【正文】 后期通過局部景觀的設(shè)置，有條件做成精品。大理下關(guān)滇源路項目發(fā)展報告大理下關(guān)滇源路項目發(fā)展報告100%項目前期定位階段項目背景分析市場環(huán)境下物業(yè)發(fā)展方向判研項目定位營銷推廣建議報告思維導(dǎo)圖項目自身分析項目屬性界定住宅物業(yè)發(fā)展情況酒店物業(yè)發(fā)展情況辦公物業(yè)發(fā)展情況市場定位形象定位客戶定位產(chǎn)品定位項目背景分析、項目背景分析 —— 下關(guān)主城副中心區(qū)域，城市未來發(fā)展的主方向軸上，區(qū)位優(yōu)勢明顯；緊靠承擔(dān)主要生活功能的主城區(qū)，比鄰規(guī)劃利好的海東區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?用地性質(zhì)：商住綜合用地；?規(guī)模：占地約 4000㎡ ；?容積率： ≤ 6?產(chǎn)品及建筑形態(tài)：不限?物業(yè)配比及組合：不限項目屬性初判 省級二線城市副中心區(qū)域，未來城市東向發(fā)展主方向軸線上的小規(guī)模、高容積率綜合物業(yè)開發(fā)項目。 216。南面鐵路限制物業(yè)品質(zhì)提升216。其他物業(yè)發(fā)展判研該地塊除住宅物業(yè)外是否可以發(fā)展其他的物業(yè)？酒店物業(yè)辦公物業(yè) ?...其他物業(yè)發(fā)展判研酒店物業(yè)通常的兩種盈利模式：自持酒店，自己經(jīng)營，依托長期的持有和經(jīng)營在較長的時間周期內(nèi)實現(xiàn)盈利的目的。單獨發(fā)展寫字樓物業(yè)但是項目要從競爭激烈的市場當(dāng)中脫穎而出，形成自我為中心的市場 “ 獨唱者 ” ，必須跳脫單一的發(fā)展模式，依靠自身條件走差異化同時兼?zhèn)涠喙δ墚a(chǎn)品功能的發(fā)展路線。n項目價值 n客戶需求252。洱海國際生態(tài)城一室一廳 43㎡ 一室一廳 46㎡一室一廳 40㎡基礎(chǔ)信息占地面積： 4910㎡ 建筑面積： 39372㎡容積率： 綠化率 35%物業(yè)類型：高層公寓 公寓均價：暫定 5500公寓核心競爭支撐點：u經(jīng)開區(qū)開發(fā)腹地u距離市中心 510分鐘車程u交通便利達(dá)人聯(lián)盟競爭項目產(chǎn)品研究 —— 達(dá)人聯(lián)盟競爭項目產(chǎn)品研究小結(jié)競爭產(chǎn)品給本項目產(chǎn)品定位的啟示u目前市場上存在的小戶型主流產(chǎn)品大部分以 3060㎡ 平層公寓的形式出現(xiàn)u各項目小戶型公寓產(chǎn)品設(shè)計同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，個案沒有特別突出的競爭賣點u都是依靠項目自身配套的打造和低總價來帶動此類產(chǎn)品銷售。首層層高 ，二層層高 ，采光充足 產(chǎn)品組合建議n住宅 以小高層 LOFT公寓的形式。實際使用面積多出半層123方式二（類似躍層形式）216。所有裝修及電器贈送均計入房價LOFT訴求的裝修風(fēng)格是 “自由 ”、 “散漫 ”、 “簡潔 ”的態(tài)度，通俗來說，通過外墻刷白，鋪地磚的形式來突出這一簡明扼要，但不失態(tài)度的LOFT風(fēng)住宅品質(zhì)提升建議（內(nèi)部）公寓正面凸窗公寓正面露臺贈送：通過露臺與凸窗的設(shè)計，提高實用率，同時能使相對狹小的公寓空間擁有更好的采光通風(fēng)和更加開闊的視野露臺與凸窗的結(jié)合運用，增加實用率，同時提高舒適性n 公寓單位面積為 34—70㎡ n露臺，凸窗的設(shè)計增加10%以上的實用空間，將室內(nèi)生活空間充分外延，室內(nèi)生活室外化u凸窗：最大進(jìn)深800mm（多采用600mm）u步入式凸窗：最大進(jìn)深 1500p來源： 下關(guān)全市范圍內(nèi)的年青一族地緣客戶，周邊 4S店工作的白領(lǐng)青年。