【正文】 征土地增值稅。 分類預(yù)征到期清算 ！ 34 ? 納稅人建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和20%的，預(yù)以免征土地增值稅。 ? 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 ！ 44 ? 籌劃前 ?轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為 ； ?應(yīng)納土地增值稅額為 ； ?實際盈利金額 =收入－成本－費用－稅金 = = ！ 45 ? 籌劃辦法：假設(shè)該公司將房價適當(dāng)調(diào)低，由每平方米 2030元，降到每平方米 1978元，則售價總額為 1800萬元，其他資料不變。 ? 平均費用分攤是抵銷增值額、減少納稅的極好選擇。 ㊣ 收入分散可節(jié)省稅款，在合同上僅注明 700萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同，不僅可以使得增值額變小從而節(jié)省應(yīng)繳土地增值稅稅額，而且購銷合同適用 ％的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的 ％稅率低，可節(jié)省印花稅，一舉兩得。 ！ 52 ? 合作建房方式。 ? 如果借用了大量資金，利息費用多，應(yīng)采取據(jù)實扣除的方式，應(yīng)盡量提供金融機構(gòu)貸款的證明。 ！ 55 ? 個人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃 ? 由于經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人的流動愈來愈頻繁，因而個人自有住房發(fā)生轉(zhuǎn)移的可能性也越來越大。 ！ 57 ? 個人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃 ? 房屋所有人由于工作需要，要轉(zhuǎn)讓使用年限很短的住房，比如僅使用一年，尋找一個愿意和自己交換住房，而且對方住房又合乎自己要求的經(jīng)濟當(dāng)事人，和該個人交換住房。銷售甲房取得收入250萬元，允許扣除項目金額為 200萬元；銷售乙房取得收入 400萬元，允許扣除項目金額為 100萬元。 730 100%=%； ⑤應(yīng)納稅額 =470 40%－ 730 5%=188－ ＝ （萬元） ?應(yīng)納所得稅＝（ 1200－ 800－ 60－ 6－ － － ） 33%=（萬元） ?應(yīng)納稅額合計＝ 60＋ 6＋ ＋ ＋ ＝ （萬元） ！ 64 ㊣ 采用甲公司先以該房產(chǎn)對乙企業(yè)投資，然后再將其股份按比例全部轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)股東的方法，則只需繳納企業(yè)所得稅。 ！ 68 ? 設(shè)立一控股子公司“某某大酒店”。 ！ 72 政策框架解讀 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認 四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務(wù)處理 ！ 73 六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理 七、代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除 九、征收管理 十、適用減免稅政策 十一、新文件適用范圍和執(zhí)行時間 ！ 74 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （一）預(yù)售收入 開發(fā)產(chǎn)品完工前取得的銷售收入 ,包括定金、內(nèi)部認購、會費等 （二）預(yù)計計稅毛利率和毛利額 預(yù)售收入尚未扣除期間費用、營業(yè)稅金及附加 （三）計稅成本結(jié)算的時點 從稅收法理上理解，應(yīng)確定為完工之日 ！ 75 （四）預(yù)征 外稅，對預(yù)售收入預(yù)征企業(yè)所得稅 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的，當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)可按預(yù)計利潤率或其他合理辦法計算預(yù)計應(yīng)納稅所得額，并按季預(yù)征所得稅，待該項房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、銷售收入實現(xiàn)后，再依照稅法有關(guān)規(guī)定計算實際應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅稅額，按預(yù)繳的所得稅額計算應(yīng)退補稅額。 ！ 94 四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （一）定義 （二）分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （三）分配利潤的稅務(wù)處理 ！ 95 （一）定義 開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目 未成立獨立法人公司 的，為合作建造開發(fā)產(chǎn)品。 ！ 126 ○ 向金融機構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的。 九、關(guān)于征收管理問題 ！ 132 （二）核定征收 開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可對其 以往 應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規(guī)范。 ！ 139 開發(fā)企業(yè)的各項耗費按其性質(zhì)和因果關(guān)系可以區(qū)分為 : 期間費用和開發(fā)產(chǎn)品成本 開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本 已銷開發(fā)產(chǎn)品與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本 完工開發(fā)產(chǎn)品與未完工開發(fā)品計稅成本 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本分類 ！ 140 成本對象是為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)者。對同一開發(fā)地點、開竣工時間相近、結(jié)構(gòu)類型相似群體開發(fā)的項目，可以作為一個成本對象進行核算。 1．為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地，其完工后直接列為開發(fā)產(chǎn)品進行稅務(wù)處理。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的為主體建筑物配套服務(wù)的各項輔助設(shè)施而發(fā)生的各項支出。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。 ！ 152 （五）公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 （三）對當(dāng)期已完工成本對象的計稅成本進行結(jié)算，并按房地產(chǎn)主管部門核定的可售面積計算其單位工程成本。 一次性開發(fā) → 計算公式 按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總積面的比例進行分配。 全部成本對象建筑面積 應(yīng)分配的開發(fā)成本 分期開發(fā) 首先按期內(nèi)全部成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑積面的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)全部成本對象建筑積面的比例進行分配 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負擔(dān)的成本 =期內(nèi)全部成本對象建筑面積 247。 期內(nèi)全部成本對預(yù)算造價 應(yīng)分配的開發(fā)成本 ！ 