基于本企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)及流程概論-全文預(yù)覽
【正文】 建筑、觃劃方案 擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計 部品設(shè)計及定板 概念觃 劃草案 概念觃劃方案 土建擴初 施工圖 建筑、觃劃方案 結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案 產(chǎn)品配置建議 施工圖設(shè)計指引 模型研究 部品材料調(diào)研 部品材料清單 部品材料定板封樣 銷售配合資料 產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā) 景觀概念方案設(shè)計 景觀方案設(shè)計 景觀施工圖設(shè)計 銷售示范區(qū)設(shè)計 方案設(shè)計 實施方案設(shè)計階段 設(shè)計管理階段 策劃階段 論證階段 擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計 工程管理 結(jié)構(gòu)設(shè)計 設(shè)備造型 建筑平面 拿地節(jié)點 方案報建 典型環(huán)節(jié)之：項目策劃 ? 站在公司運營的角度看待項目策劃 ——幾個示例 項目總體 經(jīng)營開發(fā)計劃 項目策劃 經(jīng)營目標 資金目標 成本目標 進度目標 匯總經(jīng)營計劃 銷售回款計劃 費用支出計劃 項目成本目標 總體計劃 關(guān)鍵節(jié)點 項目年度 經(jīng)營開發(fā)計劃 年度調(diào)整 經(jīng)營目標 資金目標 成本目標 進度目標 匯總經(jīng)營計劃 銷售回款計劃 費用支出計劃 項目成本目標 總體計劃 關(guān)鍵節(jié)點 項目月度／季度 經(jīng)營開發(fā)計劃 執(zhí)行計劃（管理計劃） 月／季度 資金計劃 月／季度 銷售回款計劃 月／季度 動態(tài)成本分析 月／季度 進度計劃 典型環(huán)節(jié)之：項目策劃 ? 站在公司運營的角度看待項目策劃 ——幾個示例 項目的難點及進度的過程控制點 ?五證的取得 ?景觀施工圖 ?樁基施工圖 ?施工報建圖 ?綜合管網(wǎng)施工圖 ?精裝修施工圖 ?基礎(chǔ)提前施工 ?正負０ ?景觀、道路施工完成 對財務(wù)／現(xiàn)流造成影響的節(jié)點 ?開工 ?正負０ ?結(jié)構(gòu)封頂 ?銷售展示區(qū)開放 ?展示樣板房開放 ?外腳手架拆除 ?竣工備案 ?準入證 為滿足管理需求而設(shè)置的節(jié)點 ?土地交付 ?項目總體經(jīng)營開發(fā)目標確定 ?成本目標確定 ?招標分判 ?營銷策劃報告 ?工程策劃 ?項目后評估 為保證產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品交付而設(shè)定的節(jié)點 ?交樓樣板房 ?內(nèi)部預(yù)驗收 ?銷售代理公司選定 ?入住工作方案 ?內(nèi)部整改完成 ?物業(yè)移交 ?業(yè)主預(yù)驗收 典型環(huán)節(jié)之：項目策劃 ? 站在公司運營的角度看待項目策劃 ——幾個示例 利潤率 = ROE 凈利潤 銷售收入 總資產(chǎn) 凈資產(chǎn) 銷售收入 總資產(chǎn) 周轉(zhuǎn)率 權(quán)益 乘數(shù) 運營能力 開發(fā)速度 以銷定產(chǎn) 資產(chǎn)總量 開發(fā)能力 銷售收入 成本 稅費 融資能力 融資渠道 經(jīng)營效率 經(jīng)營質(zhì)量 銷售收入 成本 稅費 銷售收入 銷售收入 凈資產(chǎn) +負債 凈資產(chǎn) +負債 凈資產(chǎn) 典型環(huán)節(jié)之：項目策劃 ? 站在公司運營的角度看待項目策劃 ——幾個示例 縮短開發(fā)周，特別是施工前期準備階段，盡量降低土地費用的財務(wù)成本。 設(shè)計前準備： 0天。本質(zhì)體現(xiàn)的是運營的事先控制、事中控制和事后評估 –特點：業(yè)務(wù)部門中唯一的非生產(chǎn)部門 –伴隨業(yè)務(wù)線：所有業(yè)務(wù)線 –題外：發(fā)展管理業(yè)務(wù)線對于年輕員工的職業(yè)發(fā)展并不適合 ——要深度還是要廣度？ 各業(yè)務(wù)線的內(nèi)部組織體系 ? 前期報建業(yè)務(wù)線： –主責(zé)：規(guī)劃報建和市政報建 –特色：充滿挑戰(zhàn)性和成就感的工作，看似沒什么專業(yè)性，其實對個人素質(zhì)要求很高。一線公司從新成立到逐漸成熟的過程，就是矩陣的強弱彈性平滑調(diào)整的過程 –矩陣對資源的需求是最少的，這一點對我們的企業(yè)具有現(xiàn)實的意義 –矩陣是自成模塊的，構(gòu)成了自身的成長性以及模塊的可復(fù)制性 ——這一點很重要 管理模式特色之一：項目發(fā)展制 ? 項目發(fā)展制對員工個人要求比較高 –你始終處于“橫”和“縱”兩條管理的交點上，縱橫之間，需要你自己時刻把握好平衡 –你始終處于“橫”和“縱”兩個目標的雙重要求下，你的工作成果需要同時滿足來自兩個方面的需求 –你始終處于多個業(yè)務(wù)線的協(xié)作之中，相比單線條而言，你的溝通量會大很多 管理模式特色之一：項目發(fā)展制 ? 項目發(fā)展制的模塊化意義 –項目發(fā)展部實際上是項目公司的濃縮，項目管理過程中，同時體現(xiàn)了公司管理的本質(zhì)：協(xié)作 –作為標準模塊，同一城市的復(fù)制和不同城市的移植，成為中建地產(chǎn)管理復(fù)制和文化移植的載體 –項目發(fā)展制所體現(xiàn)的矩陣原理，不僅體現(xiàn)在一線公司對項目的管理，同時也體現(xiàn)在總部對一線公司的管理中 ——分管副總負責(zé)制以及總部業(yè)務(wù)部門定位 管理模式特色之二： AB角 ? AB角的幾種表現(xiàn)形式： –決策 A角和監(jiān)控 B角 ——聯(lián)簽機制 –業(yè)務(wù) A角和流程 B角 ——說說我們的合約商務(wù)部 –主導(dǎo) A角和輔助 B角 ——多視角決策輔助 –學(xué)習(xí)成長性質(zhì)的 AB角 –相互補位的 AB角 管理模式特色之二： AB角 ? AB角無處不在 –責(zé)任人和責(zé)任人之間 –部門和部門之間
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