【正文】 星耀五洲 物業(yè)管理公司 24 機房管理制度 范圍 本標準規(guī)定了對工程管理部所管轄的機房、管道豎井、電氣豎井、樓層設(shè)備機房的管理，適用于工程管理部日常運行工作。 無人值守機房：管道井、風(fēng)機房、電氣間等應(yīng)每月至少巡視一次。 發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象要及時處理和報告，并做好記錄。 員工在工作中對所管轄的機房鑰匙要進行妥善保管、存放，并在交接班時清點鑰匙數(shù)量。 管理規(guī)程 安全管理職責(zé) ,1 安全生產(chǎn)貫穿于作業(yè)的全過程，必須貫徹“安全第一，預(yù)防為主”的方針，堅持誰主管誰負責(zé)、誰審批誰負責(zé)的原則 . 工程管理部經(jīng)理是本部門的安全生產(chǎn)負責(zé)人，負責(zé)組織本部門的安全生產(chǎn)檢查，落實對重大事故隱患的整改，并每周召開一次安全會。另外維修場地較滑時，采取必要措施，防止滑倒摔傷、磕傷。嚴禁隨意亂放作業(yè)用品，防止物品墜落傷人。 記錄 《電動工具檢查記錄》 《工程管理部設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》 附加說明： 1. 本標準由工程管理部門組織起草、公司主管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準。 散落在地面上的廢油要立即擦干凈，防止地滑造成人員摔傷。 盡量避免人為產(chǎn)生的噪音 ,有問題及時由專業(yè)人員 檢修，并達到出廠標準。 每季度用檢查空調(diào)氟利昂泄漏情況，發(fā)現(xiàn)有泄漏時及時進行檢修，并對泄漏點進行重點復(fù)查，防止氟利昂泄漏對環(huán)境造成破壞。 2. 本標準由工程管理部負責(zé)解釋、修訂。 2. 本標準由工程管理部負責(zé)解釋、修訂。 各專業(yè)負責(zé)對管轄的標識維 護及管理，并填寫《標識清單》，對有新增的設(shè)備要及時填寫《標識清單》。 各專業(yè)主管、副主管每天都要對自己所管轄區(qū)域設(shè)備設(shè)施進行認真檢查。 交班人要做到“五交”： 交設(shè)備，即設(shè)備運行狀況及發(fā)現(xiàn)的問題；并做清潔與保養(yǎng)； 交使用工具，應(yīng)齊全，完好。 2. 本標準由工程管理部負責(zé)解釋、修訂。 因特殊情況需調(diào)班時 ，必須事前報請主管同意，原則上領(lǐng)班與領(lǐng)班、技工與技工對調(diào)。 非標時間各崗位運行人員要定時報崗，如不在崗位應(yīng)說明所在位置和原因。超過 2 小時外出時，要安排相關(guān)人員巡視機房、抄記數(shù)據(jù)（緊急事故除外）。 如需進入機房及值班室，要經(jīng)過部門主管同意。 編制依據(jù) /引用文件 術(shù)語 各專業(yè)主管根據(jù)年度 計劃和具體情況進行分包立項，編寫分包項目說明，經(jīng)公司確認后發(fā)包。 木材存放處要有專人負 責(zé)，每天進行巡視檢查。 油漆庫嚴禁動用明火，禁止 吸煙，專庫專用，禁止存放無關(guān)物品。 記錄 質(zhì)量記錄及表格 《工程管理部巡視簽到表》 附加說明： 1. 本標準由工程管理部門組織起草、公司主管領(lǐng)導(dǎo) 審核、總經(jīng)理批準。 電動工具應(yīng)存放到干燥而妥當處保管，電動工具應(yīng)定期檢查，如發(fā)現(xiàn)損傷應(yīng)即修復(fù)。 請勿將砂輪機置于室外使用。 在開動臺鉆前，應(yīng)檢查工作臺是否夾緊以及主軸套筒的升降移動機電器設(shè)備的情況是否正常。 大塊板工件必須加以支持穩(wěn)定，鋸解大塊板材時，必須用墊木支持穩(wěn)定以減少夾住鋸片或發(fā)生回彈的危險，當切割操作需要將圓鋸支持在加工件上時，應(yīng)將工具支撐在較大的一邊工件上而鋸下較小的一邊。 