【正文】 管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 38 頁 共 12 頁 。（如位于靜月和雙陽之間的樓盤除吸引當(dāng)?shù)乜腿阂酝庖矔齼粼?、雙陽的客源，也會吸引一部分長春市的客源）。伴隨城市擴容，城市建設(shè)將不斷完善，預(yù)計 08 年四環(huán)路沿線將有大量土地出讓。外加青年城、證大光明城兩個大盤，預(yù)計 08 年寬城可能成為長春房地產(chǎn)市場的熱點。 ? 寬城區(qū)屬于后開發(fā)區(qū)域，樓盤價格較低。一號項目綠地新里公館日前已奠基啟動，預(yù)計 2021 年南部新城將有大量土地出讓。 2021 年二手房價格必降。 2021 年隨著需求滿足及政策影響，買房投資賺錢的空間越來越小。 ? 二手房價格降低： 2021 年長春房價飛漲，平均每月上漲幅度達(dá) 100 元 /平方米。 四、 投資型客戶大幅減少 、二手房價格降低 ： ? 投資減少：“第二套房”政策的頒布，對投資者的影響很大，而房租沒有和房價一樣飛漲，投資者的利潤不斷縮減，大大降低了投資者的購房積極性。政府調(diào)整地產(chǎn)市場實則調(diào)整中國經(jīng)濟，目前經(jīng)濟略有過熱，未防止通過膨脹，政府仍會加息及提高存款準(zhǔn)備金率以緩解過熱經(jīng)濟。預(yù)計這一稅收將在 2021 年對高檔住宅或商業(yè)地產(chǎn)施行。 ? 06 年開始頒布的 70/90 政策加大了小戶型樓盤的體量，預(yù)計 08 年小戶型會得到集中放量，市場開始供過于求，大戶型樓盤略顯緊俏。 同時，土地價格的不斷上揚、分期拿證的停止會大大加大開發(fā)成本，有實力的開發(fā)商將力挺房價， 07 年大幅上漲的形勢將不會重演。 二、房價上漲幅度開始回落， 房價 與本年持平： 根據(jù)上面第三部分的分析， 2021 年長春房地產(chǎn)市場已開始向供過于求轉(zhuǎn)變，但由于棚戶區(qū)改造產(chǎn)生的硬性需求，各大樓盤均保持著良好的交易量。因此， 2021 年需求會有所降低。媒體的頻繁報道給購房者造成一定的心理導(dǎo)向，房價不跌的理論被擊碎。雖然政府計劃 2021 年出讓進(jìn)千萬平方米的土地，但因資金周轉(zhuǎn)問題，預(yù)計成交量不會很大。這些價格不足 2021 元 /平方米，距離市中心車程不足一小時的郊區(qū)樓盤日漸吸引著目前大量存在的中低端住房需求。小戶型樓盤在刺激首次置業(yè)、投資者的同時，也成為開發(fā)商快速回籠資金的重要武管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 36 頁 共 12 頁 器。 2021 長春房價上漲速度依然不減 。 價格上漲速度依然不減： 隨著宏觀調(diào)空的逐步實施，房價上漲速度依然不減，外加全國一片上漲的形勢，大大刺激了首次置業(yè)者的需求。商品房價格上漲、周邊區(qū)域供銷兩旺、中心城市土地稀缺等特征尤為明顯。 大面積拿地降低單位面積成本已經(jīng)成為品牌開發(fā)商拓展市場的主要形式。隨著中海、萬科、綠地、香江、保利等大牌企業(yè)在挖掘長春地產(chǎn)潛力的同時，也迅速提高著長春建筑水平。中海、綠地等大牌企業(yè)對長春市場信心十足，均在長春獲得“地王”項目，進(jìn)一步鞏固了在長春市場的領(lǐng)導(dǎo)地位。 三個大盤的建設(shè)，進(jìn)一步加大了凈月別墅市場的競爭，其他低檔別墅定會采采取一定優(yōu)惠措施，而未建地塊也可能轉(zhuǎn)型花園陽房，對大戶型樓盤是個補充。 三個主要別墅項目體量較大，尤其是中信城，占地面積 110 萬平方米。 ? 