p 3月初實現(xiàn) 177。l第二批產(chǎn)品乘熱打鐵，第一批開盤一個月后開盤，價格適當(dāng)上漲，關(guān)鍵節(jié)點回顧：——要在激烈的客戶爭奪戰(zhàn)爭中取勝，合力打好四大戰(zhàn)役l第一大戰(zhàn)役 ：圣誕狂歡 PARTY啤酒節(jié)，項目新聞發(fā)布會l目標(biāo)：借此節(jié)點，結(jié)合一次高調(diào)活動，迅速成為全城熱議項目l目的：項目形象符號建立，以此為開端，建立項目 “ 年輕無極限 ” 的形象符號。全案銷售代理服務(wù)內(nèi)容全案銷售代理服務(wù)內(nèi)容銷售執(zhí)行根據(jù)銷售策劃中的計劃，進(jìn)行現(xiàn)場銷售人員的招聘、培訓(xùn)及管理；負(fù)責(zé)現(xiàn)場的布置及銷售工具的準(zhǔn)備；開盤后按當(dāng)期售價進(jìn)行宣傳，根據(jù)銷售進(jìn)度調(diào)整銷售方案，并制定應(yīng)變方案；負(fù)責(zé)現(xiàn)場的客戶接待、談判、預(yù)約、回訪，按甲方認(rèn)可的《定購房協(xié)議》以高于或等于甲方確認(rèn)的銷售底價與客戶簽約，簽約內(nèi)容包括：《定購房協(xié)議》、《商品房購銷合同》、《補充合同》等，以及收取辦理銀行按揭及房屋產(chǎn)權(quán)證所需的客戶資料； 負(fù)責(zé)向客戶催收所銷售房屋的全部購房款定期向開發(fā)商指定人員做工作匯報，便于開發(fā)商及時掌握銷售進(jìn)展情況；協(xié)助甲方及物管公司交房，并辦理業(yè)主前期回訪等工作。根據(jù)銷售回款情況計提。 4月達(dá)到預(yù)售條件，配合 LOFT樣板間開放舉辦 ” 達(dá)人生活所向 “ 的現(xiàn)場體驗式活動，正式開始認(rèn)籌p 6月 8日模擬第一批開盤備注：以上時間節(jié)點均為擬定節(jié)點，需與發(fā)展商溝通后最終確定認(rèn)籌項目符號建立 項目實景引爆MINI試駕周活動情人節(jié)PRATY，新聞發(fā)布會項目營銷條件及入市時機(jī)—— 圣誕 PARTY，嗨翻全城，新聞發(fā)布會項目正式被引出—— 項目城市達(dá)人征集活動—— 項目 MINI試駕周l 展示策略：差異化高科全情展現(xiàn)，現(xiàn)場實景展示 l 推售策略：分批造勢分棟分次推售，保證開盤銷售量，次次加推火爆策略總綱? 強(qiáng)化并擴(kuò)大項目唯一性：開展一系列以年青一族生活向往為主題的互動展示活動 ,樹立項目差異化形象? 提前鎖定客戶，賺夠年青一族眼球和期待，以年青客戶為中心，通過產(chǎn)品現(xiàn)場體驗，高科技營銷硬件配備。重要客戶： 城市投資型買家及外地移民p特征 ： 有一定經(jīng)濟(jì)積累的本地人群；長期投資；對大理有一定崇拜情結(jié)的外地移民 。一對一專屬管家式物業(yè)服務(wù)，社區(qū)安全性、便利性得到保障入戶大堂：在入口及大堂等公共空間做足功夫，營造極強(qiáng)的品質(zhì)感和尊貴感底層多功能接待廳全玻璃幕墻的設(shè)計，引入室外景觀，提升品質(zhì)挑高的酒店式大堂設(shè)計底層大跨度的室外柱設(shè)計住宅品質(zhì)提升建議（外部）住宅品質(zhì)提升建議（外部） 外立面：采用現(xiàn)代時尚風(fēng)格；形象高檔挺拔，符合年青一族的審美觀216。1層層高 216?？康嵩绰费鼐€以娛樂休閑業(yè)態(tài)為主；另一側(cè)以餐飲為主—— 兩層集中商業(yè)裙樓配套