基于本企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)及流程概論-全文預(yù)覽
【正文】 建筑、觃劃方案 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 部品設(shè)計(jì)及定板 概念觃 劃草案 概念觃劃方案 土建擴(kuò)初 施工圖 建筑、觃劃方案 結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案 產(chǎn)品配置建議 施工圖設(shè)計(jì)指引 模型研究 部品材料調(diào)研 部品材料清單 部品材料定板封樣 銷售配合資料 產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā) 景觀概念方案設(shè)計(jì) 景觀方案設(shè)計(jì) 景觀施工圖設(shè)計(jì) 銷售示范區(qū)設(shè)計(jì) 方案設(shè)計(jì) 實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段 設(shè)計(jì)管理階段 策劃階段 論證階段 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 工程管理 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 設(shè)備造型 建筑平面 拿地節(jié)點(diǎn) 方案報(bào)建 典型環(huán)節(jié)之：項(xiàng)目策劃 ? 站在公司運(yùn)營(yíng)的角度看待項(xiàng)目策劃 ——幾個(gè)示例 項(xiàng)目總體 經(jīng)營(yíng)開發(fā)計(jì)劃 項(xiàng)目策劃 經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 資金目標(biāo) 成本目標(biāo) 進(jìn)度目標(biāo) 匯總經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 銷售回款計(jì)劃 費(fèi)用支出計(jì)劃 項(xiàng)目成本目標(biāo) 總體計(jì)劃 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目年度 經(jīng)營(yíng)開發(fā)計(jì)劃 年度調(diào)整 經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 資金目標(biāo) 成本目標(biāo) 進(jìn)度目標(biāo) 匯總經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 銷售回款計(jì)劃 費(fèi)用支出計(jì)劃 項(xiàng)目成本目標(biāo) 總體計(jì)劃 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目月度／季度 經(jīng)營(yíng)開發(fā)計(jì)劃 執(zhí)行計(jì)劃（管理計(jì)劃） 月／季度 資金計(jì)劃 月／季度 銷售回款計(jì)劃 月／季度 動(dòng)態(tài)成本分析 月／季度 進(jìn)度計(jì)劃 典型環(huán)節(jié)之：項(xiàng)目策劃 ? 站在公司運(yùn)營(yíng)的角度看待項(xiàng)目策劃 ——幾個(gè)示例 項(xiàng)目的難點(diǎn)及進(jìn)度的過(guò)程控制點(diǎn) ?五證的取得 ?景觀施工圖 ?樁基施工圖 ?施工報(bào)建圖 ?綜合管網(wǎng)施工圖 ?精裝修施工圖 ?基礎(chǔ)提前施工 ?正負(fù)０ ?景觀、道路施工完成 對(duì)財(cái)務(wù)／現(xiàn)流造成影響的節(jié)點(diǎn) ?開工 ?正負(fù)０ ?結(jié)構(gòu)封頂 ?銷售展示區(qū)開放 ?展示樣板房開放 ?外腳手架拆除 ?竣工備案 ?準(zhǔn)入證 為滿足管理需求而設(shè)置的節(jié)點(diǎn) ?土地交付 ?項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)開發(fā)目標(biāo)確定 ?成本目標(biāo)確定 ?招標(biāo)分判 ?營(yíng)銷策劃報(bào)告 ?工程策劃 ?項(xiàng)目后評(píng)估 為保證產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品交付而設(shè)定的節(jié)點(diǎn) ?