某地產(chǎn)項(xiàng)目整合營(yíng)銷操盤方略(存儲(chǔ)版)
【正文】 位較好，規(guī)劃設(shè)計(jì)有鮮明的特點(diǎn)，中央花園景觀成為該樓盤一道靚麗的風(fēng)景。私營(yíng)企業(yè)主隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深化和細(xì)化，催生了一批農(nóng)業(yè)開發(fā)、海產(chǎn)養(yǎng)殖、林產(chǎn)化工、建筑材料、礦業(yè)開采等初具規(guī)模的私營(yíng)企業(yè)主，其收入較高。次目標(biāo)區(qū)域：市所轄縣城高收入群體服務(wù)區(qū)域/市所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營(yíng)業(yè)主經(jīng)商人士活動(dòng)區(qū)域。創(chuàng)意緣由：項(xiàng)目名稱以“金”字作為項(xiàng)目開頭，與貴公司金輝房地產(chǎn)的金字相呼應(yīng)，以便公司品牌和項(xiàng)目品牌相互促進(jìn)。建立本項(xiàng)目總體形象形成熱銷氛圍增進(jìn)銷售形成良性循環(huán)（二）具體操作銷售周期：控制在18個(gè)月內(nèi)，3次推盤，形成3次高潮。尤其要注意加強(qiáng)小區(qū)綠化配套的施工，盡可能在開盤前使綠化有雛形，有水景。然后根據(jù)樓層、朝向、景觀、戶型分別采取系數(shù)進(jìn)行定價(jià)，最高價(jià)控制在1320元/m2。隱性降價(jià)：公開一些戶型較差或面積大的單位，采取隱性降價(jià)處理。市場(chǎng)正式推廣后，可視具體銷售情況再作調(diào)整。按照目前普通樓盤常規(guī)廣告投放規(guī)律：%~3%。因?yàn)橘u尾盤時(shí)已不大可能大量性，轟炸性的進(jìn)行廣告宣傳，尾盤數(shù)量不多，其營(yíng)銷費(fèi)用非常有限，而尾盤又往往沉淀了開發(fā)商的目標(biāo)利潤(rùn)，如何以少量的宣傳費(fèi)賣出最難賣的單位，這一直是業(yè)內(nèi)人士熱衷探討的話題。（四）價(jià)格策略定價(jià)思路：根據(jù)本項(xiàng)目所屬地段，其售價(jià)普遍較高，從前面的市場(chǎng)調(diào)查與分析中，可以看出主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤[廣廈花園]、[世紀(jì)新城]、[景湖花園]、[新澳花園]、[華信商城]等均價(jià)均在1250—1350元/m2，而根據(jù)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位策略，我們應(yīng)在“低開高走”的市場(chǎng)培育體系下，率先將價(jià)格控制在1250元/m2均價(jià)，總體均價(jià)控制在1200—1320元/m2之間。注：除特別標(biāo)注外，本案所提到的價(jià)格為實(shí)際成交價(jià)。確立人際口碑突出本項(xiàng)目總體形象正式推出階段（10月10日前）推出階段 （10月10日—元旦）日）推出后分期推廣對(duì)于本項(xiàng)目而言，我們認(rèn)為， 欽州項(xiàng)目絕大多數(shù)是湘潭設(shè)計(jì)院規(guī)劃設(shè)計(jì)，樓盤產(chǎn)品很大程度上存在雷同和抄襲，使現(xiàn)在規(guī)劃出來的樓盤缺乏個(gè)性，因此，我們建議開發(fā)商多吸收欽州以外城市樓盤的規(guī)劃和設(shè)計(jì)特點(diǎn)，力求在產(chǎn)品上與欽州現(xiàn)有樓盤有較大的差異；另外在營(yíng)銷手法和推廣理念上采用一些較為先進(jìn)方法，爭(zhēng)取以創(chuàng)先的理念貫穿項(xiàng)目開發(fā)和營(yíng)銷的始終?！拔镆灶惥?，人以群分”，許多家庭成員已逐漸愿意搬到本項(xiàng)目所在的新城區(qū)，以求過另一種生活，他們注重實(shí)用性和樓盤形象，以此彰顯與其他家庭的不一樣。因此，這些中、高層管理人員所形成的群體對(duì)居住環(huán)境的改善反響熱烈。景湖花園銀河街24畝1290三~四房樓中樓110~280今年3月底入住35%蔚藍(lán)湖畔景湖家園項(xiàng)目現(xiàn)已處于準(zhǔn)現(xiàn)房銷售狀況，戶型較好，交通較便利，但缺乏市場(chǎng)配套設(shè)施，周邊環(huán)境較差，多為私宅，治安狀況不住，市場(chǎng)接受度不強(qiáng)。（二）項(xiàng)目綜述項(xiàng)目概述：項(xiàng)目處于人民南路與五馬路交匯處，占地30畝，總建筑面積約3萬(wàn)平方米，由八棟6層的多層住宅組成，建筑密度為384%、%、室外停車場(chǎng)為26個(gè)，項(xiàng)目除中央花園和生活市場(chǎng)外，無(wú)別的配套設(shè)施和規(guī)劃特色，與其他項(xiàng)目相比、產(chǎn)品質(zhì)量處于不利的態(tài)勢(shì)，要想項(xiàng)目發(fā)揮其最大的綜合效益，必需采用非常規(guī)的手段和具有差異性的特色定位，才能使項(xiàng)目有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、爭(zhēng)取項(xiàng)目的推廣成功。