基于本企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)及流程概論-預(yù)覽頁
【正文】 –部門內(nèi)部員工和員工之間 ? AB角是中國建筑的意識形態(tài)，是中建地產(chǎn)的文化內(nèi)涵之一 管理模式特色之二： AB角 ? 為什么如此強(qiáng)調(diào) AB角？ – AB角體系并不是錦衣衛(wèi)體系或克格勃體系，她是很陽光的 –中國建筑和中建地產(chǎn)的充分授權(quán)傳統(tǒng)，恰恰是對AB角體系的需求 – AB角體系的運(yùn)用如果不純熟，不順暢，恰恰會產(chǎn)生適得其反的效果 各業(yè)務(wù)線的內(nèi)部組織體系 ? 投資管理業(yè)務(wù)線： –三大主責(zé)：市場研究和市場分析、項(xiàng)目研究和可研分析、土地交易及受讓執(zhí)行 –伴隨業(yè)務(wù)線：財(cái)務(wù)資金、發(fā)展管理 各業(yè)務(wù)線的內(nèi)部組織體系 ? 發(fā)展管理業(yè)務(wù)線： –三大主責(zé)：時(shí)間管理、事件管理和評估管理。 典型環(huán)節(jié)之：買地 ? 投資決策的 A角部門是投資部， B角部門是財(cái)務(wù)部 ? 土地吸納的過程就是投資部組織各業(yè)務(wù)部門開展協(xié)作的過程 ? 買地環(huán)節(jié)的執(zhí)行一般是總部和一線公司共同執(zhí)行 ? 買地之后的《可研修訂》，成為投資行為和運(yùn)營行為的分水嶺 ——向發(fā)展管理部移交 典型環(huán)節(jié)之：買地 ? 我們應(yīng)該買什么樣的地？ –地塊規(guī)模的影響 –地域布局對成長型公司的重要性 –產(chǎn)品類型的限制 ? 規(guī)模、速度和效益的關(guān)系和取舍 典型環(huán)節(jié)之：項(xiàng)目策劃 ? 在“運(yùn)營套路”還沒有完全定型之前，策劃的意義尤為重要 ? 在新公司新團(tuán)隊(duì)第一次配合的時(shí)候，策劃就是打牌之前先講好規(guī)則 ? 策劃是為了執(zhí)行，執(zhí)行效果同當(dāng)初的策劃內(nèi)容相對照 ——從策劃到后評估的過程 ? 項(xiàng)目策劃是在發(fā)展管理部的組織之下的公司全員協(xié)作 典型環(huán)節(jié)之：項(xiàng)目策劃 ? 項(xiàng)目策劃的內(nèi)容 –人力資源配置計(jì)劃 –項(xiàng)目定位報(bào)告（并延伸至營銷策劃） –項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、主項(xiàng)計(jì)劃和專項(xiàng)計(jì)劃 –項(xiàng)目預(yù)算 –報(bào)批報(bào)建計(jì)劃 –產(chǎn)品策劃案（設(shè)計(jì)管理策劃） –合約商務(wù)策劃 –項(xiàng)目發(fā)展策劃（含工程管理策劃） 典型環(huán)節(jié)之：項(xiàng)目策劃 ? 各分項(xiàng)策劃的行程，不是單一業(yè)務(wù)線的工作成果，而是所有業(yè)務(wù)線的節(jié)點(diǎn)交圈 ? 策劃的過程，就是資源匹配、矛盾妥協(xié)的過程 ? 策劃的過程，也是發(fā)現(xiàn)問題，明確難點(diǎn)和重點(diǎn)的過程 ? 項(xiàng)目策劃的結(jié)果，不是一份厚重的報(bào)告文本，而是將未來的作戰(zhàn)方式溝通到每一個(gè)人的心中 ? 題外：閱讀一套項(xiàng)目策劃 典型環(huán)節(jié)之：項(xiàng)目策劃 ? 