基于本企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)及流程概論(存儲版)
【正文】 前足夠時間開放示范區(qū)； ? 麻雀雖小，五臟俱全 ，因此需做好示范區(qū)整體實施計劃（包括各業(yè)務線）、各部門高效溝通和配合 典型環(huán)節(jié)之：主體工程開工 拿到施工證戒工程協(xié)辦單 完成土護降分包、監(jiān)理、總包選擇 完成開槽圖、樁基圖、底板圖、地下結構圖等 前期 開發(fā)部 項目 發(fā)展部 規(guī)劃 設計部 主體工程 合約 商務部 組織施工單位完成現(xiàn)場總平布置、臨建施工、實現(xiàn)臨水臨電、現(xiàn)場施工通道，組織施工單位進場等 ? 重 點： 縮短開發(fā)周期：開工手續(xù)未取得，土護降先行 典型環(huán)節(jié)之：開盤 開盤具備條件 預售證取得； 示范區(qū)開放：售樓處、樣板區(qū)（含園林）； 銷售準備：沙盤、樓書、認購書、預售合同、價格方案、折扣方案、開盤認購流程、開盤道具、現(xiàn)場包裝、業(yè)務體培訓； 蓄客認籌：足夠的蓄客（認籌率）、客戶梳理落位（擠掉水分、疏導分流集中客戶） ? 重 點： ? 開盤節(jié)點把握、開盤效果的保證對于項目整體營銷的影響（搶時間、搶市場、搶客戶） ? 開盤節(jié)點的順利實現(xiàn)需要各業(yè)務部門的通力合作才能保證。 或金融創(chuàng)新，降低自有資金風險。 –題外：“產(chǎn)品”和“作品”的本質(zhì)區(qū)別 –特色：你見過方形的貓么？ –題外：應屆生入職規(guī)劃設計部的尷尬和努力方向 –伴隨業(yè)務線：發(fā)展、營銷、合約、前期 各業(yè)務線的內(nèi)部組織體系 ? 合約商務業(yè)務線： –主責：成本管理、招標管理、采購管理、法務管理 –本質(zhì)： B角 –非主流觀點：合約商務部的糾結 –引申：誰來監(jiān)控合約商務部 ——制度體系的設置 –伴隨業(yè)務線：發(fā)展管理部，以及所有 A角部門 各業(yè)務線的內(nèi)部組織體系 ? 營銷管理（含客戶關系管理）業(yè)務線： –主責：向前和向后，兩只伸開的手 –分工：營銷策劃、營銷推廣、案場管理、客戶關系、售后服務 –理念：唯一的“乙方”部門，應該得到全體的尊重 –伴隨業(yè)務線：發(fā)展管理、合約、設計、項目發(fā)展 各業(yè)務線的內(nèi)部組織體系 ? 項目發(fā)展業(yè)務線： –主責：實現(xiàn)產(chǎn)品，承擔指標壓力 –特色：資源組織節(jié)點、產(chǎn)品實現(xiàn)節(jié)點、協(xié)作節(jié)點 –題外：部門經(jīng)理的終極境界 ——項目發(fā)展經(jīng)理 –伴隨業(yè)務線：所有業(yè)務部門 典型環(huán)節(jié)之：買地 投資 管理部 合約 商務部 前期 開發(fā)部 財務 資金部 規(guī)劃 設計部 營銷 管理部 土地獲取 項目可研，市調(diào)及定位，立項報告編制 參與市調(diào)（競品、客群、價格）、項目定位、參與總平強排 參與市調(diào)（競品及產(chǎn)品研究）、產(chǎn)品定位；地塊技術條件分析（日照、容積率、密度、退線等）；總平強排 參與項目定位、依據(jù)定位進行成本分析 土地技術指標的研究（觃劃指標與產(chǎn)品定位的契合、大市政條件狀況分析及成本測算條件）、前期報建周期策劃 參與項目定位；投資財務測算、投資財務風險評估；資金策劃。喜歡的人會很喜歡，排斥的人會很排斥 –伴隨部門：發(fā)展管理部、規(guī)劃設計部、項目發(fā)展部 各業(yè)務線的內(nèi)部組織體系 ? 規(guī)劃設計業(yè)務線： –主責：形成產(chǎn)品設計 ——是在充滿約束的條件下形成產(chǎn)品設計。 盡快取得四證，使得項目具備融資條件，提高自有資金利用效率。成本控制的本質(zhì)是完成既定的控制目標 ? 控制方式：確定各個階段的目標成本，通過分解和逐項控制手段來實現(xiàn)成本目標 典型環(huán)節(jié)之：成本控制 ? 成本控制的重點并不在合約商務部 –定位的確定和產(chǎn)品配置標準的確定 –規(guī)劃設計階段是成本控制的重點環(huán)節(jié) –單項招標和過程控制只能控制成本，并不能顯著節(jié)省成本 ? 成本控制是一個動態(tài)的過程 –成本目標的調(diào)整 –目標成本之內(nèi)，各分項子目標的調(diào)劑 ? 新進入一個城市，成本目標的特殊偏好 典型環(huán)節(jié)之：成本控制 ? 設計策劃（概念設計）階段的成本控制點 最優(yōu)產(chǎn)品組合 土地價值利用 路網(wǎng)布置：從彎到直、單行與雙行、直停 /斜停 /平行停、幾個出入口、消防車道的安排 停車布置：合理布局、大小車位、子母車位； 地下室布置：從 45 – 3層到 2層、人車分流與經(jīng)濟性的取舍、狡猾的機械停車、從 – 、分散 – 集中、地下室排水； 配套：多大的會所？多少物業(yè)用房？商業(yè)的體量？商業(yè)布局？ 組團布置：幾個組團才合理？組團的出入口布局 場地標高：土方量誰來控制？外運、回填、場內(nèi)平衡？精算場地標高、尊重原有地勢； 合理布局：臨時道路？永久道路？ 產(chǎn)品選型：成熟產(chǎn)品、可售比 典型環(huán)節(jié)之：成本控制 ? 方案設計階段的成本控制點 建筑方案選擇：新古典風格與現(xiàn)代風格、建筑形體與外立面系數(shù)、外掛與外挑構件數(shù)量、干 掛比例的 PK、外裝材料的適用性； 建筑層高：嚴格控制建筑層高； ？ ？ 門窗：窗地比、通過節(jié)能計算控制窗墻比、門窗的品質(zhì)與定位； 結構方案：限額與控制要點、框架 短肢墻 剪力墻 框剪、柱網(wǎng)、沉降縫、轉(zhuǎn)換層； 1. 節(jié)能方案：約束體型系數(shù)、窗墻比、優(yōu)化墻體材料、內(nèi)外保溫的選擇； 2.
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