某地產項目整合營銷操盤方略-全文預覽
【正文】 廣場麗園欽州灣廣場30畝1320三~四房今年七月三十日30%人居的新典范該項目區(qū)位較好，規(guī)劃設計有鮮明的特點，中央花園景觀成為該樓盤一道靚麗的風景。華信花園商城文鋒南路52畝1100二~三房65~420今年底入伙80%臨海工業(yè)城市的花園式商城項目以商為主，占天占地型建筑居多，深受本地人喜愛，位置較好，但商住混雜，不利純居住，周邊設施不足，交通不是十分便利。三、本項目競爭性樓盤分析（一）本項目競爭性樓盤概述項目名稱位置規(guī)模均價(元/m2)主力戶型面積范圍(m2)關鍵時間銷售情況營銷主題對 比分 析同檔次新澳花園文峰南路100畝1400二~四房樓中樓80~210一期已入住一期售完，二期50套左右我的花園，我的家項目規(guī)劃設計具較高水準，建筑群分布合理，小區(qū)景觀建設較優(yōu)，在市場上已形成一定的口碑，易于二期售銷的推進；戶型多樣，供選擇性大，配有陽臺，但周邊市政配套不足。故，在項目操作過程中應當注重調研、尊重市場、適應市場。競爭較大：由于附近的新奧花園開發(fā)較早，項目比較成熟，且項目規(guī)模大，配套全，對我項目直接競爭較大。 人文環(huán)境：東面近靠劉永福故居，永福公園，英雄氣息濃。因此，從某種意義上可以說，這是一場沒有硝煙的戰(zhàn)爭，關鍵是看指揮的“將軍”。而根據(jù)欽州市政府規(guī)劃對欽城區(qū)的定位和大力開發(fā)“一江兩岸”的政策的驅動下，將引發(fā)更多的開發(fā)商介入。因此，在這樣的一種市場環(huán)境下，盡管其商品房的年成交面積和總金額都不足以與南寧的一些樓盤相比，但其城市經濟市場經濟的熏陶對居住的概念已發(fā)生了深刻的變化，其主體的消費意識和需求水平正在逐步形成。在這種良好的發(fā)展氛圍下，今年欽州房地產業(yè)的投資和銷售將出現(xiàn)一個新高潮。據(jù)一份統(tǒng)計資料顯示，2003年銷售均價達1150元/平方米。其購買力和購買欲望經一定時間的聚集和累積，將在市場良好的培育下，形成“井噴”。（一）經濟性因素根據(jù)欽州市統(tǒng)計局的一份統(tǒng)計資料顯示，2000年欽州市城鎮(zhèn)居民可支配收入為5192元，2001年城鎮(zhèn)居民可支配收入為5872元，2002年城鎮(zhèn)居民可支配收入為6014元，2003年城鎮(zhèn)居民可支配收入為6742元，盡管近4年收入增長幅度達10%左右，但由于其基礎薄弱，基數(shù)低，且多以自然性基礎資源開發(fā)為主，%，非市區(qū)人口絕大部分都依托第一產業(yè)。“金海灣”項目整合營銷操盤方略（綱 要）策劃人：蘇宏斌一、欽州房地產調研分析（一）經濟性因素（二）欽州市房地產市場供求狀況（三）欽州市房地產市場發(fā)展趨勢二、本項目概述（一）本項目SOWT分析（二）本項目綜述三、本項目競爭性樓盤分析（一）本項目競爭性樓盤概述（二）本項目操盤焦點四、本項目目標客戶群分析（一）目標客戶群確定（二）目標區(qū)域確定五、本項目定位（一）開發(fā)理念（二）樓盤名稱提議（三）項目主題（四）本項目市場競爭項目定位：市場主導者（五）樓幢名稱提議六、整合營銷策略（一） 操盤整體思路（二） 具體操作（三） 樓盤策略（四） 價格策略（五） 產品策略（六） 尾盤營銷策略七、本項目廣告整合推廣計劃及預算（一） 廣告預算確定（二） 廣告整合傳播總體思路（三） 廣告整合推廣計劃及預算八、營銷組織與調控（一） 組織架構（二） 銷售進場（三） 銷售培訓 “金海灣”項目整合營銷操盤方略前 言隨著“10+1”框架下中國東盟經濟貿易區(qū)“橋頭堡一泛南寧”（北京許多學者、專家又稱為“大南寧”）概念和中國“9+2”泛珠江經濟圈作用的日益突現(xiàn)，其作為區(qū)城經濟發(fā)展的“火車頭”驅動影響力也正在向周邊城市擴散、延伸，這種良好的發(fā)展勢頭在房地產業(yè)表現(xiàn)得更加突出，其支柱性產業(yè)特征也更明顯，尤其對沿海城市（北海、欽州）和新興城市（貴港、賀州）的影響更甚。全市總面積10843平方公里，是廣西著名的僑鄉(xiāng)之一，有海外華僑、港澳同胞30多萬人。在此發(fā)展過程中，已逐漸形成了一個富裕階層，這個階層的數(shù)量約占總人數(shù)5%左右。年交易平均價格也從2001年857元/平方米增長至986元/平方米房地產平均交易價格逐年以110元/平方米幅度上漲。據(jù)相關資料分析評估，今年平均交易價格約為：1350元/平方米左右。無論是從構成市場因子的城市化人口、人均可支配收入、購買的需求欲望、還是從城市的規(guī)模化發(fā)展變遷、市場的微觀環(huán)境、市政當局的相關舉措和政策力度等都表明其發(fā)展的“粗放”和“不成熟”，尚處于初級階段。按照我們公司對欽州市房地產市場的綜合研究，樓盤形象較好且相對成功的有廣廈花苑、華信花園商城、新澳花園、世紀新城、御景華庭；其余的樓盤營銷整合的力度和水平都較低，其基本體現(xiàn)現(xiàn)在對產品概念的設計、對消費者需求的把握、對樓盤形象的塑造、對營銷方式和技巧的運用、對樓盤差異性的定位及整體開發(fā)的意識與理念等都沒有一個較為完整、清晰的概念，始終表現(xiàn)出一種“被動”。市場競爭并不可怕，可怕的是沒有應對的方法和策略、不能調動各方面資源，實行差異化營銷、充分認識競爭對手、充分挖掘項目潛在價值、充分認識目標客體是贏得這場戰(zhàn)爭的勝利的關鍵。交通便利：位于城市主要交通要道交匯處， 5路公交車直線連接； 配套優(yōu)勢：周邊車站、銀行、菜市、學校環(huán)繞、市場配套齊全； 產品優(yōu)勢：規(guī)劃設計超前，景觀優(yōu)，戶型面積配比合理，適中； 規(guī)模優(yōu)勢：目前為欽州第一大盤，具有較大的市場號召力、影響力。環(huán)境不佳：雖然自然元素較多，但周邊沒有可充分利用的自然景觀優(yōu)勢。
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