【正文】 足人們基本生活，很難有所提升。 四 、 2021 開發(fā)商拿地情況 隨著綠地、和黃、中信的進(jìn)入，外地本地開發(fā)商 外地開發(fā)商管理方案 文件編號(hào)： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車場(chǎng)管理方案 版 本：第 1 版 第 22 頁(yè) 共 12 頁(yè) 企業(yè)在長(zhǎng)春拿地?cái)?shù)量已占 2/3。 資料來源：房地產(chǎn)報(bào) 第三部分 、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一 、房地產(chǎn)投資 及施工面積 ： 1400501001502002502021年 2021年 2021年 2021年 2 0 0 7 年( 1 9 月份)房地產(chǎn)投資( 億元) 16 18501533954650102030405060702021年 2021年 2021年 2021年 2 0 0 7 年預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度( % ) 房地產(chǎn)施工面積增長(zhǎng)幅度( % ) 數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)及其他網(wǎng)站新聞 從上面兩個(gè)圖可以看出 ，長(zhǎng)春房地產(chǎn)投資處于快速增長(zhǎng)階段，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)信心很足。這表明樓盤的功能也僅僅停留在滿足基本居住需求的層次，住宅品質(zhì)還有待提升 。 06 年以來進(jìn)入飛速增長(zhǎng)階段，漲幅超過 17%。尤其是今年以來 ，增長(zhǎng)幅度達(dá) 17%。 管理方案 文件編號(hào)： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車場(chǎng)管理方案 版 本：第 1 版 第 24 頁(yè) 共 12 頁(yè) 三 、住宅預(yù)售 量、銷售量 2021 年各 19 月份情況01020304050607080901月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月012預(yù)售量( 萬平方米) 銷售量( 萬平方米) 預(yù)售、銷售比 007年預(yù)售、銷售比0122021年 2021年( 1 9 月份) 預(yù)售銷售比 從 0 07 年預(yù)售、銷售比例圖可以看出，預(yù)售、銷售比呈下降趨勢(shì)，證明預(yù)售量開始小于銷售量，市場(chǎng)供小于求。 由此可知，長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)正由供小于求向供大于求轉(zhuǎn)變。小戶型樓盤略顯緊俏，在市場(chǎng)中所占的比例不斷縮小，同時(shí)也說明小戶型的暢銷性。本圖同時(shí)說明 地段是影響樓盤價(jià)格的首要因素 。因此未來一年，綠園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展速度較快，房?jī)r(jià)會(huì)有所提升。 同時(shí)我們可以看出，除中心城區(qū)以外，樓盤均價(jià)和土地出讓面積正相關(guān)，說管理方案 文件編號(hào)： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車場(chǎng)管理方案 版 本：第 1 版 第 26 頁(yè) 共 12 頁(yè) 明開發(fā)商對(duì)長(zhǎng)春市場(chǎng)頗有信心。 “雙心”分別指 人民廣場(chǎng)一帶主中心區(qū)和人民大街南端的南部副中心區(qū)。 “多組團(tuán)”是指城市的空間拓展采取組團(tuán)的布局模式。工業(yè)用地發(fā)展沿東北和西南兩個(gè)方向，在城市西南建設(shè) “ 長(zhǎng)春國(guó)際汽車城 ” ，整合汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；城市東北部布局綜合工業(yè)的發(fā)展用地。 一 、 中心城區(qū)（南關(guān)、朝陽(yáng)）市場(chǎng)特征 ? 產(chǎn)品類型分布： 南關(guān)、朝陽(yáng)兩區(qū)是長(zhǎng)春的老城區(qū)，長(zhǎng)春的發(fā)源地，也是長(zhǎng)春的商業(yè)中心。因此產(chǎn)品類型以高層、小高層為主，多層、寫字樓為輔。占地 1 萬平米以下的項(xiàng)目約占總量的 25%，集中在商業(yè)核心區(qū)。 ? 中心城區(qū)樓盤均價(jià)： 50004100 430050007000410002021400060008000樓盤均價(jià)樓盤均價(jià) 5000 4100 4300 5000 7000 未知 未知 4100奧萊公寓碧波康橋萬晟現(xiàn)代城寶迪克公館鼎盛國(guó)際國(guó)際社區(qū)中央公館匯景新城 中心城區(qū)樓盤大多位于商業(yè)區(qū)，項(xiàng)目投資價(jià)值較大，價(jià)格相對(duì)較高，均價(jià)都超過了 4000 元 /平方米。 ? 