【正文】 征土地增值稅。 分類(lèi)預(yù)征到期清算 ！ 34 ? 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，預(yù)以免征土地增值稅。 ? 對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 ！ 44 ? 籌劃前 ?轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為 ； ?應(yīng)納土地增值稅額為 ； ?實(shí)際盈利金額 =收入－成本－費(fèi)用－稅金 = = ！ 45 ? 籌劃辦法：假設(shè)該公司將房?jī)r(jià)適當(dāng)調(diào)低，由每平方米 2030元，降到每平方米 1978元，則售價(jià)總額為 1800萬(wàn)元，其他資料不變。 ? 平均費(fèi)用分?jǐn)偸堑咒N(xiāo)增值額、減少納稅的極好選擇。 ㊣ 收入分散可節(jié)省稅款，在合同上僅注明 700萬(wàn)元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，同時(shí)簽訂一份附屬辦公設(shè)備購(gòu)銷(xiāo)合同，不僅可以使得增值額變小從而節(jié)省應(yīng)繳土地增值稅稅額，而且購(gòu)銷(xiāo)合同適用 ％的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)適用的 ％稅率低，可節(jié)省印花稅，一舉兩得。 ！ 52 ? 合作建房方式。 ? 如果借用了大量資金，利息費(fèi)用多，應(yīng)采取據(jù)實(shí)扣除的方式，應(yīng)盡量提供金融機(jī)構(gòu)貸款的證明。 ！ 55 ? 個(gè)人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃 ? 由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人的流動(dòng)愈來(lái)愈頻繁，因而個(gè)人自有住房發(fā)生轉(zhuǎn)移的可能性也越來(lái)越大。 ！ 57 ? 個(gè)人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃 ? 房屋所有人由于工作需要，要轉(zhuǎn)讓使用年限很短的住房，比如僅使用一年，尋找一個(gè)愿意和自己交換住房，而且對(duì)方住房又合乎自己要求的經(jīng)濟(jì)當(dāng)事人，和該個(gè)人交換住房。銷(xiāo)售甲房取得收入250萬(wàn)元，允許扣除項(xiàng)目金額為 200萬(wàn)元；銷(xiāo)售乙房取得收入 400萬(wàn)元，允許扣除項(xiàng)目金額為 100萬(wàn)元。 730 100%=%； ⑤應(yīng)納稅額 =470 40%－ 730 5%=188－ ＝ （萬(wàn)元） ?應(yīng)納所得稅＝（ 1200－ 800－ 60－ 6－ － － ） 33%=（萬(wàn)元） ?應(yīng)納稅額合計(jì)＝ 60＋ 6＋ ＋ ＋ ＝ （萬(wàn)元） ！ 64 ㊣ 采用甲公司先以該房產(chǎn)對(duì)乙企業(yè)投資，然后再將其股份按比例全部轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)股東的方法，則只需繳納企業(yè)所得稅。 ！ 68 ? 設(shè)立一控股子公司“某某大酒店”。 ！ 72 政策框架解讀 一、未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 二、完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 三、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn) 四、合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 五、以土地使用權(quán)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理 ！ 73 六、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷(xiāo)售行為的稅務(wù)處理 七、代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理 八、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 九、征收管理 十、適用減免稅政策 十一、新文件適用范圍和執(zhí)行時(shí)間 ！ 74 一、未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （一）預(yù)售收入 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前取得的銷(xiāo)售收入 ,包括定金、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、會(huì)費(fèi)等 （二）預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率和毛利額 預(yù)售收入尚未扣除期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加 （三）計(jì)稅成本結(jié)算的時(shí)點(diǎn) 從稅收法理上理解，應(yīng)確定為完工之日 ！ 75 （四）預(yù)征 外稅，對(duì)預(yù)售收入預(yù)征企業(yè)所得稅 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的外商投資企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的，當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)可按預(yù)計(jì)利潤(rùn)率或其他合理辦法計(jì)算預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額，并按季預(yù)征所得稅，待該項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)后，再依照稅法有關(guān)規(guī)定計(jì)算實(shí)際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅稅額，按預(yù)繳的所得稅額計(jì)算應(yīng)退補(bǔ)稅額。 ！ 94 四、合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （一）定義 （二）分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （三）分配利潤(rùn)的稅務(wù)處理 ！ 95 （一）定義 開(kāi)發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目 未成立獨(dú)立法人公司 的，為合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。 ！ 126 ○ 向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的。 九、關(guān)于征收管理問(wèn)題 ！ 132 （二）核定征收 開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其 以往 應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范。 ！ 139 開(kāi)發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)耗費(fèi)按其性質(zhì)和因果關(guān)系可以區(qū)分為 : 期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本 已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與未完工開(kāi)發(fā)品計(jì)稅成本 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本分類(lèi) ！ 140 成本對(duì)象是為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、開(kāi)竣工時(shí)間相近、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相似群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可以作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。 1．為轉(zhuǎn)讓、出租而開(kāi)發(fā)的商品性土地，其完工后直接列為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的為主體建筑物配套服務(wù)的各項(xiàng)輔助設(shè)施而發(fā)生的各項(xiàng)支出。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。 ！ 152 （五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 （三）對(duì)當(dāng)期已完工成本對(duì)象的計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算，并按房地產(chǎn)主管部門(mén)核定的可售面積計(jì)算其單位工程成本。 一次性開(kāi)發(fā) → 計(jì)算公式 按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總積面的比例進(jìn)行分配。 全部成本對(duì)象建筑面積 應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 分期開(kāi)發(fā) 首先按期內(nèi)全部成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑積面的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象建筑積面的比例進(jìn)行分配 期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本 =期內(nèi)全部成本對(duì)象建筑面積 247。 