【正文】 現(xiàn)增長的趨勢(shì)。近年來鎮(zhèn)江市固定資產(chǎn)投資保持在20%以上的增幅，其中房地產(chǎn)投資占10%，城市建設(shè)力度比較大，城市擴(kuò)展速度比較快。 丹徒區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展詳細(xì)分析（3）2010年丹徒片區(qū)成交情況分析2010年丹徒片區(qū)商品房銷售共4281套，與2009年相比（5685套）%；總供應(yīng)量4451套；，%；，與2009年相比，%；㎡，%；㎡。2010年丹徒片區(qū)受政策調(diào)控影響較大，作為以住宅項(xiàng)目為主要銷售產(chǎn)品的丹徒片區(qū)，本身缺乏商業(yè)項(xiàng)目支撐，產(chǎn)品主要是以自住型和改善型居住需求為主，一般戶型面積均在110㎡以上，投資類小戶型產(chǎn)品也幾乎沒有，因此在本輪調(diào)控政策中受影響較大。從圖中走勢(shì)也能看到，春節(jié)淡季之后，4月份成交量有所上升，但是“”出臺(tái)后，成交量持續(xù)走低，在9月份傳統(tǒng)旺季的帶領(lǐng)下，剛剛有所回升，“”出臺(tái)，導(dǎo)致全年成交情況走低。不過，丹徒片區(qū)2010年總供應(yīng)量為4451套，總銷售量為4281套，其供需比例為1：，明顯可見其供應(yīng)量嚴(yán)重不足。隨著丹徒片區(qū)的逐漸開發(fā)以及人們對(duì)丹徒片區(qū)潛在價(jià)值的逐步認(rèn)識(shí)，丹徒片區(qū)的購房需求也越來越高。 部分樓盤舉例：項(xiàng)目名稱亞廈風(fēng)和苑楓華麗府華潤金色陽光茗園開發(fā)商亞廈地產(chǎn)瑞森置業(yè)華潤地產(chǎn)泰銀地產(chǎn)售價(jià)4700元/平方米4460元/平方米4600元/平方米4900元/平方米銷售情況在售在售在售在售總建筑面積80000㎡100000㎡239899㎡105819㎡位置丹徒區(qū)谷陽大道丹徒區(qū)谷陽大道80號(hào)丹徒區(qū)華山路丹徒區(qū)長山路 總結(jié)總結(jié)上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，可以看出鎮(zhèn)江市基本符合新城市發(fā)展評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。（數(shù)據(jù)對(duì)比見下表）鎮(zhèn)江市各項(xiàng)指標(biāo)及數(shù)據(jù)新城市發(fā)展評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)一、城市指標(biāo)：人口指標(biāo)：。其中：；進(jìn)入城市總常駐人口（含外來人口）不低于100萬人的城市；城區(qū)常駐人口不低于30萬人；GDP指標(biāo)：2009年，人均GDP為63325元人民幣，達(dá)到9580美元。按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長12％城市GDP總量應(yīng)不低于100億元；人均GDP應(yīng)不低于3000美元。城市GDP總量年增長率應(yīng)是全國中上水平，目前標(biāo)準(zhǔn)不低于12％；產(chǎn)業(yè)比重：，% 。勞動(dòng)密集型工業(yè)發(fā)達(dá)，第二產(chǎn)業(yè)比重占到50％以上投資開發(fā)度指標(biāo)：非公經(jīng)濟(jì)比重58%；非公經(jīng)濟(jì)比重，占經(jīng)濟(jì)總量50％以上二、居民指標(biāo)：全市城市居民人均可支配收入23075元城市居民人均可支配收入1萬以上，農(nóng)民7000元以上城市居民人均消費(fèi)性支出為13031元，人居儲(chǔ)蓄27619元人均住房支出1145元三、房地產(chǎn)指標(biāo)： 丹徒作為鎮(zhèn)江城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)在近兩年逐步發(fā)展，區(qū)域內(nèi)樓盤密布，目前在售項(xiàng)目約20余個(gè)，多集中在谷陽大道及千禧路兩側(cè)，物業(yè)類型主要以多層為主，部分項(xiàng)目含有少量小高層或高層，如新城茗苑、風(fēng)景城邦、幸福城?