源路精品時尚公寓項目發(fā)展定位報告_58p_前期策劃-文庫吧在線文庫
【正文】 判研其他局面分析216。區(qū)域交通本案巍山路寶源路賓川路蒼山路富海路西屏路往主城區(qū)方向往住宅開發(fā)板塊往機場、海東方向主城區(qū)鳳盛路區(qū)域內(nèi)形成三橫四縱交錯通達的交通路網(wǎng)，通往下關各個區(qū)域三橫：賓川路、蒼山路、巍山路四縱：富海路、西屏路、鳳盛路、 寶源路距離主城核心區(qū)僅 5分鐘車程從項目地經(jīng)巍山路車型 5分鐘即可達到下關市中心、高原明珠廣場，交通十分便利至火車站、飛機場、海東必經(jīng)地沿巍山路 3分鐘可至火車站，往從寶源路經(jīng)機場大道可達機場和未來新行政中心、旅游度假區(qū) “ 海東區(qū) ”—— 目前主要 以商業(yè)性質(zhì)配套為主；火車站、汽車站距離項目近在咫尺；但目前區(qū)域日常生活配套匱乏，形象檔次偏低。主城區(qū) 海東區(qū) 開發(fā)區(qū) 本案項目區(qū)位—— 距主城區(qū)近，交通便利；到飛機場需要途經(jīng)經(jīng)開區(qū)，大理市火車站也位于經(jīng)開區(qū)內(nèi)，道路交通條件完善， 通達性好。讓我們從市場中尋找答案。而此類客戶群所能接收的產(chǎn)品大部份是以低價為主的產(chǎn)品，對產(chǎn)品的要求主要是生活配套完善。地塊規(guī)模小，不成規(guī)模216。品質(zhì)型開發(fā)企業(yè)進駐，對本地開 發(fā)水平的要求逐漸提高SO策略：發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 ——充分利用地塊特性，依靠局部細節(jié)景觀優(yōu)化設計，打造小面積高性價比的投資、剛需型精品物業(yè)；填補市場空缺，滿足定向消費群體需求SW策略：放大優(yōu)勢，規(guī)避劣勢 ——站位年青一族，充分利用地塊臨街昭示性好的優(yōu)勢，依靠時尚立面打造及以年青一族 “ 樂活 ” SOHO領地的概念進行包裝，附有生活態(tài)度的 LOFT產(chǎn)品設計，吸引城市白領人群置業(yè)住宅物業(yè)發(fā)展 SWOT 分析綜合上述分析可看出，本地塊發(fā)展住宅物業(yè)的優(yōu)勢大于劣勢，存在一定的市場機會，發(fā)展住宅物業(yè)可行；但要從競爭激烈的市場中脫穎而出，必須結合地塊實際情況走差異化住宅路線，從產(chǎn)品設計，概念包裝方面下足功夫。因此，不建議發(fā)展該類物業(yè)。n小戶型物業(yè)可作為本項目市場競爭的突破產(chǎn)品。公寓產(chǎn)品為 3860㎡ 平層戶型，憑借旅游大盤概念包裝、優(yōu)越的自然資源及全方位綜合型內(nèi)部配套支撐公寓產(chǎn)品賣點，售價 8000元 /㎡ 。買一層送一層216。2層層高 ，通過隔板的形式使客廳形成上下中空連通216。裝修過程中適當贈送部分電器（如微波爐、洗衣機）216。核心客戶： 本地年青風尚一族，外來白領青年，用于剛性自住，暫住考慮遠期投資p特征 ： 2535歲 追求時尚，向往新事物，標新立異；欲購買住宅的中等收入客群。 “ 年青一族 ” 屬性符號正式建立p 1月售樓中心開放（建議在市中心沃爾瑪附近設立售樓部），配合達人征集系列主題活動強化項目形象。保證第一次開盤銷售火爆。第三階段：公開發(fā)售階段項目開盤熱銷期銷售工作；項目開盤后持續(xù)銷售工作；整個銷售過程的監(jiān)控 ；對銷售進度進行監(jiān)控；跟蹤分析目標客戶群； 對廣告效果進行監(jiān)控； 對價格進行監(jiān)控； 指導廣告公司進行廣告設計及發(fā)布工作； 指導其它銷售實務工作等。