【正文】 總體保持了穩(wěn)定的上漲態(tài)勢(shì)，7月份略微下降，但到9月后初步穩(wěn)定，與去年同期相比保持較快的增漲速度。另有國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)鎮(zhèn)江新區(qū)行使市轄區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)管理權(quán)限。全市常住人口中，文盲人口（15歲及以上不識(shí)字的人）為89876人，同2000年第五次全國(guó)人口普查相比，文盲人口減少69635人，文盲率[5]%%。%。伴隨著丹徒新城經(jīng)濟(jì)、文化、市政等快速發(fā)展，配合“宜居城市”及“生態(tài)新城”的整體規(guī)劃思路，丹徒版塊已經(jīng)成為鎮(zhèn)江規(guī)劃中名符其實(shí)的城市副中心。在已成交的業(yè)主中，公務(wù)員、教授、企業(yè)家、銀行家、職業(yè)經(jīng)理人等占大多數(shù)，其中教授、銀行家、企業(yè)家等社會(huì)精英人群比例高達(dá)60％。第2章 項(xiàng)目背景和發(fā)展概況 項(xiàng)目提出的背景 國(guó)家和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃大家都知道都市的成長(zhǎng)和發(fā)展是一個(gè)不可避免的趨勢(shì)，我們必須要面對(duì)這個(gè)現(xiàn)實(shí)，城市發(fā)展跟商業(yè)綜合體的互動(dòng)是一個(gè)很現(xiàn)實(shí)而且必須的東西。這樣，改革也要考慮社會(huì)責(zé)任?，F(xiàn)在我市所有房地產(chǎn)銷售商實(shí)行首付不得低于4成，其余6成按銀行按揭貸款，分10年、15年和20年歸完。由于開發(fā)商一般拿的不是凈地，還可能承擔(dān)拆遷補(bǔ)償和安置費(fèi)。第二，能為開發(fā)商塑造良好的品牌形象，并能形成良好的口碑效應(yīng)。另外，目前很多跨國(guó)公司大舉進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，使我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展商、房地產(chǎn)策劃業(yè)、代理業(yè)、房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)不得不面對(duì)日益強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)壓力。近年來(lái)加強(qiáng)了綠色建筑與節(jié)能技術(shù)研究、房地產(chǎn)開發(fā)等業(yè)務(wù)。 項(xiàng)目建設(shè)方案 建設(shè)目標(biāo)本項(xiàng)目位于傲踞生態(tài)丹徒新城中心人民廣場(chǎng)生態(tài)公園，谷陽(yáng)湖靜畔其側(cè)。房地產(chǎn)的發(fā)展，可以提升我們國(guó)家的國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。當(dāng)購(gòu)房者真正住進(jìn)節(jié)能型住宅中，他就會(huì)體會(huì)到其優(yōu)越性，對(duì)開發(fā)商當(dāng)然會(huì)贊譽(yù)有加。加之水泥和鋼材等主要原材料價(jià)格上漲,導(dǎo)致成本進(jìn)一步上升。房貸新政雖沒有拉低房?jī)r(jià)，卻在政策與房?jī)r(jià)的博弈天平間，增加了調(diào)控的砝碼，80%是購(gòu)房者停止購(gòu)房步入觀望。走穩(wěn)一點(diǎn)，不是錯(cuò)。首先政府是處于一個(gè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，真正城市的發(fā)展是靠各位開發(fā)商，我們一起來(lái)共同創(chuàng)造，我們?nèi)绾蝿?chuàng)造一個(gè)適合居住、便利，而且利于環(huán)保的項(xiàng)目必須要注意這個(gè)問題。另?yè)?jù)了解，這些高端人士對(duì)除了對(duì)“節(jié)能、環(huán)保、健康、舒適” 綠色科技住宅情有獨(dú)鐘外，獨(dú)樹一幟的建筑風(fēng)格和首屈一指的戶型也是他們關(guān)注的焦點(diǎn)。