格林藍(lán)天等；另外因區(qū)域內(nèi)擁有的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，也是鎮(zhèn)江目前別墅、聯(lián)排項(xiàng)目集中分布的區(qū)域，主要有駙馬山莊、聆湖尚郡、御墅臨楓等。： 相比鎮(zhèn)江其他區(qū)域，丹徒房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有以下優(yōu)勢(shì)：物美：作為鎮(zhèn)江城市發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，丹徒有山有水，自然環(huán)境優(yōu)美，市政道路、景觀綠化等又剛完工不久，整個(gè)區(qū)域呈現(xiàn)出良好的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，丹徒區(qū)政府適時(shí)提出“生態(tài)丹徒”的宣傳口號(hào)，在目前客戶對(duì)樓盤的整體品質(zhì)及居住小區(qū)內(nèi)外環(huán)境愈加重視的今天，該宣傳口號(hào)可謂很準(zhǔn)確的抓住了客戶內(nèi)心的精神需求。同時(shí)，丹徒區(qū)多數(shù)都是目前正在開發(fā)或剛交付不久的樓盤，區(qū)域內(nèi)住宅整體品質(zhì)高于其他區(qū)域。價(jià)廉：目前丹徒區(qū)普通住宅售價(jià)基本在2000—2500元/㎡，相對(duì)于市中心區(qū)域房?jī)r(jià)，平均低1000元/㎡以上，與丁卯區(qū)相比也有較大的價(jià)格差距，對(duì)于那些有迫切購房需求但資金不充足的客戶來說，在價(jià)格上形成了絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。升值：丹徒區(qū)目前剛開發(fā)時(shí)間不長，作為鎮(zhèn)江城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，隨著區(qū)域內(nèi)規(guī)劃逐步實(shí)施，相關(guān)配套設(shè)施不斷完善，普通住宅市場(chǎng)升值潛力巨大，是投資客比較看重的投資區(qū)域。以上三點(diǎn)是吸引客戶選擇在丹徒區(qū)購房并支撐該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的重要因素。：丹徒區(qū)因發(fā)展時(shí)間較短，目前除政府相關(guān)行政部門基本齊全外，其他生活必須配套設(shè)施，如學(xué)校、公交、超市、菜場(chǎng)、銀行等相關(guān)生活配套設(shè)施相對(duì)滯后，對(duì)在該區(qū)域居住業(yè)主的生活造成了不便，在很大程度上抑制了該區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。目前區(qū)域內(nèi)除相關(guān)政府部門在此辦公外，其他各行業(yè)在此辦公的很少，若在市區(qū)工作而選擇丹徒居住，目前等公交和路上時(shí)間總共約需40分鐘以上，對(duì)于鎮(zhèn)江這樣的二、三線城市來說，是很多客戶難以接受的。目前區(qū)域內(nèi)已交樓盤普遍入住率較低，很大程度也是因?yàn)樯钌嫌斜姸嗖槐?。：丹徒區(qū)商品房總體銷售量低于潤州、京口、丁卯區(qū)域，2005年初至2007年7月份，區(qū)域內(nèi)推出商品房房源總計(jì)約5000套，平均銷售率約45%，其中普通住宅面積多在80—130㎡，聯(lián)排面積在180—300㎡，獨(dú)立別墅面積多在300㎡左右。區(qū)域內(nèi)各樓盤銷售呈現(xiàn)兩極分化的現(xiàn)象，首先，作為鎮(zhèn)江別墅項(xiàng)目集中分布的區(qū)域，外部自然景觀優(yōu)勢(shì)加上樓盤自身品質(zhì)及便利的道路交通，吸引了大部分對(duì)高檔住宅有需求的客戶，區(qū)域內(nèi)別墅項(xiàng)目銷售情況良好，截止7月份，聆湖尚郡銷售率達(dá)82%，御墅林楓整體銷售率達(dá)73%。和別墅項(xiàng)目相比，區(qū)域內(nèi)普通住宅銷售情況不甚理想，相對(duì)已推出銷售的房源，多數(shù)樓盤銷售率僅在40%左右，月銷售套數(shù)也多在個(gè)位數(shù)，某些項(xiàng)目2005年推出的房源有部分尚未售出。