（服務結束時間為項目整體銷售完成（服務結束時間為項目整體銷售完成 8090%））前期策劃服務內(nèi)容前期策劃服務內(nèi)容（ 一）基地研究基地條件基本情況 、 基地詳勘 、 周邊配套 、 專項分析土地價值分析土地還原價值 、 區(qū)域分析 、 片區(qū)分析 、 周邊分析增值研究開發(fā)商要求基地 SWOT分析與基地總結物業(yè)形式的支持分析市場研究的指向（二）市場研究宏觀市場分析房地產(chǎn)市場宏觀分析區(qū)域市場分析客戶分析產(chǎn)品定位的指向（三）產(chǎn)品研究產(chǎn)品定位條件和依據(jù)項目的基本定位產(chǎn)品的定位項目的景觀定位項目其他屬性定位全程跟進產(chǎn)品設計全案銷售代理服務內(nèi)容全案銷售代理服務內(nèi)容第一階段 : 項目營銷前期 目標市場及目標消費者的定位；項目營銷策劃方案及戰(zhàn)略制定 ； 銷售策略制定 ； 廣告推廣計劃； 認購方案； 構建價格體系； 各階段的優(yōu)惠促銷方案等 推廣工具（樓書、模型等）制作方案； 推廣費用預算及控制等。讓客戶眼見為識的同時增加認同感。p來源： 下關全市中年中產(chǎn)階層投資型賣家。立面以時尚現(xiàn)代風格為主，底層布局以石材 +柱結構體現(xiàn)檔次；216。2層層高 ，通過隔板的形式通過豎向樓梯進入 2層，占用兩個完整樓層。采取整層空間預留的形式，以 “百變空間 ”為賣點進行樣板房包裝，展示給客戶兩個方案的 夾層空間隔離方式供其選擇。固本項目小戶型產(chǎn)品應從產(chǎn)品內(nèi)部附加空間的優(yōu)越性設計來體現(xiàn)同等面積區(qū)間內(nèi)競爭的價值。252。n住宅物業(yè)單獨存在n酒店物業(yè)單獨存在n辦公物業(yè)單獨存在市場需求是多元化的，單一的物業(yè)功能無法滿足市場需求，對實現(xiàn)項目價值產(chǎn)出助力不明顯結合市場競爭、需求及去化難度對上述三種物業(yè)發(fā)展可行性機會和難點評估分析得出，本地塊發(fā)展住宅物業(yè)相對于其他兩種物業(yè)形態(tài)來說，存活機會較大，市場更容易接受。銷售價格將超出市場價格，造成價格虛高，返租條件配合不到位給項目帶來巨大銷售風險；對開發(fā)商后續(xù)返租的兌現(xiàn)能力有較高的要求；使用權周期到后對項目會造成混亂，帶來一定的法律風險。區(qū)域位于城市發(fā)展主軸線，未來 發(fā)展?jié)摿Υ?16。緊鄰主城區(qū)，享受市中心配套216。城中村改造項目：目前大理市舊改項目眾多，達到 18個，后續(xù)開發(fā)量巨大，且改造格局集中于主城區(qū)，對整個項目存在很大的壓力住宅物業(yè)發(fā)展判研 —— 下關市場未來供應量持續(xù)井噴，主要表現(xiàn)為 13個待售項目和9個城中村改造項目的放量沖擊所帶來的競爭壓力。不利因素南面僅鄰鐵路線，環(huán)境形象較差，對項目品質(zhì)提升造成一定的壁壘指標 數(shù)值臨街面 滇源路： 80mX路： 20m地塊四至用地紅線地塊內(nèi)部平整，已拆遷完畢滇 源 路地塊指標—— 項目總占地 6畝，規(guī)模偏小；但地塊平整有利于建筑的規(guī)劃排布； 35%的建筑密度為地塊留下充足的景觀打造的空間，
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