最全的房地產(chǎn)開發(fā)流程詳解及房地產(chǎn)營銷策劃全流程詳解(存儲版)
【正文】 產(chǎn)品策劃規(guī)劃設(shè)計品牌傳播銷售組織物業(yè)管理項目施工階段?招標?投標?施工?組織?進度?質(zhì)量招標投標施工組織進度質(zhì)量招標投標施工組織進度質(zhì)量招標投標施工組織進度質(zhì)量成本投資過程開發(fā)過程建設(shè)過程?物業(yè)?管理物業(yè)管理物業(yè)管理項目考核過程監(jiān)控過程監(jiān)控投資方案設(shè)計圖紙集團城市公司項目部?招標?投標招標投標招標投標招標投標?物業(yè)?管理物業(yè)管理物業(yè)管理投資收回房地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)：整合房地產(chǎn)公司組織架構(gòu)理解q矩陣式的管理架構(gòu)q集團公司與城市公司職能分離q集團公司減少專業(yè)運作職能，加大管控職能 q強化前端決策和控制，設(shè)立投資及專業(yè)決策委員會 q將產(chǎn)品實現(xiàn)的相關(guān)職能逐步下移至城市公司、項目公司 q集團公司將采購與成本 /策劃與銷售等專業(yè)比較相近的職能集中到一個部門，減少橫向和縱向部門接口 q集團公司擁有關(guān)鍵點決策權(quán)q思維程序說：是人類通過其思考而設(shè)定目標及為達到目標的最單 純、最自然的一種思維活動。從詞義上看，策劃與謀劃、籌劃、籌謀、計劃、打算等詞匯既相互 滲透、相互交叉，又有或多或少，或大或小的差異。 耗時三個月進行了整理歸納，謹以此文獻給所有熱愛房地產(chǎn)及營銷策劃的人。 252。 —— 領(lǐng)導(dǎo)者、挑戰(zhàn)者的占位案例 1：蔚藍海岸的開發(fā)策略6000第四期— 每期套數(shù)均值： 1250套“畫餅 ”模式：描繪宏偉藍圖啟動模式啟動配置：缺乏每期開發(fā)均值： m2啟動規(guī)模： m2適用范圍：價格低開高走，有充分的上揚空間（郊區(qū)物業(yè)或市政規(guī)劃有重大利好）存在前提：早期地產(chǎn)營銷不充分案例 1：蔚藍海岸的開發(fā)策略案例 2：增城項目：鳳凰城開發(fā)商：廣州碧桂園集團規(guī)模： 9000多畝，現(xiàn)已開發(fā)超過 3000多畝，是目前廣州最大規(guī)模的別墅區(qū)開發(fā)時間： 2023年開始開發(fā)，2023年 5月 1日開始公開發(fā)售物業(yè)類型：別墅：獨棟、聯(lián)排、疊拼等各式別墅；各式洋房物業(yè)位置：增城廣園東路，離廣州市中心３０公里各種配套打造成熟生活社區(qū)q公共設(shè)施：交通中心、社區(qū)專用的醫(yī)院、康體中心、圖書館、歌劇院、影劇院q商業(yè)設(shè)施：總建面１７萬平方米的五星級酒店、荔枝文化村、１０００多家個性化的商鋪組成的商業(yè)街、面積達１ .２萬平方米美食街、面積達２萬平方米的商業(yè)購物中心、銀行、洗衣店、發(fā)廊、家裝市場，肉菜市場等；q教育設(shè)施：鳳凰城中英文學(xué)校（包括幼兒園，小學(xué)和初中）q會所：酒店會所，各園區(qū)會所交通配套的完善吸引大規(guī)模區(qū)外客戶216。時間軸 2023以前 2023年 2023年 2023年以后2023年2750目標客戶 周邊 90% 新安 10%周邊 70％新安 20%南頭 10%周邊 50％新安 30%南山 20%周邊 30％新安 40%關(guān)內(nèi) 30%寶安 50％關(guān)內(nèi) 30％港臺 /澳門 20％3300360038003700歷史均價項目展示 園林會所清華學(xué)校 大社區(qū) 20萬平米社區(qū)公園集商業(yè) /居住 /教育于一體的超大型綜合社區(qū)銷售前期 —— 定價關(guān)于價格的理解u價格一定是實現(xiàn)目標的工具，而不是目標本身u沒有賣不出去的商品，只有賣不出去的價格u價格是一種面向消費者的語言u定價可以說是營銷組合諸要素中最重要的一個要素u定價是從用戶的角度精確衡量一個產(chǎn)品價值的完整過程關(guān)于定價的理解u從習慣上講，一個樓盤的均價代表了市場對其物業(yè)質(zhì)素的綜合評價u在本質(zhì)上，均價表現(xiàn)為開發(fā)商對項目總體銷售額的預(yù)期關(guān)于均價的理解價格制定的一般框架一、定價基礎(chǔ)項目解析市場背景及競爭分析客戶意向調(diào)查影響價格的關(guān)鍵因素分析定價策略及方法二、定價方法及定價策略核心均價的形成價格分析三、價格表生成及驗證價格的市場驗證一、定價基礎(chǔ) 四、價格策略及銷售安排價格的調(diào)控手段銷售安排及預(yù)估價格策略銷售前期 —— 其他重要內(nèi)容認籌（受限制區(qū)域為儲客）、選房的重點因素！—— 儲客的時間—— 儲客的數(shù)量—— 開盤的要點聯(lián)合銷售的啟示，合作單位的理解 —— 對于發(fā)展商，任何時候炒掉或者更換一個代理商對項目沒有任何影響！前車之鑒：深圳萬科十七英里重慶 “上品十六 ” 的悲劇 君悅閣的啟示休息一下，呼吸清新的空氣 ……利用 10分鐘，感受生命的珍貴 ……子流程 作業(yè)指引類 子作業(yè)指引 表單及模板 時間順序 備注第二 階段： 銷售 過 程管理流程 售策略 類 階 段性 營銷 方案及推廣主 題 作 業(yè) 指引（某 項 目 為 例） 2 調(diào) 價及促 銷 方案作 業(yè) 指引（某 項 目 為 例） 現(xiàn)場銷 控管理作 業(yè) 指引 1 展區(qū) 類 特殊 節(jié) 日包裝作 業(yè) 指引（某 項 目 為 例） －－ 動類 開 盤 活 動 作 業(yè) 指引 1 產(chǎn) 品推介會、媒體 發(fā) 布會、各種目 標 客 戶維護 活 動 、 贊助公益活 動 等 營銷 活 動 作 業(yè) 指引 3 同第一 階 段活動類小眾 營銷 活 動 作 業(yè) 指引（渠道拓展，某 項 目餐會 為 例） 售物料 類 增加某 類 刊物或者 資 料 3 同第一 階 段 售 現(xiàn)場 管理類銷 售手冊作 業(yè) 手冊（涵蓋管理制度、 銷 售中心各 崗 位 職責 、 銷 售中心管理制度、 銷 售中心工作流程、表格）成交客 戶 登 記表模板1 同第一 階 段周 銷 售 報 表作 業(yè) 指引（某 項 目 為 例） 項 目周 報 模版 月 銷 售 報 表作 業(yè) 指引 代理 費結(jié) 算作 業(yè) 指引 代理 費結(jié) 算模板 4 銷 售人 員 傭金 結(jié) 算作 業(yè) 指引 銷 售代表傭金結(jié) 算模板
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