交樓樣板房 ?內(nèi)部預(yù)驗(yàn)收 ?銷售代理公司選定 ?入住工作方案 ?內(nèi)部整改完成 ?物業(yè)移交 ?業(yè)主預(yù)驗(yàn)收 典型環(huán)節(jié)之：項(xiàng)目策劃 ? 站在公司運(yùn)營(yíng)的角度看待項(xiàng)目策劃 ——幾個(gè)示例 利潤(rùn)率 = ROE 凈利潤(rùn) 銷售收入 總資產(chǎn) 凈資產(chǎn) 銷售收入 總資產(chǎn) 周轉(zhuǎn)率 權(quán)益 乘數(shù) 運(yùn)營(yíng)能力 開發(fā)速度 以銷定產(chǎn) 資產(chǎn)總量 開發(fā)能力 銷售收入 成本 稅費(fèi) 融資能力 融資渠道 經(jīng)營(yíng)效率 經(jīng)營(yíng)質(zhì)量 銷售收入 成本 稅費(fèi) 銷售收入 銷售收入 凈資產(chǎn) +負(fù)債 凈資產(chǎn) +負(fù)債 凈資產(chǎn) 典型環(huán)節(jié)之：項(xiàng)目策劃 ? 站在公司運(yùn)營(yíng)的角度看待項(xiàng)目策劃 ——幾個(gè)示例 縮短開發(fā)周，特別是施工前期準(zhǔn)備階段，盡量降低土地費(fèi)用的財(cái)務(wù)成本。 設(shè)計(jì)前準(zhǔn)備： 0天。本質(zhì)體現(xiàn)的是運(yùn)營(yíng)的事先控制、事中控制和事后評(píng)估 –特點(diǎn)：業(yè)務(wù)部門中唯一的非生產(chǎn)部門 –伴隨業(yè)務(wù)線：所有業(yè)務(wù)線 –題外：發(fā)展管理業(yè)務(wù)線對(duì)于年輕員工的職業(yè)發(fā)展并不適合 ——要深度還是要廣度？ 各業(yè)務(wù)線的內(nèi)部組織體系 ? 前期報(bào)建業(yè)務(wù)線： –主責(zé)：規(guī)劃報(bào)建和市政報(bào)建 –特色：充滿挑戰(zhàn)性和成就感的工作，看似沒(méi)什么專業(yè)性，其實(shí)對(duì)個(gè)人素質(zhì)要求很高。一線公司從新成立到逐漸成熟的過(guò)程，就是矩陣的強(qiáng)弱彈性平滑調(diào)整的過(guò)程 –矩陣對(duì)資源的需求是最少的，這一點(diǎn)對(duì)我們的企業(yè)具有現(xiàn)實(shí)的意義 –矩陣是自成模塊的，構(gòu)成了自身的成長(zhǎng)性以及模塊的可復(fù)制性 ——這一點(diǎn)很重要 管理模式特色之一：項(xiàng)目發(fā)展制 ? 項(xiàng)目發(fā)展制對(duì)員工個(gè)人要求比較高 –你始終處于“橫”和“縱”兩條管理的交點(diǎn)上，縱橫之間，需要你自己時(shí)刻把握好平衡 –你始終處于“橫”和“縱”兩個(gè)目標(biāo)的雙重要求下，你的工作成果需要同時(shí)滿足來(lái)自兩個(gè)方面的需求 –你始終處于多個(gè)業(yè)務(wù)線的協(xié)作之中，相比單線條而言，你的溝通量會(huì)大很多 管理模式特色之一：項(xiàng)目發(fā)展制 ? 項(xiàng)目發(fā)展制的模塊化意義 –項(xiàng)目發(fā)展部實(shí)際上是項(xiàng)目公司的濃縮，項(xiàng)目管理過(guò)程中，同時(shí)體現(xiàn)了公司管理的本質(zhì)：協(xié)作 –作為標(biāo)準(zhǔn)模塊，同一城市的復(fù)制和不同城市的移植，成為中建地產(chǎn)管理復(fù)制和文化移植的載體 –項(xiàng)目發(fā)展制所體現(xiàn)的矩陣原理，不僅體現(xiàn)在一線公司對(duì)項(xiàng)目的管理，同時(shí)也體現(xiàn)在總部對(duì)一線公司的管理中 ——分管副總負(fù)責(zé)制以及總部業(yè)務(wù)部門定位 管理模式特色之二： AB角 ? AB角的幾種表現(xiàn)形式： –決策 A角和監(jiān)控 B角 ——聯(lián)簽機(jī)制 –業(yè)務(wù) A角和流程 B角 ——說(shuō)說(shuō)我們的合約商務(wù)部 –主導(dǎo) A角和輔助 B角 ——多視角決策輔助 –學(xué)習(xí)成長(zhǎng)性質(zhì)的 AB角 –相互補(bǔ)位的 AB角 管理模式特色之二： AB角 ? AB角無(wú)處不在 –責(zé)任人和責(zé)任人之間 –部門和部門之間
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