【正文】 科苑華庭房地產(chǎn)項(xiàng)目第1章 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目名稱及實(shí)施單位科苑華庭房地產(chǎn)項(xiàng)目鎮(zhèn)江市潤達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為江蘇省建筑科學(xué)研究院有限公司下屬子公司，江蘇省建筑科學(xué)研究院有限公司(原江蘇省建筑科學(xué)研究院)成立于1958年,原隸屬于建設(shè)廳。2002年作為江蘇省首批改制的省屬開發(fā)型科研院所,由科研事業(yè)單位成功轉(zhuǎn)制為股份制民營科技型企業(yè)。作為國內(nèi)建筑行業(yè)規(guī)模較大、產(chǎn)業(yè)化程度較高的綜合性科學(xué)研究和技術(shù)開發(fā)機(jī)構(gòu),公司主要業(yè)務(wù)面向建設(shè)工程領(lǐng)域,以建筑材料、工程咨詢?yōu)橹鳂I(yè),進(jìn)行新材料、新產(chǎn)品的研發(fā)與生產(chǎn),同時(shí)開展建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)監(jiān)理、工程檢測與鑒定、特種工程施工、建筑物診斷與處理、技術(shù)培訓(xùn)等專項(xiàng)業(yè)務(wù)。近年來加強(qiáng)了綠色建筑與節(jié)能技術(shù)研究、房地產(chǎn)開發(fā)等業(yè)務(wù)。 項(xiàng)目建設(shè)方案 建設(shè)目標(biāo)本項(xiàng)目位于傲踞生態(tài)丹徒新城中心人民廣場生態(tài)公園，谷陽湖靜畔其側(cè)。以“與自然和諧，天地融合”的現(xiàn)代居住理念，打造新城中心未來科技藝墅、健康人居。建筑設(shè)計(jì)中以“人居”為基點(diǎn)，將“科技、環(huán)保、節(jié)能、庭院、藝墅”為主核心，追求居住的舒適度與品位。 建設(shè)地點(diǎn)鎮(zhèn)江市丹徒新城盛丹路169號 建設(shè)內(nèi)容，主要以花園洋房和聯(lián)排別墅為主，點(diǎn)綴少量雙拼別墅等，綠化率約48%。 投資估算及資金籌措（略） 可行性研究工作依據(jù)（1）國家發(fā)改委《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》2005年；（2）《城鎮(zhèn)廉租住房檔案管理辦法》（3）《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》（4）《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》（5）《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（6）《房屋登記辦法》（7）《國務(wù)院關(guān)于修改《住房公積金管理?xiàng)l例》的決定》（8）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（9）《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（11）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（12）《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》（13）《中華人民共和國物權(quán)法》（14）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 可行性研究結(jié)論現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場依然處于火爆狀態(tài)。就南昌市最近十年而言，城市化、再城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)顯現(xiàn)出高速成長的特征，井已初步形成新的消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)高速增長的原因主要是：居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，人口城市化快速發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求迅速增長；房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度高，具有成為支柱產(chǎn)業(yè)的潛力，進(jìn)而拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長。