配套不足：周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善，購(gòu)物場(chǎng)所缺乏；地勢(shì)較低：由于地勢(shì)較低，歷史上此地塊有被洪水淹沒過的記載，這阻礙客戶購(gòu)買此項(xiàng)目物業(yè)的最大心理障礙。因此，在這種市場(chǎng)環(huán)境下，如何避免市場(chǎng)同質(zhì)化，找到市場(chǎng)的空間，以自己獨(dú)特的運(yùn)營(yíng)理念和產(chǎn)品氣質(zhì)（即產(chǎn)品差異化）贏得消費(fèi)者認(rèn)同，獨(dú)步市場(chǎng)是解決本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的關(guān)鍵所在。（三）欽州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)理性地審視欽州市的商品房供求市場(chǎng)，我們不難發(fā)現(xiàn)其城市化的發(fā)展水平和商品化（房）概念的深入浸透著無(wú)奈。（二）欽州房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況據(jù)一份資料顯示，欽州市2000年全市完成房地產(chǎn)投資4297萬(wàn)元，2001年完成房地產(chǎn)投資5578萬(wàn)元，2002年完成房地產(chǎn)投資10319萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)185%，與此同時(shí)，商品房的銷售也持續(xù)旺盛發(fā)展勢(shì)頭，實(shí)現(xiàn)商品房銷售總額2855萬(wàn)元。一、欽州市房地產(chǎn)調(diào)研分析欽州市位于廣西南部沿海，南臨北部灣和南中國(guó)海，背靠大西南，東臨粵港澳，西向東南亞，是一個(gè)具有2000多年歷史的古城，現(xiàn)轄欽南、欽北、欽州港、三個(gè)城區(qū)和靈山、浦北二個(gè)縣，下轄61個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。近年來，隨著改革開放力度的逐漸深化，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所培育的商品意識(shí)得到了極大的釋放，政府在施政方面較注重自然資源的開發(fā)和利用，較強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，已逐步形成了以特色農(nóng)業(yè)（荔枝、香蕉、瓜皮、竹芒紡織、茶葉等）、海產(chǎn)品、建筑材料、礦業(yè)開采、玩具等新興行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。這種由原材料導(dǎo)致成本直接上漲而引發(fā)的銷售均價(jià)劇烈上升的趨勢(shì)值得重視和警惕。因此，重視對(duì)市場(chǎng)的培育與引導(dǎo)，將顯得相當(dāng)重要，尤其是這種新興市場(chǎng)的新項(xiàng)目。尤其是，針對(duì)“金海灣”這樣一個(gè)沒有規(guī)模優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)、綜合競(jìng)爭(zhēng)力不明顯的樓盤而言，此更為重要。O—機(jī)會(huì)分析 欽州作為東盟出海大通道，隨著欽州大工業(yè)、大港口、大旅游進(jìn)一步形成，商機(jī)無(wú)限。協(xié)盛商業(yè)廣場(chǎng)人民路8號(hào)33畝1350三~四房樓中樓110~230今年5月入伙30%中心地標(biāo)至尊榮耀地處市中心地帶，交通便利，周邊生活配套齊全，但人流量大且繁雜；項(xiàng)目起點(diǎn)較高，在本地屬高檔物業(yè)，形象較好，但項(xiàng)目商住混雜，居住大受影響，不適合純居住。項(xiàng)目形象較好。年收入35萬(wàn)元，較注重樓盤品牌和社區(qū)文化氣息，常感嘆本地樓盤綜合素質(zhì)差，有去南寧置業(yè)的愿望。五、本項(xiàng)目定位根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目SOWT分析和對(duì)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤的充分評(píng)估，我們提議：本項(xiàng)目的客戶群應(yīng)鎖定在中、高端客戶?！昂！弊址蠚J州大工業(yè)、大港口城市的形象特征，又含有濃郁的生態(tài)自然元素，與項(xiàng)目的主題相符。造就人際口碑促進(jìn)銷售舉措
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