相對(duì)于住宅來說，丹徒區(qū)目前商業(yè)供應(yīng)量較少，基本為各項(xiàng)目沿街底商，由于區(qū)域內(nèi)人流量有限，整體缺乏商業(yè)氣氛，多數(shù)商鋪目前“關(guān)門大吉”。：目前丹徒區(qū)普通多層住宅銷售價(jià)格在2000—2500元/㎡，小高層及高層在2500—3000元/㎡，排屋銷售價(jià)格在3500—4000元/㎡，除聆湖尚郡外，獨(dú)立別墅價(jià)格在4300元/㎡左右，聆湖尚郡因整體品質(zhì)明顯高于其他別墅項(xiàng)目，售價(jià)以6000元/㎡其價(jià)，最高達(dá)9000元/㎡。普通住宅售價(jià)整體與市中心區(qū)域有較大差距，且銷售價(jià)格波動(dòng)不大。： 丹徒區(qū)目前生活配套設(shè)施不夠完善是制約區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展最主要的原因，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度主要取決于政府對(duì)區(qū)域相關(guān)配套設(shè)施完善速度。 作為一個(gè)獨(dú)立發(fā)展的城市空間，除了相關(guān)生活配套設(shè)施完善外，區(qū)域內(nèi)商業(yè)發(fā)展水平、辦公企業(yè)數(shù)量、飯店及娛樂設(shè)施是否齊全等也是決定一個(gè)區(qū)域發(fā)展水平的關(guān)鍵因素。即使短期內(nèi)丹徒可完善相關(guān)生活配套設(shè)施，給業(yè)主提供便利的生活環(huán)境，但一個(gè)區(qū)域若想形成商業(yè)氣氛，吸引各行業(yè)進(jìn)駐辦公，吸引飯店、娛樂等消費(fèi)場(chǎng)所入駐，在短期內(nèi)卻很難完成，這同樣將在很大程度上制約房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。以鎮(zhèn)江目前的城市發(fā)展規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，還沒達(dá)到讓人們?cè)谝粋€(gè)區(qū)域內(nèi)辦公、消費(fèi)，而到另外的區(qū)域生活的水平。鎮(zhèn)江市區(qū)內(nèi)目前并未達(dá)到無房可售的地步，多數(shù)客戶還是選擇在市區(qū)購房為主。但作為鎮(zhèn)江城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，丹徒近幾年的發(fā)展速度還是令人矚目的，丹徒擁有自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，其發(fā)展前景也令人期待。一、 “生態(tài)丹徒”概念早已深入人心，今后區(qū)域發(fā)展繼續(xù)打造生態(tài)優(yōu)勢(shì)，將“生態(tài)”充分落實(shí)到位，將會(huì)吸引更多人到丹徒置業(yè)。二、政府不斷完善區(qū)域相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)，區(qū)域內(nèi)業(yè)主生活也將日益便利。三、區(qū)域內(nèi)幾個(gè)大盤開發(fā)對(duì)丹徒發(fā)展的推動(dòng)作用不可忽視，若能有效聯(lián)合，將進(jìn)一步推動(dòng)區(qū)域及各項(xiàng)目發(fā)展速度，實(shí)現(xiàn)多贏局面。四、目前鎮(zhèn)江同時(shí)在發(fā)展南徐新城，作為鎮(zhèn)江未來的行政中心，該區(qū)域的發(fā)展可縮減丹徒與市區(qū)的直線距離，對(duì)丹徒的發(fā)展也將起到一定程度的推動(dòng)作用。價(jià)在46萬元～49萬元，比翠堤春曉的話，價(jià)格優(yōu)勢(shì)還是明顯的，而且是現(xiàn)房是框架結(jié)構(gòu)。第4章 鎮(zhèn)江市土地市場(chǎng)分析（土地供應(yīng)總體特征分析）（1）近一年內(nèi)土地情況鎮(zhèn)江2011年上半年共計(jì)出讓國有建設(shè)用地37宗。