【正文】 應來看，凈月開發(fā)區(qū)土地出讓數(shù)量較少， 08 年市場競爭不大。 三個大盤的建設，進一步加大了凈月別墅市場的競爭，其他低檔別墅定會采采取一定優(yōu)惠措施，而未建地塊也可能轉型花園陽房，對大戶型樓盤是個補充。隨著中海、萬科、綠地、香江、保利等大牌企業(yè)在挖掘長春地產潛力的同時，也迅速提高著長春建筑水平。商品房價格上漲、周邊區(qū)域供銷兩旺、中心城市土地稀缺等特征尤為明顯。 2021 長春房價上漲速度依然不減 。這些價格不足 2021 元 /平方米，距離市中心車程不足一小時的郊區(qū)樓盤日漸吸引著目前大量存在的中低端住房需求。媒體的頻繁報道給購房者造成一定的心理導向，房價不跌的理論被擊碎。 二、房價上漲幅度開始回落， 房價 與本年持平： 根據(jù)上面第三部分的分析， 2021 年長春房地產市場已開始向供過于求轉變，但由于棚戶區(qū)改造產生的硬性需求，各大樓盤均保持著良好的交易量。 ? 06 年開始頒布的 70/90 政策加大了小戶型樓盤的體量，預計 08 年小戶型會得到集中放量，市場開始供過于求，大戶型樓盤略顯緊俏。政府調整地產市場實則調整中國經濟，目前經濟略有過熱，未防止通過膨脹，政府仍會加息及提高存款準備金率以緩解過熱經濟。 ? 二手房價格降低： 2021 年長春房價飛漲，平均每月上漲幅度達 100 元 /平方米。 2021 年二手房價格必降。 ? 寬城區(qū)屬于后開發(fā)區(qū)域，樓盤價格較低。伴隨城市擴容，城市建設將不斷完善，預計 08 年四環(huán)路沿線將有大量土地出讓。 管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 38 頁 共 12 頁 。（如位于靜月和雙陽之間的樓盤除吸引當?shù)乜腿阂酝庖矔齼粼?、雙陽的客源，也會吸引一部分長春市的客源）。外加青年城、證大光明城兩個大盤，預計 08 年寬城可能成為長春房地產市場的熱點。一號項目綠地新里公館日前已奠基啟動，預計 2021 年南部新城將有大量土地出讓。 2021 年隨著需求滿足及政策影響，買房投資賺錢的空間越來越小。 四、 投資型客戶大幅減少 、二手房價格降低 ： ? 投資減少：“第二套房”政策的頒布，對投資者的影響很大，而房租沒有和房價一樣飛漲，投資者的利潤不斷縮減，大大降低了投資者的購房積極性。預計這一稅收將在 2021 年對高檔住宅或商業(yè)地產施行。 同時，土地價格的不斷上揚、分期拿證的停止會大大加大開發(fā)成本，有實力的開發(fā)商將力挺房價， 07 年大幅上漲的形勢將不會重演。因此， 2021 年需求會有所降低。雖然政府計劃 2021 年出讓進千萬平方米的土地，但因資金周轉問題，預計成交量不會很大。小戶型樓盤在刺激首次置業(yè)、投資者的同時，也成為開發(fā)商快速回籠資金的重要武管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 36 頁 共 12 頁 器。 價格上漲速度依然不減： 隨著宏觀調空的逐步實施，房價上漲速度依然不減，外加全國一片上漲的形勢，大大刺激了首次置業(yè)者的需求。 大面積拿地降低單位面積成本已經成為品牌開發(fā)商拓展市場的主要形式。中海、綠地等大牌企業(yè)對長春市場信心十足，均在長春獲得“地王”項目，進一步鞏固了在長春市場的領導地位。 三個主要別墅項目體量較大，尤其是中信城，占地面積 110 萬平方米。 該區(qū)多為別墅項目，整體品質不佳，社區(qū)缺乏環(huán)境的營造。預計未來價格仍會上漲但空間不大，主要樓盤將集中在吉林大路沿線。 ? 面積區(qū)間： 0 50 100 150 200 250東城左岸櫻花苑東方之珠中央一品陽光華爾茲最大面積 ( 平方米 ) 67 132 144 138 140最小面積 ( 平方米 ) 47 65 64 99 69東城左岸 櫻花苑 東方之珠 中央一品 陽光華爾茲 二道 區(qū)樓盤戶型面積較大，多集中在 70200 ㎡左右。 ? 中等規(guī)模為主： 2500014790042021052500 62900050000100000150000202100250000300000350000400000450000東城名郡 亞泰櫻花苑 東方之珠 中央一品 陽光華爾茲占地面積( 平方米) 二道區(qū)樓盤規(guī)模較小，占地面積 10 萬平方米以下項目近 70%。 管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 32 頁 共 12 頁 寬城區(qū)是長春傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，在整個城市的競爭中處于劣勢，區(qū)域輻射能力有限，房屋價格仍較低。城市基礎建設的不斷完善也必將有效提升片區(qū)價值。 ? 樓盤均價： 250034502500 2600320001000202130004000中東首座 證大光明城 五月花苑 美景天成 包豪斯社區(qū)樓盤均價( 元/ 平方米) 寬城區(qū)樓盤整體價格較低，多集中在 25003000 元 /平方米左右。 三 、寬城區(qū)市場分析 ? 產品類型分布： 寬城區(qū)屬于后開發(fā)區(qū)域，離中心城市較遠，多年來被鐵路所隔，城市化水平較低。 ? 未來走向： 綠園區(qū) 2021 年 土地出讓地塊較多，單價較高。 ? 面積區(qū)間： 管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 30 頁 共 12 頁 0 50 100 150 200 250 300 350百旺酈城博眾新城藍調傾城力旺康景新奧藍城最小面積 ( 平方米 ) 最大面積 ( 平方米 )最大面積 ( 平方米 ) 120 190 150 137 156最小面積 ( 平方米 ) 40 125 49 42 88百旺酈城 博眾新城 藍調傾城 力旺康景 新奧藍城 從上圖可以看出，綠園區(qū)樓盤戶型整體較大，面積集中在 100250 ㎡之間，目標群體多為區(qū)內中等收入人群。 ? 樓盤規(guī)模較大，多為社區(qū)型產品 管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 29 頁 共 12 頁 20400330000140000 1520212500000100000202100300000400000占地面積( 平方米)占地面積( 平方米) 20400 330000 140000 152021 250000百旺酈城 金色歐城 博眾新城 力旺康景 新奧藍城 綠園區(qū)樓盤為中小型社區(qū)項目，占地面積多在 1020 萬平方米之間，占 85%左右，總體品質較高。預計土地多為外地知名企業(yè)取得，樓盤品質也將有很大提升。土地較為稀缺，預計未來商業(yè)核心區(qū)及次核心區(qū)土地出讓主要來源為棚戶區(qū)改造，地塊出讓面積較小。鼎盛國際雖有部分大戶型存在，但 42120 ㎡的中小戶型仍占總體的 86%， 130 ㎡以上的大戶型僅有 52 套。大盤多為外地品牌企業(yè)開發(fā)，位于南部新城，約占總量的 37%。隨著城市發(fā)展，土地價格不斷上揚，商業(yè)含金量不斷加大。 布局基本要點 疏解中心壓力，在人民大街南端建設南部副中心，與現(xiàn)有人民廣場中心構成未來長春城市中心的 “ 雙心 ” 結構 ， 培育多個分區(qū)副中心。 第五部分、各大 區(qū)域房地產分析： 總體規(guī)劃思路 根據(jù)《長春市城市總體規(guī)劃 (20212020)》，未來幾年長春城市規(guī)劃思路為：“雙心三翼、多組團”。 從土地出讓面積圖可以看出，除工業(yè)用地出讓 較多的高新區(qū)以外，綠園區(qū)（包括汽車產業(yè)開發(fā)區(qū)）土地出讓面積較大，而綠園區(qū)長期處于與城市中心區(qū)隔離的狀態(tài)，廠區(qū)居民收入較高，消費比較單一。 四 、 累計可售商品房 戶型比例 管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 25 頁 共 12 頁 18 14 0%20%40%60%80%100%4月 6月 7月 8月9 0 平方米以下( % ) 9 0 1 4 4 平方米( % ) 1 4 4 平方米以上( % ) 由上圖 可以看出， 90144 平方米的中戶型樓盤是市場的主要力量，比例在50%左右徘徊。 居民購房難度不斷加大。 管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 23 頁 共 12 頁 二 、商品 住宅 均價： 22252409 2503295005001000150020212500300035002021年 2021年 2021年 2 0 0 7 年( 1 9 月份)05101520商品住宅均價( 元／平方米) 同比增長( % ) 資料來源：房地產報 051015202021年 2021年 2021年 2 0 0 7 年( 1 9 月份)價格增長幅度( % ) 可支配收入增長幅度( % ) 資料來源：房地產報 0406 年長春地產價格處于穩(wěn)步上升中。外地企業(yè)的進入，直接加劇競爭，將 有效提升樓盤的綜合品質 ，同時也會大大 推動地價和房價的上漲 。截止 2021 年末，人均居住面積已達 27 平方米。但因長春城市化水平相對較低，城市中心區(qū)（南關、朝陽區(qū)）所占的比重較小，出讓土地多集中在城市周邊。如今政策效應已初見明顯。同時也防止開發(fā)商在取得小面積土地后抵押給銀行用來融資，大大降低了銀行的風險。④會所依約定確立權屬。 土地增值稅的收取，降低炒房者的利潤，對抑制炒房有一定作用。貸款利率不得低于中國人民銀行同期同檔次基準利率的 。（長春房地產市場自住需求占主導，大部分居民資金有限，無法提前還貸） ? 十次提高存款準備金率： 10 11 12 1305101520 存款準備金率(%) 自 2021 年 1 月 15 日以來，中國人民銀行十次上調存款準備金率，目前已達%。到 2021年 12 月 21 日，一年期貸款利率已達 %。 小結： 長春市經濟發(fā)展速度不斷加快，經濟總量更多，上漲幅度更大。 四 、三大產業(yè)比例變化 11 0%20%40%60%80%100%2021年 2021年 2021年 2021年第一所占產業(yè)比例 第二所占產業(yè)比例 第三所占產業(yè)比例 數(shù)據(jù)來源：長春市政府工作報告 (20212021) 第二產業(yè)、第三產業(yè)在 GDP 中所占的比例相