湘潭九華金水灣房地產(chǎn)項目可行分析報告(完整版)
【正文】 現(xiàn)值大于或等于零的房地產(chǎn)項目，在財務(wù)上是可以考慮接受的。自有資金100% =95,787247。租賃收入和成本詳見表89。本項目各用途物業(yè)的價格定位詳見第七章（此處有待商榷），隨著項目及周邊配套的完善，項目后期產(chǎn)品較前期產(chǎn)品的價格會有一定程度的上漲，按照行業(yè)經(jīng)驗，預(yù)計獨立別墅、聯(lián)排別墅的售價年漲幅為15%，其余產(chǎn)品售價年漲幅為10%。參照同類項目的一般水平，按銷售收入的2%估算銷售費用。管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費等、房地產(chǎn)稅等。本報告設(shè)定項目用地已完成拆遷補償及“三通一平”，并已交清土地出讓金，表中“地價”是指熟地的價格。根據(jù)與貴司的約定，地價成本由貴司提供。按同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的水平和本項目的具體情況，本項目管理費按建安工程費的3%計取。 項目投資計劃、資金籌措與借款利息本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是租售、經(jīng)營收入用于投資部分。為增強客戶對本項目的信心，第一期產(chǎn)品建成后再發(fā)售，后期產(chǎn)品則可采取預(yù)售的方式。酒店的經(jīng)營收入包括房租收入、餐飲收入和其他收入。33,252100% =288%自有資金稅后投資利潤率=凈利潤247。投資回收期（Pt）是指以房地產(chǎn)項目的凈收益抵償總投資所需要的時間。評價指標的計算過程詳見全部投資現(xiàn)金流量表（812）、自有資金現(xiàn)金流量表（813）。由上述指標可以看出，本項目全部投資的稅前、稅后財務(wù)凈現(xiàn)值均為遠大于零的正值，稅前、稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率均大于設(shè)定的折現(xiàn)率10%，故本項目自有資金動態(tài)盈利能力評價是可行的。其表達式為: 投資回收期可根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表 (全部投資)中累計凈現(xiàn)金流量求得，其詳細計算公式為:投資回收期=(累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年數(shù)1)+(上年累計現(xiàn)金流量的絕對值247。33,252100% =216%本項目以上四個靜態(tài)評價指標與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標比較，可以接受，故項目從靜態(tài)盈利能力分析來看是可行的。酒店收入、支出詳見表810（此處有待細化）
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