161 （五）預(yù)定售價法 指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)定售價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)定售價總額的比例進行分配。 土地使用權(quán)成本： 開發(fā)企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，分兩種情形進行處理。 ！ 169 開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除。 ！ 171 政府收費預(yù)提：。 (二 ) 屬于不同成本對象共同負擔(dān)而不能直接歸屬于某一成本對象的，按期內(nèi)各成本對象直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配 。如涉及補價 ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。 計算公式： 某一成本對象應(yīng)分配的成本 =該成本對象預(yù)定造價247。 期內(nèi)全部成本對象建筑面積 應(yīng)分配的開發(fā)成本 ！ 159 （三）直接成本法 → 計算公式 指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。 全部成本對象占地總面積 應(yīng)分配的開發(fā)成本 計稅成本項目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 ！ 157 分期開發(fā) 首先按期內(nèi)全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總積面的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總積面的比例進行分配。 總可售面積。 ！ 153 （六）開發(fā)間接費。指在取得土地開發(fā)權(quán)（或開發(fā)權(quán)）之后、項目開發(fā)之前發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。 2．不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項支出，應(yīng)按規(guī)定攤?cè)肟墒坶_發(fā)產(chǎn)品成本。 ！ 144 （二）房屋開發(fā)成本。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能相時，可以作為一個成本對象進行核算。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，應(yīng)作為配套設(shè)施費用攤?cè)肫渌杀緦ο蟆? ！ 133 ○ 依照法律、行政法規(guī)規(guī)定不設(shè)賬簿 ○ 依照法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿 ○ 擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料 ○ 雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以查賬 ○ 發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報 ○ 納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由 ！ 134 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠（涵蓋所有新辦企業(yè)）。 ！ 128 第 12項：土地閑置費 因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失由開發(fā)企業(yè)按稅收規(guī)定自行在稅前扣除。 ！ 109 （二）完工百分比法 ○ 定義：根據(jù)合同完工進度同比例確認收入和費用 ○ 完工進度的確定 ◎累計實際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計總成本比例 ◎已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計總工作量比例 ◎測量已完成合同工作量 ！ 110 （三）相關(guān)收入 開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于 實際取得時 按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn) ！ 111 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費用的扣除 （一）成本費用扣除的原則 （二）成本費用扣除的主要項目 ！ 112 （一）成本費用扣除原則 ○ 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則 ○ 合理性原則 ○ 配比原則 ○ 真實性原則 ○ 合法性原則 ○ 及時性原則 ！ 113 （二）成本費用扣除的主要項目： 31號文共例舉 14項 第 1項：已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 已實現(xiàn)可售面積 可售面積單位工程成本 ○ 可售面積 建設(shè)部有關(guān)規(guī)定 ○ 單位工程成本 成本對象的平均計稅成本 成本對象總成本 247。 預(yù)征和實際征收在法律責(zé)任上存在本質(zhì)上的差別。 ? 某某大酒店進行固定資產(chǎn)建設(shè)，相關(guān)建設(shè)資金由房產(chǎn)開發(fā)公司提供，并作應(yīng)付款項處理。投資前，乙公司資本總額為 2023萬元，投資后，甲企業(yè)占乙企業(yè)資本總額的 30%。 200 100%=25% ?應(yīng)納土地增值稅 =（ 250200） 30%=15 ?乙房產(chǎn)增值率 =（ 400100） 247。 ！ 58 ? 財政部、國家稅務(wù)總局財稅宇（ 95） 48號文件規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可不作轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。顯然，如果該人再等一個月出售住房可免土地增值稅，而如果現(xiàn)在出售，因為使用年限超過三年而未超過五年，需減半繳納土地增值稅。 靈活運用優(yōu)惠政策法 ！ 54 ? 房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的或通過中國境內(nèi)非盈利性的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的免征土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)充分利用該項政策。房地產(chǎn)開發(fā)公司雖然取得了一定的收入，但房地產(chǎn)權(quán)自始至終屬于客戶，沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。 費用轉(zhuǎn)移或分攤籌劃法 ！ 48 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房屋建造時， 將合同分兩次簽訂，當(dāng)住房初步完工但沒有安裝設(shè)備以及裝潢、裝修時，便和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，接著和購買者簽訂設(shè)備安裝以及裝潢、裝修合同 ，則納稅人只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，可不計入征稅范圍，不計征土地增值稅。 ㊣認真測算增值率，然后再設(shè)法調(diào)整增值率，包括合理定價與增加扣除額。 ！ 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ！ 38 ? 營業(yè)稅納稅籌劃的主要思路 ? 房產(chǎn)稅納稅籌劃的主要思路 ? 土地增值稅納稅籌劃的主要思路 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ！ 39 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的主要思路 ? 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基本思路是在研究稅收政策的基礎(chǔ)上