面積區(qū)間： 管理方案 文件編號(hào)： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車場(chǎng)管理方案 版 本：第 1 版 第 28 頁(yè) 共 12 頁(yè) 0 100 200 300 400 500碧波康橋金鼎名城萬晟現(xiàn)代城匯景新城鼎盛國(guó)際最大面積 ( 平方米 ) 219 110 64 330 169最小面積 ( 平方米 ) 8 0 .6 40 39 110 42碧波康橋 金鼎名城 萬晟現(xiàn)代城 匯景新城 鼎盛國(guó)際 萬晟現(xiàn)代城、金鼎名城、亞泰鼎盛國(guó)際等位于商業(yè)核心區(qū)的高層、小高層樓盤多以小戶型為主。 位于次核心區(qū)的碧波康橋和位 于南部新城的匯景新城等項(xiàng)目多為 100 ㎡的大戶型項(xiàng)目。 ? 未來走向： 2021 年中心城區(qū)土地出讓面積較小。同時(shí)隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展小戶型樓盤及酒店式公寓數(shù)量會(huì)有所增多。因其是長(zhǎng)春新城市中心，代表長(zhǎng)春城市建設(shè)形象，政府必加強(qiáng)對(duì)開發(fā)企業(yè)的審核工作。 二 、綠園區(qū) （含汽車產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)） 市場(chǎng)特征： ? 產(chǎn)品 類型分布： 綠園區(qū)位于長(zhǎng)春市西部，是長(zhǎng)春第一汽車廠所在地，是長(zhǎng)春的住宅區(qū)。雖有少量高層產(chǎn)品存在，多集中在多層社區(qū)內(nèi)部，純高層項(xiàng)目較為稀缺。 30 萬平米以上的樓盤數(shù)量較少。但從個(gè)案來看，自身特色不夠明顯，價(jià)格在 3500 元 /平方米左右，差別不大。這與綠園區(qū)居民整體素質(zhì)不高，消費(fèi)單一且沖動(dòng)性強(qiáng)有關(guān)。目標(biāo)群體開始向低收入人群轉(zhuǎn)變，片區(qū)投資潛力不斷增大。但單個(gè)地塊面積較小，多在10 萬平方米以下。預(yù)計(jì)未來一年綠園區(qū)將以中檔偏上的項(xiàng)目為主，且供需兩旺。土地來源多為棚戶區(qū)改造，居民界于城市和農(nóng)村之間，高層產(chǎn)品有很大的抗性，目前產(chǎn)品類型以多層為主。但從青年城和證大光明城的規(guī)劃效果圖看來，在規(guī)模增大的同時(shí)還未有效提升樓盤品質(zhì)，大盤僅增加了配套設(shè)施而沒有對(duì)社區(qū)環(huán)境進(jìn)行整體規(guī)劃。但個(gè)案價(jià)格差距較大，差距達(dá) 1000 元。 ? 未來走向： 寬城區(qū)屬后開發(fā)區(qū)域，隨著幾個(gè)大盤的開發(fā)快速拉動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。但 2021 寬城區(qū)土地供應(yīng) 較少，整體面積較小，受政策影響未來不會(huì)有大盤出現(xiàn)。 近日光復(fù)路市場(chǎng)、黑水路客運(yùn)站北遷，預(yù)計(jì)政府對(duì)寬城區(qū)的工作重心會(huì)放在建立車站北出口商圈上。主要吸引寬城本地人群、站前工作人員及周邊縣市來長(zhǎng)人員。樓盤以社區(qū)型為主，為多層、小高層組合型樓盤。東方之珠占地面積雖大，但因地理位置較偏，整體配套不足，園林環(huán)境較差外加高壓線阻擋，導(dǎo)致社區(qū)檔次偏低，難以提升核心競(jìng)爭(zhēng)力。樓盤位置多集中管理方案 文件編號(hào)： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車場(chǎng)管理方案 版 本：第 1 版 第 33 頁(yè) 共 12 頁(yè) 在東盛商圈、亞泰花園附近，配套較為完善。小戶型產(chǎn)品雖有存在，但所占比例不大，多集中在東盛商圈周邊，投資價(jià)值較大。機(jī)場(chǎng)的建設(shè)也將大大推動(dòng)本區(qū)發(fā)展。 五 、凈月開發(fā)區(qū)市場(chǎng)分析： ? 產(chǎn)品類型： 凈月開發(fā)區(qū)離城市中心較遠(yuǎn)、自然環(huán)境較好。 ? 樓盤規(guī)模： 管理方案 文件編號(hào)： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車場(chǎng)管理方案 版 本：第 1 版 第 34 頁(yè) 共 12 頁(yè) 2600009202101100000320210170000020210040000060000080000010000001202100占地規(guī)模( 平方米)占地規(guī)模( 平方米) 260000 920210 1100000 320210 170000弗郎明歌 御翠園 中信城 華業(yè)玫瑰谷 愛丁堡 凈月開發(fā)區(qū)離城市中心較遠(yuǎn)，土地供應(yīng)充足，各個(gè)樓盤占地面積多在 20 萬平方米左右，個(gè)別高檔別墅樓盤達(dá)到 100 萬平方米。中信、力旺、和黃三個(gè)高檔樓盤才剛剛啟動(dòng)，可大大改善片區(qū)環(huán)境。三個(gè)高檔項(xiàng)目和消化存量將是市場(chǎng)的主要熱點(diǎn)。