站在公司運(yùn)營的角度看待項(xiàng)目策劃 ——幾個(gè)示例 拿地與項(xiàng)目論證時(shí)間 設(shè)計(jì)周期：高層 215天；多層 180天 大盤（一期多層） 305天 概念規(guī)劃 實(shí)施方案 施工圖 概念觃劃草案 概念觃劃 /戓略觃劃 方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 55天（多層） 70天（高層） 大盤至少 3個(gè)月 至少 1~ 大盤 180天 中小盤 55天 高層 /復(fù)雜戶型多層 90天 多層 70天 市場定位： 15天； 概念觃劃： 32天； 成果確認(rèn)： 8天。 設(shè)計(jì)過程：多層 55天； 高層 70天 成果確認(rèn)：不計(jì)時(shí)間。 控制銷售與回款節(jié)奏，比如開盤當(dāng)月去化率等，加快資金周轉(zhuǎn)速度。 培育優(yōu)質(zhì)資源，做強(qiáng)做大優(yōu)勢區(qū)域（比如已經(jīng)成熟的重點(diǎn)產(chǎn)出區(qū)）。 典型環(huán)節(jié)之：開盤 典型環(huán)節(jié)之：竣工系列驗(yàn)收 ? 規(guī)劃驗(yàn)收 ? 消防驗(yàn)收 ? 人防驗(yàn)收 ? 各市政專業(yè)驗(yàn)收 ? 水質(zhì)監(jiān)測 ? 節(jié)能驗(yàn)收 ? 空氣檢測 ? 竣工驗(yàn)收 ?提前進(jìn)行驗(yàn)收 策劃 （ 我們的硬傷、驗(yàn)收難點(diǎn)、驗(yàn)收先后順序、提前摸清政府口驗(yàn)收流程及責(zé)仸人、提前公關(guān)、合理安排驗(yàn)收周期 ）、 組織 驗(yàn) 收； 項(xiàng)目發(fā)展部 ?配合做好外圍相關(guān)政府口的對接和公共關(guān)系維護(hù)工作； 前期開發(fā)部 典型環(huán)節(jié)之：產(chǎn)品交付（入住） 入住前 ? 入住流程的策劃 （ 客關(guān)、營銷、項(xiàng)目發(fā)展、物業(yè)） 流程； ? 項(xiàng)目自檢（項(xiàng)目發(fā)展、設(shè)計(jì)、營銷、客關(guān)） 自檢標(biāo)準(zhǔn)； ? 物業(yè)移交（項(xiàng)目發(fā)展、物業(yè)） ? 項(xiàng)目整改（項(xiàng)目發(fā)展） ； ? 入住準(zhǔn)備（入住團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)、入住文件及道具的準(zhǔn)備、入住現(xiàn)場的包裝等）（客關(guān)、營銷、項(xiàng)目發(fā)展、財(cái)務(wù)、物業(yè)） 入住組織 ? 客關(guān)、營銷、財(cái)務(wù)、物業(yè)、項(xiàng)目發(fā)展 入住后 ? 大小產(chǎn)權(quán)證辦理（客關(guān)）、物業(yè)維保（物業(yè)、客關(guān)、項(xiàng)目發(fā) ? 展 ）、結(jié)算（合約）、項(xiàng)目清算（財(cái)務(wù)）、后評估（各部門） ? 重 點(diǎn)： ? 自檢要提前足夠時(shí)間，給整改留有空間； ? 自檢要站在客戶（業(yè)主）的角度進(jìn)行。 幾點(diǎn)感言 ? 面對的事實(shí)： –我喜歡某個(gè)城市，但我偏偏在另一個(gè)城市工作 ? 應(yīng)該怎么辦： –在進(jìn)入穩(wěn)定的事業(yè)平臺之前，地產(chǎn)從業(yè)人員的流動性是很強(qiáng)的，你現(xiàn)在工作的這個(gè)城市，不會是你終老的地方，只是實(shí)現(xiàn)你事業(yè)目標(biāo)的地方 –等到你有實(shí)力和權(quán)利選擇崗位、選擇城市的時(shí)候，一切都會在你掌握之中 幾點(diǎn)感言 ? 面對的事實(shí)： –我喜歡在總部工作，但偏偏現(xiàn)在在一線公司 ? 應(yīng)該怎么辦： –總部的流動性比一線公司強(qiáng)得多 –只要你愿意， 3~5年之后，經(jīng)過你的努力，你一定可以到總部
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