在這一區(qū)位優(yōu)勢(shì)直接作用下，“科苑華庭”的發(fā)展前景和升值空間難以估量，自然倍受廣大市民的青睞?！　。?）家庭戶人口　　全市常住人口中,家庭戶[4]975338戶，家庭戶人口為2847513人。 (以上資料根據(jù)第六次人口普查)鎮(zhèn)江是一座區(qū)位獨(dú)特、條件優(yōu)越的交通樞紐城，是長(zhǎng)江與京杭大運(yùn)河、上海經(jīng)濟(jì)圈和南京都市圈的交匯點(diǎn)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，水陸交通發(fā)達(dá)。鎮(zhèn)江全市總面積2414平方公里。（1）鎮(zhèn)江城市GDP增長(zhǎng)2010年，%（按可比價(jià)計(jì)算），其中：。（3）鎮(zhèn)江人均收支水平(1)由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，09年第四季度人均可支配收入為5030元，隨著經(jīng)濟(jì)回暖，10年第一季度已經(jīng)超過去年最高水平，達(dá)到了7512元，但在二季度出現(xiàn)下滑，第三季度重新回升至5000元左右的水平。不過，丹徒片區(qū)2010年總供應(yīng)量為4451套，總銷售量為4281套，其供需比例為1：，明顯可見其供應(yīng)量嚴(yán)重不足。 丹徒作為鎮(zhèn)江城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)在近兩年逐步發(fā)展，區(qū)域內(nèi)樓盤密布，目前在售項(xiàng)目約20余個(gè)，多集中在谷陽(yáng)大道及千禧路兩側(cè)，物業(yè)類型主要以多層為主，部分項(xiàng)目含有少量小高層或高層，如新城茗苑、風(fēng)景城邦、幸福城?格林藍(lán)天等；另外因區(qū)域內(nèi)擁有的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，也是鎮(zhèn)江目前別墅、聯(lián)排項(xiàng)目集中分布的區(qū)域，主要有駙馬山莊、聆湖尚郡、御墅臨楓等。目前區(qū)域內(nèi)除相關(guān)政府部門在此辦公外，其他各行業(yè)在此辦公的很少，若在市區(qū)工作而選擇丹徒居住，目前等公交和路上時(shí)間總共約需40分鐘以上，對(duì)于鎮(zhèn)江這樣的二、三線城市來(lái)說，是很多客戶難以接受的。：一、 “生態(tài)丹徒”概念早已深入人心，今后區(qū)域發(fā)展繼續(xù)打造生態(tài)優(yōu)勢(shì)，將“生態(tài)”充分落實(shí)到位，將會(huì)吸引更多人到丹徒置業(yè)。成交樓面價(jià)已達(dá)約5500元/平方米。%，%。從目前情況看來(lái)，土地需求雖然有所降低，但土地的稀缺性依然決定了價(jià)格不可能出現(xiàn)明顯下跌，預(yù)計(jì)未來(lái)地價(jià)還將保持一定平穩(wěn)，不會(huì)輕易出現(xiàn)下行趨勢(shì)。錦繡銀山推盤，預(yù)計(jì)下個(gè)月大港片區(qū)成交均價(jià)將有所上漲。不過需要指出，雖然安置房成交對(duì)商品房成交形成了較大影響，但是住宅商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)開始回落，如10月29日萬(wàn)科沁園開盤，精裝房推出6300元/㎡底價(jià)。市民對(duì)于商鋪投資更加趨向謹(jǐn)慎，未來(lái)成交量和成交量?jī)r(jià)格可能還將走低。另外，調(diào)查中選擇“理財(cái)投資”及“三次購(gòu)房以上”的均占較小比例，也說明了重拳出擊的新政策調(diào)控對(duì)抑制投機(jī)、投資購(gòu)房起到了一定作用。環(huán)比幾乎遭腰斬，%，%?！　?shí)際上銀行的緊縮政策比單純的樓市調(diào)控對(duì)樓市影響更加巨大。 如何把握城市發(fā)展脈絡(luò)，凝煉城市要素，解構(gòu)城市空間特色，彰顯濱江山水城市的獨(dú)特風(fēng)貌，將是本規(guī)劃的重點(diǎn)。市民認(rèn)為最能代表鎮(zhèn)江城市形象特色的是：西津渡（代表歷史文化），京口三山（代表歷史文化與山水的結(jié)合）。焦山景區(qū)以“雅”字為規(guī)劃指導(dǎo)思想：以碑刻文化、“江中浮玉”、寺觀園林景觀為特色的核心景區(qū)。山水連城結(jié)構(gòu)示意圖通過對(duì)城市空間特色的分析，對(duì)城市的整體建筑高度進(jìn)行控制。 