另外，目前很多跨國公司大舉進(jìn)軍中國房地產(chǎn)業(yè)，使我國的房地產(chǎn)發(fā)展商、房地產(chǎn)策劃業(yè)、代理業(yè)、房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)不得不面對日益強(qiáng)烈的競爭壓力。房地產(chǎn)的發(fā)展，可以提升我們國家的國際市場競爭力。我們擁有一大批經(jīng)驗(yàn)豐富的建房設(shè)計(jì)師和很多技術(shù)成熟的建房工人，引進(jìn)國外先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備，同時(shí)吸納國內(nèi)的先進(jìn)技術(shù)，為房地產(chǎn)開發(fā)提供最好的條件。 項(xiàng)目具有良好的社會經(jīng)濟(jì)效益 房地產(chǎn)的開發(fā)將會帶動周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)提供更多的工作崗位。同時(shí)，　我們計(jì)劃達(dá)到節(jié)能50%以上的標(biāo)準(zhǔn)，采用了外墻外保溫、塑鋼窗、中空玻璃等節(jié)能措施。從表面上看，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，建設(shè)節(jié)能建筑會增加建造成本（節(jié)能材料比一般的建筑材料價(jià)格要高一些），但用長遠(yuǎn)眼光來分析，對開發(fā)商來說是一件好事。第一，節(jié)能是住宅很好的賣點(diǎn)。你讓住戶在以后幾十年的生活中能節(jié)省一大筆開支，當(dāng)然能吸引大量購房者。第二，能為開發(fā)商塑造良好的品牌形象，并能形成良好的口碑效應(yīng)。當(dāng)購房者真正住進(jìn)節(jié)能型住宅中，他就會體會到其優(yōu)越性，對開發(fā)商當(dāng)然會贊譽(yù)有加。因此，無論是短期收益還是長期回報(bào)，開發(fā)商建設(shè)節(jié)能住宅都是明智之舉，而且能實(shí)現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。據(jù)了解，開發(fā)商采用的外遮陽系統(tǒng)、保溫低能耗系統(tǒng)、防裂防滲水系統(tǒng)、雨水回收系統(tǒng)、全新太陽能系統(tǒng)等節(jié)能材料與技術(shù)，頗受購房者青睞。得 房 率： 洋房90%，小高層85%，銷售業(yè)績頗佳。（略） 存在的問題及建議 土地和原材料價(jià)格上漲，造成房屋成本上升。土地商品房建設(shè)的主要成本。由于開發(fā)商一般拿的不是凈地，還可能承擔(dān)拆遷補(bǔ)償和安置費(fèi)。加之水泥和鋼材等主要原材料價(jià)格上漲,導(dǎo)致成本進(jìn)一步上升。據(jù)調(diào)查,水泥由原來的240元／噸，上漲到320元／噸，最高時(shí)漲到380元／噸；鋼材由3450元／噸，上漲到5700/噸。河沙、卵石和用人工資也在上漲，一般框架結(jié)構(gòu)房屋比磚混結(jié)構(gòu)的房屋建安成本要高，多層、小高層、高層的建安成本也不一樣，建筑樓層越高，建安成本越大。 房屋銷售速度放緩，消費(fèi)市場觀望氣氛濃厚。由于房產(chǎn)成本的增加，房地產(chǎn)商在產(chǎn)品整合推廣方面顯得特別謹(jǐn)慎，縮減了廣告投放量，在買漲不買跌的傳統(tǒng)消費(fèi)心理下，不少消費(fèi)者采取靜觀其變的策略，想買又不敢買，怕買之后又大幅下跌，所以，許多購房者面對心儀的新產(chǎn)品，一等再等遲遲不肯下單定購。 房貸首付提高，開發(fā)商定價(jià)心理趨緊。自去年以來，央行進(jìn)行了五次加息，10次提高商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率和住房貸款的首付比例?，F(xiàn)在我市所有房地產(chǎn)銷售商實(shí)行首付不得低于4成，其余6成按銀行按揭貸款，分10年、15年和20年歸完。房貸新政雖沒有拉低房價(jià)，卻在政策與房價(jià)的博弈天平間，增加了調(diào)控的砝碼，80%是購房者停止購房步入觀望。據(jù)調(diào)查大部分的項(xiàng)目價(jià)格雖然堅(jiān)挺，但購房人考慮周期明顯延長，心理趨緊。開發(fā)商也開始陷入觀望。