決不可用老虎鉗反夾圓鋸，因這種操作方法非常危險并可能會引起嚴重傷害事故。 鋸片要保持清潔銳利，使用銳利的鋸片可減少故障與回彈到最小限度。 使用完畢和意外停電時，應(yīng)將開關(guān)置于“關(guān)”的位置避免意外起動造成傷害。 不要在有易燃易爆氣體的場合使用。 不要拿電線提起電動工具，電線需與熱源隔開，并避免與銳利的邊緣接觸。 做好相應(yīng)的安全衛(wèi)生及巡視檢查工作。 保證油漆庫所用防爆換氣扇及照明的正常運行。 2. 本標準由工程管理部負責(zé)解釋、修訂。 2. 本標準由工程管理部負責(zé)解釋、修訂。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 39 工程管理部門禁制度 范圍 本標準規(guī)定了值班室人員的管理，適用于工程管理部各專業(yè)機房的管理。 值班員在離崗巡視或維修時，要帶好通訊設(shè)備，隨時保持聯(lián)絡(luò)。 按規(guī)定做 好巡視檢查工作，處理好報修工作。 合理安排好值班人員就餐。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 35 報告制度 范圍 本標準規(guī)定了值班運行人員的日常匯報制度 ，適用于工程管理部運行維修人員。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 34 交接班制度 范圍 本標準規(guī)定了工程管理部交接班制度，適用于工程值班人員。主要包括各專業(yè)各項工作記錄中的數(shù)據(jù)是否正常；設(shè)備運行工況是否處于正常范圍；機房的清潔衛(wèi)生狀況是否達到要求；人員的精神面貌是否良好；專業(yè)主管的《服務(wù)質(zhì)量檢查表》是否按時填寫。 照明配電箱內(nèi)要標明本箱內(nèi)的上級、本級、下級的開關(guān)號、設(shè)備名稱。 辦公室匯總核準后于 30 日前上報部門經(jīng)理及公司財務(wù)部。 對空調(diào)系統(tǒng)使用的消毒藥品由機電專業(yè)保管使用，使用中要嚴格按照要求配制，并對使用過程進行記錄。其溫度控制標準按照室內(nèi)空氣質(zhì)量標準執(zhí)行 維護管理好冷暖設(shè)備設(shè)施確保各區(qū)域的溫度達到設(shè)計標準。 轉(zhuǎn)動的設(shè)備定期加油潤滑防止噪音的產(chǎn)生。 加強對餐廳隔油池的管理，查看隔油池是否按時清掏，油污過多或排放不合格及時通知相關(guān)單位清掏。 經(jīng)常檢查作業(yè)用工具保持其安全、有效、潔凈，有問題及時解決或報專業(yè)解決，保障作業(yè)工具的有效性。 電工用梯子作業(yè)前應(yīng)檢查梯子腿與地面絕緣良好防止漏電傷人。必須穿長袖工服或防燙服，并穿戴好手套等勞動保護用品，防止高溫燙傷，確保人身安全。 2. 本標準由工程管理部負責(zé)解釋、修訂。各專業(yè)常用鑰匙要填寫《工程管理部領(lǐng)用鑰匙登記表》交工程管理部存檔。 機房的設(shè)備由值班人員負責(zé)運行操作、維護保養(yǎng)及巡視工作，無關(guān)人員嚴禁進 入。 重要機房：配電室、熱力站、制冷站在運行期間應(yīng)設(shè)專人值班。 記錄 《工程管理部公用工具登記表》 《工程管理部公用工具借用登記表》 《工程管理部個人管理工具登記表》 附加說明： 3. 本標準由工程管理部門組織起 草、公司主管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準。 借用者應(yīng)掌握工具的基本性能和操作要領(lǐng)。 非本企業(yè)單位與個人，原則上嚴禁借閱工程設(shè)備檔案。 重要機房嚴格遵守門禁制度，保持各機房衛(wèi)生整潔。