某地產(chǎn)項目整合營銷操盤方略-免費閱讀
【正文】 %。根據(jù)我們多年來多個項目操盤的經(jīng)驗總結(jié)和實戰(zhàn)積累，具體舉措和方法有：全程介入：通過統(tǒng)第三者全局考慮，將戶型較差、極可能剩的部分單位在內(nèi)部認(rèn)購或開盤當(dāng)日進(jìn)行優(yōu)惠處理。價格確定方法：根據(jù)本項目各項素質(zhì)的評比分析，我們初步擬定本項目起價為：1200元/m2。銷售程序a) 接待流程： 客戶置業(yè)顧問(主動接待)講解沙盤推薦戶型送客戶回售樓部取資料參觀工地現(xiàn)場做置業(yè)計劃 b) 交易程序：顧客置業(yè)顧問置業(yè)顧問銷售經(jīng)理置業(yè)顧問憑收據(jù)簽訂協(xié)議憑繳款單簽訂協(xié)議備案、辦理按揭移交開發(fā)商移交開發(fā)商 擬購房號 確定擬定房號 推薦新單元 已售 未售 雙方確定價格 現(xiàn)金繳款 開發(fā)商財務(wù)收訖 銀行繳款 開發(fā)商開立繳款單整理客戶檔案資料簽訂銷售合同（三）樓盤策略：樓盤概念：項目形象定位：領(lǐng)引欽州居住文明時代項目產(chǎn)品定位：欽州首席文化生態(tài)社區(qū)包裝規(guī)劃（1）工地形象提議修建臨時工地圍墻，并充分利用工地圍墻做形象廣告，加深消費者對樓盤的整體認(rèn)識和印象。持續(xù)市場熱度創(chuàng)造轟動效應(yīng)建立本項目知名度（二）樓盤名稱建議根據(jù)項目所處的區(qū)域，和周邊的環(huán)境以及欽州其它樓盤鮮明的特點，我們建議項目名稱擬定為“金海灣”。（二）目標(biāo)區(qū)域確定根據(jù)前述潛在目標(biāo)群的調(diào)研分析，我們認(rèn)為，目標(biāo)區(qū)域界定為：主目標(biāo)區(qū)域：欽州市、特別是項目周邊的方園三公里區(qū)域。其月收入入均約1500—3000元，文化素質(zhì)較高，非常注重樓盤的形象和小區(qū)品位以彰顯自身身份。同類型世紀(jì)新城欽州灣廣場210畝1320三~四房今年九月份開盤城市形象標(biāo)徽，現(xiàn)代康居典 范該項目位置好，規(guī)模大，配套全，項目已健康為營銷主題，形成鮮明的市場個性，項目形象較好。營銷推廣的思路構(gòu)想：根據(jù)項目SWOT分析和欽州競爭樓盤的情況，我司主要采取以下的營銷手段： A、建議調(diào)整項目總平規(guī)劃，在規(guī)劃設(shè)計上有效突出文化和生態(tài)的特色； B、由于項目交通相對不便利，采用與其他項目差異的營銷手段，比如說開通看房直通車等； C、建造符合項目生態(tài)主題的售樓部，以突出公司的經(jīng)濟(jì)實力和讓客戶產(chǎn)生對項目美好的聯(lián)想，刺激客戶的購買欲望； D、挖掘項目潛力、充分整合有效資源、形成具有特色的核心競爭力、形成項目營銷個性和產(chǎn)品個性、避免同質(zhì)化競爭；E、與欽州晚報強(qiáng)強(qiáng)合作，借船出海。環(huán)境不佳：雖然自然元素較多，但周邊沒有可充分利用的自然景觀優(yōu)勢。市場競爭并不可怕，可怕的是沒有應(yīng)對的方法和策略、不能調(diào)動各方面資源，實行差異化營銷、充分認(rèn)識競爭對手、充分挖掘項目潛在價值、充分認(rèn)識目標(biāo)客體是贏得這場戰(zhàn)爭的勝利的關(guān)鍵。無論是從構(gòu)成市場因子的城市化人口、人均可支配收入、購買的需求欲望、還是從城市的規(guī)模化發(fā)展變遷、市場的微觀環(huán)境、市政當(dāng)局的相關(guān)舉措和政策力度等都表明其發(fā)展的“粗放”和“不成熟”，尚處于初級階段。年交易平均價格也從2001年857元/平方米增長至986元/平方米房地產(chǎn)平均交易價格逐年以110元/平方米幅度上漲。全市總面積10843平方公里，是廣西著名的僑鄉(xiāng)之一，有海外華僑、港澳同胞30多萬人。（一）經(jīng)濟(jì)性因素根據(jù)欽州市統(tǒng)計局的一份統(tǒng)計資料顯示，2000年欽州市城鎮(zhèn)居民可支配收入為5192元，2001年城鎮(zhèn)居民可支配收入為5872元，2002年城鎮(zhèn)居民可支配收入為6014元，2003年城鎮(zhèn)居民可支配收入為6742元，盡管近4年收入增長幅度達(dá)10%左右，但由于其基礎(chǔ)薄弱，基數(shù)低，且多以自然性基礎(chǔ)資源開發(fā)為主，%，非市區(qū)人口絕大部分都依托第一產(chǎn)業(yè)。據(jù)一份統(tǒng)計資料顯示，2003年銷售均價達(dá)1150元/平方米。因此，在這樣的一種市場環(huán)境下，盡管其商品房的年成交面積和總金額都不足以與南寧的一些樓盤相比，但其城市經(jīng)濟(jì)市場經(jīng)濟(jì)的熏陶對居住的概念已發(fā)生了深刻的變化，其主體的消費意識和需求水平正在逐步形成。因此，從某種意義上可以說，這是一場沒有硝煙的戰(zhàn)爭，關(guān)鍵是看指揮的“將軍”。競爭較大：由于附近的新奧花園開發(fā)較早，項目比較成熟，且項目規(guī)模大，配套全，對我項目直接競爭較大。三、本項目競爭性樓盤分析（一）本項目競爭性樓盤概述項目名稱位置規(guī)模均價(元/m2)主力戶型面積范圍(m2)關(guān)鍵時間銷售情況營銷主題對 比分 析同檔次新澳花園文峰南路100畝1400二~四房樓中樓80~210一期已入住一期售完，二期50套左右我的花園，我的家項目規(guī)劃設(shè)計具較高水準(zhǔn)，建筑群分布合理，小區(qū)景觀建設(shè)較優(yōu)，在市場上已形成一定的口碑，易于二期售銷的推進(jìn)；戶型多樣，供選擇性大，配有陽臺，但周邊市政配套不足。同檔次廣場麗園欽州灣廣場30畝1320三~四房今年七月三十日30%人居的新典范該項目區(qū)
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