原來動不動每個(gè)月提價(jià)幾百元，現(xiàn)在也開始暫停提價(jià)，轉(zhuǎn)而觀察市場的變化。不能操之過急，立刻大面積私有化。收購大量土地應(yīng)該設(shè)行政程序控制，不僅僅是農(nóng)民同意即可。還綜合考慮農(nóng)村就業(yè)和農(nóng)民出路，相關(guān)問題沒有落實(shí)之前，不能收購。這樣，改革也要考慮社會責(zé)任。走穩(wěn)一點(diǎn)，不是錯(cuò)。先完善法規(guī)，再出臺改革。法規(guī)應(yīng)該深入農(nóng)民現(xiàn)實(shí)問題，而不是以往的夸夸其談。還有調(diào)解機(jī)構(gòu)問題，投訴機(jī)制問題。一投票了之不是真正農(nóng)村自治。投票+權(quán)力監(jiān)督+公開透明才是。應(yīng)該淡化農(nóng)村個(gè)人領(lǐng)導(dǎo)作用，推行村民代表集體決策。第2章 項(xiàng)目背景和發(fā)展概況 項(xiàng)目提出的背景 國家和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃大家都知道都市的成長和發(fā)展是一個(gè)不可避免的趨勢，我們必須要面對這個(gè)現(xiàn)實(shí)，城市發(fā)展跟商業(yè)綜合體的互動是一個(gè)很現(xiàn)實(shí)而且必須的東西。首先政府是處于一個(gè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，真正城市的發(fā)展是靠各位開發(fā)商，我們一起來共同創(chuàng)造，我們?nèi)绾蝿?chuàng)造一個(gè)適合居住、便利，而且利于環(huán)保的項(xiàng)目必須要注意這個(gè)問題。因?yàn)椴还苁巧虡I(yè)活動、城市發(fā)展、城市綜合體的開發(fā)，真正最后的目的就是提高人的生活質(zhì)量，改變生活的一個(gè)不好的習(xí)慣，保持現(xiàn)有好的習(xí)慣。 項(xiàng)目發(fā)展概況該項(xiàng)目目前已經(jīng)得到政府的批準(zhǔn)，并且在資金方面得到了銀行和相關(guān)投資人的大力支持。同時(shí)，在購買土地這方面，得到了當(dāng)?shù)鼐用竦耐狻，F(xiàn)在，項(xiàng)目實(shí)施良好，銷售情況也很好。 項(xiàng)目的市場定位分析潤達(dá)地產(chǎn)專注于“節(jié)能、環(huán)保、健康、舒適”科技住宅的開發(fā)，為我們提供了“綠色第一，健康第一”的全新舒適生活。在已成交的業(yè)主中，公務(wù)員、教授、企業(yè)家、銀行家、職業(yè)經(jīng)理人等占大多數(shù)，這些高端人士除了對“節(jié)能、環(huán)保、健康、舒適” 綠色科技住宅情有獨(dú)鐘外，獨(dú)樹一幟的建筑風(fēng)格和首屈一指的戶型也是他們關(guān)注的焦點(diǎn)。在已成交的業(yè)主中，公務(wù)員、教授、企業(yè)家、銀行家、職業(yè)經(jīng)理人等占大多數(shù)，其中教授、銀行家、企業(yè)家等社會精英人群比例高達(dá)60％。另據(jù)了解，這些高端人士對除了對“節(jié)能、環(huán)保、健康、舒適” 綠色科技住宅情有獨(dú)鐘外，獨(dú)樹一幟的建筑風(fēng)格和首屈一指的戶型也是他們關(guān)注的焦點(diǎn)。從實(shí)際使用上來說，科苑華庭采用太陽能熱水系統(tǒng)，使用分戶式儲熱，在屋頂集中鋪設(shè)太陽能積熱管，解決小區(qū)24小時(shí)免熱計(jì)量熱水供應(yīng)，節(jié)省能耗，也降低了生活成本。其項(xiàng)目所采用的五大科技系統(tǒng)，引領(lǐng)著一種健康節(jié)能環(huán)保的生活方式。該項(xiàng)目選用美觀又環(huán)保、門窗使用節(jié)能效果較好的進(jìn)口塑鋼型材無鉛配方；中空“6+12+6”玻璃.五金配件均為德國進(jìn)口、外遮陽系統(tǒng)選用歐洲先進(jìn)技術(shù)、與環(huán)境極具親和力的百頁遮陽系統(tǒng)在住宅的建設(shè)和使用過程中，有效利用自然資源和高新技術(shù)成果，使建筑物的資源消耗和對環(huán)境的污染降低到最低限度，為人類營造舒適、優(yōu)美、潔凈的居住空間。品質(zhì)源自對建筑的深層次解讀，源自對細(xì)節(jié)的不斷推敲，源自對項(xiàng)目的用心打造。作為我市2A住宅性能認(rèn)定的“科苑華庭”，無論在規(guī)劃上還是在建設(shè)中都是堅(jiān)持雙重的標(biāo)準(zhǔn)作為嚴(yán)格的要求。目前市場上有很多期待，這對我們而言是壓力更是動力。