單宗成交金額最大的為，招商地產(chǎn)在濱江板塊拿到得大東1號(hào)、2號(hào)地塊，成交金額為301000萬元，成交出讓面積為：，成交總建筑面積為：550000平方米土地。成交樓面價(jià)已達(dá)約5500元/平方米。2011年鎮(zhèn)江第一期國有建設(shè)用地掛牌出讓結(jié)果：3宗土地順利成交。，總出讓面積面399010平方米，起步價(jià)52000萬元，成交價(jià)60200萬元，共計(jì)三塊用地。2011年鎮(zhèn)江第二期國有建設(shè)用地掛牌出讓結(jié)果：，起步價(jià)6600萬元，成交價(jià)6800萬元，%。共計(jì)一塊用地。2011年鎮(zhèn)江第三期國有建設(shè)用地掛牌出讓結(jié)果：3宗土地順利成交，總用地面積338530平方米/，總出讓面積196375平方米/，總成交金額為62180萬元。2011年鎮(zhèn)江第四期國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓結(jié)果：19宗土地順利成交，總成交金額493300萬元。2011年鎮(zhèn)江第五期國有建設(shè)用地掛牌出讓地塊成交結(jié)果：11宗土地順利成交，，%（2）近幾年土地成交情況1) 20062010年鎮(zhèn)江土地市場(chǎng)供應(yīng)情況如圖所示，鎮(zhèn)江市土地市場(chǎng)成交從2009年以來大幅增長。，%，%。2) 20082010年土地成交價(jià)格2008年以來，地塊成交單價(jià)上漲幅度較大，%，%。成交土地中最高樓面地價(jià)分別為2908元/㎡、3399元/㎡、4603元/㎡，%、%。2011年10月份，根據(jù)鎮(zhèn)江市2011年第7期國有建設(shè)用地掛牌出讓地塊成交結(jié)果顯示，本月掛牌拍賣土地共計(jì)15幅，實(shí)際成交9幅。成交地塊中4幅位于潤州區(qū)、3幅位于丹徒片區(qū)、2幅位于大港片區(qū)，其他地區(qū)未有成交。成交地塊情況分別如下：從上述成交情況來看，鎮(zhèn)江土地市場(chǎng)已經(jīng)受到房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，推出15幅地塊，實(shí)際成交僅9幅地塊，并且基本未經(jīng)過幾輪角逐就已經(jīng)定拍。不過，盡管土地市場(chǎng)成交開始有所下降，但是成交價(jià)格并沒有出現(xiàn)太大波動(dòng)，土地價(jià)格依然保持上半年水平，沒有下跌，在地價(jià)較高的情況下，開發(fā)企業(yè)已經(jīng)不敢輕易拿地。從目前情況看來，土地需求雖然有所降低，但土地的稀缺性依然決定了價(jià)格不可能出現(xiàn)明顯下跌，預(yù)計(jì)未來地價(jià)還將保持一定平穩(wěn)，不會(huì)輕易出現(xiàn)下行趨勢(shì)。2011年10月份，鎮(zhèn)江市區(qū)（京口、潤州、丹徒、大港、丁卯）商品房總供應(yīng)量為1990套，%，%。需要指出的是，9月份安置房供應(yīng)量達(dá)到1720套，占比較大，而10月份安置房基本無新增供應(yīng)量。就新增商品房供應(yīng)情況來看，%。由此可以看出，金九銀十去化效果極其不理想，因此市場(chǎng)存量房較多，房源積蓄，沒有形成有效去化，開發(fā)企業(yè)推盤節(jié)奏將適當(dāng)放緩，預(yù)計(jì)年前未來2月，除安置房外，新增商品房供應(yīng)量還將持續(xù)走低。從圖片中可以看出，2011年10月份市區(qū)新增商品房供應(yīng)量除丁卯片區(qū)僅30套之外，其他各片區(qū)基本較為平均。大港片區(qū)明發(fā)錦繡銀山有新房源推出，該片區(qū)由于樓盤較少，并且檔次不一，因此價(jià)格浮動(dòng)較大，隨著明發(fā)錦繡銀山推盤，預(yù)計(jì)下個(gè)月大港片區(qū)成交均價(jià)將有所上漲。此外值得注意到的是，10月份普通住宅供應(yīng)量占比增加，這和京口、丹徒片區(qū)恢復(fù)供應(yīng)有關(guān)。2011年10月，市區(qū)商品房總成交2506套，%，%。10月份，㎡，%，%。本月安置房銷售達(dá)到1597套，商品房實(shí)際成交僅909套，成交均價(jià)受安置房成交影響，大幅度下跌。