經(jīng)過多年的建設(shè)，現(xiàn)在的丹徒，無(wú)論是生態(tài)建設(shè)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是人居環(huán)境，民生建設(shè)等，全面突飛猛進(jìn)。丹徒新區(qū)北至312國(guó)道，東接滬寧鐵路，南臨鎮(zhèn)江市南環(huán)，西到十里長(zhǎng)山，總用地約74 KM2，其中建設(shè)用地46KM2，按可持續(xù)發(fā)展的原則規(guī)劃分兩個(gè)階段進(jìn)行：一期建設(shè)以312國(guó)道以西和海溧高速以東用地為主，發(fā)展成行政、商業(yè)和文化中心，二期以312國(guó)道以東用地和十里長(zhǎng)山腳下用地為主，擁有優(yōu)美的山體和水域環(huán)境，發(fā)展檔次較高的住宅區(qū)，并擁有廣闊的生態(tài)工業(yè)用地?！耙恍摹薄粋€(gè)新區(qū)中心以新區(qū)行政中心、文化中心、商貿(mào)中心為主要功能，同時(shí)亦是新區(qū)的居住集中區(qū)域、研發(fā)區(qū)域和物流區(qū)域。整個(gè)工業(yè)區(qū)被312國(guó)道有機(jī)地分成兩個(gè)組團(tuán)，兩組空間形態(tài)，東側(cè)的工業(yè)區(qū)形成規(guī)整的、簡(jiǎn)潔大方的空間形態(tài)。 次干道以各片區(qū)為單元自成網(wǎng)絡(luò)，紅線寬為32米，道路間距400米—600米，道路兩側(cè)控制15米——20米的綠化帶。 北起馬鞍山，經(jīng)行政中心，商貿(mào)中心、文化中心，在空間上穿越西麓水庫(kù)、高爾夫球場(chǎng)延伸至南部生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)。中間的綠化景觀軸設(shè)計(jì)成連續(xù)的開放空間，串聯(lián)行政廣場(chǎng)、市民廣場(chǎng)、沿河休閑綠地，使之成為豐富多彩、富有人情味的商業(yè)游憩場(chǎng)所。 十里長(zhǎng)山和新區(qū)傍水區(qū)域，包括西麓水庫(kù)、張寺水庫(kù)、西灣水庫(kù)和長(zhǎng)山水庫(kù)四個(gè)生態(tài)公園，重點(diǎn)保護(hù)好自然生態(tài)景觀，體現(xiàn)出人與自然的和諧風(fēng)貌。目前，寬度為24米—50米不等，總建筑面積達(dá)300萬(wàn)平方米，綠化面積200多萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)開工150萬(wàn)平方米。1639。%，水域面積占道路寬闊，也有利于運(yùn)送建材的卡車進(jìn)入。丹徒區(qū)婦幼保健所谷陽(yáng)大道171號(hào)D.經(jīng)過多年磨礪，丹徒新城——鎮(zhèn)江樓市的優(yōu)質(zhì)潛力股正在崛起，正在釋放強(qiáng)勁動(dòng)力。擁有25路、118路、6路等多路公交車，自如切換繁華與寧?kù)o。南京銀城物業(yè)管理有限公司成立于一九九七年，是南京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員單位，全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)單位，國(guó)家二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，公司成立以來(lái)，堅(jiān)持以科學(xué)規(guī)范、誠(chéng)信高效的管理方針，建立健全了一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾碇贫取⒉僮饕?guī)程、服務(wù)規(guī)范等，建立ISO9000的國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)管理運(yùn)作機(jī)制，并于2001年通過ISO9001：2000版質(zhì)量體系認(rèn)證。同期開盤項(xiàng)目較多，因項(xiàng)目融入大量科技成分，在價(jià)格上無(wú)法占據(jù)優(yōu)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)性較大。開盤時(shí)間 在售物業(yè)類型 小高層、高層 在售房源房號(hào) 4上期交付時(shí)間 社區(qū)文化廣場(chǎng)、健身跑道、小品長(zhǎng)廊，360度呵護(hù)從身到心的舒暢，朝夕相伴。