源路精品時(shí)尚公寓項(xiàng)目發(fā)展定位報(bào)告_58p_前期策劃-文庫吧在線文庫
【正文】 判研其他局面分析216。區(qū)域交通本案巍山路寶源路賓川路蒼山路富海路西屏路往主城區(qū)方向往住宅開發(fā)板塊往機(jī)場、海東方向主城區(qū)鳳盛路區(qū)域內(nèi)形成三橫四縱交錯(cuò)通達(dá)的交通路網(wǎng)，通往下關(guān)各個(gè)區(qū)域三橫：賓川路、蒼山路、巍山路四縱：富海路、西屏路、鳳盛路、 寶源路距離主城核心區(qū)僅 5分鐘車程從項(xiàng)目地經(jīng)巍山路車型 5分鐘即可達(dá)到下關(guān)市中心、高原明珠廣場，交通十分便利至火車站、飛機(jī)場、海東必經(jīng)地沿巍山路 3分鐘可至火車站，往從寶源路經(jīng)機(jī)場大道可達(dá)機(jī)場和未來新行政中心、旅游度假區(qū) “ 海東區(qū) ”—— 目前主要 以商業(yè)性質(zhì)配套為主；火車站、汽車站距離項(xiàng)目近在咫尺；但目前區(qū)域日常生活配套匱乏，形象檔次偏低。主城區(qū) 海東區(qū) 開發(fā)區(qū) 本案項(xiàng)目區(qū)位—— 距主城區(qū)近，交通便利；到飛機(jī)場需要途經(jīng)經(jīng)開區(qū)，大理市火車站也位于經(jīng)開區(qū)內(nèi)，道路交通條件完善， 通達(dá)性好。讓我們從市場中尋找答案。而此類客戶群所能接收的產(chǎn)品大部份是以低價(jià)為主的產(chǎn)品，對產(chǎn)品的要求主要是生活配套完善。地塊規(guī)模小，不成規(guī)模216。品質(zhì)型開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐，對本地開 發(fā)水平的要求逐漸提高SO策略：發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會(huì) ——充分利用地塊特性，依靠局部細(xì)節(jié)景觀優(yōu)化設(shè)計(jì)，打造小面積高性價(jià)比的投資、剛需型精品物業(yè)；填補(bǔ)市場空缺，滿足定向消費(fèi)群體需求SW策略：放大優(yōu)勢，規(guī)避劣勢 ——站位年青一族，充分利用地塊臨街昭示性好的優(yōu)勢，依靠時(shí)尚立面打造及以年青一族 “ 樂活 ” SOHO領(lǐng)地的概念進(jìn)行包裝，附有生活態(tài)度的 LOFT產(chǎn)品設(shè)計(jì)，吸引城市白領(lǐng)人群置業(yè)住宅物業(yè)發(fā)展 SWOT 分析綜合上述分析可看出，本地塊發(fā)展住宅物業(yè)的優(yōu)勢大于劣勢，存在一定的市場機(jī)會(huì)，發(fā)展住宅物業(yè)可行；但要從競爭激烈的市場中脫穎而出，必須結(jié)合地塊實(shí)際情況走差異化住宅路線，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)，概念包裝方面下足功夫。因此，不建議發(fā)展該類物業(yè)。n小戶型物業(yè)可作為本項(xiàng)目市場競爭的突破產(chǎn)品。公寓產(chǎn)品為 3860㎡ 平層戶型，憑借旅游大盤概念包裝、優(yōu)越的自然資源及全方位綜合型內(nèi)部配套支撐公寓產(chǎn)品賣點(diǎn)，售價(jià) 8000元 /㎡ 。買一層送一層216。2層層高 ，通過隔板的形式使客廳形成上下中空連通216。裝修過程中適當(dāng)贈(zèng)送部分電器（如微波爐、洗衣機(jī)）216。核心客戶： 本地年青風(fēng)尚一族，外來白領(lǐng)青年，用于剛性自住，暫住考慮遠(yuǎn)期投資p特征 ： 2535歲 追求時(shí)尚，向往新事物，標(biāo)新立異；欲購買住宅的中等收入客群。 “ 年青一族 ” 屬性符號正式建立p 1月售樓中心開放（建議在市中心沃爾瑪附近設(shè)立售樓部），配合達(dá)人征集系列主題活動(dòng)強(qiáng)化項(xiàng)目形象。保證第一次開盤銷售火爆。第三階段：公開發(fā)售階段項(xiàng)目開盤熱銷期銷售工作；項(xiàng)目開盤后持續(xù)銷售工作；整個(gè)銷售過程的監(jiān)控 ；對銷售進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)控；跟蹤分析目標(biāo)客戶群； 對廣告效果進(jìn)行監(jiān)控； 對價(jià)格進(jìn)行監(jiān)控； 指導(dǎo)廣告公司進(jìn)行廣告設(shè)計(jì)及發(fā)布工作； 指導(dǎo)其它銷售實(shí)務(wù)工作等。