另外，值得注意的是，在909套商品房成交數(shù)據(jù)中，非住宅（營業(yè)性用房、辦公用房等）商品房成交近200套，可見住宅市場(chǎng)受調(diào)控影響巨大，還將持續(xù)低迷。住宅銷售情況2011年11月安置房成交對(duì)住宅成交市場(chǎng)的影響依然較大，潤州片區(qū)受到安置房成交影響，成交均價(jià)不足以代表該片區(qū)實(shí)際情況。據(jù)統(tǒng)計(jì)，潤州片區(qū)新城花園、鳳凰家園安置房成交共計(jì)387套，%，成績(jī)價(jià)格嚴(yán)重影響了實(shí)際商品房?jī)r(jià)格。不過需要指出，雖然安置房成交對(duì)商品房成交形成了較大影響，但是住宅商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)開始回落，如10月29日萬科沁園開盤，精裝房推出6300元/㎡底價(jià)。另外，值得注意的是京口片區(qū)價(jià)格有上漲趨勢(shì)，但主要是因?yàn)檎猩瘫惫虨抽_盤銷售所引起的，㎡，并非該片區(qū)價(jià)格逆市上漲。營業(yè)性用房銷售情況2011年10月份，鎮(zhèn)江市內(nèi)營業(yè)性用房共銷售157套，%；㎡，%。2011年10月份市區(qū)營業(yè)性用房成交走低。潤州片區(qū)主要是鎮(zhèn)江萬達(dá)廣場(chǎng)尾盤銷售，以及旭輝時(shí)代城開盤部分銷售，其他基本數(shù)據(jù)樓盤底商銷售。雖然樓市調(diào)控政策并沒有直接指向營業(yè)性用房市場(chǎng)，但是銀行政策等作用于貨幣的措施對(duì)營業(yè)性用房市場(chǎng)依然存在較大影響，整體市場(chǎng)的不利氛圍對(duì)營業(yè)性用房市場(chǎng)也產(chǎn)生較大影響。市民對(duì)于商鋪投資更加趨向謹(jǐn)慎，未來成交量和成交量?jī)r(jià)格可能還將走低。近幾年供應(yīng)量分析說明：鎮(zhèn)江市區(qū)：不含丹陽、揚(yáng)中、句容三區(qū)，包含京口、潤州、丹徒、丁卯、大港共五區(qū)；鎮(zhèn)江全市：含京口、潤州、丹徒、丁卯、大港、丹陽、揚(yáng)中、句容共八區(qū)；1) 20082010鎮(zhèn)江市全市商品房月度供應(yīng)量、銷售量分析2010年鎮(zhèn)江全市8區(qū)供應(yīng)量總計(jì)53113套，與去年全年52049套基本持平，%，%。2010年鎮(zhèn)江市內(nèi)5區(qū)商品房供應(yīng)量總計(jì)25213套，與2009年24583套基本持平，%，%。從《京江樓市》的——“2011下半年，鎮(zhèn)江購房者心態(tài)及需求調(diào)查”：調(diào)查結(jié)果顯示，44%的被調(diào)查對(duì)象購房目的都是“結(jié)婚用房”，其次是“改善用房”，占21%，再次是“理財(cái)投資”，占14%，另有11%的被調(diào)查對(duì)象選擇“給子女、父母買房”，選擇其他目的的僅占10%。調(diào)查中，45%的被調(diào)查對(duì)象能承受的住宅總價(jià)是60100萬，其次35%的被調(diào)查對(duì)象選擇60萬以下，能承受100200萬的占10%，200萬以上的也為10%。對(duì)“傾向選擇的住宅面積”，選擇6090平方米占比較多，為40%，其次為60平方米以下，90120平方米、120150平方米和150平方米以上，分別為37%、17%、3%和3%。對(duì)于購房次數(shù)調(diào)查，50%的被調(diào)查對(duì)象是第一次購房，第二次購房的為35%，選擇第三次和三次以上的分別為10%和5%。以上三組調(diào)查數(shù)據(jù)均表明，剛性需求和改善需求仍在如今的鎮(zhèn)江樓市中占有主要地位，也是樓市成交量穩(wěn)定的兩大有力支撐。另外，調(diào)查中選擇“理財(cái)投資”及“三次購房以上”的均占較小比例，也說明了重拳出擊的新政策調(diào)控對(duì)抑制投機(jī)、投資購房起到了一定作用。在樓市目前的情況下，72%的被調(diào)查對(duì)象的購房態(tài)度是“暫時(shí)觀望，看房?jī)r(jià)是否能降”，選擇“租房住”的比列位居第二，為13%，房?jī)r(jià)不降堅(jiān)決不買、不買了、抓緊目前的優(yōu)惠機(jī)會(huì)分別占到了6%、5%和4%。目前，觀望的