【正文】 應(yīng)來(lái)看，凈月開(kāi)發(fā)區(qū)土地出讓數(shù)量較少， 08 年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不大。 三個(gè)大盤(pán)的建設(shè)，進(jìn)一步加大了凈月別墅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，其他低檔別墅定會(huì)采采取一定優(yōu)惠措施，而未建地塊也可能轉(zhuǎn)型花園陽(yáng)房，對(duì)大戶型樓盤(pán)是個(gè)補(bǔ)充。隨著中海、萬(wàn)科、綠地、香江、保利等大牌企業(yè)在挖掘長(zhǎng)春地產(chǎn)潛力的同時(shí)，也迅速提高著長(zhǎng)春建筑水平。商品房?jī)r(jià)格上漲、周邊區(qū)域供銷(xiāo)兩旺、中心城市土地稀缺等特征尤為明顯。 2021 長(zhǎng)春房?jī)r(jià)上漲速度依然不減 。這些價(jià)格不足 2021 元 /平方米，距離市中心車(chē)程不足一小時(shí)的郊區(qū)樓盤(pán)日漸吸引著目前大量存在的中低端住房需求。媒體的頻繁報(bào)道給購(gòu)房者造成一定的心理導(dǎo)向，房?jī)r(jià)不跌的理論被擊碎。 二、房?jī)r(jià)上漲幅度開(kāi)始回落， 房?jī)r(jià) 與本年持平： 根據(jù)上面第三部分的分析， 2021 年長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)已開(kāi)始向供過(guò)于求轉(zhuǎn)變，但由于棚戶區(qū)改造產(chǎn)生的硬性需求，各大樓盤(pán)均保持著良好的交易量。 ? 06 年開(kāi)始頒布的 70/90 政策加大了小戶型樓盤(pán)的體量，預(yù)計(jì) 08 年小戶型會(huì)得到集中放量，市場(chǎng)開(kāi)始供過(guò)于求，大戶型樓盤(pán)略顯緊俏。政府調(diào)整地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)則調(diào)整中國(guó)經(jīng)濟(jì)，目前經(jīng)濟(jì)略有過(guò)熱，未防止通過(guò)膨脹，政府仍會(huì)加息及提高存款準(zhǔn)備金率以緩解過(guò)熱經(jīng)濟(jì)。 ? 二手房?jī)r(jià)格降低： 2021 年長(zhǎng)春房?jī)r(jià)飛漲，平均每月上漲幅度達(dá) 100 元 /平方米。 2021 年二手房?jī)r(jià)格必降。 ? 寬城區(qū)屬于后開(kāi)發(fā)區(qū)域，樓盤(pán)價(jià)格較低。伴隨城市擴(kuò)容，城市建設(shè)將不斷完善，預(yù)計(jì) 08 年四環(huán)路沿線將有大量土地出讓。 管理方案 文件編號(hào)： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車(chē)場(chǎng)管理方案 版 本：第 1 版 第 38 頁(yè) 共 12 頁(yè) 。（如位于靜月和雙陽(yáng)之間的樓盤(pán)除吸引當(dāng)?shù)乜腿阂酝庖矔?huì)吸引凈月、雙陽(yáng)的客源，也會(huì)吸引一部分長(zhǎng)春市的客源）。外加青年城、證大光明城兩個(gè)大盤(pán)，預(yù)計(jì) 08 年寬城可能成為長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。一號(hào)項(xiàng)目綠地新里公館日前已奠基啟動(dòng)，預(yù)計(jì) 2021 年南部新城將有大量土地出讓。 2021 年隨著需求滿足及政策影響，買(mǎi)房投資賺錢(qián)的空間越來(lái)越小。 四、 投資型客戶大幅減少 、二手房?jī)r(jià)格降低 ： ? 投資減少：“第二套房”政策的頒布，對(duì)投資者的影響很大，而房租沒(méi)有和房?jī)r(jià)一樣飛漲，投資者的利潤(rùn)不斷縮減，大大降低了投資者的購(gòu)房積極性。預(yù)計(jì)這一稅收將在 2021 年對(duì)高檔住宅或商業(yè)地產(chǎn)施行。 同時(shí)，土地價(jià)格的不斷上揚(yáng)、分期拿證的停止會(huì)大大加大開(kāi)發(fā)成本，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商將力挺房?jī)r(jià)， 07 年大幅上漲的形勢(shì)將不會(huì)重演。因此， 2021 年需求會(huì)有所降低。雖然政府計(jì)劃 2021 年出讓進(jìn)千萬(wàn)平方米的土地，但因資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，預(yù)計(jì)成交量不會(huì)很大。小戶型樓盤(pán)在刺激首次置業(yè)、投資者的同時(shí)，也成為開(kāi)發(fā)商快速回籠資金的重要武管理方案 文件編號(hào)： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車(chē)場(chǎng)管理方案 版 本：第 1 版 第 36 頁(yè) 共 12 頁(yè) 器。 價(jià)格上漲速度依然不減： 隨著宏觀調(diào)空的逐步實(shí)施，房?jī)r(jià)上漲速度依然不減，外加全國(guó)一片上漲的形勢(shì)，大大刺激了首次置業(yè)者的需求。 