期內(nèi)全部成本對(duì)預(yù)算造價(jià) 應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 ！ 161 （五）預(yù)定售價(jià)法 指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)定售價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)定售價(jià)總額的比例進(jìn)行分配。 土地使用權(quán)成本： 開(kāi)發(fā)企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，分兩種情形進(jìn)行處理。 ！ 169 開(kāi)發(fā)企業(yè)為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象；屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。 ！ 171 政府收費(fèi)預(yù)提：。 (二 ) 屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)而不能直接歸屬于某一成本對(duì)象的，按期內(nèi)各成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配 。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 計(jì)算公式： 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本 =該成本對(duì)象預(yù)定造價(jià)247。 期內(nèi)全部成本對(duì)象建筑面積 應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 ！ 159 （三）直接成本法 → 計(jì)算公式 指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。 全部成本對(duì)象占地總面積 應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 ！ 157 分期開(kāi)發(fā) 首先按期內(nèi)全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總積面的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總積面的比例進(jìn)行分配。 總可售面積。 ！ 153 （六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。 2．不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)按規(guī)定攤?cè)肟墒坶_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。 ！ 144 （二）房屋開(kāi)發(fā)成本。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能相時(shí)，可以作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，應(yīng)作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，應(yīng)作為配套設(shè)施費(fèi)用攤?cè)肫渌杀緦?duì)象。 ！ 133 ○ 依照法律、行政法規(guī)規(guī)定不設(shè)賬簿 ○ 依照法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿 ○ 擅自銷(xiāo)毀賬簿的或者拒不提供納稅資料 ○ 雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不齊，難以查賬 ○ 發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào) ○ 納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由 ！ 134 根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和以銷(xiāo)售（包括代理銷(xiāo)售）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠（涵蓋所有新辦企業(yè)）。 ！ 128 第 12項(xiàng)：土地閑置費(fèi) 因國(guó)家無(wú)償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失由開(kāi)發(fā)企業(yè)按稅收規(guī)定自行在稅前扣除。 ！ 109 （二）完工百分比法 ○ 定義：根據(jù)合同完工進(jìn)度同比例確認(rèn)收入和費(fèi)用 ○ 完工進(jìn)度的確定 ◎累計(jì)實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計(jì)總成本比例 ◎已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計(jì)總工作量比例 ◎測(cè)量已完成合同工作量 ！ 110 （三）相關(guān)收入 開(kāi)發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過(guò)程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開(kāi)發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于 實(shí)際取得時(shí) 按市場(chǎng)公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) ！ 111 八、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 （一）成本費(fèi)用扣除的原則 （二）成本費(fèi)用扣除的主要項(xiàng)目 ！ 112 （一）成本費(fèi)用扣除原則 ○ 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則 ○ 合理性原則 ○ 配比原則 ○ 真實(shí)性原則 ○ 合法性原則 ○ 及時(shí)性原則 ！ 113 （二）成本費(fèi)用扣除的主要項(xiàng)目： 31號(hào)文共例舉 14項(xiàng) 第 1項(xiàng)：已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 已實(shí)現(xiàn)可售面積 可售面積單位工程成本 ○ 可售面積 建設(shè)部有關(guān)規(guī)定 ○ 單位工程成本 成本對(duì)象的平均計(jì)稅成本 成本對(duì)象總成本 247。 預(yù)征和實(shí)際征收在法律責(zé)任上存在本質(zhì)上的差別。 ? 某某大酒店進(jìn)行固定資產(chǎn)建設(shè)，相關(guān)建設(shè)資金由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供，并作應(yīng)付款項(xiàng)處理。投資前，乙公司資本總額為 2023萬(wàn)元，投資后，甲企業(yè)占乙企業(yè)資本總額的 30%。 200 100%=25% ?應(yīng)納土地增值稅 =（ 250200） 30%=15 ?乙房產(chǎn)增值率 =（ 400100） 247。 ！ 58 ? 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅宇（ 95） 48號(hào)文件規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取，可不作轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。顯然，如果該人再等一個(gè)月出售住房可免土地增值稅，而如果現(xiàn)在出售，因?yàn)槭褂媚晗蕹^(guò)三年而未超過(guò)五年，需減半繳納土地增值稅。 靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法 ！ 54 ? 房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的或通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的免征土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)充分利用該項(xiàng)政策。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司雖然取得了一定的收入，但房地產(chǎn)權(quán)自始至終屬于客戶，沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。 費(fèi)用轉(zhuǎn)移或分?jǐn)偦I劃法 ！ 48 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行房屋建造時(shí)， 將合同分兩次簽訂，當(dāng)住房初步完工但沒(méi)有安裝設(shè)備以及裝潢、裝修時(shí)，便和購(gòu)買(mǎi)者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著和購(gòu)買(mǎi)者簽訂設(shè)備安裝以及裝潢、裝修合同 ，則納稅人只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，可不計(jì)入征稅范圍，不計(jì)征土地增值稅。 ㊣認(rèn)真測(cè)算增值率，然后再設(shè)法調(diào)整增值率，包括合理定價(jià)與增加扣除額。 ！ 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ！ 38 ? 營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃的主要思路 ? 房產(chǎn)稅納稅籌劃的主要思路 ? 土地增值稅納稅籌劃的主要思路 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ！ 39 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ? 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基本思路是在研究稅收政策的基礎(chǔ)上