伴隨著丹徒新城經(jīng)濟(jì)、文化、市政等快速發(fā)展，配合“宜居城市”及“生態(tài)新城”的整體規(guī)劃思路，丹徒版塊已經(jīng)成為鎮(zhèn)江規(guī)劃中名符其實(shí)的城市副中心。在這一區(qū)位優(yōu)勢直接作用下，“科苑華庭”的發(fā)展前景和升值空間難以估量，自然倍受廣大市民的青睞。在這么一個(gè)生態(tài)宜居之地，擁有如此優(yōu)越的交通優(yōu)勢，“科苑華庭”無疑將成為鎮(zhèn)江南部新的居住熱點(diǎn)外墻全面采用XPS擠塑保溫板，密度較高，阻熱性好，阻燃性能達(dá)到B2級，保溫性能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一般的外墻保溫材料，冬季室內(nèi)溫度不會流失到室外，夏季室外高溫也很難侵入室內(nèi)，這就在很大程度上減少了空調(diào)的空耗。項(xiàng)目綜合能率達(dá)到65%左右，也就是說一般家庭的日常耗電如果是10度電，那么在科苑華庭的科技節(jié)能產(chǎn)品下，這在根本上節(jié)省了業(yè)主的生活成本。 項(xiàng)目開發(fā)必要性帶動丹徒新區(qū)周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。促進(jìn)當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)，房地產(chǎn)的開發(fā)將會提供很多的就業(yè)崗位。充分利用丹徒新區(qū)荒地資源，開發(fā)荒地。第3章 項(xiàng)目開發(fā)的宏觀環(huán)境分析 城市動態(tài)?。?）全市常住人口　　全市常住人口 [3]為3113384人，同第五次全國人口普查2000年11月1日零時(shí)的2897016人相比，十年共增加216368人，%。%?！　。?）家庭戶人口　　全市常住人口中,家庭戶[4]975338戶，家庭戶人口為2847513人?！　。?）性別構(gòu)成　　全市常住人口中，男性人口為1595672人，%；女性人口為1517712人，%。總?cè)丝谛詣e比（以女性為100，男性對女性的比例）?！　。?）年齡構(gòu)成全市常住人口中，014歲人口為320687人，%；1564歲人口為2470067人，%；65歲及以上人口為322630人，%。同2000年第五次全國人口普查相比，。（5）各種受教育程度人口　　全市常住人口中，具有大學(xué)（指大專以上）文化程度的人口為358318人；具有高中（含中專）文化程度的人口為576598人；具有初中文化程度的人口為1258580人；具有小學(xué)文化程度的人口為685065人（以上各種受教育程度的人包括各類學(xué)校的畢業(yè)生、肄業(yè)生和在校生）?！　⊥?000年第五次全國人口普查相比，每10萬人中具有大學(xué)文化程度的由5044人上升為11509人；具有高中文化程度的由15128人上升為18520人；具有初中文化程度的由38255人上升為40425人；具有小學(xué)文化程度的由29120人下降為22004人。全市常住人口中，文盲人口（15歲及以上不識字的人）為89876人，同2000年第五次全國人口普查相比，文盲人口減少69635人，文盲率[5]%%。 (以上資料根據(jù)第六次人口普查)鎮(zhèn)江是一座區(qū)位獨(dú)特、條件優(yōu)越的交通樞紐城，是長江與京杭大運(yùn)河、上海經(jīng)濟(jì)圈和南京都市圈的交匯點(diǎn)，區(qū)位優(yōu)勢突出，水陸交通發(fā)達(dá)。京滬鐵路、滬寧高速公路、312國道、104國道穿城而過，中國第一、世界第三的潤揚(yáng)長江大橋貫通南北。隨著京滬高速鐵路、泰州長江公路大橋、滬寧城際輕軌、寧杭城際輕軌的建成，鎮(zhèn)江的交通樞紐地位更加突出。鎮(zhèn)江擁有長江岸線259公里，其中穩(wěn)定的深水岸線80余公里。鎮(zhèn)江港是長江第三大港口，貨物吞吐量超億噸。鎮(zhèn)江目前沒有機(jī)場，乘飛機(jī)可取道南京祿口國際機(jī)場或無錫市蘇南碩放國際機(jī)場。 行政區(qū)劃鎮(zhèn)江市為江蘇省省轄市，現(xiàn)轄京口、潤州、丹徒三區(qū)，代管句容、丹陽、揚(yáng)中三市。另有國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)鎮(zhèn)江新區(qū)行使市轄區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會管理權(quán)限。鎮(zhèn)江全市總面積2414平方公里。市人民政府駐京口區(qū)正東路39號。 