樓盤均價： 3100560026001000015000880005000100001500020210愛丁堡 臨河灣 啟明花園 萊茵東郡 森林華墅 蘊城別墅樓盤均價( 元／平方米) 凈月開發(fā)區(qū)樓盤價格分為兩個層次，住宅價格在 3000 元 /平方米左右，別墅價格在 10000 元 /平方米左右（富奧臨河灣因距中海項目較近、又有緊鄰依通河的天然區(qū)位優(yōu)勢，價格較高） ? 未來走勢： 從 07 年土地供應(yīng)來看，凈月開發(fā)區(qū)土地出讓數(shù)量較少， 08 年市場競爭不大。 該區(qū)多為別墅項目，整體品質(zhì)不佳，社區(qū)缺乏環(huán)境的營造。產(chǎn)品類型以中高檔別墅為主，雖有少量普通住宅存在，但因交通不便價格較低。預(yù)計未來價格仍會上漲但空間不大，主要樓盤將集中在吉林大路沿線。 ? 未來走勢： 二道區(qū)位于長春市東部，是長春向東發(fā)展的主要門戶。 ? 面積區(qū)間： 0 50 100 150 200 250東城左岸櫻花苑東方之珠中央一品陽光華爾茲最大面積 ( 平方米 ) 67 132 144 138 140最小面積 ( 平方米 ) 47 65 64 99 69東城左岸 櫻花苑 東方之珠 中央一品 陽光華爾茲 二道 區(qū)樓盤戶型面積較大，多集中在 70200 ㎡左右。 ? 樓盤均價： 358039003650420038103200340036003800400042004400東城名郡 亞泰櫻花苑 東方之珠 中央一品 陽光華爾茲樓盤均價( 元／平方米) 二道區(qū)樓盤均價較為居中，均價多在 3500 元 /平方米左右。 ? 中等規(guī)模為主： 2500014790042021052500 62900050000100000150000202100250000300000350000400000450000東城名郡 亞泰櫻花苑 東方之珠 中央一品 陽光華爾茲占地面積( 平方米) 二道區(qū)樓盤規(guī)模較小，占地面積 10 萬平方米以下項目近 70%。 四 、二道區(qū) (含經(jīng)開區(qū) )市場分析： ? 產(chǎn)品類型： 隨著新機場的建設(shè)，二道區(qū)成為長春向東發(fā)展的主要門戶。 管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 32 頁 共 12 頁 寬城區(qū)是長春傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，在整個城市的競爭中處于劣勢，區(qū)域輻射能力有限，房屋價格仍較低。因此，幾個在建大盤的角逐將成為寬城區(qū) 2021 年的熱點話題。城市基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善也必將有效提升片區(qū)價值。這與寬城區(qū)整體環(huán)境和所處的位置有關(guān)。 ? 樓盤均價： 250034502500 2600320001000202130004000中東首座 證大光明城 五月花苑 美景天成 包豪斯社區(qū)樓盤均價( 元/ 平方米) 寬城區(qū)樓盤整體價格較低，多集中在 25003000 元 /平方米左右。 ? 大盤時代 管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 31 頁 共 12 頁 0100000202100300000400000500000600000700000占地面積( 平方米)占地面積( 平方米) 420210 640000 520210 415900 450000青年城 光明城 天郎國際 美景天城 澳城莊園 從樓盤占地面積看，寬城區(qū)各樓盤占地面積較大，多集中在 40 萬平方米以上。 三 、寬城區(qū)市場分析 ? 產(chǎn)品類型分布： 寬城區(qū)屬于后開發(fā)區(qū)域，離中心城市較遠(yuǎn)，多年來被鐵路所隔，城市化水平較低。占地面積小很難建高檔樓盤，同時廠區(qū)人民收入高。 ? 