長(zhǎng)春管理方案 文件編號(hào)： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車場(chǎng)管理方案 版 本：第 1 版 第 35 頁(yè) 共 12 頁(yè) 高層人士數(shù)量有限，中信推廣力度小，市民未完全認(rèn)可中信品牌，預(yù)計(jì)銷量走低。 第六部分、 2021年長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 一、土地市場(chǎng)： 出讓面積有所減少，交易異常活躍： 2021 年長(zhǎng) 春市土地出讓雖較上年有所減少，交易卻異?；钴S，開發(fā)商都積極參與競(jìng)拍，地價(jià)上揚(yáng)幅度有所增大。 外地企業(yè)大舉圈地： 截止目前， 外地企業(yè)在長(zhǎng)春拿地?cái)?shù)量已占 2/3，本土企業(yè)僅占 1/3。同時(shí)資金雄厚的大牌企業(yè)對(duì)長(zhǎng)春地價(jià)的上漲也起很大的推動(dòng)作用。 二、 房地產(chǎn)市場(chǎng)： 政策頻出、市場(chǎng)平穩(wěn)： 0 07 年，政府為調(diào)節(jié)住房結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房產(chǎn)價(jià)格，陸續(xù)出臺(tái)了一系列規(guī)章政策，但并未象深圳、廣州一樣給長(zhǎng)春房地產(chǎn)帶來巨大影響。但隨著平穩(wěn)上漲的同時(shí)，居民購(gòu)房需求也在不斷降低。同時(shí)棚戶區(qū)改造又使大量的持幣待購(gòu)人群涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，形成大量剛性需求。 小戶型體量加大： 隨著 70/90 政策的實(shí)施，眾多小戶型樓盤開始進(jìn)入市場(chǎng)并日益成為主流。 郊區(qū)樓盤開始火熱： 07 年末，雙陽(yáng)、合龍鎮(zhèn)、范家屯這些位于長(zhǎng)春郊區(qū)的樓盤以一個(gè)獨(dú)特的形象展示在人們面前。 第七部分、 2021年長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 一、供應(yīng)、需求均有所降低 ，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)開始加劇 ： “分期拿證叫停 ”改變了房地產(chǎn)的開發(fā)模式，資金實(shí)力相對(duì)較差的房地產(chǎn)開發(fā)商將難以購(gòu)得土地。 2021 年年末，上海、深圳等一線城市房?jī)r(jià)大幅下跌。同時(shí)， 0 07 房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火暴也消化了大量的市場(chǎng)需求。 一線城市房?jī)r(jià)下跌加大開發(fā)商的生存難度，一部分中小開發(fā)商為躲避危機(jī)會(huì)積極拓展二三線市場(chǎng)， 2021 年仍然將會(huì)有外地開發(fā)商進(jìn)入長(zhǎng)春，市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)開始加劇。 2021 年，“第二套住房提高首付、利率”政策的執(zhí)行、一線城市房?jī)r(jià)下跌對(duì)居民心理產(chǎn)生沖擊等一系列不利條件將延緩房?jī)r(jià)上漲幅度。 三、政策對(duì)市場(chǎng)的影響日益顯現(xiàn)： 長(zhǎng)春是三線城市，對(duì) 政策的認(rèn)識(shí)和執(zhí)行需要一定的時(shí)間， 2021 年政策效應(yīng)將開始不斷顯現(xiàn)。 管理方案 文件編號(hào)： DTZ/PM/CD27/RL/16 室內(nèi)外停車場(chǎng)管理方案 版 本：第 1 版 第 37 頁(yè) 共 12 頁(yè) ? 近期有消息說政府準(zhǔn)備用稅收的手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，準(zhǔn)備開始征收物業(yè)稅。 ? 信貸縮緊， 08 年仍會(huì)加息。已購(gòu)房者負(fù)擔(dān)不斷加大、開發(fā)商需重新拓展融資渠道。 2021 年投資型客戶將大幅減少。受“房?jī)r(jià)不跌”想法的引導(dǎo)，眾多居民涌入購(gòu)房大軍。投資者為降低損失必會(huì)降低價(jià)格大量出售。 五、 鐵北和西南板塊熱度將有所上升 ： ? 南部新城是長(zhǎng)春城市 副中心所在地，是未來幾年長(zhǎng)春經(jīng)濟(jì)的主要增長(zhǎng)極。 ? 高新和綠園有大量住宅用地，保利輕軌地塊已經(jīng)開始啟動(dòng)，中海西水地塊 2021 年也將啟動(dòng)，樓盤整體品質(zhì)將得到較大提升。同時(shí)魯輝也將對(duì)八里堡地塊進(jìn)行整體改造。 六、郊區(qū)樓盤地位突顯： 2021 年長(zhǎng)春開始進(jìn)行四環(huán)路的建設(shè)， 11 月份完工。 郊區(qū)樓盤地價(jià)低、輻射性強(qiáng)的特點(diǎn)也將大大吸引眾多開發(fā)商投資建設(shè)。預(yù)計(jì) 2021 年郊區(qū)樓盤將在市場(chǎng)中異軍