基于本企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)及流程概論(文件)
【正文】 成致命傷害。也只有這種尊重，才能不隨激情而消磨，不隨興趣而轉(zhuǎn)移，而伴隨我們度過(guò)職業(yè)生涯的每一天！ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。然后你會(huì)發(fā)現(xiàn)，總部工作的 80%以上的同事，都在企業(yè)的政策傾斜杠桿之下，紛紛地去了一線公司。 其它幾個(gè)典型環(huán)節(jié) ? 營(yíng)銷策劃 ? 產(chǎn)品定價(jià) ? 產(chǎn)品建造過(guò)程管理 ? 風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)防范 ? 項(xiàng)目后評(píng)估 幾點(diǎn)感言 ? 面對(duì)的事實(shí)： –地產(chǎn)企業(yè)是一類高度強(qiáng)調(diào)協(xié)作的機(jī)構(gòu)，個(gè)人作用微乎其微 ? 應(yīng)該怎么辦： –盡快融入?yún)f(xié)作氛圍之中，入職之初，不強(qiáng)求自己完成多少工作。 典型環(huán)節(jié)之：項(xiàng)目定位 營(yíng)銷 管理部 前期 開(kāi)發(fā)部 合約 商務(wù)部 財(cái)務(wù) 資金部 投資 管理部 規(guī)劃 設(shè)計(jì)部 項(xiàng)目定位 地塊屬性分析，市場(chǎng)調(diào)研（目標(biāo)客群、競(jìng)品），項(xiàng)目 SWOT分析，結(jié)合公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，提出客戶定位、產(chǎn)品定位建議；參與總平觃劃分析、對(duì)建筑、園林風(fēng)格提出建議、配套建議； 地塊技術(shù)指標(biāo)分析、參與市場(chǎng)調(diào)研（目標(biāo)客戶需求、競(jìng)品產(chǎn)品研究），根據(jù)客戶及產(chǎn)品定位，結(jié)合地塊技術(shù)指標(biāo)（日照、密度、退線、控高、容積率等），拿出觃劃強(qiáng)排方案，幵提出建筑、園林風(fēng)格建議方案、戶型設(shè)計(jì)建議等； 參與地塊屬性分析、市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目 SWOT分析，根據(jù)可研報(bào)告，結(jié)合公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，對(duì)客戶定位、產(chǎn)品定位提出建議和意見(jiàn)； 結(jié)合地塊土地屬性及觃劃指標(biāo)條件等，對(duì)項(xiàng)目定位的可實(shí)現(xiàn)性進(jìn)行判斷分析，尋找解決途徑； 根據(jù)產(chǎn)品定位及客戶需求，進(jìn)行建安成本預(yù)估和分析； 根據(jù)產(chǎn)品定位、項(xiàng)目分期建議等進(jìn)行投資分析、資金策劃 典型環(huán)節(jié)之：項(xiàng)目定位 ? 準(zhǔn)確定位的重要性：一個(gè)項(xiàng)目的成功，可能不僅是定位準(zhǔn)確，但定位準(zhǔn)確一定是基礎(chǔ)條件；一個(gè)項(xiàng)目的失敗，可能有多方面原因，但定位錯(cuò)誤，項(xiàng)目必定失敗 ? 如何保證定位準(zhǔn)確：充分的市場(chǎng)研究、深入的地塊屬性的研究，準(zhǔn)確的找到本項(xiàng)目在市場(chǎng)中的定位（ 與地塊屬性匹配的 客群 、與目標(biāo)客群對(duì)位的 產(chǎn)品） ? 