至2009年底，全市共有51個(gè)鎮(zhèn)（街道）。其中:鎮(zhèn)41個(gè)，街道辦事處10個(gè)。丹陽市轄13個(gè)鎮(zhèn)，句容市轄10個(gè)鎮(zhèn)，揚(yáng)中市轄5個(gè)鎮(zhèn)，丹徒區(qū)轄7個(gè)鎮(zhèn)，京口區(qū)轄2個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處，潤州區(qū)轄1個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處，鎮(zhèn)江新區(qū)轄3個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)街道辦事處。 縣/市/區(qū) 面積（k㎡） 人口（萬人） 政府駐地 所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)京口區(qū)12636京口路諫壁鎮(zhèn)、象山鎮(zhèn)潤州區(qū)24潤州路蔣喬鎮(zhèn)丹徒區(qū)61136丹徒新區(qū)高橋鎮(zhèn)、辛豐鎮(zhèn)、谷陽鎮(zhèn)、上黨鎮(zhèn)、寶堰鎮(zhèn)、高資鎮(zhèn)、世業(yè)鎮(zhèn)鎮(zhèn)江新區(qū)金港大道丁崗鎮(zhèn)、大路鎮(zhèn)、姚橋鎮(zhèn)句容市138562華陽鎮(zhèn)華陽鎮(zhèn)、黃梅鎮(zhèn)、下蜀鎮(zhèn)、白兔鎮(zhèn)、邊城鎮(zhèn)、茅山鎮(zhèn)、后白鎮(zhèn)、郭莊鎮(zhèn)、天王鎮(zhèn)、寶華鎮(zhèn)丹陽市1059蘭陵路界牌鎮(zhèn)、后巷鎮(zhèn)、新橋鎮(zhèn)、云陽鎮(zhèn)、司徒鎮(zhèn)、陵口鎮(zhèn)、呂城鎮(zhèn)、訪仙鎮(zhèn)、導(dǎo)墅鎮(zhèn)、埤城鎮(zhèn)、皇塘鎮(zhèn)、珥陵鎮(zhèn)、延陵鎮(zhèn)揚(yáng)中市332三茅鎮(zhèn)三茅鎮(zhèn)、新壩鎮(zhèn)、油坊鎮(zhèn)、八橋鎮(zhèn)、西來橋鎮(zhèn) 注：鎮(zhèn)江新區(qū)并非正式市轄區(qū)，但享有市轄區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會管理權(quán)限，故列入詳述。 2010年16月鎮(zhèn)江規(guī)模以上工業(yè)總體保持了穩(wěn)定的上漲態(tài)勢，7月份略微下降，但到9月后初步穩(wěn)定，與去年同期相比保持較快的增漲速度。（1）鎮(zhèn)江城市GDP增長2010年，%（按可比價(jià)計(jì)算），其中：。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，::，::，服務(wù)業(yè)對就業(yè)、稅收增長的貢獻(xiàn)得到進(jìn)一步提升，%。從運(yùn)行質(zhì)量看，財(cái)政與經(jīng)濟(jì)增長的同步性、匹配性得到改善，%，，%，比上年提高1個(gè)百分點(diǎn)。（2）鎮(zhèn)江市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及非公經(jīng)濟(jì)1)，%；，%；，%。人均地區(qū)生產(chǎn)總值63325元，折合9580美元，%2) 民營經(jīng)濟(jì)活力增強(qiáng)。全年新建創(chuàng)業(yè)孵化基地128家、創(chuàng)業(yè)實(shí)驗(yàn)（訓(xùn)）基地22家。；、。全市民營經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值1112億元，%，；，%，%。（3）鎮(zhèn)江人均收支水平(1)由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，09年第四季度人均可支配收入為5030元，隨著經(jīng)濟(jì)回暖，10年第一季度已經(jīng)超過去年最高水平，達(dá)到了7512元，但在二季度出現(xiàn)下滑，第三季度重新回升至5000元左右的水平。(2)由于經(jīng)濟(jì)回暖，2010年12月份，消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)大幅上漲，短期表現(xiàn)微脹跡象。36月份之后開始趨于穩(wěn)定上漲，710月大幅上漲，11月12月逐步下跌（4）2010年進(jìn)出口總額 2010年2月份。3月回落至7億元左右后呈現(xiàn)穩(wěn)定態(tài)勢，1012月呈