【正文】 的潛在消費者市場細分類型為：特殊行業(yè)中、高層管理者據(jù)欽州稅務局的一份資料顯示，電信、金融、保險、電力、。同類型廣廈花苑新華路66畝1130三~四房樓中樓三房210三期9月開盤,二期年底入住40%都市叢林中的一座綠園地理位置好，機關(guān)單位多，市政配套齊，建筑風格系歐陸派，物業(yè)管理采用智能化服務管理。根據(jù)消費者需求特點和趨勢，抓住機遇，并充分整合好各種有效資源，科學操作，以實現(xiàn)本項目的最大綜合效益。 W—劣勢分析缺乏形象：項目處地城市邊沿，周邊建筑以民房居多，整體形象較差。尤其是靠近廣場、火車站、高速公路出入口等地段的紛爭圈地將更激烈。由此，也意味著今年的房地產(chǎn)業(yè)市場競爭更加激烈，創(chuàng)新將成為競爭制勝的靈魂。在“衣食住行”消費梯度中，“住”將成為其消費的首要目標。我們?nèi)鎸徱曅袠I(yè)性的全國宏觀環(huán)境，縱觀廣西環(huán)境，乃至欽州市，認為房地產(chǎn)業(yè)明顯的城性特征是分析的重點，因此，本文將重點闡述欽州和本項目所處的市場環(huán)境和營銷構(gòu)想。盡管其GDP總量排在全區(qū)十二個地級行政區(qū)規(guī)劃中靠后，發(fā)展水平也較低，但發(fā)展速度較快，潛力較大。當然，居民直接可支配收入的增加和生活條件的改善與提高，從而引發(fā)的“需求”因素拉動也較以往明顯。在目前市場上，已有世紀新城、御景華庭、廣廈花苑、新澳花園、景湖花園、幸福苑、福寧花園、斯壯世紀金灣廣場、華信花園商城、萬國廣場、廣場麗園、廣場公寓、榮達榮花園、新隆市場、協(xié)盛商業(yè)廣場、大世界商業(yè)廣場等數(shù)個樓盤在不同時機推出了不同層次、不同規(guī)模的產(chǎn)品。二、本項目概述（一）本項目SOWT分析S—優(yōu)勢分析 區(qū)位優(yōu)勢：地處城邊緣、自然條件和人文條 件比較好，升值潛力；地理優(yōu)勢：靠近在建的三橋和高速公路路口，處于城市前沿。舊城改造：近年來，欽州市政府加大改造力度，城市化建設速度加快；住房改革：政府廢除“批地建房制度”，改革住房制度； 消費提高：部分高收入層對居住環(huán)境有了新 的需要，開始喜愛有品牌和品味的住宅。萬國廣場欽州灣大道3萬m2未出臺二~四房樓中樓主推三房120今年7月8號底開盤未售體驗式商業(yè)廣場項目集購物、休閑、娛樂、居住這一體，規(guī)劃設計超前、時尚、觀感性強，生態(tài)景觀設計，自有配套齊全、高檔，電梯、空中花園、地下停車場一應俱全，位置好，處交通要地，市政設施齊全。（二）本項目操盤焦點根據(jù)以上競爭性樓盤的綜合分析，并結(jié)合本項目特點，我們提議，本項目在市場定位上一定要找到突破瓶頸，既不要將目標客戶群鎖定在商端客戶（因為欽州離首府南寧較近，隨著“泛南寧”的影響，許多成功的商端客戶紛紛到南寧置業(yè)），也不要將目標鎖定在中低端客戶（因為早期的競爭性樓盤多瞄準的是此類消費群體，且其售價低，利潤相對較少），而是要將目標客戶群鎖定在中、高端客戶（又稱亞高端客戶）上。經(jīng)商人士由于近年欽州市政府加快了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，又臨河近海，其海產(chǎn)品和礦產(chǎn)品豐富，形成了一些產(chǎn)業(yè)鏈，再加前述私營企業(yè)的異軍突起，造就了許多成功的商人較關(guān)心樓盤的綜合素質(zhì)和形象，以符合自身品味和身份。為迎合目標客戶群的潛在需求，我們建議對本項目的開發(fā)理念與意識方面要做些調(diào)整?！盀场弊钟髁x為避風雨，享平安之地，讓客戶容易聯(lián)想為幸福生活安居樂業(yè)的港灣。創(chuàng)造品牌價值維持市場追捧熱度2004年11月10日正式開盤主要任務：憑借隆重的開盤，掀起第一次銷售高潮；產(chǎn)品：加推3棟多層建筑；價格：均價1300元/m2，提升50元/m2；促銷：開盤當日享受額外優(yōu)惠或贈送禮品并舉行盛開開盤。（2）售樓部形象銷售中心作為顧客集中交易的重要場所，其氛圍的營造非常重要，具體表現(xiàn)為：一方面，物化概念的擺設要高雅、舒適，突現(xiàn)本項目的品質(zhì)特征；另一方面，銷售人員接待工作熱情、自信、大方，自始至終讓顧客有受尊重的感覺，在售樓部的裝修上一定要突出文化和生態(tài)的兩個主要概念。價格政策一次性付款的給予96折優(yōu)惠，銀行按揭付款的98折優(yōu)惠（暫定）。制定目標，各個突破：仔細分析尾盤所剩單位滯銷的原因，找出優(yōu)、缺點，然后測定出切實可行的辦法進行強銷。待定 說明：以上方案不包括以下內(nèi)容 對項目產(chǎn)品的具體規(guī)劃和設計建議； 項目推廣的具體廣告方案； 項目推廣的定價策略和價格體系； 項目推廣的產(chǎn)品策略； 項目推廣的賣點方案； 項目各區(qū)營銷主題方案。七、本項目廣告整合推廣計劃及預算（一）廣告預算確定由于競爭性樓盤愈來愈多，在整合營銷方面對廣告的投入也愈發(fā)重視。（五）產(chǎn)品策略 根據(jù)通盤銷售的策略，以“好”和“壞”搭配為原則，首次推盤可推位置稍差的房號，同時再搭配位置較好的房號，具體推盤計劃如下：（六）尾盤營銷策略與方法房地產(chǎn)通常所說的“尾盤”一般指持續(xù)銷售期和尾聲，樓盤銷售率在八成左右的時段，余下的單位便稱作尾盤。外部要營造熱銷氛圍，具體為：① 在售樓部左右兩側(cè)的工地圍墻懸掛噴繪廣告，強化本項目的形象；② 在新開工時，“人民南路與五馬路”附近立一大型鋼架廣告牌（10m15m）。 2005年5月1日持續(xù)銷售主要任務：持續(xù)銷售力度和強度；產(chǎn)品：加推全部多層建筑；價格：均50元/m2，均價控制1320元/m2；促銷：利用“五一黃金周”銷售旺季爭取作清盤銷售；廣告組合：利用報紙、電臺、電視臺、宣傳單頁、樓書、戶外廣告等形式進行推銷，營造熱賣現(xiàn)象。加深本項目印象制造銷售焦點該樓盤南面剛好是欽州目前最具現(xiàn)代化氣息的金海灣大街，此樓盤將代表金海灣最有品牌的樓盤。（一）開發(fā)理念開發(fā)商對項目操作的經(jīng)營理念對項目成功與否有至關(guān)重要的作用。他們都很強調(diào)樓盤的檔次。四、本項目目標客戶群分析根據(jù)本項目的市場定拉和產(chǎn)品定位，本項目主流消費群應鎖定中