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 18 弱電維修、值班員 負責(zé)樓宇自控系統(tǒng)、消防及緊急廣播系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)的值班、運行及維修保養(yǎng)工作。 嚴格執(zhí)行設(shè)備保養(yǎng)制度及操作規(guī)程，完成各種電氣設(shè)備的檢查與保養(yǎng)，保證工作質(zhì)量，按時完成任務(wù)，作好設(shè)備保養(yǎng)記錄。 保管好專業(yè)公用鑰匙、備件、工具及儀表等。努力學(xué)習(xí)本系統(tǒng)專業(yè)知識和新技術(shù)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。要保證維修質(zhì)量，遇有故障必須徹底處理，遇有特殊問題及時匯報。 值班運行人員必須掌握當班整個水系統(tǒng)及其設(shè)備的運行狀況，發(fā) 現(xiàn)問題立即上報。 值班人員應(yīng)按時巡視運行設(shè)備狀況，按時監(jiān)測各空調(diào)區(qū)域溫度、濕度。 負責(zé)收集、整理、復(fù)印、描繪、完善工程系統(tǒng)的竣工圖紙及改造工程圖紙和各種設(shè)備的使用說明書、分類歸檔，做到隨時可供查閱。 負責(zé)對專業(yè)對外分包的維修保養(yǎng)項目維保質(zhì)量檢查及評定。 負責(zé)本專業(yè)系統(tǒng)、設(shè)備預(yù)防性維修計劃的制定和維 修保養(yǎng)工作，保證設(shè)備完好率達標；確保設(shè)備的正常運行。 熟悉掌握各設(shè)備及系統(tǒng)的運行情況，協(xié)助專業(yè)主管工作，做好各種設(shè)備的統(tǒng)籌管理。 負責(zé)工程管理部 所有費用支出的審批。 管理代維方的維保工作。 負責(zé)為業(yè)主提供建筑裝飾的修繕服務(wù)。 . 給排水 /熱力部分 負責(zé)熱力站的值班運行。 . 電梯部分 負責(zé)管理處園區(qū)內(nèi)電梯的管理工作。 配合業(yè)主進行設(shè)備設(shè)施改造工程強電系統(tǒng)的審圖、施工檢查和竣工檢查工 作。 配合業(yè)主進行設(shè)備設(shè)施改造工程空調(diào) /制 冷部分的審圖、施工檢查和竣工檢查工作。 負責(zé)對大廈公共區(qū)域內(nèi)的建筑設(shè)施進行巡檢維護。 消防系統(tǒng) 負責(zé)消防主機、消防聯(lián)動主機、消防廣播（北京音樂）系統(tǒng)、自動報警系統(tǒng)、手動報警系統(tǒng)、消火栓報警系統(tǒng)、 UPS、氣 體滅火系統(tǒng)設(shè)備的 日常維修、故障應(yīng)急處理、定期巡視檢查、維護保養(yǎng)及設(shè)備的系統(tǒng)管理。 審定工程管理部的年維修保養(yǎng)計劃及年度工程維修預(yù)算。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 9 工程管理部總主管 報告上級：工程管理部經(jīng)理 聯(lián)系部門：各職能部門 崗位職責(zé)： 貫徹執(zhí)行工程管理部經(jīng)理的各項指令。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 10 主管 報告上級：工程管理部經(jīng)理 督導(dǎo)下級：工程管理部技工 聯(lián)系部門：各專業(yè)及相關(guān)部門專業(yè) 崗位職責(zé) 負責(zé)本專業(yè)管理體系實施，負責(zé)本專業(yè)的各項培訓(xùn)工作的落實，確保工作質(zhì)量達到要求。 