在售物業(yè)類型 多層、小高層 在售房源房號(hào) 多層17；小高層111上期交付時(shí)間 工程進(jìn)度 □地基▇主體結(jié)構(gòu)▇結(jié)構(gòu)封頂□內(nèi)外裝修□小區(qū)配套□交付使用 在售房源層數(shù) 多層：6層；小高層：15層 在售房源層高 在售房源面積段 多層95117㎡；小高層8595㎡ 在售房源套數(shù) 多層140套；小高層80套左右 在售房源得房率 多層90%；小高層85%案場(chǎng)優(yōu)惠 多層：一次性98折，按揭99折；小高層：92折特價(jià)房 近期活動(dòng) 十一月中旬，小高層開盤 開盤時(shí)間 十一月中旬左右 交付時(shí)間 多層2012年5月30日；小高層 2012年10月 物業(yè)管理費(fèi) ㎡/月；㎡/月 總價(jià)范圍 多層4965萬(wàn)/套；小高層3448萬(wàn)/套 銷售均價(jià) 多層5200元/㎡；小高層未定 下期房源推出時(shí)間 十一月中旬 現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房定金金額 壹萬(wàn) 泰銀建設(shè)者們深知綠色空間對(duì)于居住品質(zhì)的意義,不惜犧牲建筑面積,增加項(xiàng)目建設(shè)成本,在社區(qū)內(nèi)開辟空地,建設(shè)景觀節(jié)點(diǎn)與社區(qū)活動(dòng)中心,讓生活在感受美的同時(shí)享受生活的歡愉。 折扣、優(yōu)惠手段：華潤(rùn)成員包括各個(gè)重要部門派出的代表。這為當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)及社會(huì)穩(wěn)定作出了較大的貢獻(xiàn)。項(xiàng)目的建設(shè)會(huì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，一些生產(chǎn)項(xiàng)目所需原料的企業(yè)會(huì)應(yīng)運(yùn)而生，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)安源區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。這兩個(gè)因素將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)空間越來(lái)越小。風(fēng)險(xiǎn)分析又稱為概率分析，利用概率值來(lái)定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動(dòng)的概率分布及對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果的影響，對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出某種概率描述，從而對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況作出比較準(zhǔn)確的判斷。就建筑形式而言可以考慮建筑的立面、頂面造型及外墻飾材來(lái)塑造建筑主題的特色，為每戶增添空中花園，提升建筑的檔次感。 在技術(shù)上，要加強(qiáng)創(chuàng)新，科技環(huán)保的思想加以充分利用。我們就項(xiàng)目的可行性得出如下結(jié)論性意見：丹徒區(qū)多數(shù)都是目前正在開發(fā)或剛交付不久的樓盤，區(qū)域內(nèi)住宅整體品質(zhì)高于其他區(qū)域。公司面臨由于國(guó)家環(huán)保政策、節(jié)能減排等規(guī)定的更加嚴(yán)格或其它因素影響，使因環(huán)保狀況不適應(yīng)國(guó)家要求而引致的風(fēng)險(xiǎn)。