某地產(chǎn)項(xiàng)目整合營(yíng)銷操盤(pán)方略-免費(fèi)閱讀
【正文】 %。根據(jù)我們多年來(lái)多個(gè)項(xiàng)目操盤(pán)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和實(shí)戰(zhàn)積累，具體舉措和方法有：全程介入：通過(guò)統(tǒng)第三者全局考慮，將戶型較差、極可能剩的部分單位在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或開(kāi)盤(pán)當(dāng)日進(jìn)行優(yōu)惠處理。價(jià)格確定方法：根據(jù)本項(xiàng)目各項(xiàng)素質(zhì)的評(píng)比分析，我們初步擬定本項(xiàng)目起價(jià)為：1200元/m2。銷售程序a) 接待流程： 客戶置業(yè)顧問(wèn)(主動(dòng)接待)講解沙盤(pán)推薦戶型送客戶回售樓部取資料參觀工地現(xiàn)場(chǎng)做置業(yè)計(jì)劃 b) 交易程序：顧客置業(yè)顧問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)銷售經(jīng)理置業(yè)顧問(wèn)憑收據(jù)簽訂協(xié)議憑繳款單簽訂協(xié)議備案、辦理按揭移交開(kāi)發(fā)商移交開(kāi)發(fā)商 擬購(gòu)房號(hào) 確定擬定房號(hào) 推薦新單元 已售 未售 雙方確定價(jià)格 現(xiàn)金繳款 開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)收訖 銀行繳款 開(kāi)發(fā)商開(kāi)立繳款單整理客戶檔案資料簽訂銷售合同（三）樓盤(pán)策略：樓盤(pán)概念：項(xiàng)目形象定位：領(lǐng)引欽州居住文明時(shí)代項(xiàng)目產(chǎn)品定位：欽州首席文化生態(tài)社區(qū)包裝規(guī)劃（1）工地形象提議修建臨時(shí)工地圍墻，并充分利用工地圍墻做形象廣告，加深消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)的整體認(rèn)識(shí)和印象。持續(xù)市場(chǎng)熱度創(chuàng)造轟動(dòng)效應(yīng)建立本項(xiàng)目知名度（二）樓盤(pán)名稱建議根據(jù)項(xiàng)目所處的區(qū)域，和周邊的環(huán)境以及欽州其它樓盤(pán)鮮明的特點(diǎn)，我們建議項(xiàng)目名稱擬定為“金海灣”。（二）目標(biāo)區(qū)域確定根據(jù)前述潛在目標(biāo)群的調(diào)研分析，我們認(rèn)為，目標(biāo)區(qū)域界定為：主目標(biāo)區(qū)域：欽州市、特別是項(xiàng)目周邊的方園三公里區(qū)域。其月收入入均約1500—3000元，文化素質(zhì)較高，非常注重樓盤(pán)的形象和小區(qū)品位以彰顯自身身份。同類型世紀(jì)新城欽州灣廣場(chǎng)210畝1320三~四房今年九月份開(kāi)盤(pán)城市形象標(biāo)徽，現(xiàn)代康居典 范該項(xiàng)目位置好，規(guī)模大，配套全，項(xiàng)目已健康為營(yíng)銷主題，形成鮮明的市場(chǎng)個(gè)性，項(xiàng)目形象較好。營(yíng)銷推廣的思路構(gòu)想：根據(jù)項(xiàng)目SWOT分析和欽州競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的情況，我司主要采取以下的營(yíng)銷手段： A、建議調(diào)整項(xiàng)目總平規(guī)劃，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上有效突出文化和生態(tài)的特色； B、由于項(xiàng)目交通相對(duì)不便利，采用與其他項(xiàng)目差異的營(yíng)銷手段，比如說(shuō)開(kāi)通看房直通車等； C、建造符合項(xiàng)目生態(tài)主題的售樓部，以突出公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和讓客戶產(chǎn)生對(duì)項(xiàng)目美好的聯(lián)想，刺激客戶的購(gòu)買(mǎi)欲望； D、挖掘項(xiàng)目潛力、充分整合有效資源、形成具有特色的核心競(jìng)爭(zhēng)力、形成項(xiàng)目營(yíng)銷個(gè)性和產(chǎn)品個(gè)性、避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；E、與欽州晚報(bào)強(qiáng)強(qiáng)合作，借船出海。