未來走向： 綠園區(qū) 2021 年 土地出讓地塊較多，單價較高。但從近期開盤的項目看來，戶型向小戶型發(fā)展，出現(xiàn)了至通尚都、鼎成公館、漂 HOME 等小戶型樓盤。 ? 面積區(qū)間： 管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 30 頁 共 12 頁 0 50 100 150 200 250 300 350百旺酈城博眾新城藍(lán)調(diào)傾城力旺康景新奧藍(lán)城最小面積 ( 平方米 ) 最大面積 ( 平方米 )最大面積 ( 平方米 ) 120 190 150 137 156最小面積 ( 平方米 ) 40 125 49 42 88百旺酈城 博眾新城 藍(lán)調(diào)傾城 力旺康景 新奧藍(lán)城 從上圖可以看出，綠園區(qū)樓盤戶型整體較大，面積集中在 100250 ㎡之間，目標(biāo)群體多為區(qū)內(nèi)中等收入人群。 ? 綠園去樓盤均價： 42002800 300043003400 3500 3500010002021300040005000百旺酈城 金色歐城 博眾新城 新奧藍(lán)城 力旺康景 漂H O M E 藍(lán)調(diào)傾城樓盤均價 綠園區(qū)樓盤整體價格較高，基本位于全市平均價 格（ 2950 元 /平方米）以上。 ? 樓盤規(guī)模較大，多為社區(qū)型產(chǎn)品 管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 29 頁 共 12 頁 20400330000140000 1520212500000100000202100300000400000占地面積( 平方米)占地面積( 平方米) 20400 330000 140000 152021 250000百旺酈城 金色歐城 博眾新城 力旺康景 新奧藍(lán)城 綠園區(qū)樓盤為中小型社區(qū)項目，占地面積多在 1020 萬平方米之間，占 85%左右，總體品質(zhì)較高。產(chǎn)品類型以多層、小高層為主。預(yù)計土地多為外地知名企業(yè)取得，樓盤品質(zhì)也將有很大提升。 南部新城土地供應(yīng)較為充足。土地較為稀缺，預(yù)計未來商業(yè)核心區(qū)及次核心區(qū)土地出讓主要來源為棚戶區(qū)改造，地塊出讓面積較小。預(yù)計已經(jīng)奠基動工的新里中央公館也將以大戶型為主。鼎盛國際雖有部分大戶型存在，但 42120 ㎡的中小戶型仍占總體的 86%， 130 ㎡以上的大戶型僅有 52 套。而位于南部城市副中心的樓盤又多為知名企業(yè)開發(fā)的高檔社區(qū)，對整體價格有拉動作用。大盤多為外地品牌企業(yè)開發(fā)，位于南部新城，約占總量的 37%。 ? 樓盤規(guī)模較小、大盤集中在南部新城： 管理方案 文件編號： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車場管理方案 版 本：第 1 版 第 27 頁 共 12 頁 1000026700490002021 12100500000230000700000100000202100300000400000500000600000奧萊公寓 碧波康橋 萬晟現(xiàn)代城 寶迪克公館 鼎盛國際國際社區(qū) 中央公館 匯景新城占地面積( 平方米) 10000 26700 49000 2021 12100 500000 230000 70000奧萊公寓碧波康橋萬晟現(xiàn)代城寶迪克公館鼎盛國際國際社區(qū)中央公館匯景新城 中心城區(qū)占地面積 16 萬平米以下的項目約占總量的 37%，主要是位于次商業(yè)核心區(qū)的高層項目。隨著城市發(fā)展，土地價格不斷上揚，商業(yè)含金量不斷加大。居住用地主要改造棚戶區(qū)和向南及東南方向發(fā)展。 布局基