例如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)成本90%預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)成本110%預(yù)測(cè)成本120%總投資毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)售價(jià)90%預(yù)測(cè)售價(jià)預(yù)測(cè)售價(jià)110%預(yù)測(cè)售價(jià)120%營(yíng)業(yè)額毛利率稅前利潤(rùn)稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化主要指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營(yíng)業(yè)額總投資毛利率稅后利潤(rùn)稅后凈利率總投資回報(bào)率在項(xiàng)目實(shí)施過程中，對(duì)可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)要制定控制、防范和規(guī)避對(duì)策，以降低風(fēng)險(xiǎn)造成的損失。萍鄉(xiāng)安源區(qū)具有一定的經(jīng)濟(jì)技術(shù)水平，科技發(fā)展比較迅速，人力資源的素質(zhì)不斷提高，給科技文化事業(yè)的發(fā)展帶來(lái)新的契機(jī)。進(jìn)行技術(shù)改造后，、折合成標(biāo)煤每噸鎳鐵合金將節(jié)省652kg。 開發(fā)商實(shí)力雄厚，具有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。其戶型設(shè)計(jì)最大限度地引入陽(yáng)光和清新的空氣，賦予豪華客廳以更多自然，更寬視野。茗園堅(jiān)持自然與科技，現(xiàn)代與傳統(tǒng)兼收并蓄的觀點(diǎn)，力求詮釋城市生活的全新內(nèi)涵，創(chuàng)新戶型提供超值空間，底層私家庭院彰顯身份，超大風(fēng)情露臺(tái)無(wú)限愜意，精致入戶花園舒適無(wú)處不在在售物業(yè)類型 疊加別墅、花園洋房 在售房源房號(hào) 疊加別墅11；花園洋房2上期交付時(shí)間 工程進(jìn)度 □地基□主體結(jié)構(gòu)□結(jié)構(gòu)封頂▇內(nèi)外裝修▇小區(qū)配套□交付使用 在售房源層數(shù) 別墅4層，花園洋房5層 在售房源層高 3米 在售房源面積段 洋房97120㎡；疊加153163㎡ 在售房源套數(shù) 約30套 在售房源得房率 超100%案場(chǎng)優(yōu)惠 11一次性付款優(yōu)惠2萬(wàn)/套，按揭優(yōu)惠1萬(wàn)/套 近期活動(dòng) 洋房4888元/㎡一口價(jià)限4套，別墅上疊90萬(wàn)/套，下疊100萬(wàn)/套 開盤時(shí)間 2011年6月18日 交付時(shí)間 2012年12月月底 物業(yè)管理費(fèi) ㎡/月；㎡/月 總價(jià)范圍 洋房4760萬(wàn)/套；疊加90110萬(wàn)/套 銷售均價(jià) 洋房5200元/㎡；疊加55006500元/㎡ 下期房源推出時(shí)間 12月推聯(lián)排 現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房定金金額 洋房貳萬(wàn)，別墅肆萬(wàn) 魏瑪假日在售物業(yè)類型 多層 在售房源房號(hào) 9上期交付時(shí)間 近期活動(dòng) 總價(jià)范圍 40350萬(wàn) 銷售均價(jià) 洋房5100元/m小高層5250元/m2下期房源推出時(shí)間 項(xiàng)目的科技前沿性正受到越來(lái)越多智慧人士的青睞和認(rèn)可以及社會(huì)國(guó)家的鼓勵(lì)和褒揚(yáng)，這是大勢(shì)所趨，也是居住環(huán)境的必然發(fā)展方向。同時(shí)，貫徹“用心服務(wù)、精心管理”的理念，以全新的“六心服務(wù)”(即：專心、真心、誠(chéng)心、用心、放心、虛心)為職業(yè)操守，全心全意為小區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、放心的服務(wù)。 品牌開發(fā)商蘇建科，以前瞻者的眼光進(jìn)駐新城中心制高點(diǎn)。為我們房屋的出售提供了很好的條件。丹徒區(qū)第二醫(yī)院 香山大道E.經(jīng)過下列的線路: 6W , 25W , 118W , 139W , D3學(xué)校： A 丹徒實(shí)驗(yàn)學(xué)校 地址：江蘇省鎮(zhèn)江市丹徒區(qū) B 江蘇省大港中學(xué) 地址：〔〕 丹徒新城龍山路108號(hào) C 丹徒區(qū)新城幼兒園 地址：丹徒新區(qū)管委會(huì)以北,瑞安家園以東 D駙馬山莊國(guó)際幼兒園地址：鎮(zhèn)江市丹徒區(qū)醫(yī)院：A.丘陵區(qū)以馬肝土、黃土為主，平原地帶大多為黃泥土和馬肝土，沿江圩區(qū)則