（服務(wù)結(jié)束時(shí)間為項(xiàng)目整體銷售完成（服務(wù)結(jié)束時(shí)間為項(xiàng)目整體銷售完成 8090%））前期策劃服務(wù)內(nèi)容前期策劃服務(wù)內(nèi)容（ 一）基地研究基地條件基本情況 、 基地詳勘 、 周邊配套 、 專項(xiàng)分析土地價(jià)值分析土地還原價(jià)值 、 區(qū)域分析 、 片區(qū)分析 、 周邊分析增值研究開發(fā)商要求基地 SWOT分析與基地總結(jié)物業(yè)形式的支持分析市場研究的指向（二）市場研究宏觀市場分析房地產(chǎn)市場宏觀分析區(qū)域市場分析客戶分析產(chǎn)品定位的指向（三）產(chǎn)品研究產(chǎn)品定位條件和依據(jù)項(xiàng)目的基本定位產(chǎn)品的定位項(xiàng)目的景觀定位項(xiàng)目其他屬性定位全程跟進(jìn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)全案銷售代理服務(wù)內(nèi)容全案銷售代理服務(wù)內(nèi)容第一階段 : 項(xiàng)目營銷前期 目標(biāo)市場及目標(biāo)消費(fèi)者的定位；項(xiàng)目營銷策劃方案及戰(zhàn)略制定 ； 銷售策略制定 ； 廣告推廣計(jì)劃； 認(rèn)購方案； 構(gòu)建價(jià)格體系； 各階段的優(yōu)惠促銷方案等 推廣工具（樓書、模型等）制作方案； 推廣費(fèi)用預(yù)算及控制等。讓客戶眼見為識的同時(shí)增加認(rèn)同感。p來源： 下關(guān)全市中年中產(chǎn)階層投資型賣家。立面以時(shí)尚現(xiàn)代風(fēng)格為主，底層布局以石材 +柱結(jié)構(gòu)體現(xiàn)檔次；216。2層層高 ，通過隔板的形式通過豎向樓梯進(jìn)入 2層，占用兩個(gè)完整樓層。采取整層空間預(yù)留的形式，以 “百變空間 ”為賣點(diǎn)進(jìn)行樣板房包裝，展示給客戶兩個(gè)方案的 夾層空間隔離方式供其選擇。固本項(xiàng)目小戶型產(chǎn)品應(yīng)從產(chǎn)品內(nèi)部附加空間的優(yōu)越性設(shè)計(jì)來體現(xiàn)同等面積區(qū)間內(nèi)競爭的價(jià)值。252。n住宅物業(yè)單獨(dú)存在n酒店物業(yè)單獨(dú)存在n辦公物業(yè)單獨(dú)存在市場需求是多元化的，單一的物業(yè)功能無法滿足市場需求，對實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值產(chǎn)出助力不明顯結(jié)合市場競爭、需求及去化難度對上述三種物業(yè)發(fā)展可行性機(jī)會(huì)和難點(diǎn)評估分析得出，本地塊發(fā)展住宅物業(yè)相對于其他兩種物業(yè)形態(tài)來說，存活機(jī)會(huì)較大，市場更容易接受。銷售價(jià)格將超出市場價(jià)格，造成價(jià)格虛高，返租條件配合不到位給項(xiàng)目帶來巨大銷售風(fēng)險(xiǎn)；對開發(fā)商后續(xù)返租的兌現(xiàn)能力有較高的要求；使用權(quán)周期到后對項(xiàng)目會(huì)造成混亂，帶來一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)域位于城市發(fā)展主軸線，未來 發(fā)展?jié)摿Υ?16。緊鄰主城區(qū)，享受市中心配套216。城中村改造項(xiàng)目：目前大理市舊改項(xiàng)目眾多，達(dá)到 18個(gè)，后續(xù)開發(fā)量巨大，且改造格局集中于主城區(qū)，對整個(gè)項(xiàng)目存在很大的壓力住宅物業(yè)發(fā)展判研 —— 下關(guān)市場未來供應(yīng)量持續(xù)井噴，主要表現(xiàn)為 13個(gè)待售項(xiàng)目和9個(gè)城中村改造項(xiàng)目的放量沖擊所帶來的競爭壓力。不利因素南面僅鄰鐵路線，環(huán)境形象較差，對項(xiàng)目品質(zhì)提升造成一定的壁壘指標(biāo) 數(shù)值臨街面 滇源路： 80mX路： 20m地塊四至用地紅線地塊內(nèi)部平整，已拆遷完畢滇 源 路地塊指標(biāo)—— 項(xiàng)目總占地 6畝，規(guī)模偏小；但地塊平整有利于建筑的規(guī)劃排布； 35%的建筑密度為地塊留下充足的景觀打造的空間，
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