定位準(zhǔn)確與否對(duì)開(kāi)發(fā)周期 產(chǎn)生重大 的影響 典型環(huán)節(jié)之：規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)部 營(yíng)銷管理部 客戶關(guān)系中心 合約商務(wù)部 設(shè)計(jì) 研究客戶需求、研究產(chǎn)品（競(jìng)品、我們自身的差異化）、組織和管理設(shè)計(jì)工作、對(duì)設(shè)計(jì)成果提出丏業(yè)意見(jiàn)，產(chǎn)品定位落地的過(guò)程； 與設(shè)計(jì)部一起研究客戶需求、研究產(chǎn)品，站在客戶的角度對(duì)設(shè)計(jì)成果提出審核意見(jiàn)和建議； 參與客戶需求研究，根據(jù)客戶關(guān)注點(diǎn)及非關(guān)注點(diǎn)進(jìn)行成本的分配，進(jìn)行項(xiàng)目建安成本的預(yù)估； 典型環(huán)節(jié)之：規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 產(chǎn)品的設(shè)計(jì)必須符合目標(biāo)客戶的需求，客戶需求研究不僅是營(yíng)銷部和客戶關(guān)系中心的事，同樣也是設(shè)計(jì)部、合約部的必做功課 ? 不是越復(fù)雜的產(chǎn)品越好，戶型多、立面線腳復(fù)雜不一定能吸引更多的客戶、不一定給客戶創(chuàng)造更多的價(jià)值，反而卻使得我們?cè)O(shè)計(jì)周期、施工周期都增長(zhǎng) ? 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化（如剛需產(chǎn)品戶型標(biāo)準(zhǔn)化、單體建筑標(biāo)準(zhǔn)化）可以縮短設(shè)計(jì)周期、施工周期 典型環(huán)節(jié)之：前期報(bào)批報(bào)建 五證一書、市政報(bào)裝、協(xié)助各項(xiàng)驗(yàn)收 前期 開(kāi)發(fā)部 營(yíng)銷 管理部 項(xiàng)目 發(fā)展部 客戶關(guān) 系中心 合約 商務(wù)部 規(guī)劃 設(shè)計(jì)部 報(bào)批報(bào)建 財(cái)務(wù) 資金部 配合前期各節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)、出圖 各服務(wù)資源的招標(biāo)、設(shè)計(jì)勘察、外部總包、監(jiān)理招標(biāo) 各項(xiàng)前期費(fèi)用的繳納支付（土地出讓金、一級(jí)開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、土地契稅等）、資金證明、開(kāi)發(fā)貸 銷售方案的編制、價(jià)格表的填寫 項(xiàng)目發(fā)展經(jīng)理全程參與幵牽頭協(xié)調(diào)前期報(bào)建工作 大小產(chǎn)證辦理 典型環(huán)節(jié)之：前期報(bào)批報(bào)建 縮短前期手段 熟悉政策、觃范、流程，提前啟動(dòng)、不走彎路、減少反復(fù)； 充分進(jìn)行政府資源攻堅(jiān)，充分利用丏業(yè)咨詢單位，縮短周期； 能同步的同步、能前置的前置（如：外部總包招標(biāo)手續(xù)前置）； 各業(yè)務(wù)部門密切配合； 各業(yè)務(wù)部門保證工作質(zhì)量，減少出錯(cuò)、減少反復(fù)； ? 各業(yè)務(wù)部門相互交叉，互為前提條件 ? 所有的工作內(nèi)容都有一個(gè)共性：對(duì)外 ? 辦理周期長(zhǎng)短有彈性，但也最不可控 典型環(huán)節(jié)之：成本控制 ? 自項(xiàng)目定位開(kāi)始，直至項(xiàng)目交付，貫穿全過(guò)程 ? 全員參與協(xié)作 ? 理念：價(jià)格賣得高，并不意味著成本應(yīng)該提升。 考慮公司財(cái)務(wù)資金流轉(zhuǎn)的工程管理優(yōu)化（包括工程量進(jìn)度優(yōu)化），通過(guò)有效的工藝穿插與搭接，圍繞著公司資金流轉(zhuǎn)要求，科學(xué)合理地把工程量均衡好。 設(shè)計(jì)管理階段 策劃階段 論證階段 土地獲得節(jié)點(diǎn) 典型環(huán)節(jié)之：項(xiàng)目策劃 ? 站在公司運(yùn)營(yíng)的角度看待項(xiàng)目策劃 ——幾個(gè)示例 概念觃 劃草案 概念觃劃方案
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