定期檢查本專業(yè)系統(tǒng)各類設(shè)備的運行狀況，發(fā)現(xiàn)故障和隱患及時帶領(lǐng)員工處理、搶修。 負責(zé)領(lǐng)用、發(fā)放辦公用品。 空調(diào)運行工必須嚴格遵守各項規(guī)章制度，對工作負責(zé)，不得擅離職守。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 13 熱力運行工 值班運行人員必須按運行值班制度所規(guī)定的時間及巡檢路線進行認真的巡視，并做好運行記錄。 維修人員應(yīng)努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識，不斷提高自己的技術(shù) 水平，爭取做到一專多能。 星耀五洲 物業(yè)管理公司 15 值班電工 服從主管的領(lǐng)導(dǎo)，嚴格遵守各項規(guī)章制度及安全操作規(guī)程，當班時間不可擅離職守。 做好負責(zé)區(qū)域的設(shè)備管理、衛(wèi)生與定期檢查工作，發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷與隱患及時報告并記錄。 接到維修通知后及時到現(xiàn)場維修，工作完成后填好《維修通知單》交工程管理部工單調(diào)度員。 認真填寫各項相關(guān)記錄表。 遇有重大異常情況，如影響業(yè)主和客戶正常工作和辦公時，應(yīng)立即通知專業(yè)主管和經(jīng)理。 借閱設(shè)備檔案需經(jīng)工程部經(jīng)理或經(jīng)理援權(quán)的專業(yè)負責(zé)人批準，并須在 72 小時內(nèi)歸還。登記要清楚，歸還時銷賬入庫。 梯子、電動工具由材料工具管理員做好登記和編號。每年要對高處及死角進行一次全面清掃。 機房的電話為值班專業(yè)電話，應(yīng)時刻保持待機狀態(tài)，嚴禁打私人電話或長時間占用電話。 工程管理部文員負責(zé)管理工程管理部所有的機房、辦公用房鑰匙的管理，負責(zé)填寫《工程管理部鑰匙臺帳》。 記錄 《工程管理部鑰匙臺帳》 《工程管理部借用鑰匙登記表》 《鑰匙領(lǐng)用申請表》 附加說明： 1. 本標準由工程管理部門組織起草、公司主管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準。 在壓力容器、蒸汽管線、熱水管路上高溫作業(yè)時，必須是二人操作，一人操作一人監(jiān)護。 用梯子作業(yè)時要有專人扶梯子，嚴禁在無人扶梯子的情況下獨立作業(yè)。強 電專業(yè)每季度對升降車進行安全檢查，填寫《工程管理部設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》。 經(jīng)常檢 查餐廳的排放情況，不定期檢查餐廳的洗碗、洗菜池的箅子是否齊全有效。 噪音的控制 在技術(shù)能力達到的情況下，盡量將設(shè)備調(diào)整到最佳狀態(tài)，降低噪音。 工程管理部機電專業(yè)負責(zé)對大廈管理區(qū)域的溫度檢測，每天對主要區(qū)域的溫度、濕度進行檢測。 油煙排放監(jiān)督控制： 定期對監(jiān)督管理區(qū)域內(nèi)的廚房油煙排放進檢測，并符合 GB184832020 標準中，油煙排放最高允許排放濃度 （ mg/m3）的標準 消毒藥劑的控制： 不得在客戶區(qū)域內(nèi)進行有毒有害氣體作業(yè)，如有特殊情況，須安排在夜間或非工作時間進行，并做好通風(fēng)工作。 相關(guān)專業(yè)將當月計量數(shù)報工程管理部部辦公室，由文員負責(zé)統(tǒng)計管理。 配電柜內(nèi)要標明上級、本級、下級的開關(guān)號、設(shè)備的名稱。 日檢、巡檢制度 工程管理部經(jīng)理、總主管每周要對工程管理部所屬各專業(yè)機房、值班室進行抽 檢。 2.