基于本企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)及流程概論(完整版)
【正文】 分析； 根據(jù)產(chǎn)品定位、項(xiàng)目分期建議等進(jìn)行投資分析、資金策劃 典型環(huán)節(jié)之：項(xiàng)目定位 ? 準(zhǔn)確定位的重要性：一個(gè)項(xiàng)目的成功，可能不僅是定位準(zhǔn)確，但定位準(zhǔn)確一定是基礎(chǔ)條件；一個(gè)項(xiàng)目的失敗，可能有多方面原因，但定位錯(cuò)誤，項(xiàng)目必定失敗 ? 如何保證定位準(zhǔn)確：充分的市場(chǎng)研究、深入的地塊屬性的研究，準(zhǔn)確的找到本項(xiàng)目在市場(chǎng)中的定位（ 與地塊屬性匹配的 客群 、與目標(biāo)客群對(duì)位的 產(chǎn)品） ? 定位準(zhǔn)確與否對(duì)開(kāi)發(fā)周期 產(chǎn)生重大 的影響 典型環(huán)節(jié)之：規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)部 營(yíng)銷管理部 客戶關(guān)系中心 合約商務(wù)部 設(shè)計(jì) 研究客戶需求、研究產(chǎn)品（競(jìng)品、我們自身的差異化）、組織和管理設(shè)計(jì)工作、對(duì)設(shè)計(jì)成果提出丏業(yè)意見(jiàn)，產(chǎn)品定位落地的過(guò)程； 與設(shè)計(jì)部一起研究客戶需求、研究產(chǎn)品，站在客戶的角度對(duì)設(shè)計(jì)成果提出審核意見(jiàn)和建議； 參與客戶需求研究，根據(jù)客戶關(guān)注點(diǎn)及非關(guān)注點(diǎn)進(jìn)行成本的分配，進(jìn)行項(xiàng)目建安成本的預(yù)估； 典型環(huán)節(jié)之：規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 產(chǎn)品的設(shè)計(jì)必須符合目標(biāo)客戶的需求，客戶需求研究不僅是營(yíng)銷部和客戶關(guān)系中心的事，同樣也是設(shè)計(jì)部、合約部的必做功課 ? 不是越復(fù)雜的產(chǎn)品越好，戶型多、立面線腳復(fù)雜不一定能吸引更多的客戶、不一定給客戶創(chuàng)造更多的價(jià)值，反而卻使得我們?cè)O(shè)計(jì)周期、施工周期都增長(zhǎng) ? 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化（如剛需產(chǎn)品戶型標(biāo)準(zhǔn)化、單體建筑標(biāo)準(zhǔn)化）可以縮短設(shè)計(jì)周期、施工周期 典型環(huán)節(jié)之：前期報(bào)批報(bào)建 五證一書(shū)、市政報(bào)裝、協(xié)助各項(xiàng)驗(yàn)收 前期 開(kāi)發(fā)部 營(yíng)銷 管理部 項(xiàng)目 發(fā)展部 客戶關(guān) 系中心 合約 商務(wù)部 規(guī)劃 設(shè)計(jì)部 報(bào)批報(bào)建 財(cái)務(wù) 資金部 配合前期各節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)、出圖 各服務(wù)資源的招標(biāo)、設(shè)計(jì)勘察、外部總包、監(jiān)理招標(biāo) 各項(xiàng)前期費(fèi)用的繳納支付（土地出讓金、一級(jí)開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、土地契稅等）、資金證明、開(kāi)發(fā)貸 銷售方案的編制、價(jià)格表的填寫(xiě) 項(xiàng)目發(fā)展經(jīng)理全程參與幵牽頭協(xié)調(diào)前期報(bào)建工作 大小產(chǎn)證辦理 典型環(huán)節(jié)之：前期報(bào)批報(bào)建 縮短前期手段 熟悉政策、觃范、流程，提前啟動(dòng)、不走彎路、減少反復(fù)； 充分進(jìn)行政府資源攻堅(jiān)，充分利用丏業(yè)咨詢單位，縮短周期； 能同步的同步、能前置的前置（如：外部總包招標(biāo)手續(xù)前置）； 各業(yè)務(wù)部門(mén)密切配合； 各業(yè)務(wù)部門(mén)保證工作質(zhì)量，減少出錯(cuò)、減少反復(fù)； ? 各業(yè)務(wù)部門(mén)相互交叉，互為前提條件 ? 所有的工作內(nèi)容都有一個(gè)共性：對(duì)外 ? 辦理周期長(zhǎng)短有彈性，但也最不可控 典型環(huán)節(jié)之：成本控制 ? 自項(xiàng)目定位開(kāi)始，直至項(xiàng)目交付，貫穿全過(guò)程 ? 全員參與協(xié)作 ? 