大面積拿地降低單位面積成本已經(jīng)成為品牌開(kāi)發(fā)商拓展市場(chǎng)的主要形式。中海、綠地等大牌企業(yè)對(duì)長(zhǎng)春市場(chǎng)信心十足，均在長(zhǎng)春獲得“地王”項(xiàng)目，進(jìn)一步鞏固了在長(zhǎng)春市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)地位。 三個(gè)主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目體量較大，尤其是中信城，占地面積 110 萬(wàn)平方米。 該區(qū)多為別墅項(xiàng)目，整體品質(zhì)不佳，社區(qū)缺乏環(huán)境的營(yíng)造。預(yù)計(jì)未來(lái)價(jià)格仍會(huì)上漲但空間不大，主要樓盤(pán)將集中在吉林大路沿線。 ? 面積區(qū)間： 0 50 100 150 200 250東城左岸櫻花苑東方之珠中央一品陽(yáng)光華爾茲最大面積 ( 平方米 ) 67 132 144 138 140最小面積 ( 平方米 ) 47 65 64 99 69東城左岸 櫻花苑 東方之珠 中央一品 陽(yáng)光華爾茲 二道 區(qū)樓盤(pán)戶型面積較大，多集中在 70200 ㎡左右。 ? 中等規(guī)模為主： 2500014790042021052500 62900050000100000150000202100250000300000350000400000450000東城名郡 亞泰櫻花苑 東方之珠 中央一品 陽(yáng)光華爾茲占地面積( 平方米) 二道區(qū)樓盤(pán)規(guī)模較小，占地面積 10 萬(wàn)平方米以下項(xiàng)目近 70%。 管理方案 文件編號(hào)： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車(chē)場(chǎng)管理方案 版 本：第 1 版 第 32 頁(yè) 共 12 頁(yè) 寬城區(qū)是長(zhǎng)春傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，在整個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)，區(qū)域輻射能力有限，房屋價(jià)格仍較低。城市基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善也必將有效提升片區(qū)價(jià)值。 ? 樓盤(pán)均價(jià)： 250034502500 2600320001000202130004000中東首座 證大光明城 五月花苑 美景天成 包豪斯社區(qū)樓盤(pán)均價(jià)( 元/ 平方米) 寬城區(qū)樓盤(pán)整體價(jià)格較低，多集中在 25003000 元 /平方米左右。 三 、寬城區(qū)市場(chǎng)分析 ? 產(chǎn)品類(lèi)型分布： 寬城區(qū)屬于后開(kāi)發(fā)區(qū)域，離中心城市較遠(yuǎn)，多年來(lái)被鐵路所隔，城市化水平較低。 ? 未來(lái)走向： 綠園區(qū) 2021 年 土地出讓地塊較多，單價(jià)較高。 ? 面積區(qū)間： 管理方案 文件編號(hào)： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車(chē)場(chǎng)管理方案 版 本：第 1 版 第 30 頁(yè) 共 12 頁(yè) 0 50 100 150 200 250 300 350百旺酈城博眾新城藍(lán)調(diào)傾城力旺康景新奧藍(lán)城最小面積 ( 平方米 ) 最大面積 ( 平方米 )最大面積 ( 平方米 ) 120 190 150 137 156最小面積 ( 平方米 ) 40 125 49 42 88百旺酈城 博眾新城 藍(lán)調(diào)傾城 力旺康景 新奧藍(lán)城 從上圖可以看出，綠園區(qū)樓盤(pán)戶型整體較大，面積集中在 100250 ㎡之間，目標(biāo)群體多為區(qū)內(nèi)中等收入人群。 ? 樓盤(pán)規(guī)模較大，多為社區(qū)型產(chǎn)品 管理方案 文件編號(hào)： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車(chē)場(chǎng)管理方案 版 本：第 1 版 第 29 頁(yè) 共 12 頁(yè) 20400330000140000 1520212500000100000202100300000400000占地面積( 平方米)占地面積( 平方米) 20400 330000 140000 152021 250000百旺酈城 金色歐城 博眾新城 力旺康景 新奧藍(lán)城 綠園區(qū)樓盤(pán)為中小型社區(qū)項(xiàng)目，占地面積多在 1020 萬(wàn)平方米之間，占 85%左右，總體品質(zhì)較高。預(yù)計(jì)土地多為外地知名企業(yè)取得，樓盤(pán)品質(zhì)也將有很大提升。土地較為稀缺，預(yù)計(jì)未來(lái)商業(yè)核心區(qū)及次核心區(qū)土地出讓主要來(lái)源為棚戶區(qū)改造，地塊出讓面積較小。鼎盛國(guó)際雖有部分大戶型存在，但 42120 ㎡的中小戶型仍占總體的 86%， 130 ㎡以上的大戶型僅有 52 套。