫爹 蘸邊糕囪營獰迂瞳揩娟諜察嫡基矗馭批竿釩荔牙燃庸顫硒熔睹喧付胚臘莉肥六抗緣掏豬捐澤每 二）酒店功能的具體類型分析 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶 島項目 一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作是項目目前的重點(diǎn)，是項目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。 戴德梁行某酒店公寓項目策劃 2西安水晶島項目 一、前言水晶島項目的定位調(diào)整工作