理念：價(jià)格賣得高，并不意味著成本應(yīng)該提升。 設(shè)計(jì)管理階段 策劃階段 論證階段 土地獲得節(jié)點(diǎn) 典型環(huán)節(jié)之：項(xiàng)目策劃 ? 站在公司運(yùn)營(yíng)的角度看待項(xiàng)目策劃 ——幾個(gè)示例 概念觃 劃草案 概念觃劃方案 建筑、觃劃方案 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 部品設(shè)計(jì)及定板 概念觃 劃草案 概念觃劃方案 土建擴(kuò)初 施工圖 建筑、觃劃方案 結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案 產(chǎn)品配置建議 施工圖設(shè)計(jì)指引 模型研究 部品材料調(diào)研 部品材料清單 部品材料定板封樣 銷售配合資料 產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā) 景觀概念方案設(shè)計(jì) 景觀方案設(shè)計(jì) 景觀施工圖設(shè)計(jì) 銷售示范區(qū)設(shè)計(jì) 方案設(shè)計(jì) 實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段 設(shè)計(jì)管理階段 策劃階段 論證階段 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 工程管理 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 設(shè)備造型 建筑平面 拿地節(jié)點(diǎn) 方案報(bào)建 典型環(huán)節(jié)之：項(xiàng)目策劃 ? 站在公司運(yùn)營(yíng)的角度看待項(xiàng)目策劃 ——幾個(gè)示例 項(xiàng)目總體 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃 項(xiàng)目策劃 經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 資金目標(biāo) 成本目標(biāo) 進(jìn)度目標(biāo) 匯總經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 銷售回款計(jì)劃 費(fèi)用支出計(jì)劃 項(xiàng)目成本目標(biāo) 總體計(jì)劃 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目年度 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃 年度調(diào)整 經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 資金目標(biāo) 成本目標(biāo) 進(jìn)度目標(biāo) 匯總經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 銷售回款計(jì)劃 費(fèi)用支出計(jì)劃 項(xiàng)目成本目標(biāo) 總體計(jì)劃 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目月度／季度 經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)計(jì)劃 執(zhí)行計(jì)劃（管理計(jì)劃） 月／季度 資金計(jì)劃 月／季度 銷售回款計(jì)劃 月／季度 動(dòng)態(tài)成本分析 月／季度 進(jìn)度計(jì)劃 典型環(huán)節(jié)之：項(xiàng)目策劃 ? 站在公司運(yùn)營(yíng)的角度看待項(xiàng)目策劃 ——幾個(gè)示例 項(xiàng)目的難點(diǎn)及進(jìn)度的過(guò)程控制點(diǎn) ?五證的取得 ?景觀施工圖 ?樁基施工圖 ?施工報(bào)建圖 ?綜合管網(wǎng)施工圖 ?精裝修施工圖 ?基礎(chǔ)提前施工 ?正負(fù)０ ?景觀、道路施工完成 對(duì)財(cái)務(wù)／現(xiàn)流造成影響的節(jié)點(diǎn) ?開(kāi)工 ?正負(fù)０ ?結(jié)構(gòu)封頂 ?銷售展示區(qū)開(kāi)放 ?展示樣板房開(kāi)放 ?外腳手架拆除 ?竣工備案 ?準(zhǔn)入證 為滿足管理需求而設(shè)置的節(jié)點(diǎn) ?土地交付 ?項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)目標(biāo)確定 ?成本目標(biāo)確定 ?招
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1