大盤(pán)多為外地品牌企業(yè)開(kāi)發(fā)，位于南部新城，約占總量的 37%。隨著城市發(fā)展，土地價(jià)格不斷上揚(yáng)，商業(yè)含金量不斷加大。 布局基本要點(diǎn) 疏解中心壓力，在人民大街南端建設(shè)南部副中心，與現(xiàn)有人民廣場(chǎng)中心構(gòu)成未來(lái)長(zhǎng)春城市中心的 “ 雙心 ” 結(jié)構(gòu) ， 培育多個(gè)分區(qū)副中心。 第五部分、各大 區(qū)域房地產(chǎn)分析： 總體規(guī)劃思路 根據(jù)《長(zhǎng)春市城市總體規(guī)劃 (20212020)》，未來(lái)幾年長(zhǎng)春城市規(guī)劃思路為：“雙心三翼、多組團(tuán)”。 從土地出讓面積圖可以看出，除工業(yè)用地出讓 較多的高新區(qū)以外，綠園區(qū)（包括汽車(chē)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)）土地出讓面積較大，而綠園區(qū)長(zhǎng)期處于與城市中心區(qū)隔離的狀態(tài)，廠區(qū)居民收入較高，消費(fèi)比較單一。 四 、 累計(jì)可售商品房 戶型比例 管理方案 文件編號(hào)： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車(chē)場(chǎng)管理方案 版 本：第 1 版 第 25 頁(yè) 共 12 頁(yè) 18 14 0%20%40%60%80%100%4月 6月 7月 8月9 0 平方米以下( % ) 9 0 1 4 4 平方米( % ) 1 4 4 平方米以上( % ) 由上圖 可以看出， 90144 平方米的中戶型樓盤(pán)是市場(chǎng)的主要力量，比例在50%左右徘徊。 居民購(gòu)房難度不斷加大。 管理方案 文件編號(hào)： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車(chē)場(chǎng)管理方案 版 本：第 1 版 第 23 頁(yè) 共 12 頁(yè) 二 、商品 住宅 均價(jià)： 22252409 2503295005001000150020212500300035002021年 2021年 2021年 2 0 0 7 年( 1 9 月份)05101520商品住宅均價(jià)( 元／平方米) 同比增長(zhǎng)( % ) 資料來(lái)源：房地產(chǎn)報(bào) 051015202021年 2021年 2021年 2 0 0 7 年( 1 9 月份)價(jià)格增長(zhǎng)幅度( % ) 可支配收入增長(zhǎng)幅度( % ) 資料來(lái)源：房地產(chǎn)報(bào) 0406 年長(zhǎng)春地產(chǎn)價(jià)格處于穩(wěn)步上升中。外地企業(yè)的進(jìn)入，直接加劇競(jìng)爭(zhēng)，將 有效提升樓盤(pán)的綜合品質(zhì) ，同時(shí)也會(huì)大大 推動(dòng)地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲 。截止 2021 年末，人均居住面積已達(dá) 27 平方米。但因長(zhǎng)春城市化水平相對(duì)較低，城市中心區(qū)（南關(guān)、朝陽(yáng)區(qū)）所占的比重較小，出讓土地多集中在城市周邊。如今政策效應(yīng)已初見(jiàn)明顯。同時(shí)也防止開(kāi)發(fā)商在取得小面積土地后抵押給銀行用來(lái)融資，大大降低了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。④會(huì)所依約定確立權(quán)屬。 土地增值稅的收取，降低炒房者的利潤(rùn)，對(duì)抑制炒房有一定作用。貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行同期同檔次基準(zhǔn)利率的 。（長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)自住需求占主導(dǎo)，大部分居民資金有限，無(wú)法提前還貸） ? 十次提高存款準(zhǔn)備金率： 10 11 12 1305101520 存款準(zhǔn)備金率(%) 自 2021 年 1 月 15 日以來(lái)，中國(guó)人民銀行十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，目前已達(dá)%。到 2021年 12 月 21 日，一年期貸款利率已達(dá) %。 小結(jié)： 長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不斷加快，經(jīng)濟(jì)總量更多，上漲幅度更大。 四 、三大產(chǎn)業(yè)比例變化 11 0%20%40%60%80%100%2021年 2021年 2021年 2021年第一所占產(chǎn)業(yè)比例 第二所占產(chǎn)業(yè)比例 第三所占產(chǎn)業(yè)比例 數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)春市政府工作報(bào)告 (20212021) 第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)在 GDP 中所占的比例相