環(huán)境不佳：雖然自然元素較多，但周邊沒(méi)有可充分利用的自然景觀優(yōu)勢(shì)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并不可怕，可怕的是沒(méi)有應(yīng)對(duì)的方法和策略、不能調(diào)動(dòng)各方面資源，實(shí)行差異化營(yíng)銷、充分認(rèn)識(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、充分挖掘項(xiàng)目潛在價(jià)值、充分認(rèn)識(shí)目標(biāo)客體是贏得這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)的勝利的關(guān)鍵。無(wú)論是從構(gòu)成市場(chǎng)因子的城市化人口、人均可支配收入、購(gòu)買(mǎi)的需求欲望、還是從城市的規(guī)?；l(fā)展變遷、市場(chǎng)的微觀環(huán)境、市政當(dāng)局的相關(guān)舉措和政策力度等都表明其發(fā)展的“粗放”和“不成熟”，尚處于初級(jí)階段。年交易平均價(jià)格也從2001年857元/平方米增長(zhǎng)至986元/平方米房地產(chǎn)平均交易價(jià)格逐年以110元/平方米幅度上漲。全市總面積10843平方公里，是廣西著名的僑鄉(xiāng)之一，有海外華僑、港澳同胞30多萬(wàn)人。（一）經(jīng)濟(jì)性因素根據(jù)欽州市統(tǒng)計(jì)局的一份統(tǒng)計(jì)資料顯示，2000年欽州市城鎮(zhèn)居民可支配收入為5192元，2001年城鎮(zhèn)居民可支配收入為5872元，2002年城鎮(zhèn)居民可支配收入為6014元，2003年城鎮(zhèn)居民可支配收入為6742元，盡管近4年收入增長(zhǎng)幅度達(dá)10%左右，但由于其基礎(chǔ)薄弱，基數(shù)低，且多以自然性基礎(chǔ)資源開(kāi)發(fā)為主，%，非市區(qū)人口絕大部分都依托第一產(chǎn)業(yè)。據(jù)一份統(tǒng)計(jì)資料顯示，2003年銷售均價(jià)達(dá)1150元/平方米。因此，在這樣的一種市場(chǎng)環(huán)境下，盡管其商品房的年成交面積和總金額都不足以與南寧的一些樓盤(pán)相比，但其城市經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的熏陶對(duì)居住的概念已發(fā)生了深刻的變化，其主體的消費(fèi)意識(shí)和需求水平正在逐步形成。因此，從某種意義上可以說(shuō)，這是一場(chǎng)沒(méi)有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)，關(guān)鍵是看指揮的“將軍”。競(jìng)爭(zhēng)較大：由于附近的新奧花園開(kāi)發(fā)較早，項(xiàng)目比較成熟，且項(xiàng)目規(guī)模大，配套全，對(duì)我項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)較大。三、本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)分析（一）本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)概述項(xiàng)目名稱位置規(guī)模均價(jià)(元/m2)主力戶型面積范圍(m2)關(guān)鍵時(shí)間銷售情況營(yíng)銷主題對(duì) 比分 析同檔次新澳花園文峰南路100畝1400二~四房樓中樓80~210一期已入住一期售完，二期50套左右我的花園，我的家項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)具較高水準(zhǔn)，建筑群分布合理，小區(qū)景觀建設(shè)較優(yōu)，在市場(chǎng)上已形成一定的口碑，易于二期售銷的推進(jìn)；戶型多樣，供選擇性大，配有陽(yáng)臺(tái)，但周邊市政配套不足。同檔次廣場(chǎng)麗園欽州灣廣場(chǎng)30畝1320三~四房今年七月三十日30%人居的新典范該項(xiàng)目區(qū)
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